D’entrée de jeu, il est impératif de préciser qu’il existe dans la Loi actuelle un certain nombre de dispositions législatives traitant du conflit d’intérêts s’adressant aux membres du Conseil d’administration de l’Organisme. Malgré que ces dispositions soient essentielles au bon fonctionnement de l’Organisme et sans vouloir minimiser leur importance, elles ne seront pas analysées dans le cadre du présent mémoire.
En effet, afin d’éviter de diluer notre propos, nous avons choisi d’étudier le conflit d’intérêts des courtiers immobiliers agissant dans l’exercice de leur profession à l’exclusion des fonctions exercées dans le cadre de la régie de l’Organisme.
De plus, nous croyons que la situation des administrateurs de conseils d’administration relève davantage d’une question de gouvernance198 et implique des considérations bien différentes de celles auxquelles nous nous intéressons.
Avant d’étudier la Loi sur le courtage immobilier, il nous semble pertinent d’exposer certains paramètres de celle-ci.
Le Québec compte actuellement plus de 17 000 agences et courtiers immobiliers199 et l’exercice de cette activité est encadré au Québec par la Loi sur le courtage immobilier200.
Selon l’article 1 de la Loi actuelle : 198 Voir Jean H
ÉTU et Alain R. ROY,Éthique et gouvernance municipale - Guide de prévention
des conflits d'intérêts, 2ième édition, Brossard, Publications CCH, 2013
199 Statistiques disponible sur le site Internet de l’OACIQ, en ligne : < http://www.oaciq.com/oaciq/statistiques > (site consulté le 16 décembre 2013)
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« La présente loi s'applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative aux actes suivants:
1° l'achat, la vente, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, ou l'achat ou la vente d'une telle promesse;
2° la location d'un immeuble, dès qu'il y a exploitation d'une entreprise par la personne ou la société qui agit à titre d'intermédiaire dans ce domaine;
3° l'échange d'un immeuble;
4° le prêt garanti par hypothèque immobilière;
5° l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, par un seul contrat, si les biens de l'entreprise, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.
Toutefois, la présente loi ne s'applique pas à une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01) ou à une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1). »
Voici comment le Ministre des finances présentait le Projet de loi 73201 le 18 décembre 2007 :
NOTES EXPLICATIVES
« Cette loi vise à remplacer la Loi sur le courtage immobilier afin d’apporter une réforme de l’encadrement du courtage immobilier au Québec. Elle remplace à cet effet l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, dont la mission exclusive est la protection du public. Cet organisme est également substitué au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier dont il acquiert les droits et assume les obligations.
Cette loi prévoit la nomination d’un syndic et, s’il y a lieu, de syndics adjoints ainsi que la constitution d’un comité d’inspection, d’un comité de révision des décisions du syndic et d’un comité de discipline dans le but d’assurer la protection du public. La loi remplace la notion de certificat par celle de permis. Elle prévoit également que seule une personne physique peut être titulaire d’un permis de courtier
201 Loi sur le courtage immobilier, projet de loi no 73 (présentation - 18 décembre 2007), 1ère sess. 38e légis. (Qc)
immobilier ou hypothécaire et prévoit qu’une personne ou une société peut être titulaire d’un permis d’agence immobilière ou hypothécaire.
De plus, cette loi confie au conseil d’administration de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec l’ensemble des pouvoirs réglementaires, sous réserve d’une approbation gouvernementale, à l’exception de celui relatif aux personnes qui exercent des activités de courtage en matière de location immobilière auprès de personnes âgées ou vulnérables au plan physique ou mental.
La loi prévoit que les personnes qui se livrent à des activités de courtage en matière de location immobilière pour des personnes âgées ou vulnérables sur le plan physique ou mental sont dispensées de l’application de la présente loi et de ses règlements, dans la mesure et aux conditions déterminées par règlement du gouvernement.
La loi prévoit des règles sur l’encadrement du courtage en prêt garanti par hypothèque immobilière ; elle abroge en conséquence les dispositions relatives au courtier hypothécaire dans la Loi sur la distribution de produits et services financiers. Enfin, cette loi apporte des modifications de concordance et comporte des dispositions de nature transitoire. »
Ainsi, selon ces notes explicatives, la Loi actuelle doit s’analyser à la lumière de ses objectifs, dans le présent cas l’encadrement de l’industrie du courtage immobilier et hypothécaire, dans une perspective de protection du public.
Pour y parvenir, une interprétation large et libérale de ses dispositions sera favorisée202, permettant ainsi son évolution et sa survie dans le temps. Son contenu déontologique,
202
Landry c. Cunial, [1977] C.A. 501 ; Belgo-Fisher c. Lindsay, 1988 CanLII 526 (QC CA); Procureur général du Québec c. Directement du propriétaire (1985) inc., C.Q., Québec, 200- 27-012969-902, 26 avril 1991, j. Verdon; Procureur général du Québec c. Le Réseau d’Entraide Immobilier B.C. Inc., C.Q., Baie-Comeau, 655-27-4044-925, 16 septembre 1993, j. Gagnon ; Bordeleau c. Services immobiliers Royal Lepage ltée, [1997] no
97011882 (C.A.) ;
Rizzo & Rizzo Shoes Ltd, [1998] 1 R.C.S. 27, Bibeau c. Salette, 2004 CanLII 15789 (QC CS);
Québec c. Bessette, [2004] RJQ 1999 ; Cane c. Snowdon, 2011 CanLII 3467 (QC CS), par. 57, 58; Langis et Langis c. OACIQ, 2011 CanLII 1513 (QC CS) et OACIQ c. Bérogest inc. et Robitaille, 2012 CanLII 14497 (QC CQ), par. 43, 44, 45 ;
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composé de dispositions spécifiques et générales, permettra par ailleurs à l’institution chargée de son application de pleinement réaliser sa mission203.
Tout comme les lois régies par le Code des professions, la Loi actuelle contrôle le rapport de force entre le public qui est à la merci des connaissances et de l’expertise du plus fort, soit le courtier immobilier. Nous croyons que c’est en gardant à l’esprit cette prémisse que la Loi doit être analysée et interprétée.
203 Loi actuelle, art. 32