W
Table des matières
(avec renvoi aux pages)
Liste des abréviations ... 7
Sommaire ... 9
Contextualisation ... 11
1 La sixième réforme de l’État ... 11
2 L’enjeu de la régionalisation du bail ... 12
3 Préparation ... 13
4 Articulation des textes régionaux avec les codes du logement respectifs ... 13
5 Structure et contenu des textes régionaux ... 14
6 Cour constitutionnelle ... 19
7 Visée, limites et ambition du présent ouvrage ... 20
8 Structure du présent ouvrage ... 22
Partie 1 Baux d’habitation chaPitre 1. considÉrations gÉnÉrales
... 25section 1. articulation entre le droit commun du bail et les régimes spécifiques
... 259 Articulation entre bail de droit commun et bail de résidence principale ... 25
10 Tailles respectives du droit commun et du bail de résidence principale ... 27
11 Autres régimes spécifiques ... 28
section 2. champ d’application des nouveaux textes régionaux sur le bail
... 3012 Une nouvelle catégorie locative pour le bail régionalisé ? ... 30
13 Définitions du « bail d’habitation » ... 31
14 Définition de « l’habitation » ? ... 33
15 Quid des logements sociaux ? ... 35
h2h B
aild’
haBitationX
16 Le droit commun régionalisé concerne-t-il encore les baux commerciaux et les baux
à ferme ? ... 37
17 Quid des biens soumis à une convention d’occupation précaire (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 38
section 3. nature juridique des règles régionales relatives au bail d’habitation
... 3818 Supplétives, impératives ou d’ordre public ? ... 38
19 Enjeu ? ... 41
20 Revient-il au législateur de conférer à ses règles un caractère d’ordre public ou, au contraire, de les en priver (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? 42 21 Absolu, le principe impératif ? ... 43
22 Soumission obligatoire aux régimes de la colocation ou du bail étudiant ? ... 46
23 Redondances ... 47
section 4. Philosophie des réformes
... 491. Convergences et dissemblances entre Régions
... 4924 Une espèce de communauté d’esprit à Bruxelles et en Wallonie ... 49
25 Un texte flamand un peu plus à part ... 49
2. Lignes de force communes (Bruxelles et Wallonie)
... 502aha C
onsrnsualismr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 50 26 Une volonté politique de continuité ... 5027 Conséquence ... 51
2a2a r
xtrnsiondudtoitCommun aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 52 28 Migration de règles vers le droit commun ... 5229 Conséquences ... 52
2aha m
odrtnitértdélégation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 5h 30 Le cas des réparations locatives… ... 5331 … qui a fait tache d’huile ... 53
2aha l
afigutrdumodèlr-
tyaraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 5h 32 Bail-type et état des lieux standard ... 5433 Utilité ? ... 55
2a5a l’
émrtgrnCrdu«
laBrl»
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 55 34 Logement étudiant et habitat solidaire et intergénérationnel ... 55chaPitre 2. droit commun du Bail
... 5735 Philosophie de l’ouvrage et plan ... 57
36 Particularité légistique… et éditoriale (Flandre) .. 58
section 1. informations précontractuelles
... 581. Informations obligatoires
... 58haha a
tinCiargénétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 58 37 Ratio legis (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 5838 Déclinaisons régionales ... 59
39 Du caractère « public » de la communication (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 60
ha2a f
oCalrsutCrttainsdrsélémrntsdrlalistr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh 40 La « description du logement » (Bruxelles) ... 6141 Le « mode de gestion de l’immeuble » (Bruxelles) ... 61
42 La performance énergétique du bâtiment ? ... 62
haha m
odalitésdrl’
oBligation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh 43 Une liste limitative ? ... 6344 À quel(s) moment(s) livrer ces informations précontractuelles ? ... 64
45 Destinataires de l’information (Bruxelles) ? ... 65
2. Sanctions
... 662aha t
yarsdrsanCtion aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh2.1.1. Amende administrative
... 6646 Continuation de la législation fédérale ... 66
47 Les Régions ont-elles prévu d’autres sanctions (que l’amende administrative) ? ... 66
2.1.2. Autres sanctions (Bruxelles)
... 682.1.2.1. Résolution du bail
... 6848 Hypothèse d’application ... 68
49 Pouvoir d’appréciation du juge ... 68
2.1.2.2. Limitation des charges
... 6950 Hypothèse d’application ... 69
2.1.2.3. Sanctions prises « en application du droit commun »
... 6951 Le droit commun des obligations contractuelles, et non le droit commun du bail ... 69
2a2a d
rstinataitrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 70 52 Le mandataire en plus du bailleur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 70chaPitre 3. droit commun du Bail ou Bail de rÉsidence PrinciPale (selon la rÉgion)
... 71section 1. Forme du bail
... 711. Bail écrit
... 71haha a
tinCiar aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 7h 53 Continuation de la loi fédérale (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 7154 Extension de l’obligation de l’écrit ? ... 72
55 Supports électroniques (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 73
ha2a s
anCtion(
ttansCtiationjudiCiaitrduBailVrtBal)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 7h1.2.1. Description
... 7456 Continuation de la législation fédérale ... 74
h2h B
aild’
haBitationX
1.2.2. Questionnements
... 7657 Consentement libre et éclairé (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 76
58 Enregistrement (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 76
59 Divers (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 77
60 Effectivité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 77
haha d
rsBauxotauxConClusaVantlrh
rtjanVirt20h8 (B
tuxrllrs)
7861 Application immédiate ... 78
62 Un doublon (fâcheux) ... 78
63 Différence avec l’ancien régime fédéral ... 79
64 Précision ... 79
2. Mentions obligatoires du contrat
... 792aha é
lémrntsdrContinuité aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 79 65 Éléments repris de l’ancienne législation fédérale ... 7966 Date de prise de cours de bail et désignation des pièces (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 81
67 Un loyer charges exclues (Bruxelles et Wallonie) ... 82
68 De l’identité des cocontractants ... 82
2a2a n
ouVrautés aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 8h2.2.1. Description
... 8469 Ajouts régionaux ... 84
70 Des charges (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 86
2.2.2. Questionnement
... 8671 Un allongement de la liste qui pose question (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 86
3. Un bail-type (Bruxelles et Wallonie)
... 87haha C
onsidétationsgénétalrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 87 72 Utilité d’un bail type dans un environnement normatif – intégralement ou largement – impératif de toute façon ? ... 8773 Des arrêtés qui auraient pu faire l’objet d’une concertation plus large ... 88
74 Usage facultatif ... 88
ha2a d
éClinaisonstégionalrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 893.2.1. L’arrêté bruxellois du 12 juillet 2018
... 8975 Un arrêté tardif ... 89
3.2.1.1. Philosophie générale
... 9076 Six baux-types ... 90
77 Les absents (le bail glissant en particulier) ... 90
78 Mode d’emploi ... 90
3.2.1.2. Questions (de fond) particulières
... 9179 Quid de la possibilité de limiter ou exclure les facultés de résiliation anticipée du contrat de neuf ans par le bailleur ? ... 91
80 Une garantie locative non limitée aux trois modes réglementés ... 92
3.2.2. L’arrêté wallon du 28 juin 2018
... 9281 Description et lacunes ... 92
section 2. une annexe explicative
... 931. Considérations générales
... 9382 Un effort de pédagogie essentiel dans un contexte normatif en expansion (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 93
83 Concrétisation ... 95
84 Questionnements (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 96
2. Déclinaisons régionales
... 972aha l’
attêtéBtuxrlloisduhh
mai20h8
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 97 85 Une fâcheuse erreur ... 9786 Illustration de la difficulté intrinsèque de l’exercice ... 98
2a2a l’
attêtéWallondu5
juillrt20h8
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 98 87 Objectif rempli ? ... 983. Sanction (Bruxelles et Wallonie) ?
