Type 1 : GAEC familial avec vente des parts et donation de la ferme
Tableau 6 : Analyse SWOT du type 1
Forces Faiblesses
Dissociation de l'outil d'exploitation et du patrimoine (terres et bâti)
Parts sous-évaluées et donc plus accessibles. Rachetées par le repreneur familial, déduite de la succession
Arrangement familial pour la succession : donation de la ferme avec, si besoin et si bonne entente de la fratrie, sous-évaluation des soultes à payer.
Valeur de la part déconnectée de la valeur réelle du bien.
Source de conflits entre héritiers.
Comptes-courants déséquilibrés, à rééquilibrer.
Opportunités Menaces
Capital à racheter moins élevé.
Dans un premier temps, le cédant peut louer ou donner en se réservant l'usufruit et louer aux repreneurs ce qui lui apporte un complément de retraite.
Droit suisse : révision de la valeur et du partage entre les successeurs en cas de vente du bien
Risque en cas de mésentente entre successeurs : réclamation des non-repreneurs pour une réévaluation vénale → soultes trop élevées, besoin d'emprunter, risque d'endettement supplémentaire, les banques n'acceptent pas toujours de financer les soultes.
Les compte-courants déséquilibrés sont source de risque en cas de dissolution du GAEC qui devra emprunter pour rembourser le compte-courant de l'associé sortant.
104 Type 2 : ouverture d'un GAEC familial à un HCF avec donation et propriété à l'associé CF
Tableau 7 : Analyse SWOT du type 2
Forces Faiblesses
Montant de l'installation plus accessible pour un HCF
Différence de pouvoir entre les associés propriétaires et non propriétaires.
Possible réévaluation des parts pour payer le cédant, valeur plus proche de la réalité et donc plus chère que dans le cadre familial. Dans le cas contraire, compte-courants déséquilibrés, à rééquilibrer.
Opportunités Menaces
Installation HCF facilitée car pas le poids du foncier à racheter
Risques de rémunérations et pouvoirs décisionnels proportionnels au capital investi et non au travail.
Les compte-courants déséquilibrés sont source de risque en cas de dissolution du GAEC qui devra emprunter pour rembourser le compte-courant de l'associé sortant.
Type 3 : Transmission HCF par le biais d’un GAEC et d’un GFA
Tableau 8 : Analyse SWOT du type 3
Forces Faiblesses
Reprise progressive par rachat progressif des parts, répartit la charge financière dans le temps et entre les associés
Poids équivalent de chacun sur le GAEC et la propriété, partage des charges et des bénéfices
L'évaluation des parts est source de conflits et dépend de la bonne entente des associés.
Nécessité de garantir l'indépendance de chacun des associés lors de la constitution de la société pour prévenir les conflits et faciliter une éventuelle dissolution.
Opportunités Menaces
Le GFA permet de garder l'entité de la ferme et permet une transmission progressive de la propriété par rachat des parts.
Permet de donner une valeur non vénale aux terres, moins chères et plus liées à leur réelle rentabilité économique.
Des comptes-courants associés déséquilibrés peuvent poser problème en cas de dissolution de la société. Si l'un des associés veut en sortir, les autres doivent racheter ses parts et rembourser son compte-courant. Risque d'endettement de la société.
105 Type 4 : vente à un HCF individuel se réinstallant
Tableau 9 : Analyse SWOT du type 4
Forces Faiblesses
Transmission de l'ensemble de la ferme
Accès à la propriété pour le repreneur
Décharge le cédant et dégage un capital important plus facile à partager et plus intéressant pour les successeurs car directement disponible
Capital important, reprise non accessible à tous.
Besoin d'emprunter de grosses sommes. Risque que les banques ne prêtent pas ou exigent de grosses garanties.
Sacrifices des deux côtés, selon les capacités de financement du repreneur.
Opportunités Menaces
Complète maîtrise de l’outil de production pour le repreneur. Investissements pour l'avenir, possibilité de capitaliser et de constituer un patrimoine.
Pour le cédant, le montant de la vente constitue un complément de retraite et un capital disponible à transmettre
Endettement du repreneur.
Investissement pas forcément rentable selon la conjoncture.
Hypothèque de la ferme voire d'autres biens personnels.
