Newsletter - Octobre 2020
Agence Nestenn Paris 17 Batignolles
Info à la Une
Crédit immobilier : Le point sur les nouvelles règles appliquées par les banquiers pour étudier votre
dossier
Le respect strict par les banques des recommandations du HCSF (pas plus de 33 % d'endettement) se confirme, durcissant l'accès au crédit... Pour emprunter, une obligation :
limitez votre endettement. Alors, quelles sont les solutions ?
Lors de sa réunion mensuelle de septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) n’a pas assoupli ses recommandations (taux d’endettement inférieur à 33 % et durée de prêt limitée à 25 ans) du 20 décembre 2019 en matière d’octroi de crédit, alors même que le nombre de prêts refusés par les banques augmente (10,7 % à fin août 2020 contre 5,5 % en 2019 ) ...
« L’objectif du HCSF est de contrôler le risque lié à l’endettement des ménages, notamment en mobilisant plus l’épargne et en limitant les prêts sur de très longues durées », précise Pierre Chapon, président du courtier en ligne Pretto.
Dans ce contexte, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier... Si vous désirez accroître vos chances, l’ensemble de vos charges de remboursement (mensualités de crédit à venir et autres crédits en cours) ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets imposables. Si vous êtes au-dessus, il n’y a donc pas d’autres solutions : vous devez réduire votre endettement.
Heureusement, il existe plusieurs moyens :
• Vous pouvez rembourser vos crédits en cours (crédit auto, conso).
• Vous pouvez souscrire un crédit aux mensualités progressives qui permet de démarrer le remboursement avec un endettement plus faible qu’avec un crédit amortissable classique.
• Vous pouvez solliciter l’aide familiale pour augmenter ou compléter votre apport personnel, de quoi diminuer la somme à emprunter et réduire le montant de vos mensualités.
« Si l’emprunteur possède déjà un crédit, on peut aménager le nouveau crédit pour le lisser sur le crédit existant, c’est-à-dire prévoir une mensualité plus basse tant que le crédit en cours n’est pas soldé, ce qui permet de réduire l’endettement. Les banques ont tout intérêt à les pratiquer, car elles perdent trop de profils de qualité, dont le reste à vivre est assez conséquent », propose aussi Pierre Chapon.
Dossier d'expert
Donation : Abattement exceptionnel de 100 000 euros pour ceux qui aident leur proche jusqu'au 30
juin 2021
Vous souhaitez donner un coup de pouce à vos descendants ? Avez-vous pensé à la donation ? Jusqu'au 30 juin 2021, vous avez la possibilité de donner de l'argent à vos enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants avec une exonération d'impôt à la clé.
Comment ça marche ? Tous les détails ...
Jusqu'au 30 juin 2021, sous certaines conditions, les dons de sommes d'argent à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant sont exonérés d'impôts (jusqu'à 100 000 € par donateur). Si vous souhaitez profiter de cette disposition temporaire, prévue par l'article 19 de la 3e loi de finances rectificative pour 2020 publiée au Journal officiel le 31 juillet 2020, et que vous n’avez pas de
descendant, vous pouvez donner de l’argent à un neveu ou une nièce !
Qu’est-ce qu’une donation ?
Selon le code civil, dans le cadre d’une donation, le donateur, une
personne saine d’esprit, âgée au minimum 16 ans et qui possède la capacité juridique de disposer de ses biens, transfère, de son vivant, la propriété d’un bien à la personne de son choix, le donataire. Les donations peuvent concerner des biens mobiliers (meubles, véhicules, tableaux, etc.) ou immobiliers (maisons, appartements, terrains, etc.).
Comment bénéficier de cet abattement exceptionnel ?
Vous voulez aider vos proches ? Attention, il y a un calendrier à respecter pour profiter de cet abattement exceptionnel. La somme doit être versée en numéraire (chèque, virement, remise d'espèces) au plus tard le 30 juin 2021. Le plafond d'exonération par donateur est fixé à 100 000 €. Ce qui n’empêche pas qu’un même donataire puisse recevoir plusieurs dons de 100 000 € (un don de ses parents et un autre de ses grands-parents). La somme reçue par le bénéficiaire doit être rapidement utilisée (dans les 3 mois).
Comment utiliser la somme reçue ?