... 9988 Incertitude ... 99
89 Refus d’enregistrement ? ... 100
section 3. État du bien loué et normes de salubrité
... 10190 Contextualisation ... 101
1. Normes de salubrité
... 102haha s
uaatrssiondrsnotmrsfédétalrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h02 91 Une dualité qui prend fin (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 10292 Alignement vers le haut (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 103
ha2a C
hamad’
aaaliCationmatétirl aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h0h 93 Le bien « loué » (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 10494 Hier : le logement « propos[é] » à la location (Bruxelles) ... 105
haha a
étiodrd’
aaatéCiationdrlaConfotmité aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h0h 95 Extension de la période ... 10696 L’hypothèse du cas fortuit ... 106
2. Sort du bail portant sur un bien insalubre
... 1082aha a
tinCiargénétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h082.1.1. Contextualisation
... 10897 Une question récurrente ... 108
98 La solution (majoritaire) de la nullité ... 108
99 Infléchissement actuel ... 110
100 Sauver l’option entre exécution et résolution ... 110
2.1.2. Réponses régionales
... 111101 Maintien de l’option ? ... 111
h28 B
aild’
haBitationX
2a2a Z
oomaVantsutlatésolutionrtl’
rxéCution(B
tuxrllrsrt
W
allonir)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh2102 Description ... 112
103 La question de la responsabilité ... 114
104 Un présupposé : l’absence d’interdiction à la location (Bruxelles) ... 114
2aha Z
oomaVantsutlanullité(f
landtr)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 105 Description ... 114106 Appréciation ... 115
2aha l
rtrlogrmrnt(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 107 Les « torts du bailleur » ... 116108 Une nouveauté à relativiser ... 116
3. Sort du bail portant sur un bien frappé par une interdiction administrative à la location (Bruxelles)
... 117109 Une particularité bruxelloise ... 117
haha t
èglrgénétalr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh73.1.1. Nullité
... 117110 Hypothèse d’application : l’interdiction à la location antérieure... 117
111 Exception : en cas d’inertie de la D.I.R.L ... 118
3.1.2. Caducité
... 119112 Hypothèse d’application : l’interdiction à la location postérieure ... 119
113 Définition et différences avec la nullité ... 119
114 Conséquences ... 120
3.1.3. Autres situations
... 120115 Option entre résolution et exécution ... 120
ha2a l
rCataCtètrautomatiqurdrlanullitértdrlaCaduCité aaaaaaaaaaaa h2h 116 Une nullité « de plein droit » ... 121117 Conséquences ... 121
118 Disparition du pouvoir d’appréciation ... 121
119 Un risque d’effet pervers ... 122
haha C
omarnsationsaéCuniaitrsaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h2h 120 Dommages et intérêts ... 123121 Frais de relogement ... 123
4. Le cas du bailleur condamné antérieurement comme marchand de sommeil (Bruxelles)
... 124haha d
rsCtiation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h2h 122 L’autre hypothèse de la nullité ... 124ha2a q
urstionnrmrnts aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h254.2.1. Sanction proportionnée ?
... 125123 Lien avec le présent logement ? ... 125
124 Absence du « filtre » qu’est l’interdiction à la location ... 125
4.2.2. Répercussions sur le preneur
... 126125 Disparition de l’option entre exécution et résolution ... 126
126 Pas de prise en charge des frais de relogement .. 126
127 Une défense de l’intérêt général ? ... 127
4.2.3. Succès à venir du dispositif ?
... 127128 Faisabilité ? ... 127
129 Effectivité ? ... 128
5. Une absence : l’indication de la force obligatoire des rapports de l’administration
... 1285aha a
tinCiarsdrtésolution(?)
drlaqurstion aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h28 130 Position de la question ... 128131 Du mode de fonctionnement de la D.I.R.L. (Bruxelles) ... 129
132 Positions jurisprudentielles ... 129
133 Absence de prise de position des textes régionaux (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 130
5a2a u
nrqurstionaaarléràsraosrtmoinssouVrntqu’
auaataVant(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 134 La prévalence aujourd’hui de la nullité/caducité 131 135 La procédure suivie par la D.I.R.L ... 131136 Obligatoirement avant une éventuelle interdiction à la location ... 132
section 4. État des lieux
... 1331. État des lieux d’entrée
... 133haha a
tinCiargénétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 137 Éléments de continuité ... 133138 Nouveautés ? ... 136
ha2a u
nmodèlrd’
étatdrslirux(B
tuxrllrsrtW
allonir)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh8 139 Des documents étoffés, mais facultatifs ... 1382. État des lieux de sortie
... 139140 Une nouveauté (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 139
141 Modalités (Bruxelles, Wallonie et Flandre)... 140
142 Mentions obligatoires ? ... 141
section 5. travaux en cours de bail
... 1421. Réparations urgentes
... 142143 Continuité ... 142
2. Travaux économiseurs d’énergie (Bruxelles et Wallonie)
... 1442aha a
tinCiargénétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 144 Prise de conscience de l’importance du fait énergétique ... 144145 Types de travaux ... 146
2a2a C
onditions(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh72.2.1. Relatives à la durée du bail
... 147146 Un bail (de résidence principale ?) de neuf ans .. 147
147 Travaux en fin de bail et résiliation anticipée ... 147
2.2.2. Relatives aux travaux
... 148148 En « site occupé » ... 148
hh0 B
aild’
haBitationX
149 Pas de « réduction de jouissance déraisonnable
du logement » ... 149
150 Au-delà des règles de salubrité ... 150
151 Durée ... 150
152 Comparaison avec la résiliation pour travaux non énergétiques ... 150
2aha u
nraossiBlraugmrntationdrloyrt(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h5h2.3.1. Hypothèses d’application
