1.4.1 - Analyse thématique des intermédiaires de courtage :
Après la collecte des réponses des entretiens auprès des acteurs du domaine de l'immobilier, nous avons mené la troisième phase d'enquête en 2017 concernant les acteurs intermédiaires dans le but d'encadrer les sources de l’offre de locations meublées non déclarés. Pour cette phase nous avons réussi à interviewer deux courtiers rencontrés par la connaissance d’agences immobilières. L'un est un courtier qui travaille avec une agence immobilière et l'autre un courtier libre, autonome des agences immobilières. Les rendez-vous ont été tenus sous la condition de l'anonymat. On a eu la chance de l'acceptation d'un seul propriétaire d'un studio meublée qui est sous un contrat de location d'une année avec une agence immobilière. Le domaine de recherche que nous abordons est délicat et difficile : récupérer des informations est hasardeux, et même faire une enquête sur le terrain est risquée parce que les personnes ont peur des problèmes judiciaires puisqu’on aborde un domaine non fixé par la loi tunisienne.
Entretien Statu socioprofessionnel Organisme Code Date
Entretien 1 Anonyme
Courtier d'une agence
immobilière E.A.1 2017
Entretien 2 Anonyme Courtier libre et
autonome
E.A.2 2017
Entretien 3 Anonyme
Propriétaire retraité de
la fonction publique E.A.3 2017
Tableau 32 : les critères des acteurs intermédiaires de la location meublée aux étrangers de court séjour
Après une retranscription traduite et une relecture du corpus nous avons retenu six thèmes : exercice de la profession du courtage de la location meublée, demande de la location meublée, système de la location meublée, localisation de la location meublée, prix et offre de la location meublée et la réglementation de la location vue par les courtiers et les propriétaires du meublé. Ces choix de thème ont été fondés sur les paroles des trois acteurs interviewés (extraits de verbatim) en liaison avec les questions ouvertes de chaque guide d'entretien semi-directif. En plus de l'extraction des thèmes nous avons dégagé des sous-thèmes tous en liaison avec l'ensemble des acteurs de cette phase :
Le premier thème, l'exercice de la profession du courtage de la location meublée, relève de deux sous-thèmes la « fonction d'un courtier d'une agence immobilière » et la « fonction d'un courtier libre ».
Le deuxième thème, la demande de la location meublée, relève de trois sous-thèmes Une
« clientèle majoritairement de voisinage » (l'Algérie et la Libye), Une « clientèle maghrébine majoritairement pour des soins médicaux » et « l'historique ».
Le troisième thème, la période de la location meublée, relève de trois sous-thèmes une « période estivale en augmentation », une « période hivernale en diminution » et « période de vacances ».
Le quatrième thème, la localisation de la location meublée, relève de trois sous-thèmes une
« location meublée à côté des grands équipements de santé », une « location meublée dans des quartiers résidentiels » et « l'historique ».
Le cinquième thème, prix et offre de la location meublée, relève de deux sous-thèmes un « prix fixé par les agences immobilières » et une « offre majoritaire d'appartements ».
Le sixième thème, la réglementation de la location meublée vue par les courtiers et les propriétaires, relève de deux sous-thèmes le « droit de l'agence immobilière d'exercer la location meublée » et le « contrat d'habitation » (propriétaire-locataire).
1.4.1.1 - La location meublée est une activité clandestine mais crée de l'emploi :
En ce qui concerne les propriétaires qui louent leur logement par un contrat de location d'habitation, l’activité de location meublée est régie par la loi n°93-121 du 27 décembre 1993, portant modification de la loi n°76-35 du 18 février 1976 relative aux rapports entre propriétaires et locataires de locaux à usage d'habitation, de profession ou d'administration publique, ou bien par la loi 93-123 du 27 décembre 1993, portant modification du décret -loi n°81-13 du 1er septembre 1981 accordant le droit au maintien dans les lieux aux locataires de locaux à usage d'habitation appartenant à des étrangers tel que ratifié par la loi n°81-89 du 4 décembre 1982. Ces propriétaires utilisent un contrat de location des locaux à usage d’habitation, mais sans préciser s’il s’agit d’une location meublée ou non.