Pour bénéficier de l'exonération, le don doit financer :
• la construction de la résidence principale du bénéficiaire ;
• la réalisation de travaux énergétiques éligibles à la prime de transition énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire ;
• l'investissement au capital d'une petite entreprise (moins de 50 salariés, en activité depuis moins de 5 ans, n'ayant pas encore distribué de bénéfices et avec un bilan inférieur à 10 M€) dont la direction est assurée par celui qui reçoit le don pendant une durée de 3 ans.
Enquete
MaPrime Rénov' : A combien avez-vous droit pour votre rénovation énergétique ?
Le montant de la nouvelle aide de l'Etat est calculé en fonction de vos revenus et du gain écologique des travaux. Combien pouvez-vous espérer obtenir ?
Depuis le 1er octobre, MaPrime Rénov’ est accessible à l’ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location. Née de la fusion d’Habiter Mieux Agilité et d’une partie du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), MaPrime Rénov’ devient ainsi la principale aide à la rénovation énergétique des logements. Vous voulez faire des travaux chez vous ? Changer le système de chauffage, faire isoler votre maison (murs, planchers, combles, fenêtres) installer une ventilation … ? A combien avez-vous droit ?
Faites une demande en ligne
Pour avoir accès à MaPrime Rénov’, vous devez faire une demande en ligne sur : www.maprimerenov.gouv.fr. L’aide est calculée en fonction de vos revenus et du gain écologique des travaux. L’objectif du Gouvernement ? Vous aider à vous engager dans un parcours de rénovation (travaux de chauffage, isolation, ventilation...) en fonction de vos besoins et de vos moyens. La prime est forfaitaire, de façon à encourager les travaux les plus vertueux. Son montant varie selon que vous soyez éligible à
MaPrimeRenov’ bleu, jaune, violet ou rose.
MaPrime Rénov’ est versée en une fois, dès la fin des travaux, pour faciliter leur financement. Une avance de frais peut être accordée afin d’aider à régler l’acompte des travaux.
Bon à savoir : Les devis signés depuis le 1er octobre 2020 sont concernés et peuvent faire l’objet de MaPrime’Rénov.
Obtenez une simulation
Vous pouvez connaître le montant auquel vous avez droit avant de démarrer vos travaux. Pour cela, vous devez vérifier votre profil sur Simul’aides : www.faire.gouv.fr/aides-de-financement/simulaides. Le montant dépend de votre situation géographique et de vos revenus (attention, plus ces derniers sont élevés, moins l’aide est importante). A chaque catégorie de revenus est associée une couleur. Vous devrez vous munir :
• des caractéristiques de votre logement (surface, année de construction...).
• des devis d'entreprises dans le cas où vous en auriez déjà obtenu.
• de votre dernière feuille d'imposition indiquant votre Revenu Fiscal de Référence (RFR).
A noter : MaPrimeRénov’ propose aussi un bonus lorsque les travaux permettent de sortir le logement de l’état de passoire thermique (étiquette énergie F ou G).
Cas pratique
Prenons le cas d’un couple avec 3 enfants propriétaires disposant de 41 000 de revenus. Leur maison de 100 mètres carrés (étiquette énergétique C) est située en Gironde et affiche une consommation énergétique est de 130 kWh/m2 par an. Après travaux, la consommation énergétique sera de 70 kWh/m2 par an.
Ils souhaitent remplacer leur chaudière à gaz par une pompe à chaleur (PAC) air/eau et installer une ventilation double flux pour un coût total de travaux de 18 000 euros.
Ils bénéficient d’une aide MaPrimeRenov’Jaune de 6 000 euros pour un forfait de chauffage et ventilation ; de 4 600 euros de certificats d’économie d’énergie et d’un bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) de 1500 euros puisque les travaux permettent au logement d’accéder à une étiquette énergie B.
Au total, ils ont droit à une enveloppe de 12 100 euros qui leur permettra d’économiser 400 euros par an sur leur facture énergétique.
Affaire d'expert
Immobilier : Que change l'amendement anti-squats voté à l'Assemblée ?
Les députés ont voté un amendement anti-squats. Le texte prévoit de plus lourdes sanctions pour les squatteurs et permet aussi aux propriétaires de résidences secondaires
de saisir le Préfet en cas d'occupation illégale.