... 1512.3.1.1. Pour amortir les frais des rénovations énergétiques
... 151153 Philosophie et modalités ... 151
154 De l’accord des parties uniquement ... 151
2.3.1.2. Aussi pour l’adaptation du logement au handicap ?
... 152155 Position du problème ... 152
156 Incertitude(s) ... 152
2.3.2. Calcul de l’augmentation de loyer
... 1522.3.2.1. Description
... 152157 Coût des travaux et gain énergétique ... 152
2.3.2.2. Des critères (de majoration du loyer) à interroger
153 158 Pas sur le même plan ... 153159 Cumulatifs ou alternatifs ? ... 153
2.3.2.3. Le calcul du gain énergétique
... 153160 Silence du texte ... 153
161 Le certificat P.E.B ... 154
2.3.2.4. Une temporalité hasardeuse
... 154162 Se mettre d’accord « avant » la réalisation des travaux... 154
2.3.2.5. Dissensus
... 155163 Absence de contrôle juridictionnel ... 155
164 Révision triennale du loyer ? ... 155
2aha d
éaassrmrntdudélaidrtéalisationdrsttaVaux(B
tuxrllrs)
aaa h5h 165 Diminution de loyer ... 156section 6. Bail de rénovation
... 1561. Contextualisation
... 156166 Description ... 156
167 Effectivité aléatoire ... 157
2. Éléments de continuité
... 157168 Modalités (Bruxelles, Wallonie et Flandre)... 157
169 Contreparties possibles du bailleur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 158
170 Réception contradictoire (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 159
171 Bail non conforme (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 159
3. Nouveautés
... 159haha d
utérduBail(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h59 172 Trois ou neuf ans ... 159ha2a u
naVrnant(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh0173 À propos des modalités uniquement ... 160
haha d
utérd’
rxéCutiondrsttaVaux(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh0 174 Douze mois ... 160haha m
aintirnduatrnrutdanslrsliruxdutantlrsttaVaux(B
tuxrllrsrtf
landtr)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh0 175 Le principe général : priorité donnée à la sécurité du preneur ... 160176 Exception ... 161
ha5a i
nfotmation(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh3.5.1. Du bailleur
... 163177 Suivi du chantier ... 163
3.5.2. De la Direction de l’inspection régionale du logement
... 164178 Possibilité d’un contrôle ... 164
haha s
anCtion(
s)
drlanon-
rxéCutiondrsttaVaux(
danslrsdélais) (B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 179 Fin de la contrepartie ... 164180 Indemnité ... 165
section 7. réparations
... 165181 Contextualisation ... 165
1. Clef de répartition des réparations entre bailleur et preneur
... 165haha t
éaatationsàChatgrduatrnrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh51.1.1. Éléments de continuité avec le régime fédéral
... 165182 Le principe général ... 165
1.1.2. Nouveautés régionales
... 166183 Disparition des exemples (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 166
184 De « l’utilisation raisonnable » du bien loué (Flandre) ... 167
185 Nature juridique des règles ... 169
ha2a t
éaatationsàChatgrduBaillrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h7h 186 Continuité ... 1712. Une liste de réparations
... 1722aha a
tinCiargénétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h72 187 Une habilitation commune au Gouvernement .. 172188 Rapidité d’exécution (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 173
2a2a C
ontrnudrslistrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h7h2.2.1. Bruxelles
... 174189 Une liste à double entrée avec catégorie résiduelle informelle ... 174
2.2.2. Wallonie
... 175190 Une liste à double entrée ... 175
2.2.3. Flandre
... 176191 Une liste à entrée simple ... 176
hh2 B
aild’
haBitationX
section 8. loyer
... 1761. Indexation
... 176haha l
adiChotomirrnttrdtoitCommunrtBaildrtésidrnCr atinCiaalr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h7h1.1.1. Un régime fédéral opérant une distinction entre droit commun et bail de résidence principale
... 176192 Divergences multiples ... 176
193 Un élément identique ... 177
1.1.2. Une distinction aujourd’hui gommée ?
... 177194 Des réponses régionales diverses ... 177
1.1.3. Un flou légistique (Bruxelles)
... 179195 Un doublon (fâcheux) ... 179
196 Primauté des règles les plus récentes ... 180
197 La possibilité d’un saut d’index ... 180
198 Un travers répandu ... 180
ha2a n
ouVrauté:
laliaisonaVrCl’
rntrgisttrmrnt(W
allonir)
aaaaaaaaaaaaa h8h 199 Description ... 181200 Appréciation ... 182
haha l
aqurstiondusautd’
indrxdrsloyrts(B
tuxrllrsrtW
allonir)
h821.3.1. Une possibilité théorique (Bruxelles)
... 182201 Description ... 182
202 L’inspiration wallonne ... 182
203 Commentaires ... 183
1.3.2. Un saut d’index effectif… bien vite rétracté (Wallonie)
... 184204 Compenser le saut d’index sur les salaires ... 184
205 Annulation par la Cour constitutionnelle ... 184
2. Grille de référence (Bruxelles et Wallonie)
... 1852aha t
rxtrsdrloi aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h852.1.1. L’ordonnance du 27 juillet 2017 et le décret wallon du 15 mars 2018
... 185206 Nouveauté (Bruxelles et Wallonie) ... 185
207 Un mécanisme facultatif (Bruxelles et Wallonie) 186 208 Méthode d’élaboration ... 186
209 Publicité ... 189
2.1.2. Les arrêtés de mise en œuvre
... 190210 Rapidité d’exécution (Bruxelles et Wallonie) ... 190
211 Les valeurs moyennes du marché (Bruxelles et Wallonie) ... 191
212 Manque d’ambition (Bruxelles et Wallonie) ? .... 191
213 Méthode d’élaboration ... 192
214 Répercuter l’investissement du propriétaire ... 192
2a2a q
urstionnrmrnts aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h9h 215 Utilité d’une grille « indicative » (Bruxelles et Wallonie) ? ... 194216 Effectivité (Bruxelles et Wallonie) ? ... 194
217 Se contenter de coups de sonde (Bruxelles et Wallonie) ? ... 194
218 Risque d’effet pervers (Bruxelles et Wallonie) ? ... 195
section 9. charges
... 1961. Principe général
... 196219 Continuité ... 196
220 Nouveauté : ligne de démarcation entre les charges du preneur et du bailleur (Flandre) ... 197
221 Le principe général ... 199
222 Champ d’application et force juridique ... 199
2. Charges forfaitaires : révision et conversion
... 2002aha t
éVisionaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 200 223 Principe général (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 200 224 Incertitude(s) (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 201225 Différences avec la révision du loyer (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 201
2a2a C
onVrtsion aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 202 226 Principe général (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 202 227 Champ d’application et force juridique ... 203section 10. Précompte immobilier
... 2041. Le principe
... 204228 Continuité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 204
2. Les extensions
... 205229 Élargissement ? ... 205
230 Bail étudiant ... 205
231 Colocation ... 206
232 Bail glissant ... 207
3. Incidences fiscales
... 208233 Articulation avec la réduction de précompte pour personnes à charge (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 208
section 11. enregistrement du bail
... 2091. Éléments de continuité
... 209haha d
anslrstrxtrstégionaux aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2091.1.1. Principes généraux
... 209234 Une obligation toujours à charge du bailleur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 209
235 Sous-location et cession (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 210
1.1.2. Sanction en cas de retard ou défaut d’enregistrement
... 2101.1.2.1. Sanction pécuniaire
... 210236 Frais à charge du bailleur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 210
1.1.2.2. Sanction civile (départ du preneur)
... 210237 En cas de non-enregistrement du contrat de bail… (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 210
238 … mais uniquement en cas de non- enregistrement du contrat de bail (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 212
hhh B
aild’
haBitationX
1.1.2.3. Date de prise de cours du congé
... 213239 Un congé (du preneur) susceptible d’être donné à tout moment (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 213
240 Un congé qui ne prend effet qu’au premier mois du jour suivant (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 213
ha2a d
anslrC
odrdrsdtoitsd’
rntrgisttrmrnt aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2hh 241 Taux (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 214242 Délai (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 214
243 Procédure (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 214
244 Amende (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 215
2. Nouveautés
... 215245 Nouveautés ... 215
2aha m
isrrndrmrutr(B
tuxrllrsrtW
allonir)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2h5 246 Un rappel à l’ordre ... 215247 Une diminution (escomptée) des défauts d’enregistrement ... 216
2a2a r
xtrnsiondrlasanCtionCiVilr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2h72.2.1. Aux baux de courte durée
