REPUBLIQUE ALGE
FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GEOGRAPHIE ET DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
DEPARTEMENT N° d'ordre……….
Série……….
Mémoire présenté pour l'obtention du diplôme de
OPTION: HABITAT ET ENVIRONNEMENT URABAIN
Sous la direction du:
Jury d'examen:
Président: Mr. BOUHENNI Med Djamel Rapporteur: Mme. MEGHRAOUI Examinateurs: Mr CHAOUCHE Salah
Mr RIBOUH Bachir
LA QUAL
PROMOTIONNEL FACE AUX ASPI
- Cas de la nouvelle ville
RIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIR REPUBLIQUE ALGE
MINISTERE DE L'ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE
UNIVERSITE MENTOURI CONSTANTINE
FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GEOGRAPHIE ET DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
DEPARTEMENT D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME
Mémoire présenté pour l'obtention du diplôme de MAGISTÈRE EN ARCHITECTURE
HABITAT ET ENVIRONNEMENT URABAIN
Présenté Par: LEGHMOUCHE ASMA
: THEME
Sous la direction du: Dr MEGHRAOUI NACIRA
Président: Mr. BOUHENNI Med Djamel MC Université Mentouri de Constantine.
MEGHRAOUI Nacira MC Université Mentouri de Constantine.
CHAOUCHE Salah MC Université Mentouri de Constantine.
RIBOUH Bachir MC Université Mentouri de Constantine.
Soutenu le:
UALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL FACE AUX ASPIRATIONS DES
HABITANTS.
Cas de la nouvelle ville Ali Mendjeli-Constantine
RIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIR
FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GEOGRAPHIE D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME
Mémoire présenté pour l'obtention du diplôme de
HABITAT ET ENVIRONNEMENT URABAIN
MEGHRAOUI NACIRA
MC Université Mentouri de Constantine.
MC Université Mentouri de Constantine.
MC Université Mentouri de Constantine.
MC Université Mentouri de Constantine.
le: 07 / 12 /2009
LOGEMENT TIONS DES
Constantine
-
Dédicaces -
C’est avec fierté et respect que je dédié ce travail :
A mes très chers parents pour leur amour, leur sacrifice, et l’encouragement qu'ils m'ont prodigués tout au long des années de ma formation, Qu’ils trouveront dans ce travail toute ma reconnaissance et l’expression de ma profonde gratitude.
Que dieux vous gardent en bonne santé.
A mon frère Khaled et mes sœ urs : Amina, Douniazed et Yasmina, pour leur aide et la patience qu’ils ont consentis devant les changements d’humeur occasionnés par ce travail.
A tous mes oncles, tantes, cousins et cousines sans exception, ainsi qu’à toute la famille Leghmouche et Chelghoum.
A toutes mes amies : Ameni, Amina(s), Dalal, Imen(s), Khadîdja, Kawther…et tous mes collègues.
.
-Remerciements-
Tout d’abord, je tiens à adresser mes plus vifs remerciements À ma directrice de thèse Dr Meghraoui Nacira qui m’a encouragée et soutenue tout au long de ce travail, ces conseils m’ont été d’un précieux secours.
La pleine confiance qu’elle m’a accordée m’a permis d’élaborer un travail de recherche propre à mes aspirations. Je tiens à mentionner le plaisir que j'ai eu à travailler avec elle.
Je souhaite également présenter mes remerciements à mon enseignant Dr.Bouhenni Med Djamel, maitre de conférence au département d’architecture et d’urbanisme à
l’université Mentouri de Constantine et responsable de la post graduation « Habitat et environnement urbain », qui a attiré mon attention sur ce thème et pour m'avoir honoré en acceptant de présider mon jury d’examen.
Que soient aussi remerciés ici,Dr. Chaouche Salah et Dr Chaouche Meriema pour leur aide documentaire, leur générosité.et les précieux conseils qu'ils m'ont réservés.
Mes remerciements vont également au Dr Ribouh Bachir maître de conférence à l’université de Constantine d’avoir accepté d’examiner ce modeste travail.
Je remercie également tous ceux sans qui ce mémoire ne serait pas ce qu'il est, aussi bien par les discussions que j'ai eu la chance d'avoir avec eux, leurs suggestions ou contributions.
Je tiens a exprimé mon immense gratitude à l’égard des habitants de la résidence
« Ennassim 1 et 2» qui m’ont ouvert les portes de leurs maisons ainsi qu’au promoteur Talbi et son fils pour leur aide.
Au final, je pense fortement à tous ceux qui ont contribué de près ou de loin à la l’élaboration de ce travail.
Et surtout à Dieu Le Tout-Puissant qui m'a toujours soutenu.
SOMMAIRE :
INTRODUCTION GENERALE……….… 01
LA PROBLEMATIQUE……….. 02
LA METHODOLOGIE DE RECHERCHE……….. 07
PARTIE 1 : LES CRITERES D’EVALUATION DE LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT COLLECTIF.
