LES CLÉS DE L IMMO SPÉCIAL IMMOBILIER DANS LES DEUX-SÈVRES L ÉTAT DES LIEUX DU MARCHÉ TOUS LES PRIX, VILLE PAR VILLE

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L’ÉTAT DES LIEUX

DU MARCHÉ

TOUS LES PRIX, VILLE PAR VILLE

LES CLÉS

DE L’IMMO

SPÉCIAL IMMOBILIER DANS LES DEUX-SÈVRES

CAHIER DE LA NOUVELLE RÉPUBLIQUE - Jeudi 14 avril 2022 - N° 23.593 - Ne peut être vendu séparément - 79

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sommaire

Enquête départementale : Thaïs Brouck, Karl Duquesnoy.

Textes : Marion Adrast, Agnès Aurousseau, Émilie Chesné, Bruno Delion, Flore Mabilleau, Matthieu Naizet, Émilie Veyssié.

Visuel de une : Adobe Stock

Photos : Thaïs Brouck, Karl Duquesnoy, Adobe Stock, sauf mention contraire.

Réalisation :

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NR Communication Niort : 05.49.77.25.99

CPPAP 0525 C 87037 - ISSN 2260-6858 Imprimerie La Nouvelle République Tours

Origine principale du papier : France Taux de fibres recyclées : supérieur ou égal à 50 % / Eutrophisation (pâte et papier) : Ptot inférieur ou égal à 0.014 kg/tonne.

10-31-3409

L’analyse nationale ...4

L’enquête dans les Deux-Sèvres L’analyse départementale ...5

Niort, quartier par quartier ... 7

Location et Marais poitevin ... 9

Pays mellois et Haut Val de Sèvre ... 10

Le Thouarsais ...11

La Gâtine ...13

Le Bressuirais ... 16

La construction dans les Deux-Sèvres ...17

Habitat Votre projet Tous nos conseils ... 18

Les données statistiques et prix de l'immobilier présentés dans ce supplément proviennent des agences interrogées,

des notaires et du site Meilleurs Agents.

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L

’immobilier a continué de grimper dans l’Hexagone l’an dernier, en volumes comme en prix. Les Notaires de France confirment que le volume de ventes dans l’ancien continue d’augmenter par rapport aux douze mois précé- dents, avec une hausse de 17,5 % sur un an. Selon la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) en 2021, le marché du logement s’est montré à nouveau particulièrement dynamique en France, avec un volume de transactions record estimé à 1.200.000 ventes (1) sur l’ensemble de l’année 2021, contre 1.067.000 ventes en 2019 et « seulement » 1.024.000 en 2020, année marquée par la crise liée au Covid-19. Les Notaires de France nuancent, esti- mant qu’une fois que l’épargne de réserve aura été consommée, « le volume de transactions pourrait, à moyen terme, être altéré ».

Comme l’expose le président de la Fnaim, Jean- Marc Torrollion, dans un communiqué, « cette aug- mentation continue et ce niveau élevé (176.000 ventes en plus, entre 2020 et 2021) peut surprendre. Cette hausse du nombre de transactions est en grande partie due aux villes moyennes, aux périphéries des grandes villes, ainsi qu’aux zones rurales où le nombre de transactions augmente ». On retrouve donc confir-

mée l’envie de mise au vert. Enfin, contrairement aux prédictions, la prochaine interdiction à la vente des biens classés en F et G ne libère pour l’instant pas de produits.

Jean-Marc Torrollion continue : « L’immobilier se confirme comme une valeur refuge pour les Fran- çais. » C’est ce qui explique pour la Fnaim que les prix s’affichent en forte hausse (+ 7,2 %) sur l’année 2021, toujours soutenus par le niveau très bas des taux d’intérêt. La Fnaim souligne un « fait intéres- sant qui répond aux nouvelles attentes des Français : c’est davantage sur les maisons que les prix ont aug- menté » – soit + 8,1 % en 2021, contre + 6,6 % en 2020 et + 3,3 % en 2019 – que sur les appartements – + 6,1 % en 2021, contre + 6,3 % en 2020, et + 4,7 % en 2019.

Pour les Notaires de France, cela ne s’était plus produit depuis 2016.

À l’inverse, le neuf fait grise mine. En novembre 2021, le nombre de logements autorisés étaient en baisse de 1 % par rapport au trimestre précédent (source Sitadel). La faible offre du neuf renchérit de fait les prix de l’ancien !

Agnès Aurousseau (1) 1.201.000 ventes à fin novembre 2021.

Toujours plus haut ? Les ventes immobilières dans l’ancien sont toujours soutenues.

Pour se mettre au vert ou pour investir, les bonnes raisons ne manquent pas.

Engouement pour la pierre

analyse nationale

(Photo Adobe Stock)

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L

e marché de l’immobilier est parti- culièrement sensible à la marche du monde. On peut souvent y lire, avec un peu de recul, les battements d’ailes de papillon d’ici ou d’ailleurs. Les échos de la crise sanitaire se font encore sentir.

« Envie de mise au vert, ventes rapides…

nous sommes toujours dans le boomerang de l’effet Covid, observe Karine Lami- che, notaire à Chef-Boutonne. Et je note que les parcelles des terrains à bâtir sont plus grandes de 100 m² autour de Niort, comme si les gens avaient besoin de plus d’espace. » Le télétravail semble désor- mais ancré. « Maintenant que les salariés y ont goûté… Cela fait partie des nouveaux critères des acheteurs, ils s‘interrogent sur la qualité des réseaux internet. On ne nous posait pas ces questions avant. » Pour l’heure, l’engouement a un effet sur les prix globaux avec « une hausse de 9 % entre 2020 et 2021 », ajoute la notaire.

Difficile de dire aujourd’hui si la hausse du coût de l’énergie, de l’essence notamment, exercera une influence sur la ten-

dance à la mise au vert. « Peut-être que dans deux ans on aura un effet yoyo, les gens voudront repartir et les prix chute- ront. Ça change vite », tempère Jean-Marc Boutillier, chef de projet habitat à la com- munauté d’agglomération du Niortais.

Pour Didier Lavault, directeur de l’agence Ami, à Niort, « la hausse des taux d’emprunt associée au durcissement des conditions d’accès au prêt par les banques pourraient également freiner la hausse des prix. 2022 est peut-être une année char- nière ». Selon le courtier Cafpi, les taux montent depuis le début de l’année – en raison, notamment, du contexte interna- tional. Ils restent tout de même assez bas : 0,80 % sur 10 ans, à 1,10 % sur 25 ans. Et les banques ont resserré leurs conditions d’octroi de crédits en plafonnant le taux d’endettement à 35 %, et en imposant une durée maximale de 25 ans. « Mais ces nou- velles conditions ne se sont pas encore fait sentir », indique Karine Lamiche.

Karl Duquesnoy

(Photo Karl Duquesnoy)

Le dynamisme du marché deux-sévrien se confirme en 2022. La demande est toujours forte et les prix en hausse. Quelques signes indiquent que la situation pourrait évoluer.

2022, année charnière ?

analyse deux-sèvres

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Les agents immobiliers incontournables

Dans une étude menée en exclusivité pour le site

dansnosvilles.fr, il ressort que les acquéreurs se fient avant tout aux professionnels pour préparer leur projet d’achat.

Ce sont les sites d’agences immobilières qui arrivent en tête (à 66 %), suivis des contacts directs avec les professionnels de l’immobilier (pour 10 % des personnes interrogées). Les annonces immobilières sont libellées de façon claire, avec une note de 7/10 en général et elle monte à 7,5/10 pour ceux qui ont l’intention d’acheter dans les douze prochains mois.

Si on entre plus précisément dans le type de biens recherchés, le neuf paraît plus compliqué à trouver que l’ancien. Les conseils attendus par les futurs acquéreurs diffèrent selon leur projet : le prix au mètre carré et

l’information sur la qualité de vie dans la zone priment pour l’achat d’une maison. Pour un appartement, les critères les plus importants sont les conseils pour le financement et le prix au mètre carré du secteur.

Les clients attendent des agences immobilières des annonces, des conseils financiers et des prix au mètre carré pour la commune ou le quartier. Mais, les professionnels sont aussi attendus pour donner des conseils sur la rénovation ou la construction et sur le financement du projet. Bref, à 70 % ce sont les professionnels qui s’imposent pour les acheteurs ou futurs acheteurs interrogés.

