Les loyers du parc social et les marges locales

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Agglomération d’Hérault Méditerranée

Les loyers du parc social et les marges locales

CRHH20 septembre 2018

Comparatif et marges d’adaptation

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La C.A Hérault Méditerranée

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La C.A Hérault Méditerranée

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Contexte

• 78 000 habitants, 20 communes

• Commune principale = Agde

• Un PLHI en cours de révision (le 3ème)

• Autant de RP que de RS activité touristique forte⇒

• Des ménages très fragiles d'un point de vue socio- économique

• 9,3 % de logements sociaux

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La C.A Hérault Méditerranée

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Un partenariat rapproché

• Une convention depuis 2007 : permanences juridiques, sur le territoire, observation sur les loyers du parc privé

• Travail depuis 2015 et tous les ans depuis, sur l'adaptation des loyers conventionnés privés

• 2017 : commande de l'Agglo à l'ADIL sur les loyers

pratiqués dans le logement social et les marges locales - objectif de l'étude : trouver des marges de

manœuvre pour la production à venir

- poursuite en 2018 : charges locatives et impact sur le reste à vivre

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Les loyers du parc social et les marges locales

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Plan de l’étude

Contexte : des loyers + élevés

• Analyse des loyers de l’Agglomération H-M et comparatif avec les autres territoires

• Loyers du parc social

• Surfaces

• Loyers du parc social récent (depuis 2010)

• Marges locales

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Les loyers du parc social

Etat des lieux, comparatif, évolutions

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Les loyers du parc social

Contexte : des loyers + élevés

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• Un parc qui s’est développé récemment

=> un élément expliquant en partie les loyers plus élevés

• 82% des logements ont un loyer supérieur à 5 €/m²

Répartition du parc social par tranche de loyer au m² de surface habitableau 1^er janvier 2016

Source : Ficher RPLS 2016 - DREAL Occitanie

Loyer / m² de

surface habitable CA Hérault-

Méditerranée CA Béziers-

Méditerranée CA Bassin de Thau CC du Clermontais Hérault

Inférieur 4 € 0,6% 6,2% 14,8% 3,7% 4,8%

Entre 4 € et 5 € 15,7% 40,7% 32,3% 24,2% 22,4%

Entre 5 € et 6 € 39,9% 26,9% 22,4% 38,1% 27,0%

Entre 6 € et 7 € 38,7% 22,8% 24,3% 32,2% 32,1%

Supérieur à 7 € 5,1% 3,4% 6,2% 1,8% 13,7%

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8

Les logements de 3 pièces en PLAI

Þ 4^ème territoire le plus cher

Þ Moins élevés en €/m² de surface utile

=> surface utile + importante

Þ Un écart de 32% avec le parc loc. privé

En € mensuel

Comparatif : des loyers équivalents à 3M

3M SAM CA H. Med. CA B. Med.

-47%

-39%

-32%

-26%

Ecart avec le parc locatif privé

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9

Les logements de 3 pièces en PLUS

Þ 3^ème territoire le plus cher

Þ Un écart de 23% avec le parc loc. privé

En € mensuel

Comparatif : des loyers équivalents à 3M

3M SAM CA H. Med. CA B. Med.

-39%

-33%

-23%

-16%

Ecart avec le parc locatif privé

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Comparatif : des surfaces supérieures à la promotion immobilière

• Surface habitable moyenne d’un T3 :

Þ Promotion (privé) : 63 m² Þ PLAI (H. Med.) : 67 m² Þ PLUS (H. Med.) : 69 m²

Des surfaces + importantes dans le parc social que dans la promotion immobilière pour les 1, 2 et 3 pièces

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Répartition des logements PLAI par tranche de surface utile au 1^er janvier 2016

55 %

34 %

55 %

45 %

Comparatif : des annexes un peu plus grandes

La surface utile est la somme de la surface habitable et de 50 % des surfaces annexes.

• Quel que soit le territoire et le financement (PLUS, PLAI) => surface habitable

équivalente / typologie

• En surface utile, des différences : Þ impact des annexes

Þ sur H. Med. , les logements en PLAI ont des annexes plus grandes

• Sur H. Med, les logements PLAI plus grands (surface utile) que les logements PLUS

Þ PLAI : 55 % des 3 pièces ont une surface supérieure à 71 m²

Þ PLUS : 46 % des 3 pièces ont une surface supérieure à 71 m²

2 pièces 3 pièces 4 pièces

CA H. Med. 12 11 10

CA B. Med 8 8 8

CA Bassin de Thau 4 4 4

PLAI : Estimation de la surface des annexes

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0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

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Comparatif : Les loyers des PLAI très récents

CA Hérault- Méditerranée

CA Bassin de Thau CA Béziers-Méditerranée CC Clermontais

Répartition des logements PLAI de 2 pièces par tranche de loyer au 1er janvier 2016 (MES depuis 2010)

18 % des loyers PLAI

>= à 6 €/ m² 54 % 13 %

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13

• 2 pièces : 40 % des loyers PLUS à + de 6,5 € / m²

• 36 % pour la CA Bassin de Thau

• 19 % pour la CA Béziers-Méditerranée

• 74 % pour la CC Clermontais

Loyers des PLUS mis en services depuis 2010

Comparatif : Les loyers des PLUS très récents

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14

Loyers des logements 2 pièces dans la CA H. Med.

