Degré de notoriété des publications
Chapitre 3 Chronologie des travaux.
3.1. Présentation générale.
En 1997, négociateur immobilier salarié, j’ai eu à rédiger une consultation juridique, dans le
cadre d’une procédure collective, sur la validité d’un bail emphytéotique qui restraingait les possibilités de cession. Ce sujet entraîna de très nombreuses recherches dont je finis par tirer une grande satisfaction professionnelle et personnelle. Je n’ai malheureusement pas conservé ce document. Ce travail est resté comme une expérience très positive pour la suite de mes travaux.
En 2002/2003, devenu expert libéral, notre cabinet a été sélectionné pour le programme de
coopération MEDA75 soutenu et financé par l’Union européenne. Yann VIDREQUIN a passé 14 mois par intermittence à ce programme, notre mission s’est achevée par la remise d’un guide de l’évaluation. Ce travail conceptuel, auquel j’ai participé, est l’œuvre principale de Yann et je ne peux intellectuellement le revendiquer dans ma thèse. Simplement ce travail m’a donné « envie » et rien que pour cela il méritait d’être cité.
Je forme le souhait que Morgan, recruté au cabinet en 2006 par Yann et moi-même, reprenne ce travail d’ici quelques années pour l’achever ou le parfaire en « guide de l’évaluation des biens » ce qu’il mériterait amplement d’être.
En 2006, après avoir accepté de dispenser des cours au sein de l’ICEU et du Master 2, je me
suis intéressé à la recherche dans ma spécialité expertale.
L’enseignement permet la réflexion et l’approfondissement des connaissances dans la discipline enseignée. C’était aussi un moyen de « rendre » ce que j’avais moi-même reçu quelques années auparavant au sein de notre ICEU.
Cela m’a conduit à participer à un premier groupe de travail constitué d’experts, d’universitaires, et de doctorants, sous la forme d’un observatoire chargé d’une réflexion écrite autour de deux thèmes :
- La réalisation d’un panorama de l’expertise en France et à l’étranger - Une recherche sur la sémantique entourant l’acte d’expertise
Différentes réunions ont été organisées au sein de l’université de Panthéon-Assas. Un rapport de synthèse (toujours disponible) a été produit. J’y ai participé en examinant et en rapportant les pratiques expertales dans les pays du Maghreb.
A la suite de cette première expérience j’ai intégré l’équipe du conseil d’administration de l’EEEI (European Expertise & Expert Institute) à Versailles en tant que secrétaire général adjoint ; cet institut européen regroupant avocats, universitaires, magistrats et experts d’une quinzaine de pays de l’Union européenne a été initié par Monsieur Vincent LAMENDA puis repris par Monsieur Alain NUEE, tous deux successivement Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES. J’ai depuis pris la responsabilité de la commission « travaux de
60 recherche » et accompagné plusieurs doctorants financés par notre association76. L’institut
organise des conférences de consensus en Europe sur le thème de l’expertise civile (la dernière à ROME le 29 mai 2015). Il est devenu membre observateur de l’EUROPEAN LAW INSTITUTE. L’EEEI a par ailleurs obtenu des financements importants par le programme de Justice Civile de l’Union Européenne.
En 2007 et 2008, Maître Françoise AUQUE, Professeur à l’Université de Lille 2, avocate au
barreau de Lille et éminente spécialiste des baux commerciaux « côté preneurs » m’a confié un rapport d’expertise amiable, concernant un sujet qui est devenu depuis l’actualité des relations bailleur/preneur pour quelques années (l’application de la clause d’échelle mobile art. L145-9 du code de commerce). Pour mémoire la clause d’échelle mobile permet la révision automatique du loyer à la valeur locative dès que, par le jeu de l’indice, le loyer initial se trouve modifié de plus de 25% au cours du bail. La spéculation de l’ICC sur la période 2002/2008 avait permis à beaucoup de propriétaires d’augmenter quasi « automatiquement » leur loyer alors que l’un des deux fondements du statut des baux commerciaux est le plafonnement du loyer.
Mes premières constatations m’ont amené à réaliser qu’en réalité le loyer avait augmenté de 24,43% et non 25,12…un peu déçu par la facilité technique de ma mission (puisque j’avais été sollicité pour le « bénéfice » du preneur), j’ai entrepris parallèlement l’analyse juridique du bail et plus particulièrement de la clause d’échelle mobile, laquelle semblait confuse.