(Source : enquête dansnosvilles.fr dans l’Indre, l’Indre-et-Loire, le Loir-et-Cher, les Deux-Sèvres, la Vienne, le Maine-et-Loire et la Vendée, en novembre 2021, auprès de 300 particuliers).

On en parle

(Photo Adobe Stock)

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Après une hausse, les prix se stabilisent

Niort ville

L’immobilier niortais est en mutation. Le marché a été très directement impacté par les événements extérieurs. Pour Alexandre Lavaud, le directeur de l’agence des Halles, « oui, le Covid nous a facilité le marché. Mais une nouvelle popu- lation est arrivée, dont le budget moyen est de 300.000 €. Les prix sont montés et les Niortais mettent désormais entre un et trois ans pour trouver leur résidence principale ». Didier Lavault, de l’agence AMI, confirme l’engouement. « Même les pavillons des années 1970 – qui avaient du mal à séduire – se vendent très bien. Nous avons tellement d’appels quand nous sortons une annonce, que l’on prévient nos clients directement sans les afficher. C’est trop difficile à gérer. »

La crainte d’une augmentation rapide des prix et la création d’une bulle est présente dans les esprits. Bastien Marchive, adjoint municipal en charge de l’habitat, avance que « le prix moyen de l’immobilier vendu à Niort est de 1.678 € le mètre carré. Les annonces affichent des sommes plus élevées, de 10 à 15 % ». Une marge de négociation serait donc encore pos- sible malgré la tension du marché. Quant à Didier Lavault, il perçoit déjà une stabilisation. « On constate un essouffle- ment. Les gens n’achètent plus à n’importe quel prix. Il n’y a plus de surenchère comme récemment. »

Et l’élu ajoute de son côté : « Nous travaillons pour réguler le marché et faire en sorte que l’on puisse se loger dans tous les quartiers (lire ci-dessous). Les ventes ont augmenté de 11 % entre 2020 et 2021. Donc, il n’y a jamais eu autant de biens disponibles. Il faut plus de temps, mais les gens finissent par trouver. »

Centre-ville

Niort envisage d’accueillir deux mille étu- diants supplémentaires d’ici 2028. Une bonne nouvelle pour le dynamisme de la ville, si on parvient à les loger. Karine Pel- tier, directrice de site au Crous, n’a pas eu pour l’heure connaissance « de difficultés particulières. L’offre est diversifiée avec les bailleurs sociaux, les privés dans le parc diffus, l’association l’Escale, le Foyer jeunes travailleurs… Nous mettons en avant la plateforme gratuite Lokaviz avec des offres pour les étudiants ». Le Crous dispose de la résidence Henri-Georges-Clouzot (90 stu- dios) à proximité du pôle universitaire.

Bientôt, les étudiants investiront le centre Du Guesclin, le bas de l’avenue de Paris,

l’ex-IUFM rue Beaune-la-Rolande… « D’ici quatre ans, 460 nouveaux logements sont prévus sur divers sites », annonce Bastien Marchive, adjoint municipal. 120 avenue de Nantes, 80 sur le secteur Ribray-Gava- cherie, 165 dans une résidence boulevard de l’Atlantique, des appartements réservés sur la colline Saint-André…

Selon une récente étude de marché, les demandes estudiantines sont diversifiées.

« Certains sont attirés par l’hypercentre et d’autres, en général boursiers, souhaitent s’installer au plus près des lieux d’études », observe Jean-Marc Boutillier, chef de projet Habitat à la communauté d’agglomé- ration.

De la place pour les étudiants

« Reconstruire la ville sur la ville »

« Il s’agit de reconstruire la ville sur la ville. » L’expres- sion est de Cyril Gillard, le directeur de la Semie. Outre son rôle historique de bailleur social, la structure est devenue « le bras armé patrimonial de la ville. Elle est garante d’une réhabilitation qualitative conforme à nos objectifs », explique Bastien Marchive, adjoint au maire.

En faisant le compte de l’ensemble des projets de plus de quinze habitations, « 1.400 nouveaux logements seront disponibles dans les trois ou quatre prochaines années à Niort. Auxquels s’ajouteront 210 logements sociaux ».

Des chiffres qui comprennent les constructions neuves et les réhabilitations. Quelques exemples : les Sablières (229 logements), ancienne friche Castelvin, avenue de Limoges (165 logements en lotissement, dont 27 sociaux), l’ancien Greta (67 logements), le secteur Ribray-Gava- cherie (au moins 150 logements), bas de l’avenue de Paris (60 logements)… Cyril Gillard, ajoute : « Nous sommes sur une grosse opération destinée aux moins de 30 ans sur la colline Saint-André. » Jean-Marc Boutillier, chef de projet Habitat à l’agglomération précise : « Cinq cents logements de plus sont construits, chaque année, sur l’ensemble du territoire communautaire. » On peut donc noter une accé- lération à Niort. Plusieurs quartiers sont concernés, mais le centre fait l’objet d’une attention particulière. « C’est l’un des trois plus pauvres de la ville, il concentre les diffi- cultés sociales. L’enjeu est d’y rétablir une certaine mixité sociale », indique l’élu.

en chiffres

LES PRIX À NIORT

> Sainte-Pezenne : pavillon sur sous-sol à rénover, 90 m² habitables, 500 m² de jardin, 100.000 €.

> Saint-Liguaire : maison plain-pied, 90 m² habitables, 700 m² de jardin, 150.000 €, (hors frais d’agence).

> Centre-ville :

maison à rénover 170 m², 4 chambres et jardin, 350.000 €.

CHIFFRES MÉDIANS (1)

> Appartements anciens : surface de 59 m², 84.200 €/m².

> Maisons anciennes Prix : 157.800 €, surface habitable : 100 m², terrain de 380 m².

(1) Sources : conjoncture immobilière départementale des notaires de France.

(Photo Karl Duquesnoy) (Photo Karl Duquesnoy)

(Photo archives NR)

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agglo

« Les nouvelles constructions sur notre territoire sont principalement situées à Niort, Chauray, Vouillé, Bessines, complété par Sciecq, Saint- Maxire, Saint-Rémy. Ce sont les deux zones dyna- miques en termes de démographie », observe

Jean-Marc Boutillier, chef de projet Habitat à l’agglo. Le logement ancien, lui, concerne tout le territoire. Le Marais, notamment, est dynamique sur le plan de nouvelles accessions à la propriété. « À Arçais, au Vanneau-Irleau, à Saint-Hilaire-la-Palud, beaucoup de biens qui ne se vendaient pas ont trouvé acquéreurs récem- ment », indique sa collègue, Cécile Marquet.

L’axe vers La Rochelle, des communes de Beau- voir-sur-Niort et de Mauzé-sur-le-Mignon, bénéficient aussi de l’embellie, tout comme Saint-Symphorien et Granzay. « Ces communes, proches de la zone d’activités des Pierrailleuses, sont recherchées. Il y a de l’emploi ici. » Comme partout, on enregistre une augmentation des prix de l’ordre de 8 à 10 %.

Les professionnels de l’agglomération remet- tent à jour le Plan local de l’habitat afin de guider le développement de l’immobilier sur l’ensemble du territoire : « L’objectif est d’inciter les opérateurs à optimiser les constructions car le foncier va se raréfier, à aller vers d’autres formes architecturales, explique Cécile Marquet. Il s’agit de faire correspondre la demande, les sou- haits et l’offre. Que l’on soit à Mauzé ou à Niort, le besoin de forme d’habitat et les coûts de loyers ne sont pas les mêmes. »

Pour un développement harmonieux

L’ensemble de l’agglomération niortaise bénéficie du dynamisme immobilier bien accompagné.

