Agréation IPI n°502 599
ING : 310 - 112264 6 - 54 DB : 611 - 3896362 - 39
TVA : BE 758 306 012 RC Nivelles : 95 174
Page 1/6 Estimation de bâtiments industriels : notre méthode est basée sur trois approches complémentaires.
Approche basée sur le rendement de l’investissement, qui tient compte de nombreux paramètres, comme le loyer attendu, le taux d’occupation, le rendement locatif, les frais d’acquisition, les marges de négociation, les frais de propriété (estimation au m²), le coût comparatif d’un crédit par rapport à une location, les possibilités d’augmentation ou non du loyer pour atteindre un rendement déterminé ( voir document Excel en annexe ) Approche basée sur le prix d’acquisition d’un bien neuf comparable qui prend en compte
le prix de construction au m², le prix du terrain, les frais d’architecte, la TVA, les droits d’enregistrement, l’aménagement des abords, les frais à effectuer pour la conservation du bien.
Approche comparative basée sur notre expérience et sur les prix de vente demandés et obtenus pour des biens comparables
Cette analyse «multicritères» qui permet :
la détermination d’une fourchette de prix réaliste pour votre bien,
d’écarter les offres sans rapport avec la réalité économique sous-jacente, l’identification de signaux d’achat,
a été jugée crédible par de nombreux acquéreurs et investisseurs qui nous ont accordé leur confiance.
Société ……….
Monsieur xxxxxxxxxxxx Avenue ………
℡ : 026 332 026
1420 Braine-l’Alleud
GSM : 0497 301 007 e-mail : info@newdeal-immo.be
Cher Monsieur xxxxxx,
Concerne : estimation de vos locaux ………. à 1420 Braine-l’Alleud
Faisant suite à ma visite de vos locaux dont question supra en date du vendredi 29 janvier à 10H 30 , je vous prie de bien vouloir en trouver ci-dessous et également sous format de tableur Excel (7 pages) en annexe, l’estimation que j’en ai faite ainsi que sa valeur locative et sa valeur vénale.
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TVA : BE 758 306 012 RC Nivelles : 95 174 1. Terrain Superficie : 67 ares
Façade à rue : +/- 45 m
2. Bâtiment Nombre de niveaux : 2 Façade à rue : +/- 30 m
Superficie au sol : +/- 925 m² ( bureaux + entrepôt )
3. Locaux Bureaux
Rez-de-chaussée : +/- 190 m² entrée - 5 bureaux – sanitaires – local informatique
Etage : 152 m² (surface rez x 80% ) - 4 bureaux + un local archives / informatique –
Entrepôts => 726 m²
Réfectoire moderne et entièrement équipé réalisé il y a un an Hauteur hors tout : 6,5 m – hauteur sous poutres : 5,05 m Entrepôt chauffé et bien isolé
Intérieur lumineux – grâce à un système de lanterneaux (verrières)
Bardage extérieur en bon état
Toit plat couverture ? ( roofing ? )
Résistance dalle de sol : non communiqué
4.Equipements : les bureaux ainsi que le réfectoire dans l’entrepôt ont été entièrement remis à neuf il y a une année - chauffage Daikin pour les bureaux – l’entrepôt est chauffé au mazout (aérothermes sur la chaudière ) - une porte sectionale – nombreux parking (klinkers ) autour du bâtiment et possibilité d’ en créer davantage - aire de manœuvres permettant le chargement / déchargement de semi-remorques – alarme - raccords à l’eau de ville, électricité, téléphone, égouts – terrain clôturé – grille métallique coulissante – bâtiment sécurisé.
ETAT :
Aucune investigation n’est faite sous les décors, le constat est réalisé hors vices cachés, la présente estimation ne concerne qu’une estimation en valeurs, les constats techniques se limitent aux éléments apparents.
Qualité de la construction : bâtiment industriel de très bonne qualité
Entretien : très bon
Parachèvement et équipement : cf. remarques ci-dessus et point 4 Entretien locatif : /
Année de construction : 1977 – extension arrière réalisée en 1991
Constructeur : ?