Après analyse, j’ai fait part de mes recherches et de mes réserves au sujet de la validité de la clause juridique figurant dans ce bail car même si elle s’intitulait « clause d’échelle mobile », elle n’en semblait pas une au regard de sa rédaction, puisqu’elle prévoyait exclusivement un mécanisme d’indexation à la hausse.
Maître AUQUE me complimenta sur la pertinence de ma réflexion juridique et souleva ces deux moyens juridiques dans ses conclusions. L’arrêt qui suivit, conforme à mon analyse, fut très commenté et reste à ce jour un arrêt de référence sur la validité de la clause d’échelle mobile
(CA DOUAI 2ème section 21 janvier 2010 n° 08/08568 Sté Palocaux c/ SARL Chattawak Distribution).
Mis en confiance, j’ai formalisé l’analyse faite à l’occasion de ce rapport par la publication « discrète », dans la revue La Gazette Nord Pas-de-Calais, de Validité de la clause d’échelle
mobile dans le bail commercial en novembre 2008.
Cette première rédaction m’a convaincu de l’intérêt d’associer « pratique professionnelle et recherche appliquée ».
En 2009, à la suite de cette première expérience, j’ai soumis à Madame le Professeur AUQUE
une nouvelle réflexion sur le projet de création d’un nouvel indice (Indice des Loyers Commerciaux) pour remplacer l’ICC (Indice du Coût de la Construction), responsable de la nouvelle vague « clause d’échelle mobile » invoquée par les bailleurs. Elle apprécia mon travail
76 L’une d’entre elle, Jennifer BOIROT, a soutenu le 11 décembre 2015 sa thèse dont le sujet était « EXPERTS
PSYCHIATRES ET CRIMES SEXUELS EN EUROPE : de la scène judiciaire à l’action publique. Etude comparée : Angleterre, Espagne, Roumanie, Suède et France »
61 à l’occasion d’un mail du 24/11/200877 et me recommanda personnellement auprès de l’AJDI
DALLOZ et de son rédacteur en chef. Cette recommandation fut déterminante et mon analyse compléta, en deuxième partie, celle de Jean-Pierre BLATTER, Professeur associé au CNAM et directeur scientifique de la revue.
J’ai cependant un regret. Mon analyse aurait pu être plus tranchante, elle suggérait que ce changement d’indice était déjà obsolète compte tenu du retournement de l’économie depuis fin 2008. A ce jour et sur la période considérée (2010/2014), l’ICC a augmenté de 6% et l’ILC de 5,4%. Alors que tous s’emballaient pour le projet de l’ILC, le résultat est pour le moins très limité… et mon analyse était pertinente.
En 2010, j’ai décidé de poursuivre mes recherches sur différents sujets qui méritaient une
réflexion complémentaire à celle d’une simple expertise.
Ainsi, parallèlement à l’étude de cas très particuliers, j’ai entrepris d’expliciter des critères d’appréciation et si possible une méthodologie d’évaluation afin d’objectiver les problématiques posées. Notre science étant régulièrement qualifiée de « science molle », toute contribution qui permet à la profession de trouver une base de débat ou de s’en inspirer est une bonne chose.
Le sujet Impact de la création d’une zone PPRI sur la valeur d’un immeuble régulièrement
inondé publié dans l’AJDI/DALLOZ répond bien à cette intention puisque j’ai reçu le 27
janvier 2013 les plus vifs remerciements78 d’un confrère de Narbonne, qui, s’inspirant
77 « Cher Monsieur, Cet article est très intéressant et il faudrait pouvoir le faire publier d'urgence, compte tenu
des interrogations des preneurs.
Le problème est: où? L'article est trop économique pour les revues classiques juridiques. Il y a également la Gazette du Nord qui accepte des articles dans des domaines variés, mais les lecteurs sont puremet régionaux, ce qui est dommage. Reste L'AJDI, certes juridique mais ouvert. Vous pourriez contacter de ma part le rédacteur en chef. Françoise Auque »
78 « Monsieur et cher confrère, En début d'année 2012, nous avions échangé sur la méthode d'évaluation des
actifs immobiliers par l'abattement pour risques naturels. Vous m'aviez adressé la trame de votre méthode. J'avais évalué, pour un client propriétaire d'un des plus grands parcs animaliers de France les actifs immobiliers dont la quasi-totalité se trouvait en zone inondable régit par l'application d'un PPRI.