... 217248 Contexte (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 217
249 Procédés légistiques ... 218
2.2.2. Au bail de moins de six mois (Bruxelles) ?
... 219250 Inclusion ... 219
251 Pas de congé à donner ... 219
2.2.3. À l’ensemble des baux d’habitation (Bruxelles) ?
... 220252 Une localisation dans le droit commun ... 220
253 Questionnements ... 220
254 Les travaux préparatoires ... 221
section 12. intervention d’un tiers à la location de l’immeuble
... 221255 Reprise du texte fédéral (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 221
256 Extension à l’ensemble des baux d’habitation ? ... 222
257 Lorsque l’intervention est demandée par le preneur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 222
section 13. aliénation (transmission) du bien loué
... 223258 Position du problème ... 223
1. De la date certaine comme élément clef (Bruxelles et Wallonie)
... 224haha s
ilrBailadatrCrttainr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 22h 259 Subrogation (Bruxelles et Wallonie) ... 224260 Différences avec l’ancienne législation fédérale (Bruxelles) ... 225
261 Subrogation n’empêche pas résiliation (Bruxelles et Wallonie) ... 226
262 Le cas de la vente sur saisie (Bruxelles et Wallonie) ... 226
ha2a s
ilrBailn’
aaasdatrCrttainrmaisqurlrBirnrstoCCuaéaatlratrnrutdrauissixmoisaumoins aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 227
1.2.1. Une protection subsidiaire
... 227263 Description (Bruxelles et Wallonie) ... 227
264 Commentaires (Bruxelles et Wallonie) ... 228
1.2.2. … qui n’est pas absolue
... 228265 Résiliation possible par l’acquéreur (Bruxelles et Wallonie) ... 228
266 La question de l’annexe explicative (Bruxelles) ... 229
267 Délai encadrant l’envoi du congé par l’acquéreur (Bruxelles et Wallonie) ... 230
268 Application aux baux de courte durée aussi (Bruxelles et Wallonie) ? ... 230
269 Différences avec l’ancien régime fédéral (Bruxelles) ... 231
haha s
ilrBailn’
aaasdatrCrttainrrtqurlrBirnrstoCCuaé aatlratrnrutdrauismoinsdrsixmois aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2h2 270 Pas de subrogation (Bruxelles et Wallonie) ... 232271 Occupation sans titre ni droit (Bruxelles et Wallonie) ... 232
2. Une protection indépendante de toute date certaine (Flandre)
... 233272 Occupation sans titre ni droit ... 233
273 Champ d’application ... 234
section 14. cession du bail et sous-location
... 2361. Cession de bail
... 236haha i
ntrtdiCtiondratinCiardrlaCrssion(
saufdétogation ConttaCturllr)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2hh 274 Maintien de la dualité de régimes entre droit commun et bail de résidence principale ? ... 236275 Régime ... 237
ha2a C
ommuniCationauBaillrutdu«
atojrtdrCrssion» (B
tuxrllrs)
2h0 276 Nouveauté ... 240277 Contenu du projet de cession ... 241
278 Protection de la vie privée ... 241
279 Pouvoir du bailleur ... 241
280 En cas de silence du bailleur ... 242
281 Comparaison avec la colocation ... 242
282 Articulation avec « l’accord écrit et préalable du bailleur » ... 242
283 Possibilité d’une autorisation de principe dans le bail même ? ... 243
284 Un accord conditionnel ? ... 243
285 Conséquences d’un refus ... 244
286 Recours ... 244
haha C
ommuniCationauCrssionnaitrduConttatdrBailrtdrl’
état drslirux(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2hh 287 Une nouveauté (propre à Bruxelles) ... 244288 Et les informations précontractuelles ?... 244
hhh B
aild’
haBitationX
haha é
tatdrsliruxdrsottirintrtmédiaitr(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2h5 289 Philosophie et modalités ... 245 290 Quand dresser cet état des lieux ? ... 246 291 Une complexité normative accrue (Bruxelles) .... 2462. Sous-location
... 2462aha a
utotisationdrlasous-
loCationmaisaVrCl’
aCCotdduBaillrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2hh 292 Maintien de la dualité de régimes ? ... 246 293 Régime ... 248
2a2a C
ommuniCationauBaillrutdu«
atojrtdrsous-
loCation»
(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 25h 294 Nouveauté ... 251 295 Pouvoir du bailleur ? ... 251 296 Le sens indiqué par les travaux préparatoires .... 252 297 Protection de la vie privée ... 2522aha s
ous-
loCationàdrsfinssoCialrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 25h 298 Sous-location partielle seulement (en régimede résidence principale) (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 253 299 Des agences immobilières sociales (Bruxelles,
Wallonie et Flandre) ... 253 300 Assouplissement fédéral... 254 301 Un dispositif repris par les législateurs
régionaux (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 255 302 Des modalités qui diffèrent (légèrement)
entre Régions ... 255 303 Le profil des sous-locataires (Bruxelles
et Wallonie) ... 258
2aha d
rlasous-
loCationàtittrdrtésidrnCratinCiaalrlotsqurlrBailatinCiaaltrlèVrdudtoitCommun
(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 259 304 Absence d’interdiction ... 259 305 Incertitude ... 2592a5a a
ossiBilitéd’
unratotogationdusous-
BailaoutCitConstanCrs rxCrationnrllrs?