Il est loin le temps où Niort ne faisait parler d’elle que pour les bouchons sur la route des vacances. La ville et le Marais poitevin, notamment, sont devenus des desti- nations prisées pour le tourisme et le travail. Le réseau Airbnb se développe et offre des solutions de logements ponctuels. « Au-delà des touristes, la solution se présente aussi comme une alternative à l’hôtel et intéresse des pres- tataires présents ici pour une semaine », observe Cécile Marquet, cheffe de projet Habitat à l’agglo. 137 logements étaient déclarés à Niort en 2021, auxquels s’ajoutent 22 chambres d’hôtes. « Elles représentent 68.316 nuitées, ce qui indique qu’elles sont plutôt bien remplies », souligne Bastien Marchive, adjoint municipal. Le risque de ce suc- cès serait d’empêcher ceux qui veulent se loger de façon pérenne d’accéder au logement. « Nous renforçons notre vigilance. » La taxe de séjour permet de générer 61.000 € de recettes à l’année pour l’agglomération.

Vigilance sur Airbnb

Saint-Symphorien : maison de charme, 170 m², terrain arboré de 1.300 m², 468.000 €.

Aiffres : prix des terrains viabilisés, 150 €/m².

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investissement locatif

À

moins de 100.000 €, on peut avoir un beau T2. Ce n’est pas le cas dans beaucoup d’agglomérations, remarque Alexandre Lavaud, de l’agence des Halles, à Niort. La publicité dont bénéficie la ville attire des investisseurs venant de plus en plus loin : des Parisiens, des Nantais … « On entend dire, de la part de bailleurs sociaux et d’autres pro- fessionnels de l’immobilier, que des investisseurs se replient sur notre territoire, en arrière du littoral où les prix sont

plus élevés, confirme Jean-Marc Boutillier, chef de projet Habitat à la communauté d’ag- glomération. On note l’arrivée de nouveaux opérateurs inconnus jusque-là. » Un mar- ché immobilier dynamique, des prix qui per-

mettent une belle rentabilité et un patrimoine intéressant : les critères du rendement sont réunis.

« Les investisseurs cherchent plutôt l’hy- percentre, précise Bastien Marchive, adjoint à la ville. Outre l’embellissement de l’espace

public qui rejaillit sur l’ensemble du parc, nous mettons en place des dispositifs qui encouragent la démarche : Plan de sauvegarde et de mise en valeur, Opah RU (amélioration de l’habitat) … Des biens, hier dégradés, se retrouvent à nou- veau sur le marché. » L’ensemble du départe- ment est prisé, le Mellois notamment. La satu- ration du marché niortais déplace les velléités vers le sud, où l’on manque de biens à louer.

« Le profil type est l’investisseur qui cherche une rentabilité avec plu- sieurs loyers », indique Romain Bernaudeau, de Human immobilier. En juillet 2021, les modes de calcul des Diagnostics de performance énergétique se sont corsés. « Cer- tains propriétaires se demandent s’ils doivent entreprendre des travaux pour pouvoir les louer ou vendre leur logement. Mais le système paraît encore instable. D’où l’utilité de travail- ler avec une agence pour guider les démarches ou dénicher les incohérences », prêche-t-on dans l’unique agence melloise.

On vient de loin pour la pierre

Des prix encore raisonnables, une demande importante, une notoriété qui s’agrandit : le territoire dispose des atouts pour attirer les investisseurs immobiliers.

« Des biens, hier dégradés,

se retrouvent aujourd’hui sur le marché. »

L

orsqu’il s’est installé ici, voici neuf ans, son entourage s’interrogeait sur ce choix de « s’enterrer dans le Marais alors que tout se passait à Niort ». Florent Giraud, patron d’Envie d’immo, (ex-Marais poitevin immobilier), n’a pas lieu de le regretter. Son équipe compte six personnes et ils ne sont pas de trop pour faire face aux exigences du marché. « Notre métier premier aujourd’hui est d’aller chercher le bien, parce que la demande, elle, vient naturellement. » Tout bien part désormais. « Je pense à une maison dans le bourg de Coulon, sans extérieur, mais beaucoup de charme. Nous n’avons pas eu une touche il y a quatre ans. Nous l’avons reprise récemment : trois visites, avec deux offres au prix ! »

Le monde de l’immobilier maraîchin est entré dans une nouvelle ère. Lorsqu’un bien est disponible, une autre phase se met en place, non moins chronophage : « On peut avoir des dizaines d’appels pour une seule maison ! » Souvent, la vente est conclue sans négociation, en deux jours. Une situation qui entraîne une hausse importante des prix : « Nous sommes passés de 200.000 à 225.000 € pour le même bien en deux ans. » Les conséquences sont les mêmes partout, mais encore plus marquées ici. La moyenne des prix, entre 200.000 et 300.000 €, associée à la hausse des taux et aux conditions plus drastiques pour obtenir des prêts bancaires, sortent certains candidats de la course à l’achat. « Sûr que, si vous n’avez pas deux CDI et un apport, ça ne passe pas. »

Le professionnel croit percevoir un frémissement de l’offre en ce début d’année. « On rentre un peu plus de biens. Des personnes un peu âgées, qui auraient attendu avant de chercher plus petit, se décident maintenant pour profiter des prix attrac- tifs et racheter ailleurs. » Si le Marais manque globalement de biens – dont les prix se situent entre 180.000 et 250.000 € – des demeures de standing sont récemment arrivées sur le marché.

« Il y a deux ans, on n’avait pas les clients en face. »

Quête de biens dans le Marais

Les charmes du Marais poitevin jouent pleinement sur l’immobilier. Les prix sont un peu plus élevés qu’ailleurs, la pénurie de biens disponibles est toujours de mise.

PRIX DE VENTES RÉCENTES

> Coulon : maison de 165 m², 325.000 €.

> Magné : maison de 101 m², avec un terrain de 300 m², 210.000 € ; maison de plain-pied sur 103 m² et terrain de 500 m², 235.000 €.

> Bessines : maison sur sous-sol de 146 m², avec un terrain de 1.500 m², 220.000 €.

> Le Vanneau : maison de 150 m² à rénover, avec jardinet, 80.000 €.

> Saint-Hilaire-la-Palud : maison de 150 m², avec un jardin de 4.000 m², 345.000 €.

> Sansais : maison de charme sur terrain de 220 m², avec piscine, 500.000 €.

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Dans le Haut Val de Sèvre, le marché est tendu. « En location et en vente, il y a peu de produits, mais ça reste très dynamique », explique Olivier Damiens, de l’agence immobilière ADI – qui possède des succursales à La Crèche, Saint-Maixent-l’École et La Mothe-Saint-Héray. « Un produit bien estimé sera vendu dans le mois, voire dans la journée », poursuit-il. Le Haut Val de Sèvre profite du dynamisme du Niortais et attire des acquéreurs, grâce à des prix plus abordables qu’en première couronne. « C’est un secteur à haut potentiel avec un gros bassin d’emplois et des communes avec toutes les commodités. Il y a beaucoup de rotation dans la zone », indique Julien Legeay, de Safti Immobilier. Les militaires de l’École nationale des sous-officiers d’active et les salariés des mutuelles constituent une clientèle qui se renouvelle régulièrement.

« En conséquence, les biens les plus recherchés sont les maisons de plain-pied et les maisons de ville. Ces biens se revendent très facilement, car ils plaisent à tous les publics. Un pavillon des années 1970, sur sous-sol, met- tra un peu plus de temps à trouver preneur », analyse Julien Legeay. Cette tension sur les biens à vendre a engendré une hausse des prix. « Nous partions de bas avec des prix attractifs, mais les prix ont progressé de plus de 20 % en un an », analyse Olivier Damiens. Le dynamisme de La Crèche – la plupart des nouveaux lotissements ont déjà trouvé preneur – entraîne désormais une tension sur les biens à Azay-le-Brûlé, Saint- Maixent, voire la Mothe-Saint-Héray. Après les confinements, les agents immobiliers ont vu arriver une clientèle plus citadine, en demande de verdure ou en recherche d’investissements à la rentabilité élevée.

À Saint-Maixent-l’École, la gare TGV est un atout indéniable. « Ces investisseurs sont expérimentés, avec beaucoup de moyens. Ils cherchent des immeubles pour les diviser », détaille Julien Legeay.

Haut Val de Sèvre

DES EXEMPLES DE TRANSACTIONS

> Saint-Maixent-l’École : maison de ville avec trois chambres, de 96 m² et un petit extérieur : 90.000 € ; maison de 110 m² à 120.000 €.

> Azay-le-Brûlé : pavillon de plain-pied de 100 m² avec trois chambres et 700 m² de terrain, 170.000 €.