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE ………... 11CHAPITRE I: LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF……… 13
Introduction……….. 13
I-1- LA QUALITE ARCHITECTURALE : UNE NOTION COMPLEXE………… 13
I-2- L’EVALUATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE : DES PRINCIPES POUR AMELIORER LES PROCEDURES ………. 15
I-3- CRITERES D’EVALUATION ET FACTEURS INDICATEURS DE LA QUALITE……… 16
I-3-1. Des outils de dialogue pour une cartographie de la qualité…………..….. 16
I-3-2. Inventaire des facteurs inducteurs de qualité…………..…………..……… 17
I-4- LA QUALITE DU PROCESSUS DE PRODUCTION : LE PROJET COMME PRAXIS………...………... 17
I-4-1. La compétence du maitre d'ouvrage………...………..…. 18
I-4-2. La qualité du choix du maitre d'œuvre………...………..…. 18
I-4-3. Pertinence de la répartition des missions ………...………..… 19
I-4-4. Qualité du dialogue entre acteurs………...……….….. 19
I-5- LA QUALITE DE LA CONCEPTION……… 19
I-5-1. Pertinence de la définition programmatique……….……. 20
I-5-1.1. Définition des objectifs sociaux (pour qui construit-on ?)…………. 20
I-5-1.2. Pertinence du choix de l'implantation (où construire ?)………. 22
I-5-1.3. définition des objectifs urbains (comment construire ?)…………... 22
I-5-1.4. qualité de la programmation architecturale (que construire?)……… 23
I-5-2. La qualité conceptuelle de l’objet bâti……….………….. 23
I-5-2.1. La décomposition tripartite des facteurs contribuant à la qualité de l’objet bâti : pérennité, usage et forme……….……. 23
I-5-2.2. La décomposition de l'objet bâti selon les différentes échelles : Espace urbain, espace collectif et logement……… 25
I-6- La qualité conceptuelle de l’espace extérieur du logement collectif :
critères d’évaluation ………. 26
I-6-1. La qualité de l’espace urbain……… 26
I-6-1.1. Pérennité de l'espace urbain……… 26
I-6-1.2. Usage de l'espace urbain………. 27
I-6-1.3. Formes de l'espace urbain……… 28
I-6-2. La qualité de l’espace collectif……….…….. 30
I-6-2.1. Pérennité des espaces collectifs……… 30
I-6-2.2. Usage des espaces collectifs………... 31
I-6-2.3. Forme des espaces collectifs………... 33
Conclusion………. 33
CHAPITRE II: CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE……… 38
Introduction………... 38
II-1- ORGANISATION ET MODE DE VIE DANS L'HABITATION : LES GRANDS PRINCIPES DE DIVISION DU LOGEMENT ………... 39
II-1-1. La répartition Bi ou tripartite de l'habitation : source de confort………… 40
II-1-1.1. La répartition : jour/nuit et public/prive……….. 40
II-1-1.2. L’espace de service : une troisième zone regroupant des pièces a usage prédéfini………..……… 41
II-1-2. La double ou la triple orientation du logement : Une qualité recherchée. ……… 41
II-1-3. La différence de niveau dans le logement collectif : simplex ou duplex, l’espace ou la surface ?………..……… 42
II-1-4. Le décloisonnement : le plan ouvert et son usage………... 43
II-1-5. Le regroupement des pièces humides : aboutir a une zone de service………..………..… 45
II-1-6. Occuper le centre : le principe du noyau……….. 45
II-1-7. Les pièces commandées par le séjour……….. 46
II-2- DIFFERENTS ELEMENTS ET FONCTIONS DU LOGEMENT………. 46
II-2-1. Accueil et circulation……… 46
II-2-2. Le séjour : dispositifs et usages……….. 48
II-2-3. La chambre : un espace polyvalent……… 50
II-2-4. Une cuisine : carrefour de vie familiale……….. 52
II-2-5. La salle de bain : espace de soin corporel et de détente ………... 54
II-2-6. Les espaces de rangement : un signe de modernité……… 56
II-2-7. Une question mal ou non résolu : le circuit de linge………. 56
II-3- LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT : CRITERES D’EVALUATION……….. . 57 II-3-1. Pérennité et évolutivité du logement………. 57
II-3-1.1. Pérennité constructive………... 57
II-3-1.2. Pérennité technique………... 57
II-3-1.3. Pérennité esthétique………. 57
II-3-1.4. Pérennité environnementale……… 57
II-3-2. Qualités d'usage du logement :le lieu de prédilection des critères de
conception………. 58
II-3-2.1. L’usage fonctionnel……… 58
II-3-2.2. L’usage symbolique……… 63
II-3-2.3. L’usage collectif : de sociabilité familiale………...….. 63
II-3-2.4. L’usage individuel : d’intimité……….… 65
II-3-3. Formes du logement……… 65
II-3-3.1. Qualités urbaines………... 65
II-3-3.2. Qualités spatiales……… 65
II-3-3.3. Qualités esthétiques……….. 67
Conclusion……… 67
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATIONDE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE………... 75
Introduction……….. 75
III-1- HISTORIQUE ET GENESE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE PRIVEE……….. 77
III-1-1.En France : une alternance de haut et de bas………...……...……...… 76
III-1-1.1. L’apparition des promoteurs dans l’entre-deux-guerre……...……. 76
III-1-1.2. L’évolution de l’activité depuis les années 1950 en 3 cycles.……...……...…….……...……...……...…….……. 77
III-1-2.En Algérie : une activité récente en état de léthargie……… 79
III-1-2.1. La naissance de l’activité en 1986……….. 79
III-1-2.2. Une configuration nouvelle entre 1986-1993………... 80
III-1-2.3. Le logement promotionnel dans le programme de 1 million de logements : une présence encore modeste……… 81
III-2- LA DEFINITION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE………. 83
III-2-1. La définition juridique………...…… 83
III-2-2. La définition technique………..…… 83
III-3- LE MONTAGE DE L’OPERATION………... 84
III-3-1. Le choix du terrain détermine le succès de l’opération……… 85
III-3-1.1. Le terrain et sa recevabilité………. 85
III-3-1.2. Le terrain et sa constructibilité.………. 87
III-3-2. L’étude architecturale et la conception du projet……….. 87
III-3-2.1. La définition programmatique de l’opération de promotion immobilière………. 87
III-3-2.2. La qualité du processus de production.……… 88
III-3-3. La qualité de conception du logement collectif promotionnel…………... 91
III-3-3.1. la qualité de l’espace extérieur du logement : un cadre de vie négligé……… 91
III-3-3.2. la qualité de l’espace intérieur du logement : une standardisation à exclure et une diversité à promouvoir……… 92
III-3-4. L’étude financière du projet : le budget prévisionnel……… 97 III-3-5. La commercialisation du projet ……… 99 III-1-1.1. La précommercialisation : un moment charnière et décisif……….. 98 III-1-1.2. Formule de vente et garantie………. 99 Conclusion………. 105 CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE……….
