21/01/2015
Projet d’ensemble commercial:
U - Les Brégines Béziers
PARTIE 1 : UN PROJET INCOMPATIBLE AVEC L’EQUILIBRE COMMERCIAL
DE BEZIERS, ET LA VOLONTE DE RENFORCER SON CENTRE-VILLE
9 RAISONS DE NE PAS ACCEPTER LE PROJET « U - L ES B REGINES »
Raison n°1 : L’existence d’un déséquilibre excessif entre l’équipement commercial du centre-ville et celui de la périphérie de Béziers. La périphérie représente déjà 80% des surfaces commerciales du territoire, au détriment du centre-ville qui subit un taux record de vacance commerciale de près de 30%.
Raison n°2 : Le projet « U - Les Brégines » est un véritable centre commercial, structuré autour d’un hypermarché de plus de 5.000 m² de surface de vente, de plusieurs moyennes surfaces et d’une dizaine de boutiques. Le projet « U - Les Brégines » sera le 3ème plus grand hypermarché de la zone de chalandise de Béziers.
Raison n°3 : Le projet « U - Les Brégines » se situe à moins de 10 minutes en voiture du centre-ville (environ 3 km à vol d’oiseau) et en captera la clientèle.
Raison n°4 : Les enseignes qui se rallieront au projet, pour la plupart déjà présentes à Béziers, seront en concurrence directe avec les commerces existants (cf.
analogie avec Hyper U Agde).
Raison n°5 : Le projet « U - Les Brégines » n’est qu’une première étape. Comme sur d’autres opérations analogues, l’opérateur déposera plusieurs demandes d’extension avant et après l’ouverture du site. Cette première implantation commerciale fera tâche d’huile, d’autres commerces feront immanquablement des demandes d’implantation à proximité.
Raison n°6: Pour tout emploi créé dans le commerce de périphérie, 3 emplois seront supprimés dans le centre-ville.
Raison n°7 : Le projet « U - Les Brégines » s’inscrit au cœur d’un secteur totalement déconnecté du tissu urbain (seulement quelques habitations diffuses). Il traduit la volonté de l’opérateur de capter la clientèle de passage sur la rocade D64 et venant de la route de Narbonne (D609).
Raison n°8 : Le projet « U - Les Brégines » se situe en entrée de ville, dans une zone à forte sensibilité paysagère (Zone Naturelle Protégée, Vignobles, Ecluses de Fonséranes, …).
Raison n°9 : Le secteur d’implantation du projet « U - Les Brégines » ne figure pas dans les sites définis par le SCoT pour le développement commercial.
Raison n°1 : L’existence d’un déséquilibre excessif entre l’équipement commercial du centre-ville et celui de la périphérie de Béziers.
Toutes les études sont unanimes, le centre-ville de Béziers souffre de la puissance de l’offre commerciale de sa périphérie.
CCI de Béziers Saint-Pons, juin 2010
« En sept ans, le poids du centre-ville est passé de près de 21% à 18% du chiffres d’affaires total […] celui de la Domitienne de 31.3% à 37%.
Le poids global du centre-ville en chiffre d’affaires, 18%, est faible et a besoin d’être renforcé […] son périmètre se rétracte et perd de la compétitivité face à la périphérie. »
Bérénice, mai 2011
« Le centre-ville n’est plus une implantation prioritaire pour les enseignes. Elles privilégient la « modernité » ou la « sécurité » (galerie Auchan).»
Temah, mai 2014
« Le centre-ville fortement concurrencé par la périphérie. […]
Les zones de périphérie et les pôles commerciaux (Auchan, Géant,…) représentent 80% de l’offre.
La périphérie présente des enseignes directement concurrentes du centre-ville. »
Cushman & Wakefield, juillet 2014
« L’environnement commercial du centre-ville de Béziers est marqué par une offre périphérique très concentrée […] une offre de plus de 170 cellules.