> La Crèche : une maison de 90 m² de plain-pied, trois chambres, avec 400 m² de terrain, 190.000 €.

> Sainte-Néomaye : maison en pierre de 150 m², avec piscine, sur 3.000 m² de terrain, 280.000 €.

La campagne fait à nouveau envie

Pays mellois - Haut Val de Sèvre

(Photo Thaïs Brouck)

L

’activité est satisfaisante, mais les agents de Human immobilier se veulent pru- dents. Ils envisagent de devoir « chausser les baskets » pour prospecter sur le secteur et faire entrer des mandats, « ce que l’on n’avait pas besoin de faire avant », remarque Clara Ribeiro.

De nombreux dossiers sont en attente, faute de pouvoir être satisfaits. Les biens manquent.

Illustration : « Des personnes âgées qui attendent un pavillon de plain-pied dans le centre de Melle pour quitter leur plus grosse maison en périphé- rie. Comme ils ne trouvent pas, ils ne vendent pas et ça stagne. »

Car l’attractivité de Melle, Celles-sur-Belle et Mougon est toujours aussi manifeste. « Quand des biens entrent, ça va très vite, on vend en deux jours », ajoute Romain Bernaudeau. Des sec-

teurs un peu excentrés, à 15 km de la ville-centre, comme ceux de Chef-Boutonne, de Fontivil- lié ou Brioux s’ouvrent désormais. « Des gens qui cherchaient au départ à Melle consentent à s’écarter, car les prix sont plus bas. » Ces com- munes se développent et offrent une belle quali- té en termes de commerces et de services. Elles correspondent de plus en plus aux critères de base : le jardin bien sûr et la possibilité « de tout faire à pied ».

Il faut désormais y ajouter le bureau pour télé- travailler. La population de ces secteurs ruraux augmente et se rajeunit. « La majeure partie de la clientèle est originaire d’un périmètre de 80 km autour de Melle. Exception faite des quelques mutations professionnelles. Ils sont majoritaire- ment des primo-accédants et des familles. »

Une demande inédite en zone rurale

Pourquoi choisir le Mellois ? « L’aspect financier joue pleine- ment. Nous recevons beaucoup de couples dont l’un des deux membres travaille ici et l’autre vers Niort. En se rapprochant de Melle, les ménages trouvent une cohérence entre leurs aspira- tions et leur budget », observe Cécilia Constantin, de Human immobilier. La demande accrue a rapidement fait gonfler les prix. « On estime à 15 % de hausse en deux ans. D’à peine 1.000 € du mètre carré, on est passé à presque 1.200 €. »

La « flambée » pourrait marquer le pas, selon les observateurs locaux. L’afflux d’une population venue des grandes agglomé- rations comme Paris ou Nantes, avec plus de moyens, a fait monter les prix de manière un peu artificielle. Le mouvement se tasse, mais les vendeurs sont restés sur ces standards qui ne correspondent pas au marché local. « Ils ont tendance à deve- nir trop gourmands, à surestimer leur bien. Pour pouvoir vendre, les prix doivent baisser », conseillent les professionnels.

Les prix

pourraient baisser

DES EXEMPLES DE TRANSACTIONS

> Melle centre : maison, 5 chambres, 180 m² et terrain de 600 m², 171.000 € ; pavillon plain-pied 3 chambres, 96 m² avec terrain de 400 m², 123.000 €.

> Celles-sur-Belle : pavillon plain-pied de 80 m² et terrain de 1.000 m², 135.000 €.

> Vançais : longère typique à rénover de 130 m² avec un terrain de 900 m², 85.000 €.

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Après une hausse des prix, le marché, toujours tendu, pourrait se tasser

Thouarsais

La ville de Thouars attire toujours autant. « Le marché se porte très bien, assure Brice Pannoux, de Capifrance immobilier. Mais il y a une tension sur les biens disponibles. C’est un phénomène nouveau depuis la crise sanitaire. Il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. » Une analyse partagée par le responsable de l’agence Laforêt : « Les délais de vente se raccourcissent, explique Virgile Taudière. En conséquence, notre circuit de vente a évolué, nous privilégions notre clientèle. » Pour autant, le secteur de Thouars ne connaît pas de rupture de stocks. « Il y a toujours des biens à vendre. La différence, c’est qu’ils partent plus vite », complète Virgile Taudière. Après une stagnation des prix pendant une quinzaine d’années, cette tension sur les biens a provoqué une augmentation des prix « de l’ordre de 10 à 15 % », selon Brice Pannoux.

Classée Ville d’art et d’histoire, Thouars dispose de nombreux atouts. À moins d’une heure de grandes métropoles, elle bénéficie d’une cadre de vie enviable et d’un marché de l’emploi dynamique. Pour preuve, de nouveaux commerces ouvrent régulièrement. Mais les acquéreurs restent principalement des habi- tants du territoire, dont une majorité de primo-accédants. « Certaines per- sonnes qui habitent dans les villages environnants se rapprochent de Thouars, observe Brice Pannoux, de Capifrance immobilier. Mais nous avons aussi vu arriver des habitants du Maine-et-Loire ou de région parisienne qui viennent avec des budgets plus importants. » « Ces acquéreurs ne négocient pas les prix », abonde Virgile Taudière. Par exemple, une belle maison de 260 m², construite en 1850, s’est récemment vendue sans négociation à 350.000 €. « Les locaux doivent donc s’adapter », ajoute Virgile Taudière. Pour autant, après l’euphorie post-Covid, les prix devraient arrêter d’augmenter. « L’investissement locatif est aussi porteur, nous avons beaucoup de demandes, ajoute Brice Pannoux. Des locaux, mais aussi de plus en plus d’investisseurs de Nantes, Angers, ou même Paris, qui cherchent une rentabilité plus importante et des prix plus attractifs. » À Thouars, une maison de 137 m² sur sous-sol, avec 730 m² de terrain, a trouvé preneur pour 75.000 €. Une maison de centre-ville de 141 m² s’est arrachée pour 141.000 €.

Thouars

Le marché de l’immobilier aux alentours de Thouars profite du dynamisme de la petite cité. À mesure que l’on s’éloigne de la vallée du Thouet, la campagne s’étend à perte de vue. Les communes qui profitent le plus de l’engouement pour la Ville d’art et d’histoire sont celles qui sont situées à proximi-

té immédiate, telles que Saint-Jean-de-Thouars, Sainte-Verge et Saint-Jacques-de-Thouars. « Les acquéreurs qui cherchent des biens en première cou- ronne désirent plus de terrain, explique Virgile Tau- dière, de l’agence Laforêt. Mais il n’existe pas de commune phare qui plairait plus qu’une autre. » « Ces

communes sont d’autant plus recherchées que la taxe foncière y est beaucoup moins élevée qu’à Thouars », précise Brice Pannoux, de Capifrance immobilier.

Mais en première couronne, les prix ne sont pas plus attractifs qu’en centre-ville. Par exemple, à Saint-Jean de Thouars, le prix moyen du mètre carré s’établit à 1.299 €, contre un peu plus de 1.000 €, en moyenne, à Thouars.

À Sainte-Verge, preuve de l’engouement pour la zone, le lotissement de La Croix-Camus s’est vendu rapidement. La petite cité autrefois endormie voit sa population augmenter et bénéficie de l’installation de jeunes actifs. Le centre-bourg a été réhabilité et un skatepark a même été installé.

Dans cette commune située au nord de Thouars, une belle maison de 170 m² avec un garage, une piscine et un terrain de 1.000 m² s’est vendue 170.000 €. Et une maison de 190 m², avec 1.000 m² de terrain, est partie pour 190.000 €. « Si l’on s’éloigne de la première cou- ronne, les acquéreurs recherchent une commune qui possède toutes les commodités, comme Saint-Varent ou Argenton-l’Église (dans la commune nouvelle de Loretz d’Argenton) », indique Brice Pannoux.

À Saint-Varent, une maison rénovée avec terrasse de 116 m², mais sans jardin, s’est vendue 133.000 €.

Dans la même commune, une maison de 150 m², avec un terrain de 1.700 m², est partie pour 161.000 €.

Le prix au mètre carré à Saint-Varent, pour une maison, est de 1.054 € et de 1.059 € à Argenton-l’Église.