PARTIE 2 : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL COLLECTIF A CONSTANTINE FACE AUX ASPIRATIONS DES HABITANTS
106
INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE……… 110 CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A
CONSTANTINE :RETROSPECTIVE ET ETAT DES LIEUX……….. 111 IV-1- Le développement de l’activité de promotion immobilière à l’échelle de
Constantine……… 112 IV-2- Le logement promotionnel à Constantine : plusieurs projets
dénombrés……….………. 116 IV-3- La localisation des projets du le logement promotionnel……… 121 IV-3-1. Le logement promotionnel prive : de l’individuel au collectif……… 121
III-3-5.1. Zouaghi : promotion Belhadj et El amouri : premiers lotissement
privés……… 121
III-3-5.2.Cité ben boulaid : promotion nait et promotion blikaz……... 122 III-3-5.3.Cité 05 juillet : promotion blikaz 80 logements inachevés… 125 III-3-5.4.El khroub: « sarl badja promotion » 100 logements collectifs
à oued hamimime……… 125
III-3-5.5.Ain smara :promotion geric /thazir)……… 126 IV-3-2. Le logement promotionnel étatique : des villas en clos et couvert et des
immeubles semi collectifs…………..……… 127
IV-3-2.1. La ville nouvelle UV7 : projet de 138 logements collectifs…… 127 IV-3-2.2. Les 4 CHEMINS (AADL) :3 tranches de logements variées…… 128 IV-3-3. Le logement promotionnel à la ville nouvelle « ali mendjeli » : des
logements réalisés et d’autre lancés en construction…..………….…. 130 IV-3-3.1.L’unité de voisinage n°5 : première expérience du logement
collectif privé à la ville nouvelle.……… 132 I
IVV--33--33..22..L’unité de voisinage n°6::deux projets de logement
promotionnel collectif.……….….……. 140
IV-3-3.3. à l’unité de voisinage n°7 : du promotionnel public et
privé……….………. 141
IIVV--33--33..44.. à l’unité de voisinage n°12 : de l’individuel réalisé et en voie de
lancement………...…….……… 142
IV-3-3.5. à l’unité de voisinage n°17 : 400 logements collectifs prévus……….…….… 143
I IVV--33--33..66.. à l’unité de voisinage n°18 : entre collectif et individuel 630 logements envisagés.……… ………... 144
I IVV--33--33..77.. à l’unité de voisinage n°20 un programme dense en logement promotionnel………..…….…….…... 145
Conclusion………. 146
CHAPITRE V : PRESENTATION ET ANALYSE DU CAS D’ETUDE : L’ESPACE CONÇU……… 147
Introduction ……….. 147
V-1- Les critères de choix du cas d’étude ………... 147
V-1-1. Des logements déjà occupés………... 147
V-1-2. L’échantillon le plus représentatif……….………... 147
V-1-3. La disponibilité de l'information……….………... 147
V-2- La présentation du cas d’étude……… 148
V-2-1. La composition du projet et le programme : 2 tranches de 80 logements collectifs………..…….. 148
V-2-2. Présentation des différents immeubles et leurs compositions………… 149
V-2-2.1. L’immeuble A1 et A2 : variation sur les mêmes types……… 150
V-2-2.2. L’immeuble B1 et B2 : entre simplex et duplex, des types d’appartement différents……… 151
V-2-2.3. L’immeuble C1 et C2 : 4 blocs avec des appartements diversifies (f3, f5 et des duplex)………. 152
V-2-3. Analyse globale des différentes cellules de logements……… 155
V-2-3.1. Les logements de type F3 : logements bien éclairés et bien ventilés……… 155
V-2-3.2. Les logements de type F4 : des pièces relativement spacieuses aves des surfaces équilibrées entre elles……… 157
V-2-3.3. Les logements de type F5 : des pièces qui conviennent aux différents usages.……… 160
V-2-3.4. Les logements de type F6 : des logements familials contenant des suites parentales.……….. 162
V-2-3.5. Les logements en Duplex : une maison individuelle dans l’immeuble collectif………...………… 164
Conclusion………. 166
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES
USAGERS :L’ESPACE VECU……….. 167
Introduction ……….. 167
VI-1- Les caractéristiques des éléments de la population ou de l’échantillon……… 167
VI-1-1. Les caractéristiques des ménages questionnées………. 168
VI-1-2. Les statuts sociaux et professionnels des ménages……… 169
VI-2- Les caractéristiques des logements promotionnels occupés………... 171
VI-2-1. Les critères de choix du logement de type promotionnel………... 171
VI-2-2. La trajectoire résidentielle des ménages……….. 172
VI-3- Le degré de satisfaction des usagers concernant l’espace intérieur du logement (espace conçu)……… 175
VI-3-1. Des logements flexibles qui s’adaptent aux besoins……… 175
VI-3-2. Des modifications de natures variées………..…..…..…..….. 175
VI-3-3. Les changements apportés aux plans initiaux pour une personnalisation du logement……… 176
VI-3-3.1. Prolongement du séjour « trop étroit » par l’adition d’une chambre adjacente.……….………….………….... 177
VI-3-3.2. Le décloisonnement : « ça donne de l’espace »………….. 178
VI-3-3.3. Le changement de l’emplacement de la cuisine : une cuisine plus spacieuse et plus fonctionnelle.………. 179
VI-3-3.4. La suppression du cellier au RDC : une entrée plus accueillante et plus distincte……… 180
VI-3-3.5. L’agrandissement du hall par la suppression du placard…. 181 VI-3-3.6. Le changement la position de la porte………. 181
VI-3-4. La surface comme premier critère de la qualité……….. 182
VI-3-5. Dans le logement, la cuisine est la pièce préférée chez les usagers…... 186
VI-4- L’appréciation des usagers des différents éléments de logement………… 187
VI-4-1. Le hall d’entrée est accueillant ……… 187
VI-4-2. Le séjour : la pièce de vie principale……… 188
VI-4-3. La Cuisine : la pièce maitresse du logement alliant fonctionnalité, ergonomie et convivialité………... 193
VI-4-4. La chambre : la pièce a tout faire……….. 196
VI-4-5. la salle de bains : surface et disposition a réétudiée……… 200
VI-4-6. Même satisfait, il n’ya a pas assez de possibilité de rangement………... 203
VI-5- La pérennité du logement : objet de mécontentement ……… 204
VI-6- Une très grande satisfaction des usagers vis-à-vis leur logement:« il est spacieux, suffisant et très bien adapté »……… 205
VI-7- Le degré de satisfaction par rapport à l’espace extérieur du logement……….. 208 VI-7-1. Les espaces collectifs : une appréciation formulée……….. 208
VI-7-2. Des espaces verts bien entretenus………... 210
VI-7-3. Le mode de stationnement : un parking inexistant……….. 211
VI-7-4. Plus de privatisation pour la résidence usagers………. 213
VI-8- L’environnement urbain et le cadre de vie ……… 214
VI-8-1. La sécurité et le calme : deux atouts majeurs………. 214
VI-8-2. Une accessibilité facile aux différents services……… 215
VI-8-3. Un cadre de viesatisfaisant……….. 216
Conclusion ……… 218
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE……… 219
CONCLUSION GENERALE……….. 220
BIBLIOGRAPHIE………... 225
ANNEXES………. 231
LA LISTE DES GRAPHES :
Graphe N° INTITULE Page N°
01 La répartition d’unité de logements par segments d’offre. 82 02 L’évolution du nombre de promoteurs adhérents au (FGCMPI) entre (2000-2008). 104 03 La répartition du nombre de promoteur à l’échelle nationale par rapport a leur adhésion
au (FGCMPI) à l’an 2008.