Cette mission m'avait été confiée suite à un contentieux avec l'administration fiscale qui bien entendu n'entendait nullement acter un dégrèvement pour risque naturel.
Dans un premier temps, j'avais argumenté au titre des servitudes d'urbanisme et d'utilité publique. L'administration fiscale avait envoyé un mémoire contredisant mes données sans toutefois argumenter de manière irréfutable.
Dans un nouvel échange, j'ai à nouveau maintenu et argumenté mon évaluation. Par contre, j'ai développé la méthode d'évaluation que vous m'aviez adressée. J'ai repris la plupart de vos postes en les motivant d'arguments réels comptables, d'assurances, d'urbanisme, de la fréquence prouvée des crues, de documents de le DREAL. Cette affaire a bien sûr fait l'objet d'un contentieux devant le TA de Montpellier. Le prononcé du 28 Décembre 2012 donne entièrement raison à mes clients, en page 4 il est mentionné que la méthode par application des abattements est retenue....
Il semble évident que votre méthode m'a permis d'abord d'enrichir mes connaissances, mais surtout de permettre à mon client d'obtenir dans un premier temps raison. Cela n'excluant nullement une possibilité d'appel devant la cour administrative.
A ma connaissance, c'est la première décision rendu dans ma région avec de telles bases.
Je ne peux que vous remerciez bien entendu de notre échange et de la confiance que vous m'avez accordé, mais surtout de m'avoir communiqué l'intégralité de votre réflexion et de votre travail paru à l’AJDI. Ma réflexion
62 précisément de la méthodologie exposée dans ma contribution à l’AJDI, a pu justifier son point de vue auprès du tribunal administratif de Montpellier (jugement du 28 décembre 2012). Depuis, je suis régulièrement consulté sur ces sujets ou interviewé dans le cadre de cas similaires (cf. article de la VOIX DU NORD du 27 décembre 2011).
Le sujet Valeur vénale immobilière et abattement pour faits criminels horribles paru dans la revue EXPERTS m’a beaucoup intéressé et cet article est régulièrement repris par des revues professionnelles ou spécialisées (ou même plagié par certains confrères). Il m’a valu d’être interviewé par M6 et, plusieurs années après, d’être toujours consulté comme un des spécialistes dans ma discipline expertale sur ces cas dramatiques (cf. article PRESSE OCEAN en date du 10 avril 2015 concernant l’affaire Dupont de Ligonnès). J’ai encore été sollicité pour un entretien publié dans le magazine de la SOCAF en décembre 2015 à propos de la problématique de liquidité des appartements actuellement « à vendre » au-dessus de la salle du Bataclan après les terribles attentats du 13 novembre 2015.
Le sujet Chère bécasse, très chère bécasse paru dans la revue EXPERTS et repris dans plusieurs revues cynégétiques m’a permis de réunir ma passion et mon métier. Il aborde les questions juridiques, économiques, environnementales et la réalité politique. Depuis, je suis régulièrement consulté sur ce type de dossiers très techniques, tant à l’amiable qu’en judiciaire, et suis invité à intervenir régulièrement à des conférences ou à des réunions d’information publique comme celle relatée dans mon CV à la mairie du TOUQUET.
Le sujet Euro 2016 : l’implantation d’un stade de football diminue-t-elle la valeur des
immeubles avoisinants ? paru dans la revue EXPERTS m’a permis d’utiliser mon expérience
footballistique et d’aborder pour la première fois l’aspect des préjudices immatériels. Cet article m’a également valu d’être spécialement désigné par Montpellier Agglomération pour la valorisation du stade de rugby de Montpellier dans le cadre d’un appel d’offre public (sur la recommandation d’un confrère, Ingénieur-Expert agréé, expert de justice près la Cour d'appel de Montpellier qui avait lu mon article) et de décliner ensuite plusieurs sujets sur la question des préjudices immatériels ainsi que de participer à plusieurs conférences dont celle du CNEAF (Collège National des Experts Architectes Français) sur le thème des préjudices immatériels. Ces 4 articles m’ont permis de poser définitivement un style « pas toujours académique » mais apprécié pour son caractère pratique, son efficacité et les solutions proposées. L’e-mail de l’un de mes confrères en date du 12 mai 201579 à propos de mon article Experts en évaluation
immobilière, tous aux abris ! paru dans la revue EXPERTS et repris dans la lettre de la CNEJI
illustre l’un des objectifs auxquels je souhaitais parvenir.