On est également confronté au problème des locataires qui font des sous locations pour des étrangers de court séjour ; c'est ce que l’on trouve dans l'entretien E.A.3 du propriétaire retraité qui loue ses deux studios meublée à un loueur ; il a précisé que ce loueur loue à des étrangers de court séjour, pour être dans le cadre des textes juridiques en vigueur. Certes, le propriétaire est au courant mais il se considère en dehors de l'activité clandestine de la location meublée.
Extrait E.A.3: «Mais moi je suis fonctionnaire, j'ai peur de ces activités clandestines je ne suis pas le responsable ; moi mon contrat est un contrat d'habitation.»
Il faut remarquer que la loi ne mentionne pas le cadre réglementaire en ce qui concerne les équipements du quotidien d'une habitation comme les meubles, l’électroménager, etc....
Nous avons bien perçu que, même si elle est illégale, cette activité de location meublée crée de l'emploi, ce qui diminue le chômage pour certains jeunes et fait tourner le marché de l'immobilier et du foncier, comme le précise l'enquêté qui loue deux studios meublés aux étrangers de court séjour :
Extrait E.A.3: «Je peux vous dire qu'à ENNASER il y a des industries de location meublée : presque 80 appartements meublés sont en location d'après des propriétaires, même il y a des femmes de ménage et des locaux avec des machines à laver.»
Extrait E.A.3 : «une personne "X", il a un bureau et même à peu près 200 courtiers»
De l’aveu de l’enquêté, il s’agit bien d’une activité organisée de grande ampleur et qui fait vivre de nombreuses personnes ; on peut parler d’une « économie parallèle » ! Pour connaître l'ampleur de ces activités, nous avons essayé de la comparer avec les apparts-hôtels de Grand Tunis. Compte tenu des données recueillies, nous dirons que les 80 appartements meublés représentent 14 % du total des apparts-hôtels de Tunis–côtes, Carthage et Tunis-Sud. On peut dire si le ministère de tourisme prend en considération cette activité de location meublée aux étrangers de court séjour, il va faire évoluer le secteur de l'offre touristique hors-hôtel ; il pourra donc faire évoluer les pratiques touristique dans ce type d'offre d'hébergement des étrangers de court séjour.
Nous venons de voir que cette activité de la location meublée clandestine crée de l'emploi, mais dans le volet de la population active non déclarée. Il faut rappeler qu’en 2019, le nombre des actifs occupés de plus de 15 ans était évalué par l'Institut National de la Statistique Tunisienne (INS) à 3 528 000 personnes avec un taux de chômage pour le pays supérieur à 15%. Pour cette même année 2019, l’INS évalue à 18 700 le nombre des actifs occupés dans des activités non déclarées, ce qui représente 0,5%
des actifs occupés de plus de 15 ans.
Tableau 33 : capacité d’hébergement mise en exploitation par catégorie et par région Source : ONTT, le tourisme tunisien en chiffre, 2015
4° trim
Tableau 34 : population active en chômage de 2011 jusqu'au2019 (en milliers)
Source : INS, 2019 L’activité clandestine de la location meublée évaluée à 0,5% par l’INS pèse peut-être peu devant une population active occupée dans l'hôtellerie de 152 600 en 2019 ou d'une population active occupée dans le commerce de 435 700 en 2019 ou d'une population active occupée dans les services aux institutions de 187 100 en 2019. (Voir annexe: document 7). Cette activité de la location meublée fait partie de l'activité non déclarée mais elle contribue à faire baisser le taux de chômage !
1.4.1.2 - Un système de location meublée par des intermédiaires de courtage et de transport public :
Les entretiens d'acteurs intermédiaires de la location meublée ont révélé la présence fréquente d'un intermédiaire spécial dans cet exercice de la location meublée des étrangers de courts séjours.
Thème 4 : Extrait E.A.2 (cas2): «Si une agence a fait beaucoup de clients, c'est eux qui vont louer et ils vont le dire à leurs amis et leurs connaissances ; son ami va lui demander si que la location meublée est parfaite ou non, si elle est tranquille ou non ; s'il lui dit oui, automatiquement il va venir directement pour chercher une location meublée chez notre agence dans ce quartier.
La question c'est une question de relation entre les gens.
