Source : MBE Conseil/Catella Property 0
2 4 6 8 10 %
OAT 10 ans Paris QCA
2013 2014 2015 2016 2012
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994
En périphérie, le rendement « prime » est en recul de 25 points de base et s’établit à 4,25% contre 4,5% à la fi n 2015. Le 4,25% concerne les communes de 1ère périphérie et notamment les communes du pôle émergent Nord. En 2016, il a été enregistré sur l’acquisition par BNP Paribas REIM de l’immeuble Eurosquare à Saint-Ouen. En 2017, le taux « prime » devrait continuer à baisser, Amundi annonçant avoir signé une promesse sur le Coruscant à Saint-Denis à 4,06%. En 2ème périphérie, la compression des taux touche les marchés les plus proches de la capitale, comme Rueil-Malmaison où le taux prime s’établit à 4,40%
tandis qu’il est beaucoup plus élevé dans des localisations plus lointaines. Toutefois, les taux en périphérie dépendent fortement de la qualité des bâtiments, de la qualité du locataire et de la durée du bail. Ils peuvent varier fortement de 5 à 7%.
En régions, les taux « prime » se sont stabilisés à 4,80%
à Lyon et dans la plupart des villes de régions où ils se situent entre 6 et 6,20%.
La compression enregistrée sur les rendements « prime » s’est traduite diversement sur les valeurs vénales « prime ».
Si elles sont en forte hausse dans Paris en général, où les valeurs vénales « prime » ont dépassé largement leur niveau le plus élevé de 2007, 25 352 €/m² pour Paris QCA en 2016 contre 17 619€/m² en 2007, 22 667 €/ m² en 2016 pour Paris hors QCA contre 20 286 €/m², cela n’a pas été le cas partout.
Dans le Quartier des Aff aires de l’Ouest, les valeurs vénales
« prime » s’accroissent également fortement de 86%
par rapport à leur point bas de 2013, elles atteignent 15 523 € /m² et sont également supérieures de manière signifi cative à leur valeur de 2007, mais elles s’étaient déjà accrues en 2010 fortement à 15 052 €/m² soit une valeur très proche de celle atteinte aujourd’hui.
En 1ère périphérie, en revanche, là où la compression des taux a été très forte au cours des 2 dernières années, les valeurs vénales « prime » n’ont pas connu la même évolution. Elles sont restées nettement en dessous de la valeur la plus haute enregistrée et s’établissent à 6 995 €/ m² en 2016 contre 8 041 €/m² en 2007.
Cette évolution limite quelque peu l’analyse que l’on peut faire sur la base des seuls taux de rendements, en minimisant les risques qui sont pris dans ces secteurs.
CONCLUSION
La croissance économique a été heurtée en 2016. Après un redémarrage très rapide au 1er trimestre, le PIB a brusquement ralenti au 2ème trimestre. Aux 3ème et 4ème trimestres, il a repris un peu de vigueur mais sur un rythme beaucoup plus lent. Au total, la croissance du PIB a été de 1,1% en 2016 contre 1,2% en 2015, légèrement en dessous de la prévision qui avait été réalisée par les analystes économiques. Les eff ets positifs de la baisse des cours du pétrole, la baisse de l’Euro et la baisse des taux mais aussi des politiques mises en œuvre à partir de 2013 tels que le CICE ont, comme en 2015, continué de soutenir la croissance française.
Les marges des entreprises poursuivent leur redressement après la forte hausse enregistrée en 2015. Elles s’établissent à 31,6% à la fi n du 3ème trimestre 2016. Cela a permis aux entreprises de recréer de l’emploi. L’emploi salarié en Île-de-France s’est accru de 1,3% en 2016, plus fortement que ce qui était envisagé à la fi n 2015.
2017 devrait être une année un peu plus dynamique.
Les eff ets bénéfi ques de certaines politiques économiques (notamment CICE, pacte de responsabilité, mesure de sur amortissement) pourraient être atténués par la remontée des prix du pétrole et des taux long mais vont continuer à jouer sur l’économie française. Toutefois, les freins structurels (défi cit de compétitivité, chômage élevé malgré une légère infl exion, fi scalité) continueront de peser sur la croissance, limitant sa dynamique.
