L'EVOLUTION DES ESPACES COMMERCIAUX

(1)

PARTIE V.

L'EVOLUTION DES ESPACES COMMERCIAUX

(2)

(3)

V.1. POURQUOI ANALYSER LES EVOLUTIONS RECENTES?

L'essentiel des travaux de cette recherche portent sur l'indentification et la hiérarchisation des facteurs de localisation et de leurs impacts sur l'offre commerciale. Pour explorer empiriquement ces questions, c'est essentiellement des données relatives à la situation de 1997 qui ont été mobilisées. Bien que l'on puisse légitimement penser qu'une bonne part des observations et conclusions établies sur cette base sont encore d'actualité, il est important d'appuyer, de manière tout aussi empirique, cette idée d'une certaine inertie des structures commerciales et des logiques de localisation différentielle qu'elles traduisent. C'est pourquoi la question subsidiaire suivante a été formulée:

Quelle est la portée temporelle des observations faites sur base de la situation de 1997 ? Les évolutions ne remettent-elles pas tout en cause ?

Répondre à cette question implique donc d'examiner les évolutions, ce qui nécessite plusieurs démarches:

Collecter ou constituer des inventaires compatibles avec les données de 1997.

Déterminer quelles sont les évolutions possibles et construire des indicateurs pertinents de celles-ci.

Analyser les évolutions tout en évaluant l'ampleur de leur impact sur les structurations fondamentales de l'espace commercial.

Ce dernier point est important dans la mesure où dans le cadre des analyses d'évolution, on est toujours tenté de mettre en évidence ce qui change et bien moins ce qui ne change pas. Si les évolutions seront soulignées, leur ampleur sera systématiquement relativisée. Cette démarche est particulièrement nécessaire dans la mesure où la seule publication disponible documentant l'évolution des quartiers commerçants bruxellois (Stratec, 2005) ne permet que d'envisager imparfaitement toutes les dimensions de l'évolution et l'importance des écarts entre la situation des quartiers aux deux dates.

(4)

V.2. CONSIDERATIONS METHODOLOGIQUES

V.2.1. LES SOURCES

Dans les études sur le commerce commanditées par la Région bruxelloise, des inventaires généraux (c'est-à-dire reprenant toutes les activités commerciales d'un espace donné) existent même s'ils ne figurent pas systématiquement dans des rapports aisément consultables. Il en est ainsi de l'étude de Performers de 1993, qui ne donne pas de chiffres précis par noyau. C'est seulement dans leur dernier rapport, daté de 1996, que des nombres figurent, mais pour six noyaux seulement.

Au contraire, les études de Bianchet (1997) et de Stratec (1999) fournissent des informations plus détaillées pour un certain nombre de noyaux couvrant l'ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale. Mais les situations décrites sont proches dans le temps de celle de la SitEx, ce qui en restreint l'intérêt dans une optique évolutive. Par ailleurs, les archives de travaux d'étudiants ont livré quelques inventaires, parfois limités à un seul quartier. Le plus intéressant est le mémoire de Hoebeek (1987), mais il ne porte que sur les principaux noyaux commerciaux de la Région, hors pentagone. Ce manque est partiellement compensé par l'existence d'un inventaire spécifique au pentagone, réalisé dans le cadre du mémoire de Sevranckx (1989) et déjà largement exploité dans l'optique d'identifier des affinités spatiales (Grimmeau, 1991a et 1991b).

Des relevés exhaustifs de certaines parties de l'agglomération, hors noyaux principaux, existent également. Ces relevés ont été effectués par des étudiants dans le cadre des travaux pratiques du cours du professeur Grimmeau "Localisation des entreprises et géomarketing".

Ils portent sur des espaces, hors noyaux commerciaux, situés en première couronne, à Schaerbeek, St-Josse et Ixelles. Ils avaient pour objet d'étudier le commerce dispersé, pour lequel on a très peu d'informations, contrairement au commerce en nodules (Felli, 2002; Hury, 2003). Les travaux d'étudiants apportent également un inventaire des galeries (Uyterelst, 1980; Beys, 2000), exploité dans Grimmeau et Wayens (2003).

Des relevés commerciaux sont aussi effectués par certaines communes (notamment Schaerbeek, service des classes moyennes) ou par les agents de développement commerciaux dans le cadre de l'action "revitaliser les quartiers commerçants". Enfin, moyennant un important travail d'encodage et pour autant que l'on recherche une plus grande profondeur historique, les annuaires Mertens & Rosez fournissent des relevés par rue jusque dans les années '60 (Leroux & Grimmeau, 2005), avant l'avènement du bottin téléphonique. Ce dernier est bien moins exhaustif et est d'un usage beaucoup plus délicat sur le plan géographique.