n'était pas assez avancée et je n'avais jamais été confronté à ce type d'évaluation dans une région où il n'y a pas eu de grande catastrophe naturelle liée pour le moment au climat. »
79 « Après le "crac, boum, hue" de Jacques DUTRONC, voilà le "pif, paf, boum" de Jean-Jacques MARTEL. J'ai beaucoup apprécié ton dernier article paru dans la Revue "Experts". Enfin, un peu d'humour dans le sérieux des propos. D'ailleurs, je me suis permis d'y faire allusion dans les 1000 courriels qui viennent d'être routés pour rappeler la manifestation du 12 juin prochain à Marseille (CNEI + RICS). »
63
En 2011, à la suite de mes différents articles sur les sujets des « baux commerciaux » et face à
l’inquiétude des commerçants et des élus de la métropole lilloise, la fédération lilloise du commerce a demandé mon aide pour l’organisation d’une conférence spécifique et la rédaction d’un outil de vulgarisation pour les preneurs à bail. Le président, les services économiques de la ville et les élus m’ont vivement félicité pour les résultats de ces opérations et manifestations qui se sont poursuivies sur plusieurs années dans le cadre du salon Créer à Lille Grand Palais. Cette plaquette a été distribuée à plusieurs milliers d’exemplaires et reste l’un des documents de référence du PLA commerces de la ville de LILLE (Plan Local d’Action).
En 2012, j’ai exploré une autre limite de notre métier, celle de l’évaluation des droits sociaux,
habituellement réservée aux experts du chiffre, avec l’article Cas pratique d’évaluation des
parts sociales d’une société civile dite « immobilière. Cette parution publiée dans
l’AJDI/DALLOZ (puis reprise et complétée sur la question de l’impact de l’impôt sur les sociétés pour une seconde parution dans Le Cercle de l’IFEI) me permit d’être spécifiquement accepté comme expert pour les expertises centrales par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), c’est-à-dire pour l’évaluation des parts sociales des sociétés non cotées dans le cadre des expertises réglementées (art. R.212- 54 du code de la mutualité) et d’être invité à clôturer l’assemblée générale de la Confédération des Experts Fonciers par une conférence sur le thème des évaluations des parts de GFA (voir l’extrait d’e-mail du 7 juin 201480 du Vice-Président du CNEFAF, me félicitant pour la qualité de cette conférence). Cela m’a valu également la reconnaissance de mes pairs puisque je suis devenu Expert Foncier à mon tour (profession réglementée dans les conditions prévues à l'article 31-1 de la loi n° 90- 1258 du 31 décembre 1990).
En 2013, j’ai eu l’honneur de voir publier l’article Evaluation de l’indemnité d’occupation du
logement familial dans la Semaine Juridique Notariale, revue du Jurisclasseur des éditions
LEXIS NEXIS. Avec une expérience d’une dizaine d’années dans le notariat, je sais l’importance de cette revue juridique dans la profession notariale et c’est une reconnaissance indéniable de l’intérêt pour mes travaux. La sélection des articles par le comité scientifique est d’ailleurs très rigoureuse (par deux fois, j’avais essayé sans succès).
Habituellement les experts de justice en estimation immobilière évaluent la valeur locative et le juge l’indemnité d’occupation puisqu’elle s’évalue selon des critères juridiques à partir de la valeur locative. Depuis cette publication, il m’est régulièrement demandé de répondre directement à cette dernière question. Cette publication a par ailleurs conforté l’idée qu’il fallait mettre fin définitivement à l’ancienne pratique d’évaluation de la valeur locative par capitalisation d’un pourcentage de la valeur vénale de l’immeuble, encore utilisé par certains
80« Cher confrère, J’ai pu assister à une formation dispensé par vos soins en matière d’évaluation de parts de SCI
64 avocats et magistrats. Cette publication m’a également obligé à faire évoluer mon « style » afin de me conformer au caractère « notarial » de la revue.