Type 5 : location (totale ou partielle) à couple HCF se réinstallant (fermes 5 et 6)
Tableau 10 : Analyse SWOT du type 5
Forces Faiblesses
Fermage faible, encadré par la loi, plus accessible pour les repreneurs que la propriété
Le cédant attaché à son patrimoine garde la maîtrise du foncier considéré comme placement sûr, le fermage est un complément de retraite
Montant du fermage faible peu intéressant pour le propriétaire et ses descendants, couvre à peine les impôts fonciers et les frais d'entretien en cas de location de bâtiments
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Facilite l'installation HCF
Le statut du fermage protège le fermier
"cadeau empoisonné" aux successeurs, le fermage est une prison pour les propriétaires qui ne sont pas libres de disposer de leurs biens.
Un fermier non connu risque de ne pas payer entretienne mal le bien et le dévalue. Diminution du prix de vente du fait du droit de préemption du fermier et pas de candidat pour acheter des terres louées sauf pour d'éventuels investisseurs extérieurs
Pour les repreneurs, risque que le propriétaire n'accepte pas les investissements sur les bâtiments, financièrement trop lourds par rapport au prix du fermage ou jugés non nécessaires
Risque de mauvais rapports entre fermiers et bailleurs qui surveillent comment sont gérés leurs biens et se méfient des retards de paiement
Type 6 : vente aux voisins sans installation, pas de transmission de la ferme
Tableau 11 : Analyse SWOT du type 6
Forces Faiblesses
Maximise la somme gagnée lors de la vente
Partage de la succession plus facile
Décharge le cédant des terres.
En générale, les bâtiments ne sont pas vendus et/ou inutilisés.
Disparition d'une ferme par division
Opportunités Menaces
Le cédant profite de la présence de candidats prêts à acheter au prix du marché pour maximiser son gain.
Les terres vendues peuvent permettre le développement des exploitations voisines et les sécuriser, notamment pour leur autonomie fourragère. Jusque-là, elles leur apportaient également des droits à primes (DPU, ICHN) et des références laitières supplémentaires. Cet agrandissement peut leur permettre d'augmenter leur main d'œuvre et d'installer quelqu'un.
Agrandissement parfois non nécessaire des fermes voisines déjà grosses, risque de terres délaissées ou mal travaillées et d'enfrichement s'ils n'augmentent pas leur main d'œuvre.
Surcharge de travail dans les fermes qui s’agrandissent
Diminution du nombre d'actifs. A terme, une famille en moins dans le village et des bâtiments vides : risque de désertification, de disparition des services conduisant à un contexte social moins attractif.
107 Type 7 : reprise HCF avec propriété à un tiers
Tableau 12: Analyse SWOT du type 7
Forces Faiblesses
Coût de la reprise plus accessible car allégée du poids de la propriété, soit du foncier et des bâtiments (Terre de Liens, GFA, SCTL, portage foncier par un tiers), soit du reste de l’outil d’exploitation (pour Labeliance)
Repreneur non propriétaire, pas totalement libre selon le propriétaire (par exemple pour les investissements sur les bâtiments, pour l'évaluation de la valeur d'usage sur la SCTL, …)
Si rachat par un tiers, nécessité de trouver des capitaux sûrs et durables (épargne solidaire ou placements financiers).
Le repreneur dépend de la politique et des moyens du financeur.
Opportunités Menaces
Facilite l'installation de jeunes éleveurs HCF peu dotés. Dans certains cas, le repreneur devra ou pourra racheter progressivement pour devenir propriétaire.
Protège le repreneur des descendants du cédant-propriétaire, susceptibles de reprendre leurs biens en fin de bail
Décharge en même temps le cédant tout en lui rendant son capital en argent, complément de retraite et succession
Risque que le propriétaire ne puisse pas assumer correctement sa propriété (manque de moyens, de compétences et financements peu durables).
En cas de placement rémunéré comme Labeliance, il y a une obligation de résultats.
Risque de contraintes supplémentaires imposées par le propriétaire, relative perte de liberté du fermier.
Dans le cas où le repreneur doit progressivement racheter la propriété, risque qu'il n'en ait pas les moyens et doive pour cela s'endetter.
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ANNEXE 9 : FREINS ET ATOUTS DU TERRITOIRE DU SUD-AVEYRON