Possibilités d’extension : oui
REVENU :
Revenu cadastral net : 11 678 € => 10,93 € / m² utile Revenu cadastral indexé : 18 055 € => 16,90 € / m² utile Précompte immobilier : 6 725, 49 € => 6,30 € / m² utile
Revenu locatif potentiel : +/- 60 000 € / an (calcul voir tableau Excel en annexe)
L’agent immobilier déclare avoir visité et examiné personnellement le bien en cause.
Après avoir parcouru ledit immeuble et avoir pris toutes les notes nécessaires au bon accomplissement de notre mission, nous avons rédigé comme suit le résultat de nos investigations.
OBSERVATIONS :
A défaut de plans complets et actualisés de l’ensemble du bâtiment, les cotes reprises résultent de la consultation de plans partiels et ont été extrapolées .
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TVA : BE 758 306 012 RC Nivelles : 95 174 ELEMENTS D’APPRECIATION FAVORABLES :
- Ring Ouest (Bruxelles Ouest – Mons – Paris) et Ring Est (Bruxelles Est - vers aéroport – Liège- Anvers) à cinq minutes en voiture
- Zoning très recherché
- Taille optimale pour secteur PME - Possibilité d’extension
- Parking suffisant et manœuvres semi remorque aisées - Bureaux confortables et clairs
- Entrepôt lumineux
ELEMENTS D’APPRECIATION DEFAVORABLES :
- Absence de quai de déchargement - Une seule porte sectionale
- Visibilité commerciale faible
Ces points dont certains sont subjectifs ne vont en rien diminuer notre enthousiasme vis-à-vis de vos locaux en cas de mise en vente par notre intermédiaire.
En tenant compte de l’état actuel, de l’année de construction, de la situation du bien, de son aspect, de sa contenance, de son importance et de ses caractéristiques, de son environnement, des éléments favorables et défavorables et surtout de points de comparaison et du marché immobilier actuel (voir approche chiffrée sur fichier Excel en annexe) , j’estime :
La valeur vénale de l’ensemble : 800. 000 € (inclus valeur terrain à raison de 40 €/m²)
La valeur vénale d’un bien est le meilleur prix que l’on pourrait obtenir : - à une date donnée
- dans un « marché ouvert »
- dans des conditions normales de publicité et d’information objective pendant une période suffisante pendant laquelle les prix sont restés stables.
- à l’occasion d’une négociation entre un propriétaire ayant la volonté de vendre et un amateur ayant la volonté et la capacité d’acquérir.
- à l’exclusion de toute valeur de convenance.
La valeur en vente publique : 650 000 €
La valeur en vente forcée est très difficile à déterminer : je pense que le bien ne devrait jamais partir en-dessous de 500 000 €
Explications du tableau du document « Etude et valorisation » en annexe et conclusions à en tirer
I- Estimation de la valeur d’après le rendement locatif maximum attendu
Compte tenu du prix de location et de frais de propriété estimés à seulement 2 €/ m²/an pour les bureaux et à 1 €/m²/an pour les bureaux,
l’investisseur désirant un rendement (voir document Etude et valorisation – page 2 )
- de 6 % devrait, compte tenu des frais d’achat estimés à 13,15 %, payer 860 362 € - de 7% devrait, compte tenu des frais d’achat estimés à 13,15 %, payer 737 453 €
En cas de vente de l’immeuble les frais à payer par l’acquéreur à savoir droits d’enregistrement, honoraires de notaire et frais d’acte sont estimés à 13,15% qui se décomposent comme suit :
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TVA : BE 758 306 012 RC Nivelles : 95 174 - honoraires + frais d’acte (+/-) 0,65 %
Dans le but de capter une offre haute, il me paraît donc qu’il y aurait lieu de fixer le premier prix de vente à 895.000 €.