« En revanche, les maisons isolées sont moins recher- chées, ajoute Brice Pannoux. Peut-être à cause de la hausse des prix des carburants. » Une tendance qui pourrait se renforcer, compte tenu du contexte actuel.

Autour de Thouars

Prix moyen : 1.000 €/m² (maisons anciennes)

Prix moyen : 1.300 €/m² à Saint-Jean-de-Thouars (maisons anciennes)

(Photo Thaïs Brouck) (Photo Thaïs Brouck)

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(Photo Adobe Stock)

Les ventes en Poitou

plutôt en forme

En Nouvelle-Aquitaine, le prix de l’immobilier est – en chiffres moyens – de 3.050 €/m² pour un appartement et de 2.312 €/m² pour une maison, selon le site meilleursagents.com. Les variations sont très grandes, entre Bordeaux – qui affiche 4.668 €/m² pour un appartement et 5.756 €/m² pour une maison – et le Poitou (1.426 €/m² pour un appartement et 1.345 €/m² pour une maison en Deux-Sèvres ; 1.912 €/m² pour un appartement et 1.431 €/m² dans la Vienne).

En Poitou, selon la dernière étude de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), le volume des ventes a augmenté de 25 à 30 % l’an dernier. En moyenne, les prix sont à la hausse de 1 à 5 % selon la Fnaim, mais les agents immobiliers rencontrés lors de notre enquête signalent souvent des hausse autour de 10 à 12 % dans les villes principales. Poitiers affiche ainsi 7,2 % de hausse en 2021 et fait partie des villes moyennes en forte hausse, selon la Fnaim.

Niort a connu une hausse comparable.

Dans les Deux-Sèvres, la vente concerne à 92 % des maisons anciennes, à 6 % des appartements anciens et à 2 % des maisons neuves. Dans la Vienne, les proportions des différents marchés sont quasi-identiques. (© le-partenaire.fr)

Concernant le neuf, selon les données officielles, 1.300 logements ont été autorisés en Deux-Sèvres dans les douze derniers mois, contre 3.400 en moyenne dans la Région (source : Sitadel). Selon les analyses des Services de l’information géographique de l’État en Nouvelle-Aquitaine (Sigena), « sur la période mars 2021-février 2022, le nombre de logement autorisés en Nouvelle-Aquitaine pro- gresse de 20,9 % par rapport à l’année précédente. C’est légèrement moins qu’en France métropolitaine (+ 24,3 %). Le nombre de loge- ments autorisés cumulé sur 12 mois dans la région reste un peu plus de 10 points au-dessus de la moyenne des cinq dernières années. Le dynamisme régional est porté exclusivement par les autorisations de maisons individuelles (+ 37,0 %) alors que les projets de logements collectifs et en résidence sont quasi stables (- 0,7 %) ».

la région

en chiffres

La communauté de communes Mellois en 1

Poitou vient de lancer une concertation sur les plans locaux d’urbanisme de son territoire.

Ils sont au nombre de dix-huit actuellement ; à terme, il ne devrait plus y en avoir qu’un, à l’horizon 2024. Une harmonisation qui va passer

par beaucoup de concertation…

À Combrand, dans le Bressuirais, le village 10

intergénérationnel La Fontaine propose, depuis 2009, un habitat regroupé qui accueille des anciens comme des familles. Soit dix logements

regroupés et adaptés, dotés d’une salle d’activités, à proximité d’un cabinet infirmier, de

l’école et de son restaurant, de la périscolaire,

ainsi que d’un lotissement privé.

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Les agents immobiliers de Parthenay sont tous confrontés à la même épineuse question : comment entrer de nouveaux mandats ? « Après le confinement, nous avons été bousculés dans tous les sens, explique Éric Monnier de Parthenay’re immo. Pendant dix-huit mois, nous avons vidé notre portefeuille, si bien qu’aujourd’hui nous sommes à la recherche de biens pour notre clientèle. » « Il y a eu une euphorie après le Covid, confirme Anthony Guillon, de l’agence Orpi immobilier. Le marché reste dynamique, mais beaucoup plus tendu que l’année dernière. » En conséquence, Parthenay a connu une légère hausse des prix de l’immobilier. « Mais la hausse semble terminée, nous entamons une période de stagnation, estime Bérangère Ménard, de l’agence Century 21. Certains vendeurs se font des idées. » Autrefois presque exclusivement à destination des locaux, le marché immobilier à Parthe- nay a évolué et, bien qu’il soit largement porté par les locaux, la ville attire pour son cadre de vie, son dynamisme culturel et ses prix attractifs. Mais contrairement au sud et au nord du département, peu d’actifs s’installent à Parthenay. « La plupart de nos clients venant de l’extérieur sont des retraités, explique Ludovic Maingueneau d’IAD. Nous avons des appels de toute la France pour des biens avec du terrain. » « Ces clients cherchent à se rapprocher de la côte vendéenne, mais viennent à Parthenay car les prix y sont très inférieurs », analyse Bérangère Ménard.

Les maisons de plain-pied restent les biens les plus recherchés. « C’est le désir de 90 % de nos clients », assure Bérangère Ménard. Par exemple, une maison de ville de plain-pied de 92 m², avec un garage et un peu de terrain, est partie pour 139.000 €, alors qu’une maison sur sous-sol des années 1970, avec 640 m² de terrain, s’est vendue 110.000 €. « Ce qui a changé, c’est que les clients demandent plus de terrain qu’avant », complète Éric Monnier.

À titre d’illustration, ce pavillon de 100 m², avec 1.250 m² de terrain, a trouvé acquéreur à 135.000 €. En parallèle, les professionnels du secteur ont vu revenir une clientèle qui avait disparu depuis une décennie : les investisseurs. « Il y a un regain d’intérêt pour investir dans du locatif sur la commune », conclut Éric Monnier.

Parthenay

En première couronne, le marché de l’immobilier se confond avec celui de Parthenay. « Il y a peu de différence, explique Éric Monnier de Parthenay’re Immo. Les communes limitrophes sont moins recher- chées que Parthenay mais la campagne, boudée pendant de longues années, bénéficie d’un regain d’intérêt depuis le Covid. » Par exemple, à la Gui- chardière, un pavillon sur sous-sol de 82 m² en très mauvais état, avec 2.200 m² de terrain, a mis deux ans pour se vendre. Il a finalement trouvé preneur pour 67.500 €. À Châtillon-sur-Thouet, une maison à rénover de 99 m², sur 800 m² de terrain, s’est vendue 77.000 €. À la Ferrière-en-Parthenay, une maison de 103 m², à rénover, avec 500 m² de terrain, s’est vendue 48.000 €.

« Mais la zone au sud de Parthenay, en direction de Niort, est celle qui attire le plus, affirme Anthony Guillon, d’Orpi Immobilier. Les prix sont inférieurs à ceux de Niort de 20 à 30 %. » Avec leurs collèges et toutes les commodités, Secondigny, Champdeniers et Mazières-en-Gâtine ont la cote. En deux ans, le marché s’est transformé. « Ces villages dyna- miques attirent et il y a désormais beaucoup plus de demandes que de biens sur le marché, détaille Mathieu Chamard, de l’agence Bien chez soi, basée à Mazières-en-Gâtine. Nous avons observé un regain d’intérêt pour les biens à la campagne avec du ter- rain et sans vis-à-vis. » Niort est à moins de trente minutes et les prix sont imbattables. « Avant, nous devions presque forcer les clients à venir visiter ces

villages. Désormais, ce sont eux qui viennent à nous », sourit Mathieu Chamard. La clientèle est consti- tuée presque exclusivement de Deux-Sévriens.

Le marché locatif est aussi très porteur dans la zone, certains locaux n’arrivent même pas à se loger.

« Quelques Niortais revendent leur appartement à Niort pour investir dans ces villages, explique Mathieu Chamard. La rentabilité est importante, de l’ordre de 9 %, et les prix attractifs. » Une maison bourgeoise de 152 m² et 1.200 m² de terrain s‘est vendue 160.000 €, et une maison de village réno- vée, de 113 m² de terrain, est partie pour 116.000 € à Mazières-en-Gâtine. À Champdeniers, une ancienne ferme rénovée de 167 m², avec 2.500 m² de terrain, a trouvé acquéreur pour 224.000 €.