104 04 L’évolution de l’activité du fonds en matière de logements et de projets garantis, entre
2000 et 2008.
105 05 Les trois phases fondamentales de la mutation de l’activité de la promotion immobilière
privée à Constantine (1986-2008).
113 06 Le programme de logements affectés dans la wilaya de Constantine entre (1998 -2008). 115 07 La proportion du logement promotionnel réalisé à la nouvelle ville en 2005. 115 08 La distribution des differentes cellules selon leurs categories sur les 2 tranches. 154 09 Le ratio de répartition des logements par type (F3, F4, F5, F6, Duplex). 154
10 La répartition de l’échantillon selon le type de logement. 168
11 La répartition des enquêtés selon leur sexe. 169
12 La répartition des enquêtés selon les catégories d’âges. 169
13 La répartition des activités des chefs des ménages. 169
14 Le segment des femmes fonctionnaires. 170
15 La classification des critères du choix du logement promotionnel 171 16 Les différents logements occupés précédemment par les ménages enquêtés. 172
17 Les motifs de changement des logements précédemment occupés. 173
18 Les améliorations offertes par le logement promotionnel par rapport aux logements occupés antérieurement.
173
19 Les raisons d’un éventuel déménagement. 174
20 Le logement substituant du logement occupé actuellement. 174
21 La proportion des usagers qui on effectués des changements au niveau des plan de leurs logements.
175
22 La répartition des changements effectués selon leur nature. 176
23 L’estimation des propriétaires des logements après leurs installations. 182 24 Le rapport entre le nombre de pièces et le nombre de personnes selon les catégories de
logement.
184
25 La pièce préférée chez les usagers. 186
26 Le segment des gens qui préfèrent agrandir la chambre au détriment du séjour. 186
27 Les principales activités qui se déroulent dans les séjours 189
28 L’appréciation des usagers de l’orientation du séjour. 190
29 Les qualifications des usagers des différentes vues sur lesquels ouvre le séjour. 191 30 Le séjour doit être obligatoirement ouvert sur l’extérieur 192
31 L’appréciation des prolongements du séjour par le balcon 192
32 Les principales activités qui déroulent dans la cuisine. 193
33 La cuisine par sa surface et sa forme, convient-elle au déroulement des différentes activités ?
194
34 Le pourcentage des familles qui mangent quotidiennement dans la cuisine. 194 35 La répartition des activités principales de la chambre des parents. 196 36 La répartition des activités principales dans les autres chambres. 196 37 Ledegré de satisfaction des usagers au niveau des chambres par rapport à leur
adéquation à leur besoins
197 38 Le segment des gens qui ont aménagés une chambre pour se réunir en famille. 197 39 Le segment des enfants qui partagent la même chambre, en rapport avec le type de
logement et le TOP.
198
40 La chambre la plus grande en surface. 199
41 Le segment des gens qui pense que la surface de la salle de bain est suffisante pour placé une machine à laver
200
42 Ou laver vous votre linge ? 200
43 Le segment des usagers qui préconise (1SDB pour les parents et 1 pour toute la famille) 202 44 Les gens qui préfèrent avoir 2 petites salles de bain qu'une seule plus grande 202 45 Le degré de satisfaction des usagers par rapport au nombre et à l’emplacement des
espaces de rangements.
203 46 Le segment des usagers qui préfèrent avoir des placards au niveau de leurs logements. 204 47 Le pourcentage des familles qui préfèrent avoir un cellier en extension de la cuisine 204 48 Le segment des usagers qui ont effectué des travaux au niveau de leurs logements. 204 49 L’évolution des travaux de réparation effectuée par les usagers en fonction de la durée
d’occupation.
205 50 Le degré de satisfaction des usagers par rapport à la qualité du logement promotionnel 205 51 Le pourcentage des ménages satisfait ou mécontents de leur logements selon les
différentes catégories.