Le seul relevé couvrant l'ensemble de la Région bruxelloise avec un certain systématisme qui soit postérieur à la SitEx est son actualisation partielle menée en vue de constituer la base d'un observatoire permanent du commerce. Dans ce cadre, les bâtiments compris dans les lisérés commerciaux du Plan Régional d'Affection du Sol (PRAS) ont fait l'objet d'un relevé des occupations en 2002 (Fig. V-01). On dispose donc, pour 1997 et 2002, d'un inventaire du commerce dans les principaux noyaux denses et continus (plus de 20 commerces, au moins une façade sur 3 affectée aux commerces ou services commerciaux). Le grand avantage de la banque de données ainsi constituée est son homogénéité, tant en terme de nomenclature, de couverture spatiale que d'unité élémentaire de recensement (le bâtiment). Les seules limites à la comparabilité sont liées au fait qu'on ne peut être sûr à 100% que les agents recenseurs ont toujours fait les mêmes interprétations aux deux dates. Mais l'impact éventuel de ce phénomène est limité par le fait qu'il s'agit d'une actualisation et par le détail de la nomenclature optimisée pour le travail de terrain. Une nouvelle catégorie de commerces a d'ailleurs été créée pour tenir compte des évolutions de l'offre commerciale: les vendeurs de

(5)

GSM. Auparavant, ils étaient compris dans la catégorie "centre privé de téléphonie", qui est en 2002 utilisée uniquement pour les "phone-shops".

Figure V-01: Rez-de-chaussée commerciaux inclus dans les espaces ayant fait l'objet d'un relevé actualisé en 2002.

Source: SitEx, situation 1997 et 2002.

La comparaison au moyen de l'inventaire actualisé des noyaux a cependant deux limites dont il faut tenir compte dans les interprétations:

Primo, il se limite aux principaux noyaux, qui ne comprennent que 2/5 des cellules commerciales de la Région. Les plus petits noyaux, les alignements peu denses et le commerce réellement dispersé en est exclu. On ne peut donc pas extrapoler les évolutions observées à l'ensemble du commerce régional, les évolutions étant potentiellement différentes selon les espaces.

Secundo, les galeries commerciales n'étaient pas détaillées dans l'inventaire de 1997. Elle sont donc exclues des comparaisons. Si un noyau comprend une galerie, il ne faut donc pas perdre de vue que les évolutions répertoriées ici sont relatives à l'ensemble du noyau à l'exclusion de la galerie.

En outre, certains chiffres peuvent différer de ceux publiés dans l'Observatoire du Commerce (Stratec, 2005), du fait d'adaptations de classement (réaffectation de cellules à une autre

voirie principale Généralités

Noyaux suivis par l'AATL

source: Sitex 1997 - AATL 2002 - Urbis ULB-IGEAT - BW. (2005)

Couverture spatiale des inventaires

rez-de-chaussée inventorié en 1997 et 2002 rez-de-chaussée inventorié en 1997

0 1 2 km

(6)

catégorie), de modification de la délimitation des noyaux, de corrections ponctuelles ou de la difficulté d'opérer certains croisements à l'échelle des bâtiments.

Malgré ces quelques limites, c'est ce dernier inventaire qui sera exploité, car c'est le seul postérieur à la SitEx originale et c'est le plus cohérent en terme de couverture, d'unité spatiale et de nomenclature.

V.2.2. LES DIMENSIONS DE L'EVOLUTION : BILANS ET MOUVEMENTS La compatibilité des nomenclatures et du cadre spatial entre les deux versions de la SitEx ouvre la voie à des comparaisons détaillées. Les bilans et l'évolution de l'offre peuvent être quantifiés.

Il ne faut toutefois pas perdre de vue que la comparaison des structures n'informe que sur le résultat de l'évolution. De même, l'évolution du nombre de cellules commerciales actives n'est que le solde entre les créations et les disparitions de commerces. Un solde à l'arrivée équivalent peut être le résultat d'un nombre de mouvements très variable. Cet aspect, la rotation commerciale, est discernable dans les données de la SitEx: une comparaison à l'échelle du point de vente et non pas uniquement à l'échelle du noyau commercial, est possible. L'intensité des changements d'activité et donc la stabilité du commerce sont aussi des éléments à intégrer dans l'analyse de l'évolution d'un quartier (Gasnier, 2002). Chacune des composantes du mouvement mérite une attention particulière, chacune contribuant dans divers sens à l'évolution de la structure commerciale. Sur le schéma inspiré de Prud'Homme &

Vant (1985), on peut les distinguer selon que leur conséquence est positive, neutre ou négative en terme de bilan des effectifs (Fig. V-02):

Pour l'ensemble des noyaux étudiés, les mouvements positifs assurent 8% de la création d'activité, que ce soit par activation d'une cellule vide ou d'un logement.