D’un autre côté, la politique monétaire accommodante menée par la BCE a été de nouveau prolongée au moins jusqu’en décembre 2017. Et même si le Quantitative Easing va voir son rythme se ralentir, passant de 80 milliards d’€
de rachat de titres à 60 milliards d’€ à partir du mois d’Avril 2017, il devrait permettre de conserver des conditions de fi nancement très favorables dans la zone Euro. La BCE a annoncé le maintien de cette politique jusqu’à ce que son objectif de remontée de l’infl ation à 2%
soit atteint. L’infl ation est d’ailleurs remontée légèrement depuis quelques mois se plaçant sur un rythme annuel proche de 1,2% alors qu’en 2016, elle a encore été très faible à 0,4%.
La reprise de l’économie restera modeste et très progressive, avec une croissance du PIB qui pourrait atteindre 1,3% en 2017 et 1,4% en 2018. La croissance de l’emploi, notamment en Île-de-France et l’investissement des entreprises pourraient, en revanche, être plus dynamiques si les marges des entreprises continuent leur redressement.
Le marché locatif devrait profiter de ce contexte relativement porteur. La demande placée de moins de 5 000 m², devrait s’accroître de nouveau et renouer avec la corrélation forte qu’elle avait avec l’emploi. Mais le niveau global de la demande placée dépendra surtout du comportement des grandes entreprises dont les décisions d’implantations sont déterminantes et représentent, selon les années, entre 35 et 45% des volumes globaux.
Les grandes entreprises ne semblent pas encore touchées par l’attentisme qu’aurait pu générer la montée des incertitudes politiques en France mais aussi dans le monde. Elles semblent, au contraire, plus inquiètes de la pénurie d’immeubles, notamment neufs, qui se profi le et de la hausse des loyers qu’elle pourrait engendrer et se positionnent rapidement afi n de profi ter encore de conditions économiques plus avantageuses. Nous avons d’ores et déjà listé 14 transactions de plus de 5 000 m² signées ou en voie de l’être en Île-de-France. Au total ce sont près de 300 000 m² de surfaces de plus de 5 000 m² qui sont déjà assurées pour l’année 2017, augurant encore d’une très bonne année sur ce segment de taille.
Si ces tendances se poursuivent au-delà du 1er trimestre, la demande placée globale pourrait s’accroître de nouveau en 2017 et se situer entre 2,4 et 2,6 millions de m².
L’off re devrait continuer à se réduire grâce à une forte demande. L’off re future, même si elle s’accroît en raison de la reprise des investissements en blanc devrait en partie être pré-commercialisée et ne pas peser sur la vacance.
Les taux de vacance pourraient poursuivre leur baisse dans les secteurs les plus off reurs et se maintenir dans la zone de pénurie dans Paris à la condition que les loyers restent conformes aux capacités fi nancières des entreprises.
Les pressions à la baisse des valeurs locatives, notamment économiques, pourraient commencer à se réduire, au moins dans Paris, grâce à la conjonction de l’amélioration de la situation fi nancière des entreprises et de la pénurie d’immeubles. Comme nous l’avions dit en 2015, ce sont les loyers économiques qui pourraient commencer à s’accroître, grâce à une réduction des mesures d’accompagnement.
L’accroissement des loyers faciaux n’est pas attendu tant que les marges des entreprises n’auront pas retrouvé un niveau au moins égal à 32-33%.
CONCLUSION
Dans les autres secteurs, en revanche, il faudra attendre encore un rééquilibrage de l’offre avant d’espérer enregistrer une baisse très signifi cative des mesures d’accompagnement.
Le marché de l’investissement, très actif depuis 3 ans, devrait rester, pour sa part, actif même si les incertitudes y sont plus grandes. Les incertitudes politiques grandissantes (Brexit, élection de Donald Trump aux États-Unis, référendum italien et démission de Mattéo Renzi, élections présidentielles en France…) pourraient selon leur issue, changer le comportement des acteurs et entraîner des modifi cations substantielles des analyses prospectives qui sont réalisées aujourd’hui.
Si les risques de baisses de volumes investis en 2017 existent, le marché reste sain. Les fi nancements sont peu onéreux et vont le rester tant que la croissance économique ne sera pas redevenue dynamique.
Le marché locatif est bien orienté avec une demande placée élevée et qui peut encore s’accroître en 2017 et des perspectives d’accroissement, certes modéré, mais réel des revenus locatifs. Les rendements immobiliers resteront normalement suffi samment supérieurs à ceux des Obligations d’État au moins encore en 2017 et leur écart avec le coût de la dette devrait rester stable permettant à l’immobilier de conserver un avantage comparatif par rapport aux autres produits fi nanciers.