Autour de Parthenay, en Gâtine

Le marché est en flux tendu, avec un manque de biens à vendre

Gâtine

Prix moyen au m² : 1.260 € pour une maison.

Prix moyen au m² : 1.180 € pour une maison à Mazières-en-Gâtine.

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L’offre peine à soutenir la demande dans cette ville dynamique du nord du département.

« Avant la crise sanitaire, nous avions plus de biens à vendre que d’acheteurs, désormais, la tendance s’est inversée », explique Élodie Bouet. La gérante de Bocage immobilier assure que, pour certains types de biens, comme les maisons de plain-pied avec jardin ou les appartements avec un extérieur, « il y a même des listes d’attente ». Il faut dire que la petite cité, nichée au cœur du bocage verdoyant, bien desservie par les infrastructures et bénéficiant d’un taux de chômage bas, a de quoi attirer. « Depuis le premier confine- ment, le marché immobilier a progressé, avec une augmentation des transactions et des prix, confirme Mélina Clochard, de Julie Immobilier. Les biens se vendent très rapide- ment et en adéquation avec les estimations. » Après une progression de l’ordre de près de 20 % sur un an pour les maisons à Bressuire, les prix tendent à marquer le pas. « Les prix semblent avoir atteint un plafond, détaille Mélanie Clochard. Les biens trop chers ne se vendent pas ou se vendent mal. En revanche, une maison au juste prix peut partir en 48 h. » Une maison de 68 m², avec 311 m² de jardin, n’a pas eu de mal à trouver preneur pour 105.000 €. Une maison de ville de 140 m², avec quatre chambres et un terrain de 500 m², est partie pour 170.000 €.

Le profil des acquéreurs a lui aussi évolué. Les citadins en recherche de verdure se font beaucoup plus rares qu’après le premier confinement. « Nous sommes revenus à un rythme normal, avec un marché porté principalement porté par les locaux – mais aussi par des investisseurs venus des grandes agglomérations qui vont diviser des logements en appartements. Car le marché locatif est très tendu lui aussi », explique Thierry Froint de l’agence immobilière Ecofi. Un studio en centre ville de 18 m² s’est, par exemple, vendu 30.000 €. Et un appartement de 77,50 m², près de Lidl, est parti pour 135.000 € net vendeur. « Il y a des Nantais ou des Choletais qui viennent chercher des biens abordables et avec une bonne rentabilité qu’ils ne trouvent plus chez eux », confirme Élodie Bouet.

Une clientèle qui pourrait se tarir à cause de la récente augmentation des restrictions aux crédits bancaires.

Bressuire

Les communes à proximité immédiate de Bressuire pro- fitent de l’engouement pour la petite cité. « Saint-Sauveur, Saint-Porchaire et Terves sont aussi recherchés que Bressuire et les prix sont similaires », explique Mélina Clochard de Julie Immobilier. « En règle générale, les communes qui bénéficient de toutes les commodités voient leur population augmenter », détaille Élodie Bouet, gérante de Bocage immobilier. « En première couronne, il est nécessaire d’avoir des commerces à proximité, confirme Thierry Froint, de l’agence immobilière Ecofi. Pour autant, les clients demandent plus de terrain et de verdure qu’avant les confinements. C’est une vraie tendance depuis 2020. » Les environs de Bressuire ont augmenté d’en- viron 10 % ces dix dernières années. À Terves, un plain-pied de 100 m² avec trois chambres et 1.000 m² de terrain est parti pour 160.000 €. Mais, dès lors que l’on s’éloigne un peu plus de Bressuire, les prix baissent. Par exemple, à Noirterre, une maison de 99 m² avec des travaux et près de 4.000 m² de terrain s’est vendue à 84.000 €. Et à Largeasse, un beau pavillon de 140 m², avec un hectare de terrain a trouvé preneur à 150.000 €. Un peu plus loin encore, Mauléon (notre photo) profite de sa proximité avec Cholet et le nord de la Vendée, l’une des régions les plus dynamiques de France. « Cholet est saturé et ses habitants s’éloignent, alors les prix grimpent dans la zone », explique Mélina Clochard. « À Mauléon, le marché se porte bien, voire très bien, malgré un petit ralentissement en début d’année. Nous disposons de peu de biens sur le marché, et c’est valable pour la vente et la location. Alors lorsqu’un bien rentre, il se vend très vite », analyse Mathilde Machard, de Laforêt Immobilier à Mauléon. Dans le secteur, les prix ont progressé d’environ 10 % en un an. « Après le confinement, beaucoup de citadins sont venus se mettre au vert à Mauléon, détaille Mathilde Machard. Des retraités, mais aussi des actifs.

Nous sommes à moins d’une heure de route de Nantes par exemple. » Un pavillon sur sous-sol de 100 m² avec 3.000 m² de terrain s’est vendu 215.000 € et une maison de ville de 95 m², avec 400 m² de terrain, est partie pour 140.000 €.

Autour de Bressuire

La hausse des prix marque le pas, malgré une demande soutenue

Bressuirais

Prix moyen au m² : 1.477 € pour une maison.

Prix moyen au m² pour une maison à Mauléon : 1.411 €.

(16)

construction

L

’annonce de l’application des nouvelles normes (la RE 2020), à compter du 1^erjan- vier, bouscule les constructeurs. Nombre d’acheteurs ont déposé leur permis avant la fin de l’année pour échapper aux contraintes réglementaires. Les professionnels doivent s’adapter au flux et aux obligations mises à jour. Pour Xavier Thomas, directeur commer- cial des Maisons du Marais, « elles sont cohé- rentes et dans la continuité. Nous sommes tou- jours sur des maisons

dont la consommation annuelle d’énergie doit se situer entre 600 et 800 € ».

Qu’est-ce qui change ? S’ajoutent désormais un indice carbone

énergie (mode de chauffage utilisé), des indi- cateurs sur la consommation globale de carbone utilisée pour la construction et la notion de « confort degré-heure », liée au rafraîchis- sement en été. Des facteurs de hausse de prix, assurément, qu’il faut aussi aller chercher du côté « de la pénurie de main-d’œuvre quali- fiée (maçons, plombiers-chauffagistes, car-

releurs…) qui entraîne une augmentation de la masse salariale ». L’inflation du coût des matières premières est une autre variable aggravante. Pour Maisons du Marais, le prix de la construction d’une maison, hors foncier, est ainsi passé d’une fourchette située entre 1.250 et 1.450 € le mètre carré, à des écarts de 1.450 à 1.600 €/m². Mais le constructeur relativise en insistant sur « les économies d’énergie atten- dues sur le long terme avec une maison neuve ».

En comparaison, si on intègre le prix de l’éner- gie, « une maison à réno- ver est estimée à 2.200 € du mètre carré ».

Le dynamisme est iné- gal en Deux-Sèvres. « À Parthenay, Bressuire et Niort, le marché est soutenu. Ce n’est pas le cas à Thouars, où les prix de l’immobilier existant sont si bas qu’ils n’incitent pas à construire. » Le Mellois est également peu enclin à la construction. Une statistique est stable sur le dépar- tement : « On construit autant en lotissements qu’en diffus. »

K. D.

Une hausse des prix à relativiser

Nouvelles normes, hausse du prix des énergies, contexte social, tout plaide pour une augmentation du prix du neuf. Le dynamisme du secteur ne semble pas impacté.

« Le neuf est situé dans une fourchette entre 1.450 et 1.600 €/m² »

(Photo Karl Duquesnoy)

LES PRIX

TERRAINS À BÂTIR, PRIX MÉDIANS (1)

> Bressuire : 20 €/m². > Saint-Maixent l’École : 60 €/m².

> Mauléon : 40 €/m². > Autour de Niort : 70 €/m².

> Niort : 120 €/m².

MAISONS NEUVES, PRIX MOYENS

> Bressuire : 90 €/m². > Parthenay : 50 €/m².

LOTISSEMENT

> Melle, la Fosse-aux-Chevaux, parcelles de 296 à 500 m²,

60 € du mètre carré.

(1) Source : conjoncture immobilière départementale des notaires de France.

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Pouvez-vous définir la vente en viager ?