Comparatif : des loyers PLAI équivalents au PLUS (MES depuis 2010)

[4.5-5[ [5-5.5[ [5.5-6[ [6-6.5[ [6.5-7[ [7-7.5[ [7.5-8[ [8-8.5[

0 10 20 30 40 50 60

PLAI PLUS

Zone de loyer commune

Entre 5,5 €/m² et 6,0 €/m² Þ 45% des PLAI

Þ 26% des PLUS

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15

Loyers au m² de SH des logements construits depuis

2000 selon l’ancienneté du bail au 1er janvier 2016 Loyers au m² de SH des logements construits depuis 2000 selon l’ancienneté du bail au 1er janvier 2016

Source : Ficher RPLS 2016 - DREAL Occitanie

• Plus l’emménagement du locataire est récent, plus le loyer est important

CA H. Med. : Les logements récents se relouent + chers

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• Au niveau de l’agglomération, seulement 36 % des loyers accessoires renseignés

• Parmi eux, 62 % ont un montant compris entre 40 et 60 €

=> la majorité des loyers accessoires sont inférieurs à 1€/m²

CA H. Med. : Les loyers accessoires

Les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire, à savoir les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l’objet d’une jouissance exclusive.

.

Moins de 20€; 15%

Entre 20€ et 40€; 10%

Entre 40€ et 60€; 62%

Plus de 60€; 13%

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17

• Les niveaux de loyers plus élevés sur la CA Hérault-Méditerranée tant pour l’ensemble du parc que pour le parc récent

• Des surfaces habitables plus grandes que dans la promotion immobilière

• Les surfaces des annexes des logements PLAI plus grandes que les territoires limitrophes

• Des niveaux de loyers qui peuvent se confondre entre logements PLAI et PLUS

• Des différences de loyers entre les bailleurs

=> Pouvant s’expliquer par des structures de parc également différentes

Constat

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18

• Faire évoluer les marges locales appliquées aux logements PLAI et PLUS ?

• Mieux connaitre les loyers et les charges pour évaluer le poids de la dépense logement

• Ajuster les surfaces habitables à celles de la promotion immobilière (?)

• Ajuster les surfaces des annexes des PLAI (?)

Leviers d’actions

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Les loyers du parc social

Les marges locales

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Les marges locales

20

• Des majorations basées sur plusieurs catégories de critères

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Les marges locales

21

• Les critères portant, sur l’efficacité énergétique et les équipements utilisant des énergies renouvelables, déterminent des marges élevées

(mais ces équipements sont censés apporter une économie de charges)

• Localisation géographique (communes SRU)

• Ascenseur

• Les valeurs d’usages : majoration selon le nombre et la qualité des équipements / aménagements (largeur des

terrasses, revêtement de sol, production de T5-T1, etc…)

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Les marges locales

22

• Comparaison des critères portant sur la performance énergétique

Label NF Habitat Label NF Habitat

HQE RT 2012 – 10 % RT 2012 – 20 %

CA Hérault-

Méditerranée 3 % 5 % 5 % 7 %

Département de

l’Hérault 8 % - - -

Sète Agglopôle

Méditerranée - - 4 % 5 %

Montpellier Méditerranée

Métropole 5 % 6 %

→ 4 % (sans label NF ou autre

certification)

→ 2 % si un label

→ 5 % (sans label NF ou autre

certification)

→ 3 % si un label CA Béziers-

Méditerranée BBC 2012 : 8 %

HPE 2012 : 4 %

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Les marges locales

23

• L’influence des marges locales sur le niveau des loyers

68 73 74 75 77

336 €

361 € 366 € 371 € 381 €

352 €

378 € 383 € 388 € 398 €

367 €

394 € 399 € 405 € 416 €

Simulation des 3 pièces PLAI de la résidence L’OSMOS

10% 15% 20%

Surface utile Loyer maximum applicable en euros

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Les marges locales

24

• L’influence des marges locales sur le niveau des loyers

73 74 75 76 77

399 €

405 € 410 €

416 € 421 €

418 € 423 €

429 €

435 €

441 € 436 €

442 €

448 €

454 €

460 €

Simulation des 3 pièces PLUS de la résidence L’OSMOS

10% 20% 30%

Surface utile

Loyer maximum applicable en euro

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Synthèse : marges locales

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• Une majoration des loyers pour prendre en compte la qualité du logement

• Des barèmes de majoration qui diffèrent selon les territoires

• On peut agir sur le barème pour réduire les majorations

• Notamment pour les petits logements qui sont les plus chers au m²

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Projet d’étude 2018

Les charges locatives du parc social

et le poids de la dépense logement

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Les charges locatives dans le parc social

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• Objectif

Maitriser la planification des prochains programmes pour contenir le poids de la dépense logement

Þ Connaitre l’impact des équipements sur les charges (économie réelle ou surcoût ?)

Þ Connaitre le reste à vivre et le taux d’effort des locataires