[…]
Un centre-ville qui se distingue par la forte proportion de locaux vacants. »
La Correspondance de l’Enseigne, juin 2013
« Vacance : Lorient à 10%, Béziers à 30% !
Entre 2001 et 2012 la vacance immobilière des centres villes est passée de 6.3 à 7.1%. L’étude menée par Procos sur 205 unités urbaines […] reflète de fortes distorsions. […]
Béziers à 30%. Triste record… »
Déjà fragilisé, le centre-ville de Béziers ne supportera pas la création d’un seul m² commercial supplémentaire en périphérie
Raison n°2 : Le projet « U - Les Brégines » est un véritable centre commercial
Avec 5.400 m², le projet « U - Les Brégines » sera le 3
èmeplus grand hypermarché de la zone de chalandise de Béziers.
Alimentaire VILLE Surface de Vente
AUCHAN BEZIERS 10 326 m²
GEANT BEZIERS 8 490 m²
U - LES BREGINES BEZIERS 5 400 m²
HYPER U SERIGNAN 4 280 m²
CARREFOUR-MARKET VILLENEUVE LES BEZIERS 3 500 m²
INTERMARCHE BEZIERS 3 212 m²
CASINO BEZIERS 3 092 m²
LECLERC BEZIERS 2 961 m²
CASINO ZAE de Cantegals - COLOMBIERS 2 334 m²
SIMPLY MARKET BEZIERS 1 850 m²
INTERMARCHE BEZIERS 1 700 m²
MONOPRIX BEZIERS 1 495 m²
LEADER-PRICE BEZIERS 1 274 m²
INTERMARCHE LIGNAN SUR ORB 1 250 m²
LIDL BEZIERS 990 m²
ED CERS 990 m²
NORMA BEZIERS 870 m²
ALDI BEZIERS 827 m²
ED MARAUSSAN 791 m²
ALDI SERIGNAN 756 m²
ALDI MONTADY 750 m²
DIA BEZIERS 708 m²
ROUGE ET VERT ROUTE DE BESSAN 700 m²
LIDL SERIGNAN 672 m²
MARCHE PLUS BEZIERS 460 m²
LIDL BEZIERS 450 m²
LIDL BEZIERS 439 m²
G-20 NISSAN LEZ ENSERUNE 420 m²
Source : Etude de potentiel Temah , Avril 2012
L’exemple de l’hyper U
Espace Grand Cap – AgdeRaison n°3 : Le projet d’hypermarché « U » se situe à moins de 10 minutes en voiture du centre-ville et en captera la clientèle
Placé à l’entrée Ouest de la Ville de Béziers, sur la rocade dans le prolongement de la sortie d’autoroute n°36 – Béziers Ouest ; le projet d’hypermarché « U » constituera un véritable rempart, retenant la clientèle provenant de l’autoroute, de Narbonne et des villes alentours, aux portes de la Ville de Béziers.
Plan de situation du projet
Zones de chalandise du projet (en rouge) et du centre-ville de Béziers (en jaune)
Courbes isochrones à 10, 20 et 30 minutes
3,5 km à vol d’oiseau
Raison n°4 : Les enseignes ralliées au projet, pour la plupart déjà présentes à Béziers, seront en concurrence directe avec les commerces existants
L’exemple de l’hyper U Espace Grand Cap – Agde
Secteur d'activité Espace Grand Cap Agde Centre-Ville de Béziers Périphérie de Béziers
Arts de l a ta bl e & dé cora ti on Ambiance & Styles x x
PAP Mi xte Blue Box X -
PAP Fe mme Cache Cache X X
PAP Fe mme Camaïeu X X
PAP Fe mme Cop Copine X -
Cui s i ne Tra di ti onne l l e Crescendo x x
Age nce de Voya ge Havas Voyages X X
PAP Homme Jules X X
Sport La Halle au Sport - X
PAP Fe mme Mango X -
PAP Homme Oliphil - X
Opti que Optic 2000 X -
Té l é phoni e Orange X X
Cos mé ti que - Soi ns Passion Beauté x x
PAP Mi xte Planète Indigo - X
PAP Enfa nt Tape à l'Œil x x
Li nge ri e Under Wear x x
Cos mé ti que - Soi ns Yves Rocher X X
(« X » si enseigne déjà présente, « x » si enseigne équivalente)
Au total, 15 enseignes sur 18 sont déjà présentes ou représentées dans le centre-ville de Béziers et 14 en périphérie
Raison n°5 : Le projet « U - Les Brégines » n’est qu’une première étape.