Le Gouvernement hausse le ton face aux squatteurs. Les députés ont voté mi-septembre la proposition d’amendement n°695 du projet de loi « d’accélération et de simplification de l’action publique » (ASAP), du rapporteur Guillaume Kasbarian, député LREM et soutenu par le Gouvernement. Que change-t-il ?
L’amendement vise à « faciliter la protection du droit de propriété » et à « lutter efficacement contre les squats de logement quel qu'il soit, résidence principale, secondaire ou occasionnelle ».
Les résidences secondaires mieux protégées
Il prévoit de modifier la loi de 2007 sur le droit au logement opposable (Dalo) en étendant la notion de "domicile", qui concernait les résidences principales, aux résidences secondaires ou occasionnelles. Désormais, ces dernières sont protégées face à une occupation illégale comme le sont les résidences principales.
Auparavant, seuls les propriétaires de résidences principales pouvaient faire expulser des squatteurs. Désormais, ceux qui possèdent des maisons de vacances le peuvent aussi ! Si, par malchance, votre résidence secondaire est occupée illégalement, vous pouvez, vous aussi, saisir le Préfet afin qu’il mette tout en œuvre pour faire déguerpir les squatteurs. Celui-ci a 48 heures pour vous répondre.
72 heures pour mettre les squatteurs dehors
Le Préfet doit adresser une mise en demeure aux squatteurs qui doivent quitter les lieux en 24 heures. Peu importe qu’ils aient mis ou non le compteur EDF à leur nom ou fait changer les serrures ! «En cas de refus, les services administratifs du Préfet devront leur communiquer sans délai les motifs de la décision de refus», précise l’amendement.
Désormais, les squatteurs risquent 3 ans d’emprisonnement et jusqu’à 45 000 € d’amende.
L'étude du mois
Les taux de crédit ont continué à baisser au mois de septembre
Selon L'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le 3e trimestre 2020 et le mois de septembre 2020, les taux des crédits immobiliers ont baissé en septembre.
Bonne nouvelle pour les emprunteurs, les taux des crédits immobiliers s’inscrivent à nouveau à la baisse. Compte tenu de la crise de la Covid-19 et des évolutions macroéconomiques et financières à venir, les banques avaient dans un premier temps augmenté les taux des nouveaux crédits accordés pour limiter les conséquences de cette crise sur leurs équilibres financiers. Les établissements financiers redoutaient une augmentation du nombre d’incidents sur les remboursements de crédit.
Des crédits immobiliers à 1,22% en moyenne hors assurance
En l’absence d’une hausse notable du nombre de particuliers ayant des difficultés à honorer leurs engagements bancaires, les banques ont pris la décision de soutenir la demande de crédit en diminuant dès le mois de juillet leurs barèmes de crédit.
Et la baisse continue. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le 3e trimestre 2020, le taux de crédit immobilier du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 1,23 % en moyenne au 3e trimestre 2020, contre 1,24% au 2e trimestre. Au mois de septembre ce taux s’est inscrit à 1,22% en septembre contre 1,23% en août.
La durée des prêts immobiliers recule à 227 mois en moyenne
La durée moyenne des prêts s’était accrue de près de 4 mois durant le confinement, pour s’établir à 231 mois au 2ème trimestre 2020. Cet allongement des durées avait permis d’amortir les conséquences de la remontée des taux des crédits et de la hausse des prix des logements.
Avec la détente des taux d’intérêts intervenue durant l’été, la durée moyenne reste sur des valeurs élevées déjà constatées avant le confinement : 227 mois en moyenne au 3ème trimestre 2020.
Pas de tensions sur les taux d’intérêts d’ici l’été
"Alors que le rythme de l’inflation ralentit (IPCH : + 0.82 % en niveau annuel glissant en septembre, contre + 1.53 % il y a un an à la même époque), les taux des crédits immobiliers sont repassés au-dessus de l’inflation depuis avril dernier, mettant ainsi un terme à 24 mois durant lesquels les taux d’intérêt réels avaient été négatifs, précise encore l’Observatoire Crédit Logement du 3ème trimestre. Dans le ême temps, le taux de l’OAT à 10 ans s’ancre résolument dans les valeurs négatives.” Moralité ? “Les taux des crédits immobiliers ne devraient donc pas conna&icric;tre de nouvelles tensions, au moins jusqu’à l’été 2021.”