206
52 Comment les usagers qualifiés leurs logements ? 207
53 Ce que les usagers souhaitent pour le logement promotionnel. 208 54 L’appréciation des usagers de l’accès à leurs logements et à l’immeuble 208
55 L’appréciation de l’état et l’entretien des espaces collectifs 209
56 L’appréciation des usagers pour les espaces verts 210
57 La disponibilité d’un parking et d’un emplacement réservé pour chaque usager 211 58 Le degré de satisfaction par rapport au mode de stationnement 212 59 La nomenclature des améliorations proposées par les usagers afin que les parties
communes de leurs résidences soient plus agréables
213 60 Le degré de satisfaction par rapport à la sécurité de la résidence 214 61 Le degré de satisfaction par rapport à l’isolation aux bruits extérieurs 214 62 L’appréciation des usagers pour la propreté des rues du quartier 214 63 Les segments des usagers qui font leurs achats quotidiens uniquement dans leurs
quartiers
215 64 L’estimation des habitants de l’accessibilité des différents services 215 65 Depuis un an, l’ambiance et la situation dans le quartier selon vous ? 216 66 Le degré de satisfaction des usagers par rapport à leurs cadres de vie 216
67 Comment les usagers qualifient leur cité ? 217
LA LISTE DES PHOTOS :
Photo n° INTITULE Page n°
01 vue sur le projet de 138 logements collectif 127
02 La promotion les zianides 133
03 promotion « la pyramide » 134
04 promotion « Ennasim I et II » 134
05 ,06 La maquette du projet des 62 logements promotionnels 136 07 ,08 La maquette du projet des 32 logements promotionnels 136 9 ,10 La maquette du projet des 62 logements promotionnels 137
11 La maquette du projet des 42 logements promotionnels 138
12 La maquette du projet des 25 logements promotionnels 138
13 Vue sur l’ensemble de la résidence 148
14 Vue sur la façade principale du bloc B1 (prise du point A) 151 15 Vue sur la façade principale du bloc B2 (prise du point B) 151
16 Vue sur la façade principale de l’immeuble C1 152
17 vue sur le hall d’entrée prise depuis l'accès du duplex 165
18, 19 Les escaliers qui séparent les deux niveaux du duplexe 165 20 L’aménagement de la chambre contiguë au séjour en espace salon. (Vue A) 177 21 Le séjour initial était réservé à l'installation d'une grande salle à manger
(Vue B) 177
22 Vue sur le séjour, prise depuis le point A, qui montre le petit mur qui sépare le
séjour du hall d’entrée. 178
23 Le changement de la position de la cuisine qui prend la place de la chambre(Vue
A) 179
24 La suppression du balcon afin d’agrandir la cuisine (Vue B) 179 25 La suppression du cellier a permis d’agrandir l’entrée qui devient plus
accueillante 180
26 L’entrée est plus distincte 180
27 Le hall d'entrée, indépendant, situé en rez-de-chaussée, au pied des escaliers. La
porte du séjour est ouverte 187
28 Le cas du plan ouvert, la séparation entre le hall d’entré et le séjour est
matérialisée par un petit mur d’environ 1 mètre de hauteur 187 29 L’aménagement d’un petit coin d’accueil au niveau de l’entrée 187 30 Cas du F3, la surface du séjour n’offre pas la possibilité d’avoir un coin repas. 188 31 Cas du F4, la surface du séjour n’offre pas la possibilité d’avoir un coin repas 188 32 L’agencement du séjour en deux parties : un coin repas et un coin salon dans un
duplex 188
33 L’installation d’une grande salle à manger dans le coin séjour, cas des F6 188 34 Vue depuis le séjour qui s’ouvre sur les immeubles voisins(cas des F6, Bloc B2) 190 35 Vue depuis le séjour qui donne sur les immeubles voisins(cas des duplexes, Bloc B1) 190 36 Vue depuis le séjour qui donne sur les immeubles voisins(cas des duplexes, Bloc B1) 190
37 Vue depuis le séjour qui donne sur le boulevard (cas des F5 et F4 Bloc A1, A2) 191 38 ,39 Vue depuis le séjour qui donne sur les immeubles de la résidence et les espaces
vert (cas des F5 et F3 Bloc C1, C2) 191
40, 41 Le prolongement du séjour par un balcon 193 42 Une cuisine intégrée fonctionnelle et ergonomique (cas d’un F6) 194
43 Un maximum de rangements était aménagé (cas d’un F5) 194
44, 45, 46 L’exploitation au maximum de chaque parcelle disponible du sol au plafond avec
une table au centre de la cuisine. (Cas d’un duplex) 195
47 La contigüité entre le séjour et la cuisine est matérialisée par une porte 195 48 Une chambre d’une jeune fille de 18 ans : un espace de vie ou elle peut s’affirmée. 196 49, 50 Bit lougâad, le lieu de regroupement et de détente, elle contient une télévision.