Aussi les taxis. On travaille avec eux, ils vont te ramener des clients.»
Thème 4 : Extrait E.A.2 (cas1):«.avec le temps, lorsque vous faites du bon service à des clients ils vont apprécier et ils vont te ramener d'autres clients.»
Thème 4 : Extrait E.A.2 (cas2):« on travaille beaucoup avec les taxis»
.
Thème 4 : Extrait E.A.2 (cas3):« il y a un système par des intermédiaires du taxi au propriétaire ou un système direct du client au propriétaire. Il y a aussi le système par courtier qui est du client au taxi, du taxi au courtier et du courtier au propriétaire de l'appartement meublé. Ou un système entre clients, par exemple, un Libyen donne les coordonnés de contact du propriétaire ou du courtier à d'autres Libyens.»
En plus de l'intermédiation d'une part entre le propriétaire et les locataires de la location et d'autre part des locataires aux courtiers apparait une autre intermédiation entre les courtiers et les chauffeurs de taxi (transport public). En Tunisie, les taxis font partie du ministère du transport qui a le rôle de desservir le pays d'un système de transport global (terrestre, maritime et aérien) sous contrôle et encadré. Au sein du transport terrestre public tunisien, les taxis sont au service des déplacements des personnes. Le service des taxis est fixé par la loi n°2004-33 du 19 avril 2004, portant organisation des transports terrestres, dans le deuxième titre : le transport de personnes :
«Art 13: on entend, au sens de la présente loi, par :
Transport public : tout service de transport de personnes effectué à titre onéreux ou offert au public, Transport touristique : tout transport de personnes réservé aux touristes ou assuré par un établissement touristique au profit de sa clientèle,
Transport privé : tout transport de personnes auquel ne s'appliquent pas les définitions de transport touristique.»
On pourrait dire que les courtiers entrent dans le transport de tourisme puisqu'ils cherchent des intermédiaires qui sont en relation avec les voyageurs. D'ailleurs, le taxi du tourisme est une catégorie du transport public et le taxi individuel est une autre catégorie selon la loi n°2004-33 de l'article 21 : « le taxi "grand tourisme ", qui est un service de transport de personnes assuré à l'intérieur d'une zone déterminée pouvant couvrir tout le territoire de la République, au moyen d'une voiture équipée d'un taximètre permettant de déterminer le prix du voyage selon la pratique de la location indivise ». Certes, la présente réglementation concerne le déplacement de long trajet mais d'après les réponses des courtiers, les taxis travaillent dans un périmètre rétréci, c'est un territoire à l'échelle du quartier, c'est-à-dire que ces courtiers n’ont besoin que des taxis urbains de Grand-Tunis et ne travaillent pas à l'échelle du territoire.
Alors, la catégorie des taxis qui concernent l'intermédiation des courtiers de la location meublée des étrangers de court séjour sont les taxis individuels, tels que définis par la loi n°2004-33 de l'article 21:
«le taxi individuel, qui est un service de transport de personnes assuré à l'intérieur d'un périmètre de transport urbain au moyen d'une voiture équipée d'un taximètre permettant de déterminer le prix du voyage selon la pratique de la location indivise. » D'ailleurs, cette réglementation confirme que l'intermédiation est réalisée par les taxis individuels puisqu'ils sont au sein du transport urbain. En fait, dans cette recherche d'intermédiation des courtiers vers les taxis, il y a des circuits garantis, auprès des taxis de l'aéroport par exemple, où les taxis sont en contact directe avec les étrangers.
Cette phase d'enquête permet de faire une nouvelle phase qui concerne les taxis et leurs relations avec la location meublée des étrangers de court séjour.
A Grand Tunis il existe un nombre important de taxis individuels ; 16307 autorisations pour des taxis individuels étaient délivrées au 31 décembre 2017.
Tableau 35 : autorisations de transport en commun non régulier des personnes au 31/12/2017 Source : Ministère du transport, 2017
Le terme ‘louage’ désigne en Tunisie un mode de transport collectif interrégional.