A l’instar de l’Hyper U d’Agde, le projet d’ensemble commercial des Brégines est voué à s’étendre, pour devenir, à moyen terme, une nouvelle destination commerciale à part entière.
Depuis son transfert en 2003, l’Hyper U d’Agde n’a eu de cesse de s’agrandir :
Mai 2003 : Ouverture de l’hypermarché Hyper U de 4.240 m² surface de vente et d’une galerie marchande de 1.994 m²
Juin 2004 : La CDEC autorise la création d’une jardinerie de 5.015 m² lieu-dit Les Cayrets et l’extension de
- 2.190 m² de surface de vente de l’hypermarché Hyper U de 4.240 m², soit 6.430 m² de vente
- 785 m² de surface de vente de la galerie marchande Grand Cap attenante de 1.994 m², soit 2.779 m² de vente
- 122 m² et 4 positions de ravitaillement la station de distribution de carburants de 250 m² et 9 positions attenante à l’hypermarché Hyper U
Décembre 2005 : La CDEC autorise la création d’un magasin d’équipement de la maison de 750 m² Espace Grand Cap
Mars 2006 : La CDEC autorise l’extension de 980 m² pour 4 boutiques de 220 m² chacune et d’un mail de 100 m² de la galerie marchande Hyper U de 2.779 m² (dont 785 m² en réalisation), soit 3.759 m²
Mai 2006 : La CDEC autorise la création d’un magasin de 240 m² Espace Grand Cap
Juin 2009 : La CNAC refuse l’autorisation tacite obtenue en CDAC pour l’ensemble commercial Grand Cap :
- L’extension de 3.000 m² de la galerie marchande de 3.759 m² soit 6.759 m² de vente
- La création d’un magasin de sport sur 1.500 m² - La création de boutiques sur 1.500 m²
Juin 2009 : La CDAC autorise la création d’un magasin d’équipement de la maison de 280 m² - Centre Commercial Grand Cap
Décembre 2011 : La CDAC autorise la création d’un centre auto de 542 m² de surface de vente
Décembre 2014 : La CDAC refuse la création d’un Retail Park de 4.995 m² dans le prolongement de l’Hyper U
Décembre 2014 : Le Bureau du SCoT du Bitterois ouvre une consultation préalable dans le cadre d’une demande d’extension d’un ensemble commercial par la création de plusieurs commerces – commune d’Agde
Récapitulatif des demandes d’autorisation de création / d’extension de surfaces commerciales sur la zone d’implantation depuis l’ouverture l’Hyper U Grand Cap (Agde)
Surface de Vente 2003 2004 2005 2006 2009 2011 2014
Hypermarché 4.240 m² 6.430 m² 6.430 m² 6.430 m² 6.430 m² 6.430 m² 6.430 m² Galerie 1.994 m² 2.779 m² 2.779 m² 3.759 m² 6.759 m² 6.579 m² 6.579 m²
Station Service 250 m² 372 m² 372 m² 372 m² 372 m² 372 m² 372 m²
TOTAL Hyper U 6.484 m² 9.581 m² 9.581 m² 10.561 m² 13.561 m² 13.561 m² 13.561 m² Autres commerces - 5.015 m² 5.765 m² 6.005 m² 6.285 m² 6.827 m² 11.822 m²
TOTAL
Zone Commerciale 6.484 m² 14.596 m² 15.346 m² 16.566 m² 19.846 m² 20.388 m² 25.383 m²
A l’heure actuelle, le pôle commercial totalise une surface de vente de 17.388 m²
En près de 10 ans,
8 demandes de création ou extension ont été examinées en CDEC / CDAC
Si toutes les demandes avaient abouti, la surface du projet aurait été multipliée par 4
Raison n°6 : Pour tout emploi créé dans le commerce de périphérie, 3 emplois seront supprimés dans le centre-ville
La création de plusieurs centaines d’emplois sera inévitablement avancée comme argument économique.