Dans la plupart des cas, il s'agit d'activation de cellules vides. Il faut cependant nuancer cet aspect positif, certaines de ces activations peuvent résulter du déménagement d'un commerce déjà présent dans le noyau.

Les mouvements neutres maintiennent une activité au sein de la cellule. Il s'agit d'un remplacement d'une activité commerciale par une autre, ce qui peut également conduire à une modification sensible de la structure de l'offre. Ces changements d'activité au sein d'une même cellule sont à l'origine de 74% des créations.

Les mouvements négatifs génèrent une perte nette de cellules commerciales. La formation d'espaces commerciaux vides représente 6% des disparitions, la réaffectation à une autre fonction, 5%. Les formations et réactivations de cellules vides s'équilibrent. Cela amène à un constat clair : si la proportion de cellules vides diminue parfois, c'est aussi potentiellement parce que des cellules commerciales sortent du circuit de l'immobilier commercial.

Ces deux dimensions, bilan et mouvement, peuvent être étudiées à l'échelle de la Région, en privilégiant le point de vue des types de commerces, ou par noyaux, mais les faibles effectifs rendent alors difficile le suivi des évolutions dans une nomenclature fine.

(7)

Noyaux commerciaux AATL

source : Sitex 1997 – AATL 2002 - Urbis ULB-IGEAT - B.W. (2005)

cellules actives 100%

disparition 28%

vide 6%

autre 2%

changement 17% 18%

inchangé 72% 74%

cessation 11%

vide 6%

autre 5%

vide 1997 & 2002

bilan (C/D) 0,66

création 8%

2002

1997

Évolution de l’utilisation et de l’occupation des cellules 1997-2002 Noyaux commerciaux AATL

disparition 28%

vide 6%

autre 2%

changement 17% 18%

inchangé 72% 74%

cessation 11%

vide 6%

autre 5%

vide 1997 & 2002

bilan (C/D) 0,66

création 8%

2002

1997

Évolution de l’utilisation et de l’occupation des cellules 1997-2002

Figure V-02: Evolution de l'occupation et de l'utilisation des cellules commerciales dans les noyaux suivis par l'AATL. Le schéma recense et comptabilise les différents mouvements observables par comparaison des inventaires de 1997 et 2002. Cette comparaison se fait à l'échelle de la cellule commerciale. Le bleu et le rouge distinguent le dénominateur utilisé pour le calcul des pourcentages, soit respectivement le total des cellules actives en 1997 et en 2002.

(8)

V.3. LA DYNAMIQUE DES TYPES DE COMMERCES V.3.1. CREATIONS ET DISPARITIONS

La dynamique des types de commerces peut être synthétisée sous deux formes de manière à traduire correctement les dimensions de l'évolution.

Les taux de création et de disparition rendent compte de l'intensité des changements d'utilisation des cellules commerciales. Le taux de disparition rend compte de l'effet des cessations et des changements d'activité. Le taux d'apparition mesure l'intensité des changements et des créations. Un taux de disparition plus élevé que le taux d'apparition se traduira par une perte nette de cellules commerciales occupées par le type considéré. Sur le graphique inspiré des travaux de J.P. Bondue (1993), on constate clairement que des types de commerces ayant une évolution globale similaire peuvent présenter des taux d'apparition et de disparition de niveaux très différents (Fig. V-03 haut). C'est particulièrement sensible pour les types de commerces stables, étalés sur la diagonale.

Le taux net d'évolution est la combinaison du taux d'apparition et du taux de disparition. Il rend compte de l'évolution relative des effectifs du type considéré. Il traduit donc un bilan, indépendamment du nombre de mouvements dont il est issu. Cela se visualise bien sur le graphique où cet indicateur est confronté au degré de stabilité de l'occupation des cellules (Fig. V-03 bas). Les taux net d'évolution ne sont pas forcément fonction de l'intensité des mouvements, évaluée par la proportion des cellules commerciales actives en 2002 n'ayant pas changé d'affectation depuis 1997.

V.3.2. BILANS ET MOUVEMENTS SECTORIELS

Si on considère l'ensemble des noyaux de la Région bruxelloise, l'évolution la plus spectaculaire est le fait d'un type de commerces qui a déjà fait couler beaucoup d'encre, les phone-shops. Notons que dans la comparaison, la catégorie comprend également les marchands de GSM, pour lesquels une relative croissance est aussi probable dans la fenêtre temporelle étudiée. Sans polémiquer sur les pratiques commerciales de certains tenanciers de ces phone-shops, il faut mettre en parallèle ce développement spectaculaire avec le poids croissant des télécommunications dans le budget des ménages. Clairement, suite à la libéralisation du secteur et au développement d'internet, ces commerces rencontrent un besoin, notamment dans les quartiers de forte présence immigrée.