Libre à vous cependant d’annoncer un prix supérieur, en gardant toutefois à l’esprit qu’un taux de 7% imposable est un strict minimum pour un investisseur, mais qu’un exploitant prendra en compte également d’autres critères tels que la localisation, les frais à effectuer ou non pour l’adaptation des locaux à son activité, l’isolation du bâtiment, les aides fiscales et diverses qu’il pourra obtenir, la présence ou non de transports en commun à proximité, le gain en transport réalisé en raison de la localisation du bien, etc.
Première observation : sur base du prix demandé de 895 000 €, le rendement pour l’acquéreur de son investissement est de 5,77 % imposable ce qui est insuffisant pour un investisseur compte tenu des risques locatifs à prendre en compte.
Deuxième observation : pour l’acquéreur qui souhaiterait un rendement de 7 % et qui devrait donc acquérir le bien au prix de 737 453 € plus frais, soit 834 429 € (tableau pages 2 et 3), l’emprunt de la totalité (frais d’achat inclus) , en 15 ans, à un taux fixe de 6 % lui coûterait annuellement 83 639 € (tableau page 3) soit 1 254 585 € après 15 ans. Si le client - prospect avait fait le choix de louer le bien au lieu de l’acquérir , il aurait payé en 15 ans 1 072 688 € de loyer voir pages 5 et 6 ) , et donc l’acquisition du bien par rapport à la location (avec l’hypothèse d’une indexation annuelle de 2,50 % du loyer) engendre un coût additionnel de 181 897 € , très largement compensé par le fait qu’il se retrouvera propriétaire du bien dont la valeur indexée – à raison de 4% par an – après 15 ans sera de 1 394 865 € hors frais et 1 578 390 € en incluant les frais d’achat.
II – Approche grossière de la valeur à la construction :
Vu la qualité du bâtiment en cause il ne s’agit pas de faire une comparaison à qualité strictement similaire mais plutôt de se demander à quel prix acquérir un bâtiment de bonne qualité, de même utilité, avec les mêmes surfaces.
En effet, ni l’acquéreur qui a besoin d’un outil de travail efficace et confortable à prix raisonnable, et moins encore l’investisseur professionnel ne conféreront une valeur ajoutée importante aux éléments de conforts additionnels qu’ils apprécient certes, mais dont ils pourraient se passer.
En revanche en-dessous d’un certain niveau de qualité minimal, le bien perdra fortement de sa valeur car les conditions de confort offertes rendront pénibles les conditions et donc la motivation au travail des occupants.
Bureaux rez-de-chaussée 190 m² x 750 € / m² soit 142 500 € Bureaux étage 152 m² x 500 €/m² soit 76 000 € Entrepôts 726 m² x 300 € / m² soit 217 800 €
Total 436.300 € (hors TVA, hors frais d’architecte, hors aménagement extérieurs et hors terrain)
Troisième observation : le montant à la construction majoré des frais d’acquisition et du terrain ( 40 €/m²) s’élève à 780 252 € (voir tableau page 2), valeur à mettre en corrélation avec celle de 834 429 € - obtenue sur base d’un rendement sur investissement de 7 %. Ceci est assez logique puisque 7 % (imposable) à 8 % sont précisément les taux attendus par un investisseur pour l’acquisition de ce type de bien et qu’il doit nécessairement exister une corrélation entre le loyer à demander et le prix de l’investissement.
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TVA : BE 758 306 012 RC Nivelles : 95 174 Suggestion
Si le bien devait être mis sur le marché, je suggérerais ce qui suit :
- les deux premiers mois un prix de vente de départ de 895.000 € avec une marge de négociation autorisée jusque 845.000 €
- le troisième et le quatrième mois, un prix de vente de 845.000 € avec une marge de négociation autorisée jusque 805.000 €.
- ensuite, au cas où le marché ne répondrait pas favorablement , je proposerais une concertation basée sur les observations des différents candidats acquéreurs, pour examiner comment rencontrer les objections récurrentes à l’acquisition, en maintenant ou en baissant un strict minimum le prix de vente avec l’objectif de ne pas conclure sous la valeur vénale.
Cette manière de procéder présente l’avantage de dynamiser la vente du bien et d’offrir au propriétaire la chance de capter une offre haute si la demande est soutenue, mais sans que le maintien du prix ne provoque une méfiance des acquéreurs potentiels pour un bien resté trop longtemps sur le marché.