(Cas d’un F5) 197
51 Un deuxième exemple de bit lougâad. (Cas d’un F6) 198
52 Une chambre partagée par deux jeune fille dans un F5 198
53, 54 La suite parentale dispose avec sa propre salle d’eau 199 55 La machine à laver est placée dans la salle d’eau du RDC (Cas d’un duplex) 200 56, 57, 58 La disposition dans différentes salles de bains. (F3, 2F5).La surafce de la salle de
bain parait suffisantane 200
59, 60 La nouvelle disposition de la salle de bain : un grand bassin remplace la baignoire 201 61 Le jumelage de la salle de bain et du WC a donné naissance à un espace plus
grand.(1 niveau du duplex) 201
62 Une dixième salle d’eau est placée au RDC dans les duplexes 201
63 Une grande salle de bain pour toute la famille 202
64 Une salle d’eau privative intégrée dans la chambre des parents 202 65 L’aménagement d’un espace de rangement au niveau du hall (cas d’un F5) 203
66 L’accès au logement ce fait partir du palier. 209
67 Le palier de distribution du Bloc B1est ouvert par un petit balcon 209 68, 69,70 Les accès aux immeubles sont marqués par la tuile et dotés d’un digicode 209 71, 72 ,73 La dégradation au niveau de la montée des escaliers provoquée par le ruissèlement
des eux de nettoyage 210
74, 75, 76 ,77
Les abords des bâtiments et les cheminements sont dotés d’espaces verts
211 78, 79 Une partie des stationnements se fait dans des garages sous l’immeuble de la
résidence la pyramide du même promoteur 212
80, 81 Le stationnement des véhicules sur le trottoir du boulevard et sous les immeubles 212
LA LISTE DES FIGURES :
Figure n° INTITULE Page
n°
01 La décomposition tripartite des facteurs indicateurs de la qualité de l’objet bâti 25
02 La décomposition de l’objet bâti. 25
03 Les phases primordiales de montage d’une opération de promotion immobilière. 85 04 La démarche conceptuelle dans la cadre de la promotion immobilière. 89 05 L’évolution de la surface moyenne disponible par personne, en France entre
(1950-2001) 95
06 La localisation des projets de promotion immobilière à Zouaghi. 121
07 La localisation de la promotion Bel hadj. 121
08 La localisation de la promotion el Amouri. 122
09 La localisation des projets de promotion immobilière à la cité ben boulaid. 122 10, 11 La localisation de la promotion Bel azur. 123 12 ,13 La localisation de la promotion Blikaz. 124 14 La localisation des projets de promotion immobilière à la cité 05 juillet. 125 15 La localisation des projets de promotion immobilière au khroub. 125 16 ,17 La localisation des projets de promotion immobilière à Ain Smara. 126 18 ,19 La localisation des projets de promotion immobilière de l’AADL à la nouvelle
ville. 127
20 La localisation des projets de promotion immobilière de l’AADL dans « les 4
chemins ». 128
21 La localisation du projet des 62 logements semi collectif. 128
22 La localisation du projet des 38 villas. 129
23 La localisation du projet des 47 villas. 129
24 La localisation des différents projets du logement promotionnel à la nouvelle
ville. 131
25 ,26 La localisation de la promotion les Zianides. 133 27 ,28 La localisation de la promotion Talbi. 134 29 La localisation de la promotion Talbi à l’extension de l’UV5. 135 30 La localisation du projet des 143 logements promotionnels 135 31 La localisation du projet des 143 logements promotionnels 137 32 ,33 La localisation de la promotion Kechkar 139
34 La localisation du cas d’étude 148
35 La composition du projet 148
36 Plan d’assemblage des différents immeubles (2ème étage). 149 37 Modélisation volumétrique représentant la composition des différents
immeubles. 149
38 L’agencement des cellules dans l’immeuble A1 150
39 La façade Sud ouest du bloc A1 et A2.
150
40 La façade Sud ouest du bloc A1 et A2 150
41 L’agencement des cellules du bloc angle A2. 150
42 L’agencement des cellules de l’immeuble B1. 151
43 L’agencement des cellules dans l’immeuble B2. 151
44 La façade Sud est du bloc B2 152
45 La façade nord est de l’immeuble C1 et C2 152
46 La composition de l’immeuble C1 (bloc1 et 2) 152
47 La composition de l’immeuble C2 (bloc1 et 2) 153
48 Les façades sud ouest et nord ouest de l’immeuble C1 et C2 153 49 La configuration des logements de types F3 selon leur ratio de distribution 155 50 ,51 Les plans des logements de type F3 analysés 156 52, 53 schémas de la répartition par zone des logements de types F3 étudiés 157 54 La configuration des logements de types F4 selon leur ratio de distribution 157 55 ,56 Les 2 premières variantes des plans des logements de type F4 analysés 158
57 La 3ème variante des logements de type F4 analysés. 158
58 ,59 schémas de la répartition par zone des 2 premières variantes des logements de
type F4 étudiés 159
60 schémas de la répartition par zone de la 3ème variante de type F4 étudiés. 159 61 La configuration des logements de type F5 selon leur ratio de distribution 160 62, 63 ,64 Les variantes des plans des logements de typa F5 analysés 160 65, 66, 67 schémas de la répartition par zone des variantes du logement de type F5 étudiés 161 68 La configuration des logements de type F6 selon leur ratio de distribution 162
69 Les plans du logement de type F6 analysés 162
70 schémas de la répartition par zone des logements de type F6 étudiés 163 71 La configuration des duplexes selon leur ratio de distribution 164 72 schémas de la répartition par zone des 2 duplexes étudiés 164
73 Les modifications apportées au plan initial (1ercas) 177
74 Les modifications apportées au plan initial (2èmecas) 178
75 Les modifications apportées au plan initial (3èmecas) 179
76 Les modifications apportées au plan initial (4èmecas) 180
77 Les modifications apportées au plan initial(5èmecas) 181
78 Les modifications apportées au plan initial. (6èmecas) 181 79 Les surfaces nettes moyennes Disponible par personne selon les catégories des
logements promotionnel
183
LA LISTE DES TABLEAUX :
LA LISTE DES CARTES :
Carte n° INTITULE Page n°
01 Les premiers lotissements de la promotion immobilière privée à Zouaghi (1988) 112
02 La localisation du logement promotionnel à UV5 et son extension 132
03 La localisation du logement promotionnel à UV6 140
04 La localisation du logement promotionnel à UV7 141
05 La localisation du logement promotionnel à UV12 142
06 La localisation du logement promotionnel à UV17 143
07 La localisation du logement promotionnel à UV18 144
08 La localisation du logement promotionnel à UV6 145
Tableau
n° INTITULE Page n°
01 Cartographie des critères indicateurs de la qualité architecturale de l’espace urbain
34
02 Cartographie des critères indicateurs de la qualité architecturale de l’espace collectif
36 03 Cartographie des critères indicateurs de la qualité architecturale du logement. 68 04 Cartographie des critères indicateurs de la qualité architecturale du l’objet bâti. 71 05 La répartition du programme de l’habitat par segments d’offre 82 06 Structure du parc de logements occupés selon le nombre de pièces (tous
segments confondus)
94
07 La variation de la surface habitable nette par habitant en Algérie, suivant les types de logements
96 08 Cartographie des critères indicateurs de la qualité conceptuelle du logement
collectif promotionnel
108
09 La répartition du programme de logement affecté dans la wilaya de Constantine selon les différents types
114
10 Les différents programmes de logement promotionnel à Constantine entre (1988- 2009)
116 11 La distribution des diffentes cellules selon leurs categories sur les 2 tranches 154 12 les caractéristiques générales des cellules de types F3 étudiées 155 13 les caractéristiques générales des cellules de type F4 étudiées 157 14 les caractéristiques générales des cellules de types F5 étudiées 160 15 les caractéristiques générales des cellules de types F6 étudiées 162 16 La répartition des activités des chefs de ménages selon les catégories de
logement
170 17 La répartition des activités des femmes selon les catégories de logement 170 18 Les surfaces moyennes disponibles dans chaque catégorie de logement
promotionnel
182
19 La variation du TOP selon les différents ménages enquêtés dans chaque catégorie de logement
185
INTRODUCTION GENERALE
INTRODUCTION GENERALE :
« Concevoir un habitat de qualité est un défi que se doit de relever notre société. Il doit à la fois favoriser les solidarités, respecter l’environnement, économiser les ressources et offrir à la création architecturale, un espace d’expression. Toute construction de logement doit s’inscrire dans cette démarche »1
Au début du XX siècle, et dans des situations où les besoins étaient criants, certains constructeurs ont fait appel à de grands architectes, jouant ainsi un rôle moteur pour l’ensemble du secteur de l’habitat. Il s’agit d’une nouvelle génération d’architectes, fondateurs du mouvement moderne. (Walter Gropius, Adolf Loos, Auguste Perret, Ludwig Mies van der Rohe, Oscar Niemeyer et Le Corbusier).