Parmi les types de commerces en croissance, on relève également deux autres services à caractère commercial: les agences immobilières et surtout les agences d'intérim. L'évolution du foncier bruxellois et les mutations du marché du travail n'y sont pas étrangères.

L'accroissement des points de vente d'informatique est à mettre en parallèle avec la démocratisation des outils multimédia.

La croissance très significative des points de vente à rayons multiples est largement le fruit du réinvestissement de certains acteurs de la grande distribution en ville, notamment aux travers de très petits formats, implantés même dans l'hypercentre.

La croissance des night-shops, friteries et snacks est probablement le fruit de deux logiques.

Ils répondent dans une certaine mesure à l'évolution des modes de consommation (achats festifs à toutes heures, restauration hors domicile, …) associée à une clientèle jeune. Ce sont aussi, sur le plan des logiques entrepreneuriales, des activités qui permettent de lancer sa première entreprise à relativement peu de frais et qui ne nécessitent pas de qualification particulière.

(9)

mart

pneu

jar

camp vin

pomp

atrans velo

disco brico

diet

lain

quinc tab

choc

lum pois

porc coll arm mercchap

gib

cuir sport

anim vais from

auto

ant netsec

lib

lotto

baz

elctro fleur

jour

voy

moq peint

banq bouch cafe

jouet

peep

pfun

baut

tissimmo info ptmob

int

fritnight

sna ray. mult.

vid telfax

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

Apparition et disparition des fonctions 1997-2002

taux de disparition annuel moyen

taux d’apparition annuel moyen

tanimdrogsani cd copysex lav

mut

opt bij

phar boul

coif vet

rest jouet

parf tea-r cado

video baut art chaus

meub alimgsna

vid

jar

pneu mart lain

diet

brico velo const

gib

mus

anim

vin

quinc disco sport

pomp atrans

pois lum

lotto moq

elctro cuir

choc tvhifi baz

netsec peint

auto fromcord fleur voy

jour lib

bouch banqant

cafe peep

immotiss

pfun

int frit info

ptmob

night

poly

telfax 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

-10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

taux d’évolution net annuel moyen

part de cellules stables

mart

pneu

jar

camp vin

pomp

atrans velo

disco brico

diet

lain

quinc tab

choc

lum pois

gib

cuir sport

anim vais from

auto

ant netsec

lib

lotto

baz

elctro fleur

jour

voy

moq peint

banq bouch cafe

jouet

peep

pfun

baut

tissimmo info ptmob

int

fritnight

sna ray. mult.

vid telfax

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

mut

opt bij

phar boul

coif vet

rest jouet

parf tea-r cado

meub alimgsna

vid

jar

pneu mart lain

diet

brico velo const

gib

mus

anim

vin

quinc disco sport

pomp atrans

pois lum

lotto moq

elctro cuir

choc tvhifi baz

netsec peint

jour lib

bouch banqant

cafe peep

immotiss

pfun

int frit info

ptmob

night

poly

telfax 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

-10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

mart

pneu

jar

camp vin

pomp

atrans velo

disco brico

diet

lain

quinc tab

choc

lum pois

gib

cuir sport

anim vais from

auto

ant netsec

lib

lotto

baz

elctro fleur

jour

voy

moq peint

banq bouch cafe

jouet

peep

pfun

baut

tissimmo info ptmob

int

fritnight

sna ray. mult.

vid telfax

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

mut

opt bij

phar boul

coif vet

rest jouet

parf tea-r cado

meub alimgsna

vid

jar

pneu mart lain

diet

brico velo const

gib

mus

anim

vin

quinc disco sport

pomp atrans

pois lum

lotto moq

elctro cuir

choc tvhifi baz

netsec peint

jour lib

bouch banqant

cafe peep

immotiss

pfun

int frit info

ptmob

night

poly

telfax 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

-10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

Figure V-03 (haut): Evolution du taux d'apparition et de disparition des types de commerces au sein des noyaux suivis par l'AATL. Les commerces proches de la diagonale voient leur effectif global peu évoluer (en jaune), ceux au-dessus de la diagonale sont en croissance et peuvent être qualifiés de dynamiques (en rouge), ceux franchement en dessous sont plutôt en déclin (en bleu).

Figure V-03 (bas): Taux d'évolution global et degré de stabilité des types de commerces au sein des noyaux suivis par l'AATL. Pour faciliter la lecture du graphique, les valeurs sur l'axe des Y sont inversées: plus on s'élève verticalement, plus la turbulence (c'est-à-dire les changements d'affectation) est importante. Quand on se déplace de gauche à droite sur le graphique, on va d'un bilan négatif à un bilan positif. La surface des cercles est proportionnelle aux effectifs en 2002.