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2h0306 Un régime d’incompatibilité (Bruxelles,
Wallonie et Flandre) ... 260 307 Portée de l’interdiction ... 260 308 Portée de l’interdiction (bis) ... 261
2aha r
matuntsdiVrtsautégimrfédétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2hh 309 Plan ... 261 310 Extension du régime de résidence principaleau sous-bail (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 262 311 Durée du sous-bail (Bruxelles, Wallonie
et Flandre) ... 262 312 Information du sous-locataire (Bruxelles,
Wallonie et Flandre) ... 262 313 Résiliation du bail principal par le bailleur
(Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 263
314 Résiliation du bail principal par le preneur
(Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 263
315 Résiliation du bail principal de commun accord ou pour inexécution fautive (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 265
316 Responsabilité(s) du locataire principal (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 265
section 15. le congé
... 2661. Prise de cours
... 266317 Le premier jour du mois qui suit (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 266
318 Uniquement pour les congés donnés « à tout moment » (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 267
319 Le mois calendrier (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 268
320 Du congé et de sa forme (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 268
321 Quid des congés qui ne se donnent pas à tout moment (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 269
322 Question particulière (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 269
2. Forme (Wallonie)
... 270323 Formes limitatives ... 270
section 16. décès
... 2701. Décès du preneur
... 270haha t
ésiliationduBail aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 270 324 Principe... 270325 Conditions (ou, le sort de l’éventuel occupant) ... 271
326 Premières applications judiciaires (Bruxelles) .... 275
ha2a l
rsottdrsmruBlrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 27h 327 Un pouvoir de libre disposition (dans le chef du bailleur) ? ... 276328 Un titre exécutoire (Bruxelles) ? ... 279
329 Quid du privilège du bailleur sur les meubles (Bruxelles) ? ... 279
haha l
iBétationdrlagatantirloCatiVr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 280 330 Par requête unilatérale ... 2802. Décès du bailleur
... 281331 Pas de résiliation du bail ... 281
section 17. assurance incendie (Wallonie et Flandre)
... 2821. Principes fédéraux applicables
... 282haha u
nratésomationgénétalrdrtrsaonsaBilitéarsant sutlrloCataitr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 2821.1.1. Le texte de loi
... 282332 Une présomption supplétive ... 282
hh8 B
aild’
haBitationX
1.1.2. La justification
... 283333 Le corollaire de l’obligation de restitution des lieux loués ... 283
334 Le droit de la responsabilité contractuelle ... 283
ha2a u
nratésomationtéftagaBlr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 28h 335 Absolue, l’obligation de restitution ?... 284336 La preuve contraire ... 285
haha l’
utilitédrl’
assutanCrinCrndirduBaillrut(
rnsusdrl’
assutanCrtaCa
loCatiVrduatrnrut)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 28h 337 Des difficultés à renverser la présomption ... 286338 L’assurance contractée par le propriétaire ... 287
2. Réactions régionales
... 287339 Assurance incendie obligatoire (pour le preneur et/ou le bailleur) ... 287
340 Modalités (Wallonie) ... 289
section 18. résolution des conflits
... 2901. Médiation et conciliation
... 290haha C
rquratéVoirntlrstrxtrstégionaux aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 290 341 Une thématique dans l’air du temps et désormais intégrée dans les textes sur le bail 290 342 Différence(s) entre médiation et conciliation ? .... 292343 Des rappels plus que des nouveautés (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 292
ha2a C
rqurnratéVoirntpaslrstrxtrstégionaux aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 29h 344 La commission paritaire locative (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 293345 La médiation communale (Bruxelles) ... 294
2. Arbitrage
... 2952aha d
rsCtiation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 295 346 Une ratification plus qu’une innovation (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 295347 Exclusion de l’arbitrage conclu ex ante (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 295
2a2a V
iolationdrstèglrstéaattittiCrsdrComaétrnCr? (B
tuxrllrs)
29h 348 Questions préjudicielles ... 296349 Une démarche « nécessaire » et une matière qui appelle un « traitement différencié » ... 297
350 Un impact « marginal » ? ... 298
351 Appréciation ... 299
352 Un recours en annulation ... 299
chaPitre 4. Bail de rÉsidence PrinciPale
... 301section 1. champ d’application
... 3011. Éléments de continuité
... 301353 Principe général (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 301
354 Notion de résidence principale (Bruxelles,
Wallonie et Flandre) ... 302
355 Clause d’interdiction (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 302
356 Du sous-bail (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 303
357 Lorsque le logement est « l’accessoire » d’un autre contrat (relatif à l’activité du preneur) (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 303
358 Cessation de l’affectation du bien loué à la résidence principale (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 304
2. Quid de l’habitat mobile ?
... 304359 Le phénomène de l’habitat mobile et son appréhension par le législateur fédéral ... 304
360 Divergences régionales ... 305
361 Focale sur « l’habitation légère » (Wallonie) ... 307
section 2. durée du bail
... 3101. Bail de neuf ans
... 310haha u
natinCiargénétalinChangéaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh0 362 Une durée de neuf ans qui reste la norme (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 310363 Divergences régionales sur le congé ... 310
ha2a t
ésiliationantiCiaéraatlrBaillrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh1.2.1. Pour occupation personnelle
... 313364 Continuité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 313
365 Variations régionales ... 315
1.2.2. Pour travaux
... 3161.2.2.1. Bruxelles et Wallonie
... 316366 Continuité ... 316
367 La communication des documents (Wallonie) ... 320
1.2.2.2. Flandre
... 320368 Singularités diverses ... 320
369 Éléments de continuité ... 322
1.2.3. Sans motif mais moyennant indemnité
... 3241.2.3.1. Les textes de loi
... 324370 Continuité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 324
1.2.4. Questionnements
... 325371 Des limites de l’indemnité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 325
372 Le moment du versement de l’indemnité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 326
373 En cas de vente du bien loué (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 326
haha t
ésiliationantiCiaéraatlratrnrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h271.3.1. Éléments de continuité
... 3271.3.1.1. Un statu quo…
... 327374 Indemnité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 327 375 Contre-préavis (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 328
hh0 B
aild’
haBitationX
1.3.1.2. … qui peut interpeller
... 329376 La nature décroissante de l’indemnité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 329
377 La limitation du contre-préavis à la résiliation anticipée (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 329
378 Le moment de l’exigibilité de l’indemnité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 329
