Marchés fonciers et immobiliers - les enjeux de la régulation. Fiche 35
Auteur : Kaszynski Marc Année : 2005
Journal : Etudes foncières Volume : 114
Issue : mars-avril Pages : 25-27
Mots-clés : foncier, prix, immobilier, segmentation, marché immobilier Echelle géographique : France
Résumé : L'auteur s'interroge sur le sens de l'articulation entre foncier et immobilier dans un contexte d'extension urbaine et de recyclage des terrains usagers à partir de l'expérience de l'EPF Nord-Pas-De- Calais. Il présente les liens entre les différents segments du marché foncier en se placant dans une logique de processus de production du foncier et en mettant en avant les étapes amont, intermédiaires et avales d'échanges du foncier et de l'immobilier afin d'en déduire une régulation des marchés par l'offre foncière.
Notes : Complémentaire des articles de J.Comby sur la segmentation des marchés fonciers et immobiliers.
Apporte des éclairages sur la nature des biens qui entrent sur les différents marchés (constitution des gisements) ainsi que sur la formation de la valeur foncière.
Sur l'articulation entre marchés fonciers et immobiliers, le schéma serait plus convainquant si le rang du marché correspondant à un découpage entre marchés amont / intermédiaire / aval, d'autant que la nature de la demande a un impact sur la formation de la valeur.
Résultats marquants : Un schéma des segments des marchés fonciers et immobiliers est présenté et discuté. Les lignes décrivent les types de gisement existant sur un territoire de référence tandis que les colonnes décrivent le processus depuis l'amont vers l'aval des liens entre foncier et immobilier. p 25 Les types de gisement :
- Les terrains nus équipés sont généralement situés en dent creuse en zone urbaine ou en sortie de ville ou de village et inscrits en zone urbaine dans les documents d'urbanisme.
- Les terrains nus à équiper sont localisés en périphérie de tissu urbain, desservies par la route (parcelles agricoles qui peuvent être de grande taille), inscrite comme zone d'extension urbaine à urbanisation conditionnelle. C'est le gisement par excellence des lotissements et des opérations d'aménagement concertées. p 26
"La pression foncière [...] se traduit par une diffusion des valeurs foncières de ces terrains [nus à équiper] vers des secteurs agricoles strictement protégés, poussant au changement d'usage" p 26 "De façon parallèle, la raréfaction de ce gisement sur un bassin d'habitat pousse ces valeurs foncières à se rapprocher du prix des parcelles équipées, rendant ainsi de plus en plus difficile l'intégration des coûts d'équipement nécessaire à la mobilisation de ce gisement, dans la constitution des charges foncières des parcelles qui en seront issues". p 26
- Le gisement des terrains à recycler : la formation de la valeur dépend explicitement d'un compte à rebours intégrant en particulier les coûts de démolition et de dépollution. Ces espaces sont souvent détenus par des personnes morales, sociétés, sociétés civiles immobilières et des particuliers s'il s'agit de logements. p 26
- L'immobilier à réhabiliter. Le fait qu'un terrain construit entre sur ce marché plutôt que sur le précédent dépend du résultat de deux calculs de rentabilité économique : (1) les coûts de démolition sont supérieurs aux coûts de réhabilitation, (2) les coûts de démolition sont supérieurs à la valeur d'un terrain nu équipé dans la zone de marché considérée. Concentré dans les zones urbaines) p 26
- L'immobilier sain ne constitue pas un gisement foncier mais assure un rôle pivot dans la satisfaction immédiate des besoins immobiliers.
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L'articulation entre les segments :
Chaque segment de marché mobilise le gisement foncier en fonction des attentes de la demande. Voir schéma dans fichier Image.
Les marchés d'amont alimentent les opérateurs fonciers ou immobiliers (B1, C1, D1).
Les marchés d'aval s'adressent aux ménages ou aux entreprises accédantes ainsi qu'aux investisseurs - immobilier actif financier. (A1, A2, E1, E2, E3). p 26-27.
Les marchés intermédiaires alimentent les opérateurs fonciers et les aménageurs en parcelles remembrées et / ou recyclée dans la perspective d'équipement des terrains (BC2) ou alimentent les promoteurs constructeurs en charge foncière issues des travaux de viabilisation réalisés par les aménageurs (BC3).