Je propose toutefois de déroger à ces paliers et à cette manière de procéder si nous avons affaire à des acquéreurs qui connaissent bien le marché (investisseurs professionnels ou autres) et qui aborderont l’achat avec des éléments de comparaison ou de rendement sur investissement.
Marge de négociation
La marge de négociation n’a pas pour but de brader le prix de vente affiché, mais vise à « saisir » immédiatement un candidat intéressé et hésitant devant le prix, sans le laisser « réfléchir », et finalement le voir renoncer (au profit ou non d’un autre bien) à cause du temps de va et vient des offres et contre-propositions successives.
Déontologie
Le but d’une estimation est de donner au propriétaire une indication sans complaisance, mais réaliste de la valeur vénale de son bien et non de surévaluer cette valeur pour tenter d’obtenir une mission de vente (et constater ensuite que le bien est « brûlé » sur le marché), ou encore de la minimiser pour vendre très (trop) rapidement le bien.
Profil des futurs acquéreurs - Segmentation
- sans préjuger de qui sera l’acquéreur, vos locaux, de manière générale, me semble présenter le plus d’attrait pour un usage de siège d’une petite PME, avec besoin important de stockage et d’atelier pour fabrication ou assemblage de matériel divers
- les entreprises de logistique et autres ayant un grand trafic tournant rechercheront des locaux de plus grande superficie et avec quais de déchargement.
- l’investisseur professionnel craindra un rendement trop « serré » au regard des risques locatifs.
Délai de réalisation « normal » de la vente
De quatre à six mois. Attention il peut se passer quatre mois maximum entre la signature du compromis de vente (qui intervient généralement dans les 8 à 10 jours qui suivent l’acceptation de l’offre) et la passation de l’acte authentique chez le Notaire de l’acquéreur. Nous avons également une série de candidats acquéreurs potentiels répertoriés dans notre fichier de demandeurs actualisé journellement.
Comment nous voyons les choses en cas de vente par nos soins
Votre bien pouvant convenir à de nombreuses entreprises, nous pensons que, dans un premier temps, il faut « ratisser large » et éviter une segmentation pointue du public cible.
Nous vous rappelons également que nous sommes, à ma connaissance, la seule immobilière à nous adresser spécifiquement à toutes les entreprises des zonings de Braine-l’Alleud, Waterloo, Wauthier- Braine, Nivelles, Wavre, Louvain-le-neuve, Saintes, Gembloux, Perwez ( soit plus de 950 entreprises ) reprenant l’ensemble de nos offres et demandes en matière de bâtiments industriels ( un exemplaire vous a été remis lors de notre entretien ) , et que l’intérêt que nous portons aux « petit industriel »
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ING : 310 - 112264 6 - 54 DB : 611 - 3896362 - 39
TVA : BE 758 306 012 RC Nivelles : 95 174 d’activité ou encore par les investisseurs professionnels, sensibles par ailleurs à notre approche financière et analytique de ce type d’acquisition.
Il y aurait lieu bien entendu que nous disposions des plans détaillés, titres de propriété etc. pour fournir une indication fiable aux candidats acquéreurs.
Je me tiens également à votre disposition si vous souhaitez connaître les tendances du marché et pour examiner l’adéquation de votre bien aux demandes en suspens que je détiens en portefeuille.
En vous remerciant de l’excellent accueil et de la confiance dont vous avez bien voulu me témoigner, je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire que vous souhaiteriez obtenir.
Dans l’espoir de vous être utile, je vous prie d’agréer, Cher Monsieur xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, l’assurance de mes sentiments dévoués.
Guy Flament
Agent agréé IPI 502 599 GSM : 0497 30 10 07
NB : parce que nous n’avons pas la prétention d’avoir toujours raison, parce que l’un ou l’autre(s) point(s) qui vous paraissent importants peuvent avoir été omis, parce que des inexactitudes peuvent avoir été commises, n’hésitez pas à nous appeler pour rectification éventuelle.