Par leur audace et malgré les critiques dont ils ont fait l’objet, leurs logements ont suscité un nouvel urbanisme et de nouvelles formes d’habitat, aujourd’hui encore, souvent considérées comme innovantes.
Si la pression sur le logement reste soutenue, la demande qui l’accompagne est de plus en plus exigeante ; elle s’exprime par une demande architecturale qualitative meilleure, par un habitat plus spacieux et une bonne insertion dans l’environnement urbain.
Ainsi la qualité du cadre de vie ne peut se dissocier d’une réflexion sur la ville. Elle doit allier les préoccupations d’un urbanisme équilibré, harmonieux et sûr à un impératif de cohésion sociale.
Les hommes de l’antiquité, comme Vitruve, en modélisant les cités, ont pensé que l’histoire est indissociable de sa géographie. Ils ont construis concrètement le citoyen, en construisant les cités et l’habitat selon une juste répartition entre les espaces privés et les espaces publics.
C’est pour avoir perdu cette donnée anthropologique, (l’homme comme animal politique selon Aristote) que les « urbanistes » des années 1950 et 1960 ont construit dans l’urgence et la nécessité de vastes ensembles voués au logement de masse qui s’est avéré ,au fil des décennies, inadaptée à toute intégration au tissu urbain, et devenues indésirables et souvent rejetés.2
Aujourd’hui, sous la pression de l’urgence, le logement collectif reproduit, dans la plupart des cas, des schémas et des plans standards, dépourvus d’imagination et réduisant au minimum la vraie innovation. La responsabilité revient souvent au peu d’exigence des propriétaires et maîtres d’ouvrage soumis à des contraintes financières.
1Felzines.C ; 2005 ; «le logement de demain, pour une meilleure qualité de vie », conseil économique et social, paris.
2Idem
INTRODUCTION GENERALE
Bien inséré dans un environnement adapté, le logement doit utiliser les techniques et les matériaux les plus performants. Et les nouvelles constructions devront prendre en compte, les attentes des habitants et répondre aux nouveaux modes de vie et aux nouvelles façons d’habiter qui découlent des évolutions sociodémographiques des pays. La dimension spatio-temporelle doit être introduite à chaque fois, dans la lecture dialectique de l’habitat et de l’environnement urbain. Les progrès technologiques permettent d’améliorer le confort et de prévoir des logements accessibles, plus spacieux et mieux insonorisés.
Le problème du logement en Algérie est crucial. L’urgence est dans la recherche de solutions pour améliorer sa qualité.
« L’Algérie des cubes c’est fini !...il ne faut plus construire des cubes les uns après les autres, cela est fatigant … »
« Il est temps de ne plus réfléchir à la réalisation des logements sous le seul angle quantitatif négligeant les aspects qui favorisent ou conditionnent l’épanouissement individuel ainsi que l’harmonie et l’insertion sociale».3*
Le promotionnel : est-il la solution ou tout simplement la continuité ?
LA PROBLEMATIQUE :
Le cadre de vie des Algériens est en effet le sujet d'un large débat. Souvent par simple projection ou introspection, on relève des anomalies, une désorganisation, des situations complexes dont l'incidence néfaste est constatée même sur le comportement des gens.
En dépit de l’évolution des modes de vie. Le logement collectif disponible dans notre pays, offert soit par le secteur public ou privé, continue à ressembler, dans le fond et la forme, à ceux des années 70 et 80, gardant les mêmes typologies de logement, avec le même nombre d’étage, sans se préoccuper de l’aménagement du site environnant.
La distribution intérieure des logements reste très stéréotypée et standardisée.
L’aménagement de l’espace habitable ; calculé généralement sur la base d’un COS et un CES, est trop rigides et souvent inadaptés pour l’usager ,l’exemple des cuisines exigües pour des familles qui en font le lieu de vie, des balcons qui ne correspondent pas aux pratiques socioculturelles des habitants, des couloirs trop étroits, des appartements trop petits, des bâtiments surpeuplés et le tout, généralement, emballé dans des cubes trop rigides et trop austères.
3* extrait de la déclaration du président de la République lors d’une assise de l’architecture.
INTRODUCTION GENERALE
Les principaux critères qui régissent la construction du logement ne correspondent nullement aux besoins ni aux désirs de la famille algérienne, que ce soit au niveau de la surface habitable du logement, de son organisation spatiale et structurelle, qu’au niveau de la taille et la composition des ménages ; quant à la dimension spatio-temporelle, elle est souvent omise.