C’est une vente immobilière. Toutes les règles s’appliquent. C’est un mode de vente spécifique, car le vendeur n’en perçoit pas immé- diatement la totalité de la somme. Il va percevoir un bouquet (un capital) le jour de la signature de l’acte. Et une rente durant toute sa vie. Généralement, c’est une rente mensuelle. La moyenne d’âge, pour la vente en viager, se situe autour de 75 ans. Cependant dès 65 ans, on peut vendre son bien en viager.

Comment calculez-vous une vente en viager ?

On va d’abord estimer le bien et sa valeur libre sur le marché de l’immobilier. Et nous allons appliquer la décote liée au droit d’usage et d’habitation du vendeur qui occupe le bien. Puis, nous nous assurons des besoins et des objectifs du vendeur. A-t-il besoin d’un capital important ? Et, inversement, a-t-il besoin de versements mensuels importants ? Une rente est à vie et dépend de critères spécifiques. Le bouquet, on peut piocher dedans. On va donc défi- nir avec lui la répartition bouquet / rente. Dès qu’on a trouvé la meilleure solution pour le vendeur, nous allons mettre en vente le bien avec ses conditions.

Quels sont les deux types de vente en viager ?

Il y a la vente en viager occupé qui permet au vendeur de rester vivre chez lui, même après la signature de l’acte. Et le viager libre où le vendeur va remettre les clés à l’acquéreur. Ce dernier va pouvoir jouir de son bien dès la signature de l’acte.

Quels sont les avantages de la vente en viager ?

Le vendeur peut rester chez lui. Il ne va pas partir en maison de retraite ou en Ehpad. Il va générer aussi des revenus supplémen- taires grâce à la rente. L’acheteur va accéder à l’acquisition d’un bien immobilier décoté puisqu’il arrêtera de payer une rente lors du décès du vendeur. Par ailleurs, il n’aura pas besoin de passer par un crédit bancaire. Toutefois, nous vérifions bien attentivement sa situation.

Quels sont les inconvénients ?

Le vendeur ne percevra pas un capital immédiat. Il n’est plus pro- priétaire, mais il reste chez lui. L’acquéreur ne pourra pas habiter tout de suite dedans. Il ne saura pas non plus quand le paiement de cette rente sera terminé. Si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie, il paiera un petit peu plus que le prix décoté calcu- lé. Mais si le vendeur vit un peu moins, ça deviendra un avantage. ^l Propos recueillis par Matthieu Naizet

Alors que le marché grandit chaque année, la vente en viager reste peu connue des Français. Chantal Romney,

responsable de l’agence Viagimmo à Tours, en délivre les clés.

Le viager, cette vente immobilière

encore méconnue investir

La vente en viager représente 98 % des ventes de l’agence Viagimmo à Tours. (Photo Adobe Stock)

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investir

P

ouvoir emprunter à taux zéro pour acheter sa première maison ou son premier appartement, c’est possible en France. Mais attention, certaines conditions doivent être réunies pour pouvoir en bénéficier. « Le prêt à taux zéro est dédié à la primo-accession. Il dépend des reve- nus, de la zone géographique, du projet et de la composition de la famille », énumère Éléonore Mouton, directrice du développement de la Banque populaire Val de France (présente sur dix départements – dont l’Indre-et-Loire, le Loir-et-Cher, l’Indre et la Vienne).

Une zone géographique bénéfique

Et cela tombe bien, dans nos départements placés dans les zones B et C (la zone n’a rien avoir avec les zones scolaires), les « montants d’éligibilité sont moins importants qu’en zone A (agglomération de Paris et certaines villes du littoral de la Côte d’Azur), dans laquelle les prix de l’immobilier sont plus chers et où les salaires sont plus élevés ».

Un habitant des Deux-Sèvres ou de la Vienne aura donc plus de chance d’obtenir un prêt à taux zéro qui peut s’échelonner de 20.000 € à 124.400 €. Petite nuance à apporter, « une per-

sonne percevant 10.000 € par mois n’aura pas accès au prêt à taux zéro », souligne Éléonore Mouton. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir été propriétaire d’un bien au cours des deux dernières années.

Les prêts sont cumulables

Autre avantage de ce prêt : il est cumulable avec un prêt immobilier classique. Par exemple, pour un bien de 200.000 €, un couple pourra obtenir un prêt de 60.000 € à taux zéro et de 140.000 € au taux fixé par leur banque.

Un second prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, pour favoriser l’acquisition d’un bien principal, n’est pas le seul. « L’éco prêt existe et permet de réaliser des travaux de réno- vation énergétique », indique Éléonore Mouton de la Banque populaire. Contrairement au prêt à taux zéro, l’éco prêt ne dépend pas de la zone d’habitation ni des conditions de revenus. Il est compris entre 7.000 € et le plafond maxi- mum est fixé à 50.000 €. Il ne doit pas dépasser 240 mois, soit vingt ans. n

M. N.

Financer son bien grâce au taux zéro

Pour ceux qui souhaitent acheter leur premier logement ou réaliser des travaux énergétiques, il est possible d’obtenir un prêt à taux zéro.

Voici les conditions d’éligibilité.

Deux prêts à taux zéro existent en France : le classique et l’éco prêt. (Photo Adobe Stock)

Quelle est la procédure pour acheter une maison à deux ?

Cela dépend de la situation des deux personnes qui vont acheter. Ce sera totalement différent si elles sont mariées, pacsées, en concubinage, ou si ce sont deux amis ou un père et sa fille. Dans toutes ces hypo- thèses-là, les réponses vont être différentes.

Quand on est mariés, c’est extrêmement simple. En fonction du régime matrimonial, le notaire va vérifier s’ il s’agit d’un régime de communauté ou de séparation des biens.

Il y a aussi plusieurs régimes de pacs. Et si les personnes n’ont pas de lien de parenté entre elles, là, on va conseiller des montages de type société civile immobilière (SCI) qui vont permettre d’encadrer les acquisitions.

Après, il y a plein d’éléments que le notaire va creuser avec les acquéreurs, comme les aspects fiscaux. Quand deux acquéreurs ne sont ni mariés, ni pacsés, ça complique la chose. Si un des deux acquéreurs décède, le survivant n’est pas héritier. Donc en clair, les héritiers de la personne décédée deviennent propriétaires. Et vont pouvoir par exemple, le lendemain du décès, demander la vente du

bien. Et mettre à la porte éventuellement le co-acquéreur. On va alors mettre en place du conseil et de la protection.

Quand on achète à plusieurs, la procé- dure est-elle identique ?

Cela va dépendre dans quel cadre on s’ins- crit. Il va y avoir le problème de l’indivision, car nul n’est censé demeurer dans l’indivision. À chaque instant, un des proprié- taires va pouvoir dire : soit vous rachetez mes parts, soit je demande une vente aux enchères du bien. Donc pour éviter ce risque de blocage, on va conseiller la SCI.

Quelle est la procédure pour une personne qui veut acheter seule son bien ? Il y a un gros avantage. Elle ne va pas se fâcher avec elle-même. Il y a moins de sou- cis. En revanche, on va la conseiller sur sa fiscalité. Et en cas de décès, il sera important de poser la question suivante : à qui revient le bien ? ^l

Propos recueillis par Matthieu Naizet

Comment acheter à plusieurs

Pour acheter un bien à deux ou à plusieurs, les règles changent selon votre situation.

Tour d’horizon avec Nicolas Tiercelin, président de la Chambre interdépartementale des notaires du Centre-Val de Loire.

Il est plus simple d’être marié pour acheter à deux. (Photo Adobe Stock)

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1. SIMPLICITÉ

Table au plateau en chêne huilé et pied en métal laqué (vendus séparément). Dim. 240 x 94 cm.

Hauteur du pied : 72 cm.

Casa, table New Oak, 599 € le plateau, 500 € le pied.

2. LA PIÈCE MAÎTRESSE

Sur un mur ou dans toute la pièce, la couleur de la terre cuite réchauffe le salon. Peinture mate acrylique, en pot de 2,5 l.

4 murs, peinture Absolu canyon mat, 42,90 €.

3. RAYON DE SOLEIL

Rideaux jaunes tissés à texture chenille et œillets argentés. Ils dissimulent l’intérieur, tout en laissant entrer la lumière.

Dim. H 300 x L 135 cm.

Bouchara, rideau uni texturé jaune, 72,99 €.