(10)

La décroissance constitue le lot de l'essentiel des types de commerces, du moins dans les noyaux observés. Plusieurs logiques peuvent être dégagées de l'observation des diminutions les plus significatives. Suite à l'évolution des modes de consommation (en terme de besoin et de lieux d'achat), une série de types de commerces deviennent peu à peu obsolètes ou surnuméraires. C'est le cas des chapeliers, des merceries, des marchands de vaisselle et cristaux, des armuriers, des volaillers, des marchands de tabac … et des cafés, qui continuent inexorablement leur disparition. D'autres types de commerces souffrent probablement très directement de la concurrence du commerce moderne périphérique et de la difficulté d'assurer une exploitation dans un noyau urbain: revêtement de sol, peintures et papier peint, électroménager, articles de literie … Enfin, certains secteurs ont connu des restructurations (banques, agences de voyage, agences de la loterie nationale) ou vu leurs contraintes législatives et environnementales s'alourdir (animaleries, pompes à essence, ces dernières étant très peu présentes dans les noyaux). On notera également que les types relevant du commerce de proximité sont plutôt stables, à l'exception notable des bouchers. Mais, il ne faut pas perdre de vue que le suivi ne porte que sur les plus gros noyaux. Enfin, la diminution de marchands d'article de collection (timbres) dans le périmètre inventorié doit être soulignée:

ces commerces caractéristiques du niveau le plus élevé de la hiérarchie ont vu leur nombre diminuer de moitié en 5 ans.

Le bilan global d'un type de commerces ne donne qu'une image partielle des mouvements observés durant la période 1997-2002. Certes, il est intéressant d'analyser les évolutions en séparant les types de commerces globalement en croissance ou en décroissance. Mais les types de commerces dont l'effectif total n'évolue guère peuvent néanmoins se relocaliser. C'est perceptible sur le graphique qui répartit les types de commerces selon leur taux d'apparition et de disparition (Fig. V-03). Quatre cas de figure peuvent être distingués: les dynamiques (beaucoup plus d'apparitions que de disparitions), ceux en déclin (l'inverse) et, parmi ceux où ouvertures et fermetures s'équilibrent, les turbulents (où ces deux taux sont élevés) et les inertes (où ces deux taux sont bas). L'idée est que les turbulents sont plus susceptibles de se relocaliser que les inertes.

Pour plus de facilité, on peut visualiser conjointement les taux d'évolution globale et un indicateur de turbulence (ou de stabilité) (Fig. V-03 bas). Les types de commerces dynamiques sont du fait de leur forte croissance, souvent issu d'un changement d'utilisation d'une cellule commerciale. Les types de commerces en déclin sont dans leur grande majorité caractérisés par une faible turbulence: une bonne part de leur cellules en 2002 étaient déjà occupées par le même type de commerces en 1997. La décroissance n'induit pas de déplacements. Si changement de géographie il y a, c'est uniquement suite à une évolution différenciée selon les espaces.

Les types de commerces inertes sont souvent des activités visant soit une bonne couverture de proximité (boulangerie, pharmacie, cordonnier, coiffeur) soit nécessitant absolument une bonne localisation associée au passage (vêtements). Les turbulents sont eux moins associés à des contraintes de localisation fortes. Que leur bilan soit neutre ou légèrement négatif, on constate que les types de commerces les plus stables nécessitent souvent des installations particulières: show-room et atelier (concessionnaires auto, pneus), installations techniques (stations-services), chambre froide (boucherie) … Des contraintes législatives peuvent aussi contribuer à la stabilité (pharmacies).

On pourrait penser qu'une forte proportion de types de commerces dynamiques et une faible proportion de types de commerces en déclin est un gage de réussite pour un quartier commerçant. Les analyses croisant caractère plus ou moins favorable de la structure commerciale (sur base des évolutions sectorielles observées dans le total des noyaux) et l'évolution globale du quartier (en terme de croissance des cellules occupées ou d'évolution de la part des cellules vides) montrent qu'il n'en est rien. En fait, les types de commerces

(11)

nettement en croissance sont plutôt un marqueur de changement des structures commerciales et d'accroissement de la rotation de l'occupation de cellules. Le lien entre la contraction ou l'extension de l'activité commerciale et structure initiale (le mix) du noyau est plus complexe et reflète essentiellement le positionnement du nodule dans l'armature commerciale et le caractère plus ou moins favorable de son environnement (Fig. V-04).

0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2

0,9 1 1,1 1,2

évolution attendue sur base de la structure (2002/1997)

évolution observée (2002/1997)

Structure et évolutions 1997-2002

0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2

0,9 1 1,1 1,2

évolution attendue sur base de la structure (2002/1997)

évolution observée (2002/1997)

Structure et évolutions 1997-2002

Figure V-04: Caractère plus ou moins favorable de la structure commerciale et évolution du nombre de cellules actives dans les noyaux. Pour chacun des noyaux, l'abscisse donne l'évolution attendue sur base de la structure commerciale en 1997 et des taux de croissance sectoriels observés pour l'ensemble des noyaux de la Région. L'ordonnée indique l'évolution effective du nombre de cellules actives dans les noyaux suivis. La confrontation montre bien l'indépendance de ces deux mesures.

