Les effets de zonages dans une aire urbaine fermée

Aire urbaine fermée, zonages identiques. La situation est différente de celle d’une aire urbaine ouverte : le zonage restreint l’offre foncière, pour l’aire urbaine dans son ensemble et pour chacune des communes, entraînant l’apparition d’une rente de monopole. La situation est illustrée par la Figure 11.

Figure 11. Prix de la terre dans une aire urbaine fermée en croissance stochastique avec des PLU périurbains parfaitement flexibles

Le gradient de prix des terrains résidentiels est maintenant la droite BJ, dont la pente est identique à celle des cas précédents (qui correspondait à la courbe en bleu pointillé MN), mais l’ordonnée à l’origine B est plus élevée que la précédente, M, du fait de cette rente de monopole. Celle-ci est engendrée par le mécanisme suivant. Il faut que tous les habitants de l’aire urbaine aient un logement. La situation illustrée par la Figure 11, où la courbe du prix des terrains résidentiels est une droite, correspond à des lots résidentiels de taille identique en tout point de l’aire urbaine. Dans ce cas, le modèle théorique montre que la

Rente

d’accessibilité capitalisée (décroissante

avec la distance à l’origine)

Coût de conversion

Rente agricole capitalisée

ville

agriculture Croissance démographique

anticipée

Valeur d’option (risque de prix et démographique)

villages Rente monopole capital.

A B C D E _F G H I _J K L M N P

+ EFGH + IJKL (+ etc. s’il y a plus de deux villages) de la figure 11. Dans le cas où les lots résidentiels ont une taille fixe (indépendante du niveau de la rente foncière), cette surface est égale à celle du polygone AMNP, qui serait la superficie occupée par des logements s’il n’y avait pas de zonage. Dans le cas, plus réaliste, où la taille des lots s’ajuste au niveau de la rente, les lots seraient plus petits quand la droite de prix des terrains résidentiels serait BJ et non MN (la population logée étant identique dans les deux situations, puisque nous raisonnons dans le cas d’une ville fermée). Dans ce dernier cas, les conséquences du zonage sont :

• Une augmentation du prix des terrains résidentiels.

• Une réduction de la taille des lots résidentiels en tout point.

• Une limite extérieure de l’aire urbaine décalée vers la droite : la courbe de prix des terrains résidentiels BJ coupe la capitalisation de la rente agricole en un point plus à droite que la courbe MN (il peut y avoir d’autres villages au-delà de J).

• Une population identique15_.

• Un effet ambigu sur le prix des terres agricoles : d’un côté l’augmentation du prix des terrains résidentiels se traduit par une augmentation de la valeur d’une conversion anticipée ; d’un autre côté le zonage foncier réduit la probabilité d’une telle conversion, tout au moins pour certaines terres.

Dans cette situation où il existe une rente de monopole, on a donc des zonages qui ont une fonction différente de celle examinée précédemment, où c’était leur plus ou moins grande flexibilité qui importait. Ici, c’est leur plus ou moins grande rigueur, au sens de politiques plus ou moins malthusiennes, qui est la variable qui influence le fonctionnement du marché foncier. La variable de repérage correspondante pourrait être une variable surfacique ou de comptage : rapport des zones urbanisées aux zones réservées pour l’urbanisation future, ou rapport du nombre de permis de construire annuellement accordés à la population de la commune, etc.

Aire urbaine fermée, communes avec et sans zonage. La pente du gradient de prix des terres reste identique à tous les cas précédents, puisque cette pente est, toutes choses égales d’ailleurs, une compensation du coût des migrations alternantes (que nous supposons fixe). Par contre, la politique foncière d’une commune influence la situation des autres communes de l’aire urbaine. Supposons, en effet, qu’à partir de la situation de la Figure 11, une des deux communes périurbaines représentées restreigne davantage les terrains ouverts à la construction que la seconde. On obtient la Figure 12. L’offre foncière de l’ensemble de l’aire urbaine est inférieure à la surface ABCD + EFGH + IJKL et la rente de monopole est accrue : la droite BJ se déplace vers le haut (B’J’). S’il n’y a pas d’externalités positives ou négatives, il n’y a pas d’autres effets que ce renchérissement du prix des terrains résidentiels. La figure 13 illustre une situation où le village le plus proche de l’origine adopte un PLU à la fois restrictif (c’est-à-dire générateur de rente de monopole) et rigide (c’est-à-dire dont les agents anticipent qu’il ne sera pas modifié ultérieurement). L’ordonnée à l’origine de la courbe de prix des terrains résidentiels B’ est plus élevée que le point B antérieur (la pente B’J’ restant la même que BJ).

15 _{La population de la ville centre augmente si la taille des lots résidentiels diminue. Il est probable que la} limite extérieure de cette ville se déplace vers la droite. Mais il faut écrire le modèle analytique pour s’en assurer : le raisonnement graphique ne suffit plus.

Figure 12. Prix de la terre dans une aire urbaine fermée en croissance stochastique avec un PLU périurbain rigide et restrictif et un PLU périurbain flexible

En résumé, dans un modèle d’aire urbaine fermée, il y a concurrence stratégique entre les communes. Ceci peut les conduire à toutes adopter le même type de PLU ou, au minimum, à se doter toutes d’un zonage. Ceci peut expliquer le caractère ‘contagieux’ des zonages. Lecat (2006) montre, en effet, que l’existence d’un zonage s’explique, sur le plan économétrique, en premier lieu, par la présence de zonages dans les communes voisines. De plus, le caractère plus ou moins restrictif de certains zonages doit se traduire par une population plus faible et un prix des terrains supérieur dans les communes où le zonage est le plus strict. La raison tient moins à la rigueur du zonage lui-même qu’à sa fonction vis-à-vis d’externalités, que nous étudierons dans la prochaine section.