1.3.2. Nouveauté : l’exécution du motif du bailleur en cas de contre-préavis du preneur (Bruxelles et Flandre)
... 330379 Une obligation inédite ... 330
380 Un combat entre juridictions suprêmes ... 330
381 Solution reprise par l’ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 et le décret flamand du 9 novembre 2018 ... 331
2. Bail de courte durée
... 3322aha é
lémrntsdrContinuité aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh22.1.1. Principe général
... 332382 Modalités inchangées (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 332
2.1.2. Exclusion des facultés de résiliation anticipée en vigueur dans le cadre du bail de neuf ans
... 333383 Reprise de l’exclusion fédérale ? ... 333
2.1.3. Un écrit
... 334384 Reprise de l’exigence fédérale ? ... 334
2a2a n
ouVrautés aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh2.2.1. Prorogations
... 3362.2.1.1. Nombre maximal
... 336385 Variations régionales ... 336
386 Une flexibilisation qui interroge (Bruxelles) ... 337
2.2.1.2. Forme (Bruxelles et Wallonie)
... 338387 Un accord sur la prorogation dans le bail même ... 338
2.2.2. Une faculté de résiliation anticipée
... 3392.2.2.1. Pour le preneur
... 339388 Une vieille polémique tranchée (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 339
389 Variations régionales (sur l’indemnité notamment) ... 340
2.2.2.2. Pour le bailleur (Bruxelles et Wallonie)
... 342390 Conditions plus strictes ... 342
391 Sanctuarisation de la première année ... 343
392 Pour occupation personnelle exclusivement ... 343
393 Exonération du bail de moins de six mois (Bruxelles) ... 345
2.2.3. Le bail de moins de six mois (Bruxelles)
... 3452.2.3.1. Principe général
... 345394 Pas besoin de congé ... 345
395 Questionnements ... 346
2.2.3.2. Le maintien du preneur dans les lieux à l’échéance
347396 Position du problème ... 347
397 Incertitude ... 347
398 Mutation en bail de neuf ans ... 347
2.2.4. Divers
... 347399 De l’indexation du bail prorogé (Bruxelles et Wallonie) ... 347
400 Bail transformé en contrat de neuf ans : révision des charges… et du loyer aussi (Bruxelles) ? ... 349
3. Bail de plus de neuf ans
... 349haha l
rstrxtrsdrloi aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh9 401 Éléments de continuité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 349402 Différences par rapport au texte fédéral ... 350
ha2a q
urstionnrmrnts aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h5h 403 En cas de maintien du preneur sans opposition du bailleur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 353404 Indemnité (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 353
405 Résiliation pour occupation personnelle et pour travaux (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? 353 406 Résiliation dans le chef du preneur aussi (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 354
407 Opposabilité aux tiers (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 354
4. Bail à vie
... 355haha C
ontinuitéaVrClrtégimrfédétal aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h55 408 Caractéristiques (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 355409 Avertissement des ayants droit (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 355
410 Résiliation anticipée (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 355
411 Révision du loyer (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 356
412 Opposabilité aux tiers (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? ... 356
ha2a u
nrsingulatitélégistiqur(B
tuxrllrs)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h5h 413 Une catégorie générique unique ... 356section 3. révision du loyer
... 3571. Éléments de continuité
... 357414 Contextualisation ... 357
haha t
éVisionamiaBlr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h57 415 Pour les baux de neuf ans ou plus uniquement (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 357ha2a t
éVisionjudiCiaitr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h58 416 L’absence de consensus (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 358hh2 B
aild’
haBitationX
417 Critères de révision de loyer (Bruxelles, Wallonie
et Flandre) ... 358
418 Comment calculer la « valeur locative normale » d’un logement (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ? 359 419 Le juge statue « en équité » (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 360
haha q
urstionsCommunrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh0 420 Prise de cours du loyer révisé (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 360421 Du bail à vie (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 361
422 La révision du loyer applicable même en cas de loyer « lissé » (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 361
2. Nouveautés
... 3612aha l
iaisonaVrCl’
rntrgisttrmrnt(W
allonir)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 423 Pas d’augmentation du loyer sans enregistrement ... 3612a2a t
taVauxéConomisrutsd’
énrtgir(B
tuxrllrsrtf
landtr)
aaaaaaaaaaaaaaa hh22.2.1. Bruxelles
... 362424 Éviter une double majoration ... 362
425 Le bailleur face à un choix ... 363
426 Incertitude ... 363
427 Différences avec le régime fédéral ... 363
2.2.2. Flandre
... 364428 Adaptations ... 364
429 Continuité ... 365
section 4. lissage du loyer des baux de courte durée successifs (Bruxelles et Wallonie)
... 3661. Description
... 366430 Philosophie ... 366
431 Les dispositifs bruxellois et wallon (empruntés au législateur fédéral) ... 366
432 Articulation avec les événements générateurs de la révision du loyer ? ... 367
433 Du congé donné par le bailleur ... 367
2. Un déficit (criant) d’effectivité
... 368434 L’absence de « cadastre » des loyers rend le mécanisme impraticable ... 368
435 Obstination des législateurs bruxellois et wallon ... 369
436 Une incongruité légistique (Bruxelles) ... 369
section 5. garantie locative
... 3701. Formes de garanties possibles
... 370haha q
urstionsgénétalrs aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h701.1.1. Non-exclusion des garanties autres que celles qu’énumère la loi
... 370437 Régime fédéral précédent : des modes réglementés de garanties locatives… mais pas obligatoires ... 370
438 Réactions régionales ... 371
439 Les modes non réglementés (Bruxelles et Wallonie) ... 372
440 Paradoxe (Bruxelles et Wallonie) ... 373
1.1.2. Au choix du preneur
... 374441 Une liberté inchangée (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 374
1.1.3. Hauteur maximale
... 374442 Variations régionales ... 374
ha2a l
rsfotmulrsaossiBlrsdrgatantirloCatiVrtéglérsaatlaloi aaa h7h 443 Une trilogie fédérale inchangée ? ... 3761.2.1. Le compte individualisé (Bruxelles, Wallonie et Flandre)
.... 377444 L’inamovible compte bloqué ... 377
1.2.2. La garantie bancaire (Bruxelles et Wallonie)
... 3781.2.2.1. Description
... 378445 Trois mois de loyer, à rembourser graduellement ... 378
446 Intérêt de la banque ? ... 378
447 Marge de manœuvre de la banque ? ... 379
448 Le cas du multi-prêt ... 380
1.2.2.2. Appréciation
... 380449 Des manœuvres d’évitement patentes ... 380
450 Obstination des législateurs bruxellois et wallon 381
1.2.3. La garantie bancaire à l’intervention du C.P.A.S. (Bruxelles, Wallonie et Flandre)
... 381451 Intercession (invisible pour le bailleur) du C.P.A.S. 381 452 Déclinaison du système Belfius ? ... 382
453 Déficit d’effectivité ... 382
1.2.4. La sûreté réelle (Flandre)
... 383454 Des bons de capitalisation ou des obligations .... 383
1.2.5. Le cautionnement (Flandre)
... 384455 Formalisation d’une possibilité déjà existante ... 384
haha s