Source: SitEx, situations 1997 et 2002.

(12)

V.4. LA DYNAMIQUE DES NOYAUX COMMERÇANTS

V.4.1. EXTENSION OU CONTRACTION DE L'OFFRE COMMERCIALE DES QUARTIERS

Le bilan de la dynamique globale des quartiers, c'est-à-dire le développement ou la contraction des activités commerciales en leur sein, peut être abordée par deux indicateurs:

l'évolution du nombre de cellules actives et l'évolution de la part des cellules vides (Fig. V- 05). L'évolution du nombre de cellules commerciales actives compare l'effectif des rez-de- chaussée occupés aux deux dates. L'évolution de la proportion des cellules vides compare aux deux dates la part des rez-de-chaussée commerciaux vacants dans le total des cellules destinées à un usage commercial. Ces deux indicateurs sont a priori très proches mais ne mesurent pourtant pas exactement la même chose. L'évolution de la part des cellules vides n'est en effet pas le complément de l'évolution des cellules commerciales actives car des reconversions dans des activités sortant du champ du commerce et des services à caractère commercial sont possibles.

Ces deux indicateurs sont donc complémentaires pour juger de l'extension ou de la contraction d'un noyau. L'évolution de la part des cellules vides est évidement l'indicateur le plus parlant sur le plan paysager, mais il est imparfait car il néglige totalement l'effet des reconversions. L'évolution du nombre de cellules actives peut paraître moins sujet à caution, mais il suppose de travailler dans un périmètre constant, ou au moins défini selon des critères constants. Dans le cadre des noyaux suivis à Bruxelles, où l'on travaille justement à périmètre constant, ces deux indicateurs sont fortement mais pas parfaitement corrélés (r=-0,65).

Dans les plus petits noyaux (moins de 50 commerces), l'évolution consiste souvent en une contraction de l'offre commerciale et une augmentation de la part des cellules inoccupées. Du fait d'une plus grande présence de ces noyaux dans les parties de la ville les plus anciennement urbanisées, c'est surtout à l'est du canal qu'on assiste à ce phénomène.

Les noyaux plus importants (50 à 100 commerces) ont une évolution globalement moins défavorable: les stagnations ou faible décroissance dominent, les décroissances d'effectif fortes sont plus rares et ne s'accompagnent pas forcément d'un accroissement de la part des cellules vides. La croissance de la part des cellules vides dans les noyaux intermédiaires du quart sud-est de l'agglomération doit toutefois être soulignée, même si elle n'induit pas la formation d'un stock important de friches commerciales. Les évolutions positives sont toutefois extrêmement rares et limitées aux quartiers les plus périphériques de la partie est de la Région. Les chaussées sont ponctuées de chapelets de noyaux et constituent des environnements commerciaux particuliers. L'évolution y est rarement positive, les situations les moins favorables se rencontrant chaussée de Ninove et chaussée de Wavre. Seule la chaussée de Waterloo, dans sa partie la plus méridionale, est caractérisée par des croissances nettes.

Les gros pôles commerçants (plus de 100 cellules), hors pentagone, affichent des évolutions plus contrastées. La plupart ont un nombre de cellules actives stable ou très faiblement décroissant et ne voient pas fortement évoluer la part des cellules vides. Mais quelques-uns montrent des signes de contraction (place Saint-Josse, Flagey, chaussée d'Alsemberg à Saint- Gilles, rue Marie-Christine). Seul Molenbeek-centre présente des signes clairs de relance: le nombre cellules actives croît, la part des cellules inoccupées décline, même si le stock de ces dernières reste important.

(13)

Figure V-05: Evolution du nombre de cellules actives et de la part des cellules commerciales vacantes au sein des noyaux suivis par l'AATL. Les évolutions sont exprimées dans le métrique Khi (racine du Khi² classique) qui tient compte des effectifs sur lesquels portent les différences. Dès lors, c'est le degré de significativité des écarts positifs ou négatifs qui est cartographié. Il n'en demeure pas moins nécessaire de considérer les évolutions portant sur les plus faibles effectifs avec beaucoup de prudence, très peu de valeurs dépassant les seuils de significativité communément utilisés (+/– 1,64 pour α=10%).