1.4.1.3 - Une offre majoritaire de location meublée autour des équipements de soins médicaux :
L'enquête auprès des agences immobilière a déjà mis en évidence que la demande de la location meublée provient surtout des maghrébins de voisinage venant de Lybie et d'Algérie. Les courtiers apportent les mêmes réponses. Ils ont précisé que pour la clientèle de location meublée, le motif de voyage est essentiellement pour faire des soins médicaux en Tunisie. La demande est pour des logements près des cliniques privées.
Extrait E.A.1 (cas 1): «honnêtement, surtout les gens des pays frontaliers, l'Algérie et la Libye. Tu m'as compris. Pour les européens, la majorité d'entre eux viennent à l'hôtel. Pourquoi, car les pays frontaliers savent que la Tunisie est un pays où il y a beaucoup de sécurité. Par exemple, un étranger vient de l'Europe, il ne connait pas bien la Tunisie juste il a entendu que la Tunisie est un pays touristique, il préfère aller dans un lieu avec une garantie. Alors, il est allé dans un hôtel par le biais d'un autre type d'agence spécialiste en hôtellerie, en balade de loisir etc. En fait, ces agences prennent les services en charge.»
Thème 2 : Extrait E.A.1 (cas 2): «Comme je te l'ai déjà dit, l'étranger des pays frontaliers connait bien la situation en Tunisie et il n’est pas gêné d'habiter dans un quartier populaire par exemple, et surtout il préfère être près des cliniques».
Thème 2 : Extrait E.A.2 (cas1): «ce sont des Algériens et des Libyens ; c'est rare de trouver un européen qui cherche ce type de location.»
Thème 2 : Extrait E.A.2 (cas2): «la majorité pour être soigné ; c'est rare de trouver un client de location meublée dans ces quartier qui vient se promener. Toujours leur but principal est de faire des soins médicaux ou des consultations chez des médecins et d'acheter des médicaments.».
Thème 2 : Extrait E.A.2 (cas3): «De nos jours, on a eu une légère augmentation des voyageurs algériens et un peu de libyens. Mais avant la révolution, on travaillait plus avec les libyens qu’avec les algériens.»
Cela montre que la cause de prolifération de la location meublée à des étrangers de courts séjours se trouve dans les soins médicaux.
Ces données incitent à se tourner du côté des chercheurs qui parlent du " tourisme dit de santé", mais est-ce vraiment du "tourisme de santé"? Cette notion est une notion imprécise dans le cas de la Tunisie pour Philippe Kerourio dans son document :" le tourisme en Tunisie" (Kerourio, 2015). Il a classifié le tourisme de santé en lien avec la thalassothérapie sans aucune précision s'il existe des patients-étrangers qui pratiquent des soins médicaux en dehors de la thalassothérapie : «le tourisme de santé a fait l'objet d'investissements considérables et la Tunisie est devenue la deuxième destination thalassothérapeute du monde (derrière la France) avec 250 000 curistes par an dont 50% d'européens.
Le pays comptait 28 centres en 2007 et 40 en 2008. » (Kerourio, 2015, p. 22). En prenant ce point de vue, si on considère le domaine de la location meublée des patients-étrangers de court séjour sous le couvert du tourisme de santé on est loin de ces données puisque les enquêtes montrent qu'il existe une clientèle attirée par les soins médicaux dans les cliniques privées et qu’elle ne se limite pas à la seule thalassothérapie des hôtels.
Penchons-nous sur une autre étude de 2012 de Lotfi Boumediene sur "le tourisme médical : un enjeu stratégique pour la Tunisie" (BOUMEDIENE, 2012). L’auteur est passé du terme de ‘tourisme de santé’ à celui de ‘tourisme médical’. Il le définit en s'appuyant sur Hottois et Missa, 2001 : «"le tourisme médical " se définit comme le déplacement dans un pays autre que celui de sa résidence habituelle pour s'y faire bénéficier d'un acte médical, le touriste dont le voyage est motivé par des soins médicaux. Ce dernier est défini comme étant un touriste médical ou patient international, dont le service offert est soit non disponible ou difficilement accessible dans son propre pays, soit pour des raisons de législation soit pour des raisons relatives à l'offre de soins (compétences, coût) (Hottois &Missa,2001) » (BOUMEDIENE, 2012, p. 2) S’exprimant dans les journées de l'entreprise de l'Institut arabe des chefs d'entreprise, cet auteur montre qu'il existe un type de voyage pour des fins de soins médicaux des étrangers hors de leur pays de résidence. Le problème ici est qu’il s'est appuyé sur la définition du tourisme médical considérant ce type de voyage sous le couvert du tourisme ; alors pourquoi introduire pour ce type de voyageur comme une autre condition de " patient international" ? Dans quelle mesure le patient international est-il un touriste ? Ne faudrait-il pas le considérer comme seulement un patient international de mobilité médicale ?