ystèmrsaaatoChants aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h8h 456 Contextualisation ... 3841.3.1. Le fonds Brugal (Bruxelles)
... 386457 Contextualisation ... 386
458 Description ... 386
459 Une nouvelle catégorie de garantie locative ? .... 387
1.3.2. Fonds mutuelliste des garanties locatives (Wallonie)
... 387460 Contextualisation ... 387
461 Description du fonds et état d’avancement ... 388
462 Le décret du 15 mars 2018 ... 389
2. Placement de la garantie locative
... 3892aha s
anCtiondrl’
aBsrnCrdralaCrmrntdrlagatantirrnrsaèCrs aaa h89 463 Continuité et variations régionales ... 3892a2a l
iBétationdrlagatantir aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h9h 464 Continuité : accord écrit ou décision judiciaire (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 391465 Variations régionales ... 392
hhh B
aild’
haBitationX
section 6. Prorogation du bail pour circonstances
exceptionnelles
... 393466 Même si le congé émane du preneur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 393
467 Procédure (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 393
468 Renouvellement (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 395 469 Des circonstances exceptionnelles (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 395
470 En cas de refus (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 396
section 7. droit d’information du preneur en cas de transmission du bien loué (Bruxelles)
... 3961. Principe général
... 396471 Une nouveauté bruxelloise ... 396
472 Limites à l’obligation du bailleur ... 397
473 Autres commentaires ... 398
2. Situations particulières
... 3982aha r
nCasdrloCation«
rnCommun»
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h98 474 Notification multiple ... 398475 Une légistique discutable ... 399
2a2a r
nCasdrdéCèsduatrnrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h99 476 Avertissement des membres du ménage « domiciliés » ... 399477 De la domiciliation ... 399
478 Parallèle avec l’occupation du bien après le décès du preneur ? ... 400
2aha r
nCasd’
indiVision aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h00 479 Notification qui émane de l’ensemble des copropriétaires ... 4002aha r
nCasdrVrntrpartielleduBirnloué aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h0h 480 Information limitée à la partie vendue ... 4012a5a t
rnonCiation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h0h 481 La renonciation, en théorie et en pratique ... 401482 Renonciation ex ante « réputée non écrite » ... 401
483 Renonciation à la clause ou à la « convention » ? 402 484 Un caractère d’ordre public ? ... 402
chaPitre 5. colocation
... 403485 Régime(s) entièrement neuf(s) (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 403
486 Contextualisation (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 403
section 1. définition
... 4041. Bruxelles
... 404487 Un bail, plusieurs preneurs ... 404
488 Logement collectif ?... 404
489 Du pacte de colocation comme élément constitutif ... 405
490 Une liberté contractuelle compatible
avec le caractère impératif de la législation ?... 406
491 Une effectivité déjà compromise ? ... 406
2. Wallonie
... 407492 Un bail, plusieurs preneurs ... 407
493 Assujettissement au permis de location ? ... 407
494 Le colocataire ... 409
495 Du pacte de colocation comme élément constitutif ... 409
496 Une effectivité déjà compromise ? ... 411
3. Flandre
... 411497 Spécificités flamandes ... 411
haha é
aouxrtCohaBitantslégaux aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh2 498 L’équivalent d’un « droit au bail » ... 412499 Solidarité ... 412
500 Cessation de l’union ... 413
ha2a « C
ohaBitationdrfait»
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hhh 501 Absence de définition ... 414502 Un régime d’autorisation pour devenir colocataire en cours de bail ... 414
section 2. régime(s) applicable(s)
... 4161. Principe général
... 416503 Une corrélation essentielle avec d’autres régimes locatifs ... 416
2. De l’affectation du bien à la résidence principale du preneur (Bruxelles et Wallonie)
... 419504 L’accord du bailleur au moins est requis ... 419
section 3. solidarité entre preneurs
... 4211. De la solidarité en général
... 421505 Plan ... 421
506 Les obligations conjointes ... 421
507 Les obligations solidaires ... 421
508 Régime applicable jusqu’ici ... 422
2. Du choix posé par les législateurs régionaux
... 422509 Renversement du principe (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 422
510 La question de la contribution à la dette (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 423
511 De la colocation qui advient en cours de bail (Flandre) ... 424
section 4. résiliation anticipée
... 4241. La résiliation anticipée individuelle dans le chef du preneur
... 424haha s
ituationantétirutr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h2h 512 Position du problème : l’unanimité ... 424513 Entrave à la mobilité des preneurs ... 425
hhh B
aild’
haBitationX
ha2a l
ratinCiargénétalaoséaatlrslégislatrutstégionaux(
autotisation)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h25 514 Une occasion saisie (Bruxelles, Wallonieet Flandre) ... 425
515 Description ... 426
haha t
touVrtunColoCataitrdrtrmalaCrmrnt aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h271.3.1. Principe général
... 427516 Un compromis (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 427 517 Qui doit chercher le colocataire de remplacement ? ... 428
518 L’accord des autres cocontractants ... 429
1.3.2. Articulation avec les principes anti-discrimination
... 431519 De la « fortune » et de la « position sociale » comme motifs prohibés de sélection (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 431
520 De la « mésentente » comme motif prohibé de sélection (Wallonie) ... 433
1.3.3. Nature de l’obligation (de trouver un remplaçant)
... 433521 Obligation de moyens ou de résultat ? ... 433
1.3.4. Obligations du colocataire entrant
... 434522 Variations régionales ... 434
1.3.5. En cas d’absence de remplaçant
... 436523 Le primat de la volonté de départ ... 436
524 Questionnement sur le pouvoir de l’argent (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 438
525 Quid des obligations découlant du pacte de colocation ? ... 438
2. Situations particulières (Bruxelles et Wallonie)
... 4392aha l
atésiliationantiCiaércollectivedanslrChrfdrsatrnruts aaaaaa hh92.1.1. La règle
... 439526 Description et philosophie ... 439
527 Du congé collectif ... 440
2.1.2. Le renvoi à des régimes généraux
... 440528 Quelles règles à appliquer au renon collectif ? ... 440
2a2a l
atésiliationantiCiaérdanslrChrfduBaillrut aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh2 529 Une sorte de contre-préavis dans le chef du bailleur ... 442530 Ambiguïtés (Bruxelles et Wallonie) ... 443
531 Ambiguïtés : suite (Bruxelles) ... 444
section 5. Pacte de colocation (Bruxelles et Wallonie)
... 4441. Signature obligatoire (Bruxelles et Wallonie)
... 444532 Description (Bruxelles et Wallonie) ... 444
533 Appréciation (Bruxelles et Wallonie) ... 445
534 Transmission au bailleur (Bruxelles et Wallonie) ? ... 446
535 Quid en cas d’absence du pacte (Bruxelles et Wallonie) ? ... 446
536 Moment de la signature du pacte (Wallonie) ? .. 447
2. Contenu (Bruxelles et Wallonie)
... 4482aha d
rsCtiation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hh82.1.1. Bruxelles
... 448537 Deux articles du Code à mobiliser de concert ... 448
538 Un contenu qui peut évoluer avec l’arrivée de nouveaux preneurs ... 449
2.1.2. Wallonie
... 449539 Un contenu extensif ... 449
2a2a q
urstionnrmrnts aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h502.2.1. Quels thèmes à traiter, et comment ?