En effet ; dans la majorité des cas ; la mère de famille ne trouve même pas ou sécher son linge. L’absence des espaces encastrés de rangement rend nécessaire l’utilisation d’un nombre important de meubles qui encombrent encore plus les pièces déjà étroites.
A cet effet on se rend compte, que les normes retenues pour la construction du logement en Algérie sont inadaptées à la structure familiale des algériens et à leurs pratiques socioculturelles, et ne correspondent pas à l’évolution de leurs modes de vie.
Certes, le problème de l’offre et la demande est toujours posé et la qualité est toujours négligée voir ignorée. Mais, Un troisième facteur favorisant cette attitude, est l’absence totale d’une stratégie dans le domaine de l’habitat.
C’est ce qui a motivé, à partir de l’année 1994, les autorités algériennes à aborder une nouvelle politique pour le financement de l’habitat, complétée en 1996, par l’adoption d’une nouvelle stratégie ; qui vise le développement du parc logement par l’intégration et l’encouragement de la participation privée (systèmes bancaires, acquéreurs…) au financement des opérations de production de logement, qui va être désormais considéré comme une activité économique, régie par des règles commerciales. Parmi les dispositions majeures de cette stratégie, figure an premier plan, le relancement de l’activité de la promotion immobilière comme remède au problème de la qualité du logement produite, et ayant pour but l’amélioration de la qualité du cadre de vie, qui est devenue un besoin fondamentale de la population.
Cette dernière exige l’émergence de la qualité dans les nouveaux programmes de logements, et aspire non seulement à un habitat adéquat mais aussi à un environnement agréable suivi d’un bon cadre de vie.« La qualité du cadre de vie c’est bien sûr celle du logement, sa dimension, ses équipements, son évolution et son adaptabilité, mais c’est aussi son environnement social et urbain et ses services de proximité ».4
4Felzines.C;2005 ; «le logement de demain, pour une meilleure qualité de vie », conseil économique et social, paris.
INTRODUCTION GENERALE
Ainsi, la promotion immobilière est définie comme étant «l'ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres ».Elle est « modulée en fonction des besoins sociaux en matière d'habitat, elle consiste en la construction d'immeubles ou d'ensembles d'immeubles à usage principal d'habitation....».5*
Cependant, il s'agit d'une activité relativement récente en Algérie, et sa généralisation traduit un recul appréciable de l’Etat dans ce domaine, qu’elle soit publique (EPLF, OPGI, AADL, Entreprises) ou privée.
Par ailleurs, on rappelle que la politique actuelle de la production de l’habitat dans le cadre du programme quinquennal 2005-2009 vise à la réalisation, à l’horizon 2009, d’un million de logements dans les différents types. Pour un tel volume de construction, la place qu’occupe le promotionnel est extrêmement réduite puisqu’elle est de l’ordre de 4%.(MHU 2008)
Cette constatation récurrente explique l’origine de la problématique proposée, qui consiste en l’étude des causes du frein de la promotion immobilière, et de son installation timide dans le marché du logement algérien, du moment que son développement va contribuer à une meilleure qualité de vie et influencera positivement la conception du logement.
Le choix d'un tel sujet trouve sa justification dans l'ampleur et l'urgence des problèmes liés à la production de l'habitat du point de vue conceptuel, de programmation et de réalisation.
Ainsi, le thème proposé comporte un double intérêt :
Socialement, l'amélioration de la qualité de l’habitat qui résultera d'une meilleure programmation et d’une meilleure réalisation des investissements dans le secteur de l’habitat en général, et celui du logement en particulier, contribuera largement au bien- être social.
« L’équilibre nerveux dépend, en grande partie, de la qualité de l’habitat. Si l’espace y est trop réduit et les habitants trop nombreux, si les appartements ne sont pas insonorisés, la détente est impossible ; chacun devient irritable et la mauvaise humeur se fait jour ».6
5* Le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière, définit le cadre dans lequel en Algérie la promotion immobilière s'inscrit. (Article2 et article3).
6Sillamy.N « Contribution a la santé mentale de la population», 2007, séminaire international « ville et santé » ; Constantine.
INTRODUCTION GENERALE
L’intérêt réside scientifiquement, dans le souci d’expliquer et de rechercher des solutions aux problèmes posés.
De tout ce qui précède on peut considérer l’activité immobilière comme relativement récente en Algérie, une évaluation autant qu’une étude s'impose pour connaitre les degrés de maturité du secteur autant que son efficience à régler les problèmes et a la relance qualitative du secteur de l’habitat.
L'objet de notre étude consiste à analyser la situation actuelle du logement promotionnel à travers les projets déjà mis enœuvre et de vérifier le degré de satisfactions des habitants par les typologies proposées : du point de vue conception et programmation.
Afin de faire ressortir les voies et les moyens susceptibles d'améliorer la qualité de l'habitat et d’expliquer les causes de ralentissement de l’habitat promotionnel dans le marché du logement.
En d’autres termes, il s’agit de relever les facteurs déterminants de la qualité de l’habitat, facteurs que nous estimons indispensables pour une meilleure amélioration du cadre de vie des habitants.
En outre, notre préoccupation dans cette étude est de répondre aux questions suivantes :
Quel est le degré de satisfaction des habitants au niveau du logement promotionnel ?
La palette de production dans le cadre du promotionnel ; offre-t-elle une diversité de choix dans le logement, dont la qualité répond aux différents besoins des ménages ?
Est-il la clef à l’essor de l’habitat en Algérie?
Il s’agit donc de vérifier si lelogement promotionnel tel qu’il est construit actuellement a pu répondre aux aspirations des habitants, constitue t’il le moyen efficace pour assurer l’amélioration qualitative de l’habitat, et de démontrer que la place qu’il occupe dans le marché du logement est liée au produit proposé, selon sa conception.