1000 500 250

0 2 km

Evolution du nombre de cellules commerciales actives

Indice d'évolution max

1.96 1.64 0.57 -0.57 -1.64 -1.96 min

Khi

Evolution de la proportion de cellules vides

ULB-IGEAT - BW. (2005) source: Sitex 1997 - AATL 2002 - Urbis

Evolution globale 1997-2002

nodules AATL

voirie principale espace vert Généralités

cellules commerciales actives (2002)

nodule max 1.96 1.64 0.57 -0.57 -1.64 -1.96 min

Khi

Indice d'évolution

Nodules commerciaux

croissance

diminution

croissance

diminution

(14)

Même si quelques situations paradoxales existent (légère croissance du nombre d'actifs et légère augmentation de la proportion de cellules vides, par exemple) et méritent un examen approfondi, le croisement des deux indicateurs permet de dresser un bilan relativement clair de l'évolution des noyaux. Au sein du pentagone, ce sont les quartiers au sud de la Grand- Place, Saint-Géry-Dansaert et Marolles, qui se portent le mieux. Les alentours de la rue Marché aux Herbes, la rue Neuve et le Sablon ont une évolution intermédiaire. Par contre, les quartiers les plus excentrés, Flandre Sainte-Catherine, Stalingrad-Lemonnier et Van Artevelde ont clairement une évolution défavorable.

En première couronne, les évolutions sont très contrastées aussi. D'un côté, Molenbeek-centre apparaît comme très dynamique, la situation de la chaussée de Mons ou du quartier de la porte de Hal s'est améliorée et une certaine dynamique semble affecter le boulevard de Waterloo et la porte de Namur. D'un autre côté, le cœur de Saint-Jossse, le quartier de la place Dailly et les environs de la barrière de Saint-Gilles montrent des signes patents de fragilisation.

Dans les quartiers plus périphériques, à l'exception des quartiers de la Bascule, de la Place Saint-Denis, de l'Avenue Houba de Strooper, de la place Keym, de la rue Vekemans ou de certains tronçons de la chaussée de Wavre, la tendance générale est plutot au statu quo. Certes le taux de vacance commerciale augmente, mais cela porte généralement sur de faibles effectifs. Les tendances à la contraction ou à l'extension sont plus limitées dans cet environnement, où les noyaux sont généralement bien délimités, sauf, bien entendu, dans le cas de chaussées. Le dynamisme se concentre essentiellement au Fort-Jaco à Uccle et place de la Paix à Evere.

V.4.2. EVOLUTION DU MIX COMMERCIAL DES QUARTIERS

L'évolution possible des noyaux commerçants ne se limite pas à des logiques de contraction ou d'extension. Les cellules commerciales peuvent changer d'affectation (ce qui génère la rotation) et si ces changements ne se limitent pas à des échanges équilibrés, la structure de l'offre peut évoluer (réorientation du mix commercial).

La rotation commerciale telle qu'il est possible de l'observer à partir de la comparaison des deux inventaires de l'occupation des cellules ne comptabilise que les changements dans la nature des biens vendus. Elle n'intègre donc pas les changements de raison sociale (reprises de commerce). Une faible rotation commerciale est souvent synonyme de stabilité: une forte part des cellules du noyau hébergent alors la même activité depuis un certain temps, dans ce cas-ci cinq ans.

L'analyse de la rotation dans les noyaux est importante à plus d'un titre. Tout d'abord, la rotation commerciale est un phénomène inhérent au monde du commerce de détail, où les entreprises sont souvent de petite taille et les créations et faillites nombreuses. Sur base des mouvements observés dans les noyaux entre 1997 et 2002, on peut d'ailleurs calculer que près de la moitié des cellules commerciales verront le type de commerces qui les occupe changer en une décennie. Mais surtout la rotation commerciale est le marqueur de changements dans l'offre commerciale qui peuvent ne pas se traduire dans le nombre de cellules actives. En d'autres termes, la nature des commerces présents dans un noyau peut sensiblement évoluer sans que le nombre total de cellules actives ne varie.

En fait, la confrontation montre que la rotation commerciale est dans la plupart des cas relativement indépendante des phénomènes de contraction ou d'extension des noyaux commerciaux. La rotation commerciale a pour principal effet de permettre l'évolution de l'offre du noyau en terme de structure. Si la rotation permet des échanges au sein du noyau, elle favorise aussi une modification de la part des différents types de commerces.

(15)

Figure V-06: Rotation commerciale et évolution de la structure de l'offre au sein des noyaux suivis par l'AATL. L'indicateur de rotation commerciale implique un suivi à l'échelle de chaque cellule commerciale. L'indicateur d'évolution du mix commercial se fonde lui sur la comparaison des structures établies à l'échelle du noyau (voir texte pour la formulation de l'indice).

Source: SitEx, situation 1997et 2002.