Les liquidités disponibles pour l’immobilier devraient encore être très élevées au moins en 2017 :
- La collecte des SCPI et des OPCI grand public a encore dépassé tous les records en 2016 et l’année 2017 démarre en fanfare pour nombres d’entre elles. Même si elles continuent à accroître leurs investissements en Europe et notamment en Allemagne, où les taux sont plus élevés, elles devraient rester un acteur majeur de l’immobilier français avec des investissements encore en hausse en 2017.
- Les fonds d’investissement ont toujours des liquidités très importantes à placer et les clubs deals crées pour acquérir de grands immeubles devraient rester toujours très dynamiques
- Les Compagnies d’assurance, en revanche, ont subi une baisse très signifi cative de la collecte nette de 32% avec 16,8 milliards d’€ contre 24,9 milliards d’€
en 2015. L’assurance vie est confrontée depuis la mi 2016 à des incertitudes accrues liées au projet de loi Sapin 2 adopté fi nalement en novembre 2016. Si cette loi s’attaque essentiellement aux fonds en euros d’ancienne génération, contenus dans les contrats d’assurance vie, elle a engendré une inquiétude vive de la part des épargnants sur la santé réelle des compagnies d’assurance vie qui est probablement responsable de la forte baisse de la collecte nette entre les mois de septembre et novembre 2016 (avec une collecte nette négative au mois de septembre).
Les montants investis en immobilier par les compagnies d’assurance-vie devraient baisser ou au mieux se stabiliser en 2017 et ce d’autant plus que de nombreuses compagnies d’assurance ont atteint leur quota d’immobilier.
- Les foncières cotées n’ont pas été très actives à l’acquisition en 2016 et cette absence de dynamisme qui pourrait s’apparenter à de la prudence, devrait se prolonger en 2017.
- Les investisseurs étrangers, et notamment moyen orientaux (surtout si les prix du pétrole continuent leur progression) et asiatiques devraient pour leur part continuer à accroître leurs investissements en France, pays qui reste à leur yeux une destination majeure.
- Il manquera également au marché l’afflux supplémentaire d’off res qu’a entrainé l’arrivée à terme, à la fi n 2016, de l’accord Franco Luxembourgeois qui off rait une exonération de l’impôt sur les plus-values pour les sociétés de droit luxembourgeois investissant dans l’immobilier français. Cela a eu une incidence marquée sur le marché français en 2016 en expliquant 10 à 15% des montants investis (dont le principal exemple est la vente par Sloane Investissement, fonds irlandais, de l’immeuble Vendôme Saint Honoré).
Mais plus que les niveaux de liquidités disponibles pour l’immobilier, qui restent importants, même si des incertitudes existent, et qui pourraient permettre de conserver un volume d’investissement très satisfaisant, d’au moins 25 milliards d’€, c’est le niveau des valeurs vénales qui posent le plus de questions.
La forte compression des taux de rendement qui a été enregistrée tout d’abord sur les bureaux dans presque tous les secteurs géographiques et qui s’est étendue sur l’ensemble des produits d’immobilier d’entreprise, tout d’abord sur la logistique et les commerces pieds d’immeubles pour s’étendre ensuite aux Retail Parks, a généré, par endroit, des hausses de valeurs vénales très fortes. Ce mouvement devrait s’interrompre en 2017 et les valeurs vénales devraient se stabiliser tout au long de l’année.
La hausse à partir de la fin 2016 des taux longs, qui s’est amplifi ée depuis le début de l’année 2017, devrait se poursuivre plus lentement d’ici à la fi n de l’année. Les analystes économiques prévoient qu’ils atteignent 1,20% à la fi n 2017. Cette remontée des taux devrait générer une stabilisation des rendements prime voire une légère remontée afi n de conserver un couple rendement /risque suffi samment important qui permettrait de sécuriser le marché de l’investissement.
Emmanuel Schreder, Managing Director Stéphane Guyot-Sionnest, Managing Director Monique Benisty, MBE Conseil
Catella Property 4 rue de Lasteyrie 75116 Paris France
Tél. : +33 (0)1 56 79 79 79 Fax : +33 (0)1 56 79 79 80 info@catella.fr
www.catella.fr
Le Property Market Trends est disponible en téléchargement sur le site www.marketsummarybycatella.fr, ainsi que nos analyses de marché consultables en ligne.
La clé de la réussite du Groupe réside dans l’approche structurée d’une banque d’aff aires, associée à une grande expérience du marché immobilier et à l’évolution constante de ses compétences en matière de transactions. En 2016, la société a participé au placement de 6,1 milliards d’euros d’actifs immobiliers en Europe.