... 450540 Une liste (de sujets à traiter) indicative ou impérative ? ... 450
541 Marge de manœuvre des parties ? ... 450
2.2.2. Le volet « pratique » du pacte
... 451542 Faut-il imposer un tel règlement d’ordre intérieur ? ... 451
2.2.3. Risque de « cohabitation » pour les allocations sociales
... 452543 Position du problème ... 452
544 La piste du label ... 453
3. Signataires (Bruxelles et Wallonie)
... 453545 Un pacte qui ne concerne que les preneurs sensu stricto ... 453
546 Impliquer les « électrons libres » ... 454
4. Modèle-type de pacte (Wallonie)
... 454547 Une particularité wallonne ... 454
548 Contenu ... 454
5. Enregistrement (Bruxelles et Wallonie) ?
... 455549 Incertitude(s) ... 455
550 Qui, le cas échéant, pour faire enregistrer le pacte ? ... 456
6. Le juge compétent (Bruxelles et Wallonie) ?
... 457551 Incertitude(s) ... 457
552 Une action relative au pacte est-elle « l’accessoire » du bail ? ... 457
553 À défaut du juge paix, le tribunal civil ... 458
7. Le pacte ressortit-il à la matière du bail (Bruxelles et Wallonie) ?
... 458554 Un instrument régional sur le bail est-il le réceptacle indiqué pour le pacte ? ... 458
section 6. la question (occultée) de la sous-location
... 459555 Une aspiration à la mobilité (imparfaitement) rencontrée (Bruxelles, Wallonie et Flandre)... 459
556 L’absence de règles spécifiques renvoie au régime général (strict) (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 460
hh8 B
aild’
haBitationX
chaPitre 6. Bail de logement Étudiant
... 461section 1. description
... 4611. Définitions (bail étudiant et étudiant)
... 461557 Variations régionales ... 461
2. Preuve de la qualité d’étudiant (Bruxelles et Wallonie)
... 464558 Attestation d’inscription ... 464
559 À défaut d’attestation d’inscription ... 465
560 En l’absence de tout document susceptible de prouver l’inscription ... 467
561 Du bail conclu « pour » un étudiant (Bruxelles) 469
section 2. régime(s) applicable(s)
... 4691. Application du bail étudiant de la volonté des parties (Bruxelles)
... 469562 Une liberté contractuelle compatible avec le caractère impératif de la législation ?... 469
563 Un « forum shopping » inédit ... 470
2. Régime(s) applicable(s) en plus du bail étudiant
... 4712aha B
tuxrllrsrtW
allonir aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h7h 564 Une corrélation essentielle avec d’autres régimes locatifs ... 4712.1.1. Bruxelles
... 4712.1.1.1. Si le preneur affecte le bien à sa résidence principale
... 471565 Régime du bail de résidence principale, à l’exception de la durée… ... 471
566 … et du droit d’information du preneur ... 472
567 Le socle du droit commun ... 472
568 De l’affectation du bien loué à la résidence principale de l’étudiant ... 472
2.1.1.2. Si le preneur n’affecte pas le bien à sa résidence principale
... 473569 Droit commun ... 473
2.1.2. Wallonie
... 4732.1.2.1. Si le preneur n’affecte pas le bien à sa résidence principale
... 473570 Application du droit commun ... 473
571 En sus, deux dispositions du régime de résidence principale ... 474
2.1.2.2. Si le preneur affecte le bien à sa résidence principale
... 475572 En sus, (presque) tout le reste du régime de résidence principale ... 475
573 De l’affectation du bien à la résidence principale de l’étudiant ... 476
2a2a f
landtr aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h7h 574 Incompatibilité de principe avec le régime de résidence principale ... 476575 Emprunts nonobstant au régime de résidence
principale ... 477
576 Les autres sujets ... 478
3. Articulation avec la colocation ?
... 479577 Un public (largement) commun mais deux régimes incompatibles (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 479
578 Le bail étudiant à signer par « un » preneur (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ... 480
579 Un choix à poser (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 480 580 Dans la pratique (Bruxelles, Wallonie et Flandre) 481 581 Appréciation (Bruxelles, Wallonie et Flandre) .... 482
section 3. durée du bail (Bruxelles et Wallonie)
... 4821. Principe général : douze mois maximum
... 482582 Un souhait étudiant (partiellement) rencontré (Bruxelles et Wallonie) ... 482
583 Effet pervers (Bruxelles et Wallonie) ? ... 483
584 Des baux de plus de douze mois ... 484
2. Congé au terme
... 484585 Différenciation entre le bailleur et le preneur .... 484
586 Du bail conclu « pour » un étudiant (Bruxelles et Wallonie) ... 485
3. Maintien du preneur à l’expiration du bail sans opposition du bailleur
... 485haha s’
ils’
agitd’
unBaildrdouZrmoisaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h853.1.1. Prorogation
... 485587 Description et philosophie (Bruxelles et Wallonie) 485 588 Difficultés (Bruxelles et Wallonie) ... 486
589 Une durée d’un an obligatoirement (Bruxelles et Wallonie) ... 487
3.1.2. Adaptation du loyer
... 4873.1.2.1. Indexation
... 487590 Oui, indubitablement (Bruxelles et Wallonie) .... 487
3.1.2.2. Révision
... 488591 Oui, mais avec hésitation ... 488
3.1.2.3. Lissage
... 489592 Description (Bruxelles et Wallonie) ... 489
593 Appréciation (Bruxelles et Wallonie) ... 489
ha2a s’
ils’
agitd’
unBaildrmoinsdrdouZrmois aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa h903.2.1. Description
... 490594 Transformation rétroactive en bail de douze mois (Bruxelles et Wallonie) ... 490
3.2.2. Questionnements
... 4913.2.2.1. Congé donné par le bailleur
... 491595 Désincitant à l’utilisation du bail de douze mois (Bruxelles et Wallonie) ... 491
596 Applicable aux baux de très courte durée (Bruxelles) ? ... 491
h50 B
aild’
haBitationX
3.2.2.2. Congé donné par le preneur (Bruxelles)
... 492597 Conjectures ... 492
3.2.2.3. Différences avec le régime applicable en cas de bail de douze mois
... 492598 Quand, de divergences textuelles, naissent des interrogations ... 492
4. Un « lissage » des loyers en cas de baux successifs ?
... 494599 Un principe applicable ici (Bruxelles et Wallonie) ? ... 494
600 Si le bailleur met fin au contrat pour en passer un autre avec le même locataire (Bruxelles et Wallonie) ? ... 495
section 4. résiliation anticipée
... 4961. Principe général
... 496601 Pour le preneur seul ... 496
602 Focale sur l’indemnité due par le preneur (Wallonie) ... 498
603 La question des baux de trois mois ou moins ... 500
2. Résiliation avant l’entrée en jouissance du preneur ou l’entrée en vigueur du bail (Bruxelles et Flandre)
... 501604 Description ... 501
605 Délai (Bruxelles) ... 502
606 Mécanisme praticable (Bruxelles) ? ... 503
607 De l’« entrée en jouissance effective dans le bien loué » (Bruxelles) ... 503
section 5. la sous-location
... 5041. Diversité dans les réactions régionales
... 504608 Une mobilité étudiante adéquatement rencontrée ? ... 504
2. Focale sur le système wallon
... 5052aha d
rsCtiation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 505 609 L’objectif : encourager le séjour Erasmus... 505610 La souplesse : l’absence de réaction du bailleur emporte accord ... 506
611 Un sous-locataire obligatoirement lui-même aux études ... 506
612 Emprunts divers ... 506
2a2a a
aatéCiation aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa 508 613 Inégalité de traitement ? ... 508614 Quel contenu pour le « projet » de sous-location ? ... 508
615 Respect de la vie privée ? ... 509
616 Quel pouvoir de refus pour le bailleur ? ... 510
3. Focale sur le système flamand
... 510617 Accord obligatoire en cas de départ en séjour Erasmus (ou en stage) ... 510