4. L’OBJET COCOONING

En rotin tressé à la main, le repose-pieds est multi-usage : rangement, siège d’appoint ou petite table basse.

Ikea, Repose-pieds Gamlehult, 79,95 €.

5. L’ACCESSOIRE À MULTIPLIER

Housse de coussin rose poudré, en coton tissé à motifs brodés. Matelassage en polyester.

Dim. 50 x 50 cm.

H&M décor, housse de coussin en coton à motif, 19,99 €.

6. ÇA CLAQUE !

Un fauteuil d’un jaune éclatant donne du peps au salon, tout en confort. Structure en métal, garnissage mousse et revêtement polyester.

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Conforama, fauteuil à bascule Moon, 189,99 €.

7. POTERIE EN LUMIÈRE

Lampe en terre cuite sculptée et abat-jour en raphia tressé, pour apporter de l’exotisme à la pièce.

Maisons du monde, lampe en terre cuite Terra, 199 €.

8. DE LA PERSONNALITÉ

Bibliothèque 100 % modulable en dérivés de bois, aggloméré mélaminé ou plaqué pour l’adapter à la place disponible et à sa déco.

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La chaleur du Sud

La palette s’étire du terracotta au jaune, pour rappeler les styles espagnol ou méditerranéen et s’accorde avec des bois bruts.

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construire

V

ous envisagez d’agrandir votre maison en la surélevant ou en construisant un garage, une véranda ou une piscine ? Pour toutes les constructions supérieures à 20 m² sur son terrain, une demande de permis de construire est nécessaire.

Depuis le 1^er janvier 2022, cette demande peut être effectuée en ligne sur le site de l’adminis- tration française (service-public.fr) à l’adresse suivante : https://psl.service-public.fr/made- marche/DAUA/demarche?execution=e3s1. Il suf- fit de se connecter à ce service en ligne via France connect, ou en créant un nouveau compte.

Après avoir renseigné la commune et l’adresse exacte du lieu où les travaux sont envisagés, reste à indiquer le numéro de parcelle cadastrale et sa section. Si la carte interactive n’est pas disponible, il faut se rendre sur le site geoportail.gouv.fr, en rentrant son adresse dans la barre de recherche et en sélectionnant le fond de carte « parcelles cadastrales », pour connaître ces données, avant de les rentrer manuellement.

Il faut ensuite choisir le type de travaux à effec- tuer, avant de remplir un formulaire simplifié en mode guidé (conseillé), ou en saisissant directement le formulaire Cerfa, en mode libre.

Se laisser guider

En mode guidé – dans le cas d’un agrandissement avec véranda par exemple – il faut indiquer la

surface de son projet et celle de son habitation, ainsi que des informations obligatoires sur la localisation, la construction et la fiscalité du bâtiment à construire. Des informations sur le demandeur et des données supplémentaires sur la situation juridique des travaux sont aussi à renseigner.

Très pratique et simple à réaliser avec le mode guidé, la demande de permis de construire en ligne permet de gagner du temps… Lorsqu’on pos- sède toutes les informations nécessaires à portée de main ! Certaines données peuvent être plus contraignantes à rechercher, notamment celles relatives à la localisation des travaux, à la construction du bâtiment ou à sa situation juridique.

À distance, la démarche peut donc être moins fluide. Il est possible d’enregistrer sa demande en cours de saisie pour la reprendre plus tard, ou de demander à être rappelé par le service en cas d’in- terrogation. Autre bémol : les cartes interactives des parcelles cadastrales ne sont pas encore disponibles pour toutes les communes. En fonction du lieu des travaux, il peut être nécessaire d’aller chercher les données sur Geoportail avant de les saisir soi-même.Toutes les communes ne sont pas non plus encore raccordées au service ADAU à ce jour. Dans ce cas, il reste à la charge du demandeur de permis de construire d’imprimer et d’aller déposer son dossier au guichet de sa commune. n

Marion Adrast

Déposer son permis en ligne

Depuis le 1

^er

janvier 2022, il est possible de déposer sa demande de permis de construire en ligne grâce à l’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme.

Le permis en ligne nécessite d’avoir des documents sous la main.

(Photo Adobe Stock)

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rénovation

Choisir le bon

isolant écologique

Exit la laine de verre et le polystyrène, bonjour les matériaux biosourcés et naturels ! Non seulement ils ne sont pas toxiques, mais en plus, ils isolent mieux ! Explications

avec Jean-Marc Breumier, plaquiste spécialisé de l’isolation écologique dans l’Indre.

par Émilie Veyssié

Fibres de bois

Disponible en panneaux souples ou rigides, la fibre de bois a l’avantage de pouvoir être utilisée partout : sol, mur et toiture. Son déphasage – le temps que la chaleur met pour traverser l’isolant –, très long, lui donne bonne réputation ! Il est de quinze heures pour les panneaux rigides, contre six heures pour de la laine de verre ou du polystyrène. C’est ce temps qui va permettre à la chaleur de rester dans l’habitation l’hiver et de ne pas y pénétrer l’été. Autre avantage : s’il y a un dégât des eaux, elle va sécher et reprendre ses capacités d’isolant, contrairement à la laine de verre. Pour une bonne isolation, partez sur une épaisseur entre 18 et 23 cm.

Comptez entre 25 et 70 € du m².

Ouate de cellulose

La ouate (qui est issue du recyclage des journaux) se présente sous plusieurs formes : en vrac insufflé, en vrac déversé ou en panneaux, même si ces derniers sont peu utilisés. La ouate est très adaptée aux travaux de rénovation et aux maisons à ossature bois pour sa simplicité d’installation et son faible coût. Elle permet d’isoler les murs et la toiture. En plus de ses qualités thermiques, elle assure une très bonne isolation phonique et elle est un bon régulateur d’humidité inté- rieure. Il faut compter 40 cm d’épaisseur en combles perdus pour assurer un bon confort thermique.

Comptez 10 à 15 € du m² pour du vrac insufflé et une quarantaine d’euros pour les panneaux.

Liège

Disponible en vrac pour l’isolation des murs et des combles perdus, ou en panneaux pour l’isolation de toute la maison, le liège est un matériau biosourcé très intéressant thermiquement et phoniquement. En cas de remontées d’humidité dans les murs, il permet à celle-ci de s’évacuer à l’extérieur – contrairement à du polystyrène qui fera entrer l’humidité dans la maison.

Comme la fibre de bois, le liège a un bon déphasage (entre neuf et treize heures). Une vingtaine de centi- mètre d’épaisseur sont nécessaires pour assurer une bonne performance.

Comptez une trentaine d’euros le m² pour du vrac et jusqu’à 70 € pour les panneaux.

(Photos Adobe Stock)

Paille

Le plus souvent utilisée sous forme de bottes, en pro- venance du champ d’un agriculteur voisin, la paille a le vent en poupe. En bottes donc, elle isole les murs et même les toitures en isolation par l’extérieur. Très peu coûteuse (environ 5 € la botte), la paille, en plus d’être un bon isolant thermique et phonique, a une durée de vie de cent ans. Elle dispose d’une forte perméabilité à la vapeur d’eau et régule l’humidité. Il faudra en revanche bien veiller à son stockage en amont et à bien la protéger d’un enduit.

Comptez environ 35 € du m².

Laine de chanvre et laine de lin

Ces deux isolants sont disponibles en rouleaux ou en panneaux. Ils permettent d’isoler les murs, les combles perdus et les rampants.

Le chanvre est respirant et assure à l’intérieur de la maison un air sain. Le lin, lui, a une excellente conduc- tivité thermique et assure ainsi un très bon confort d’été. Une épaisseur de 20 cm garantit une bonne performance.

Comptez une trentaine d’euros du m².

Laine de mouton

Cela peut prêter à sourire et pourtant la laine de mouton est un très bon isolant. Disponible en rouleaux ou en panneaux, elle isole les murs et la toiture. 20 cm suffisent à assurer un bon confort d’été et d’hiver.

Excellente régulatrice hygroscopique (c’est-à-dire de l’humidité de l’air), elle absorbe le tiers de son poids en eau, ce qui prévient l’apparition de moisissures, sans altérer ses performances thermiques, et la restitue ensuite.

Comptez une trentaine d’euros du m².