Revenons à cette aspect théorique en accord avec les chercheurs que nous avons adoptée dans cette étude, à savoir qu'on ne peut pas choisir une base théorique sur le seul concept du tourisme pour analyser le patient international de court séjour de la location meublée car nous ne disposons pas de données statistiques officielles, ni d’assez de constats ou d’assez d'études de recherches pour affirmer que le patient international est un touriste. Il faut donc passer du général au particulier pour théoriser ce phénomène et bien définir et distinguer les entités de ce modèle d'hébergement. Il nous semble préférable de distinguer les voyageurs par leur type de mobilité plutôt que par leur motif de voyage afin
de ne pas tomber dans les pièges de critique du choix de nos concept des normes de l'OMT où sont liés aux touristes les motifs de visite d'affaire, d'étude, de santé, de religion, et où cette norme a induit en erreur de nombreux chercheurs qui lient le tourisme à ces divers motifs par exemple, 'le tourisme d'affaire' et 'le tourisme de santé'.
Le concept ou le terme de tourisme d'affaire est critiqué par des chercheurs comme Violier pour qui le voyage d'affaire n'est pas du tourisme puisqu'il ignore les quatre modes de 'recréation' que sont le repos, la découverte, le jeu et le shopping.
«Au sein de cet ensemble, le temps libéré, le tourisme se distingue par la dimension de mobilité spatiale.
C’est une pratique sociale qui se réalise à la fois hors du temps et hors de l’espace du quotidien. C’est pourquoi de notre point de vue l’expression de « tourisme d’affaires » est trompeuse et la réalité qu’elle recouvre doit être radicalement séparée du tourisme. En effet, les mobilités d’affaires sont, certes, des changements de place, mais ils s’inscrivent dans le travail.» (Violier, 2007b)
Virginie Chasles52 explique que le tourisme de santé, ou tourisme hospitalier, ou tourisme médical, est critiqué par des chercheurs comme KNAFOU et STOCK qui développent que ces motifs de voyage ne sont pas liés aux pratiques touristiques. « Réflexion préliminaire (Rémy Knafou) La définition du "tourisme médical" rappelée d'emblée ici (Hottois & Missa, 2001), passée au crible d'une logique touristique, présente la particularité d'être à la fois trop extensive (puisqu'elle range sous la bannière touristique des pratiques purement thérapeutiques qui n'ont plus rien à voir avec la sphère touristique) et trop restrictive, puisqu'elle exclut les déplacements liés à la recherche du bien-être à l'intérieur des frontières nationales, comme les pratiques fondatrices du phénomène de cure. L'intérêt de cette définition ainsi doublement bornée est de mettre l'accent sur le ressort de cette mobilité, qui est d'exploiter un
Virginie Chasles52 explique que le tourisme de santé, ou tourisme hospitalier, ou tourisme médical, est critiqué par des chercheurs comme KNAFOU et STOCK qui développent que ces motifs de voyage ne sont pas liés aux pratiques touristiques. « Réflexion préliminaire (Rémy Knafou) La définition du "tourisme médical" rappelée d'emblée ici (Hottois & Missa, 2001), passée au crible d'une logique touristique, présente la particularité d'être à la fois trop extensive (puisqu'elle range sous la bannière touristique des pratiques purement thérapeutiques qui n'ont plus rien à voir avec la sphère touristique) et trop restrictive, puisqu'elle exclut les déplacements liés à la recherche du bien-être à l'intérieur des frontières nationales, comme les pratiques fondatrices du phénomène de cure. L'intérêt de cette définition ainsi doublement bornée est de mettre l'accent sur le ressort de cette mobilité, qui est d'exploiter un