Cependant il est à considérer que la création d’un emploi dans le commerce de périphérie cause la destruction de deux à trois emplois dans le commerce de centre-ville.
En se basant sur le nombre de personnes employées par l’Hyper U d’Agde, nous pouvons supposer une création d’environ 200 emplois minimum sur le site des Brégines.
Midi Libre 25/11/2014
« Hyper U […] a bâti son activité en partie sur le flux de clientèle saisonnière.
220 personnes y sont employées en hiver, 280 personnes en période intermédiaire Et près de 400 en haute saison. »
A noter que le cœur historique de Béziers compte actuellement près de 650 commerces ou restaurants. Avec une moyenne de 3 emplois par site, ce sont donc près de 2.000 commerçants qui sont menacés.
Avec la création de 200 emplois sur le site des Brégines, ce sont près de 400 à 600 emplois qui seront supprimés dans le commerce du centre-ville de Béziers, soit 20 à 30 % des emplois existant à ce jour.
Raison n°7 : Le projet « U - Les Brégines » s’inscrit au cœur d’un secteur totalement déconnecté du tissu urbain
Zone d’implantation du projet « U - Les Brégines » Tissu urbain Béziers
Cette implantation, envisagée dans un secteur déconnecté du tissu urbain et qui traduit la volonté de capter la clientèle de passage sur la Rocade de Béziers (D64) et sur la route de Narbonne (D609), contribuera à l’étalement urbain.
Le projet sera, selon toute vraisemblance, refusé en Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) sur ce critère, incompatible avec les directives de l’article L. 752-6 du code du commerce.
Raison n°8 : Le projet « U - Les Brégines » se situe en entrée de ville, dans une zone marquée par une forte sensibilité paysagère
Zone d’implantation du projet « U - Les Brégines »
Le secteur d’implantation du projet se situe au cœur ou a proximité immédiate de :
- Zone AUE = secteur d’urbanisation diffuse. Cette zone est marquée par une forte sensibilité paysagère ; s’y appliquent, dans les espaces non urbanisés, les dispositions de l’article L.111- 1-4 relatif aux entrées de ville.
- Zone AU ZAC = dans ces zones, les constructions ne sont autorisées qu’à l’occasion d’une opération d’ensemble.
- Zone A = zone Agricole. Ces espaces sont protégés, car ils disposent de qualités agronomiques, biologiques, économiques et paysagères reconnues.
- Zones Naturelles protégées
Zone NU2 = ces zones correspondent à des espaces à caractère naturel et faiblement urbanisés. Les droits à construire sont limités à 10% de la SHON existante.
Zone N1 = ces zones sont strictement inconstructibles, seules peuvent y être admises les constructions et installations d’intérêt public.
Le projet sera, selon toute vraisemblance, refusé en Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) sur ce critère, incompatible avec les directives de l’article L. 752-6 du code du commerce.
Raison n°9 : Le secteur d’implantation du projet « U - Les Brégines » ne figure pas dans les sites définis par le SCoT pour le développement commercial
Zone d’implantation du projet « U - Les Brégines »
Le projet sera, selon toute vraisemblance, refusé en Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) sur ce critère, incompatible avec les directives de l’article L. 752-6 du code de commerce.