Compléments sur l'articulation :
1. Le degré d'intégration du processus de création du foncier modifie les opérations (volume et prix) qui ont lieu sur le marché intermédiaire. Les acteurs peuvent être à la fois opérateur foncier et lotisseur ou opérateur foncier et aménageur internalisant ainsi des opérations qui n'apparaissnet plus sur le marché intermédiaire (BC2).
2. L'ensemble des mutations des segments de marché A1+A2 constitue le marché des parcelles équipées destinées aux particuliers candidats à la construction individuelle. RQ Ce marché est statistiquement couvert par "l'Enquête foncière en Pays de la Loire" menée par la Direction Régionale de l'Equipement, étendue à partir de 2006.
3. L'ensemble des mutations des segments de marché E1+E2+E3 constitue le marché immobilier destiné aux particuliers et aux investisseurs.
***La question de la régulation des marchés fonciers se pose à l'échelle globale des marchés aval (marché des parcelles équipées destinées aux particuliers et marché immobilier destiné aux particuliers et aux investisseurs) car c'est à cette échelle que les besoins exprimés par les ménages et les entreprises sont à satisfaire. Rq : rappelons que J.Comby (2003) conseille de raisonner en termes de flux sur ce marché car la rationalisation du process de production des promoteurs-constructeurs cherche à annuler le stock de biens disponible (c'est-à-dire à vendre les biens immobiliers au fur et à mesure de leur construction sans invendus). Les acteurs immobiliers se réfèrent généralement à la vitesse de rotation des biens (temps entre la mise sur le marché et la vente) comme indicateurs des besoins et aussi des tensions.
Dynamiques des marchés :
"Le fonctionnement équilibré des marchés fonciers et immobiliers sur un territoire suppose une alimentation suffisante des marchés aval en qualité et en quantité en mobilisant en priorité, à partir des marchés intermédiaires, le gisement des espaces immobiliers dégradés puis par défaut le gisement foncier." p 27
"Si les marchés [intermédiaires] sont dotés des réserves foncières, de terrains à bâtir ou de foncier recyclé, l'intervention des aménageurs, des lotissements promoteurs peut absorber la demande immobilière en intégrant cependant une inertie dans le temps liée à la complexité et à la longueur des chaînes". p 27
En termes dynamiques, le marché de l'immobilier sans travaux (E1) alimente le marché de l'immobilier à réhabiliter (D1 puis E2) en conjoncture haute si le gisement est suffisant et que des opérateurs sont en mesure d'intervenir. p 27
"La mobilisation dans le court terme du gisement des parcelles équipées (A1) régule de fait l'ensemble des marchés au prix d'une périurbanisation croissante et souvent anarchique des espaces ruraux périurbains des agglomérations". p 27
***Deux facteurs conduisent à l'augmentation des prix du foncier nu : "L'absence ou l'insuffisance de réserves foncières de terrains à bâtir ou à recycler, la limitation par les temps de transports de la satisfaction de la demande par les marchés fonciers péri-urbains" Rq : L'offre foncière rationnée, du fait des politiques foncières locales ou de la saturation de l'espace, pousse les prix à la hausse.
Conséquences très importantes : L'augmentation généralisée des prix du foncier nu [...] réduit les capacités d'intervention des opérateurs intermédiaires et pèse sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages accédants et des investisseurs." p 27 RQ : L'auteur estime que l'urbanisation à partir des marchés intermédiaires est plus structurante pour l'espace.
Conclusions en matière de régulation. Cf. extrait joint
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Démarche méthodologique :
Construction d'une typologie des marchés et des articulations entre les segments des marchés foncier et immobilier.
Concepts et références à retenir : / Pistes de recherche :
La segmentation des marchés fonciers et immobiliers a un impact sur le sens de la causalité entre prix du foncier et prix de l'immobilier. Sur les marchés fonciers intermédiaires, J.Comby et JP Kaszynski indiquent que c'est le compte à rebours qui prévaut c'est-à-dire que le prix du foncier est déduit du prix de vente anticipé de l'immobilier. Sur le marché du foncier à recycler (gisement foncier, marché amont), le même mécanisme de détermination de la valeur prévaudrait. Sur les marchés aval de parcelles équipées à construire, les coûts d'équipement pourraient entrer dans une plus large part de la détermination de la valeur.
Images :
Table des matières : /
Auteur de la fiche : Agnès POUILLAUDE
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