En 2014, on m’a proposé pour la première fois de travailler sur un projet collectif L’indexation
et la révision du loyer en cours de bail à l’occasion des Etats Généraux des baux commerciaux
organisés au sein de l’Université de Paris Dauphine par le Professeur Joël MONEGER, directeur de l’institut Droit Dauphine.
La méthode était cette fois-ci « très académique » tant pour le colloque que pour la publication collective qui s’en est suivie. Les contributions des quatre intervenants de cette commission étaient complémentaires. Le travail a été approfondi et a nécessité plusieurs déplacements. Je remercie le Professeur MONEGER de sa confiance et Maître PLANCKEEL, Maître de conférences à l’université de Lille 2 dont j’admire la très grande compétence. J’ai incontestablement appris et progressé à l’occasion de ces travaux, même si la part rédactionnelle me revenant directement est assez modeste (si l’on devait déterminer une quote-part j’indiquerai 10%), malgré une importante participation aux travaux préparatoires.
En 2015, j’ai choisi de retenir la publication L’impact des risques naturels et technologiques
sur la valeur vénale ou locative.
C’est à la demande de la rédactrice en chef des revues du Jurisclasseur des éditions Lexis Nexis, Madame Anne-Laurence MONEGER, et de Madame Stéphanie LAPORTE LECONTE, directrice du CRDI81 au CNAM Pays de Loire, que j’ai rédigé cet article en lien avec la conférence à laquelle j’ai participé sur invitation du CNAM ; c’est ici pour moi l’occasion de les remercier pour leur confiance et leur soutien respectifs.
Cette publication suit celle de 2010 sur la question des PPRI, elle prolonge et complète ma réflexion entreprise plusieurs années auparavant. C’était donc l’occasion de revenir sur un sujet en l’approfondissant et en le complétant.
L’année 2015 est la plus productive avec 12 contributions dont 11 ont été publiées dans des revues « nationales ».
En 2016, malgré la procédure d’UPEM qui précise « elle prend exclusivement en compte les
travaux et études rédigés par le candidat au moment du dépôt de sa demande et ne requiert a priori aucune recherche nouvelle », je n’ai pas résisté à la demande expresse de Madame
MONEGER, rédactrice en chef et directrice de publication chez LEXIS NEXIS.
Le 4 mars 2015, notre Master de la spécialité « environnement », sous la responsabilité scientifique du Professeur MEUNIER, a organisé un colloque qui s’intitulait « Ecoquartier : un
81 L'ICH Ouest accueille le CRDI, centre de recherche en droit immobilier de l'ICH, qui est devenu le plus important
laboratoire de recherche appliquée dans ce domaine. Ce centre met ses chercheurs à la disposition des professionnels de l'immobilier et de leurs conseils pour la délivrance de consultations juridiques.Il apporte une collaboration régulière aux revues et ouvrages spécialisés en droit immobilier (Administrer, Construction et urbanisme, Actualité juridique droit immobilier, Répertoire Defrénois ...). Enfin, il soutient l'ensemble des actions de formation dispensées par l'ICH.
65 objet juridique non identifié ». A la suite de ce colloque, nous avons pu obtenir des intervenants une mise en forme écrite des travaux entrepris et nous avons pu proposer à LEXIS NEXIS un dossier complet. J’y ai participé pour apporter une touche finale sous la forme d’une publication conclusive et transversale dans la revue « Actes pratiques et Ingénierie Immobilière » (mars 2016).
J’ai souhaité exposer ce travail parce qu’il représente à mes yeux l’intérêt d’associer enseignement, colloque, expérience professionnelle et publication.
C’est en tout cas un axe fort, soutenu par un éditeur comme LEXIS NEXIS devenu également un soutien affiché du MASTER que je codirige.
Je n’ai pas résisté non plus à commenter la directive Européenne « Crédit » à l’AJDI (Point de vue de la revue d’octobre 2016), et la très bonne initiative du juge des loyers du TGI de Lille en matière de références locatives dans les centres commerciaux (revue Expert – Août 2016). Pour 2017, je n’ai pas de projet de publication précis pour l’instant sauf pour notre Atelier où nous avons un projet de colloque sur la fiscalité et deux sujets pour nos matins d’experts, un sur le coût de la dépollution et un sur la médiation immobilière.