Cette réorientation de l'offre peut être d'autant plus rapide que la rotation est élevée et le stock de cellules vides important. Mais les cellules vides sont souvent moins biens situées dans le

%

1000 500 250

0 2 km

Indice de turbulence

Part des cellules commerciales ayant changé d'utilisation

Evolution du mix

Turbulence & évolution du mix

nodules AATL

nodule 45 32 2725 20 3

Nodules commerciaux

évolution

% stabilité 39

22 1916 11 5

Indice de réorientation

(16)

tous simplement rares (dans le cas de noyaux bien délimités des parties les plus récentes de la ville).

Vu le lien existant entre eux, l'indice de stabilité (et son complément l'indice de turbulence) et l'indice de réorientation du mix commercial montrent des images complémentaires: là où l'occupation des cellules est stable, l'évolution de la structure commerciale est généralement peu importante (Fig. V-06).

Stabilité et turbulence sont exprimées sur la carte par la proportion des cellules commerciales de 2002 qui ont changé d'utilisation depuis 1997 (Fig. V-06 haut). Les noyaux ayant une grande part de cellules stables sont situés principalement en périphérie de l'agglomération, particulièrement dans le quart sud-est. Les quartiers centraux, très spécialisés, présentent aussi une grande stabilité: si changement il y a, c'est souvent un commence du même type que le précédent qui occupera la cellule libérée. Le jeu de chaise musicale entre les enseignes de confection rue Neuve en est un exemple caricatural. Les quartiers où la turbulence est plus élevée sont concentrés dans les parties les plus anciennement urbanisées de la Région. La structure de l'offre y est en mutation, particulièrement à Molenbeek-centre et rue de Brabant.

Plusieurs quartiers se démarquent de cette structuration générale. Au centre, le boulevard de Waterloo et la rue de Namur, Saint-Géry et le boulevard Lemmonier se démarquent par l'intensité de la rotation commerciale et l'évolution des structures. Le sud de la chaussée de Waterloo (Fort-Jaco) est également un lieu d'intense mutation.

L'évolution du mix commercial des quartiers est traduite par l'indice de réorientation de l'offre commerciale qui compare la structure de l'offre aux deux dates (Fig. V-06 bas). C'est la demi- somme de la différence absolue du pourcentage de chacun des types de commerces aux deux dates. Il s'interprète comme la part des cellules dont il faudrait modifier l'utilisation pour avoir en 2002 la même structure commerciale qu'en 1997. Plus cet indice est élevé, plus les changements de structure sont importants. Les structures sont exprimées au sein de la nomenclature détaillée en usage dans la SitEx. Sans surprise, l'image donnée par cet indicateur est très proche de celle fournie par l'indicateur de rotation commerciale. Cela confirme donc qu'en travaillant non pas par raisons sociales mais par nature des biens vendus, la rotation commerciale traduit en partie les changements de structure.

L'ampleur de ces changements de structure commerciale ne doivent pas être surestimés, ce pour plusieurs raisons. Les valeurs prises par l'indice de réorientation du mix commercial ne sont en général pas particulièrement élevées. Elles ne dépassent 20% que dans des lieux où les mutations sont patentes ainsi que dans les plus petits noyaux, là où l'impact de quelques changements est le plus marquant. Lorsque l'on examine l'évolution des structures commerciales dans une nomenclature moins fine, donc a priori moins sujette aux aléas, on constate que très peu de quartiers voient leur structure commerciales évoluer de manière suffisamment nette pour atteindre les seuils de significativité statistique usuels (α=5% ou α=10%). Cela se vérifie aussi bien si l'on utilise un regroupement des catégories fines en grands groupes, selon la nature des biens vendus, selon le type de comportement associé à l'achat que selon leur sensibilité aux différents facteurs de localisation. Selon ces différentes grilles de regroupements des commerces, les évolutions les plus différenciées selon les quartiers sont associées à un accroissement ou à une diminution de leur caractère micro- central et à la variation de la proportion de l'Horeca.

En ce qui concerne l'évolution de la micro-centralité (Fig. V-07 haut), les accroissements observés rue Dansaert, rue de Brabant ou rue du Bailli, voire dans une logique d'extension du

"phénomène Dansaert", dans le quartier Sainte-Catherine, traduisent assez bien les observations de terrain. Il en est de même à Fort-Jaco à Uccle ou, dans de bien moindre proportions, rue Gilbert dans l'extrême sud d'Ixelles. Mais si ces évolutions sont cohérentes, elles restent difficiles à déceler sur une période aussi brève que cinq ans. Si l'on devait

(17)

respecter les usages statistiques, seuls les cas de le rue de Brabant, de Dansaert et de … la rue Gilbert auraient mérité un commentaire.

Figure V-07: Evolution de la part des types commerces indicateurs de micro-centralité et de la part de l'Horeca. Les évolutions sont exprimées dans le métrique Khi (racine du Khi² classique) qui tient compte des effectifs sur lesquels portent les différences.

Evolution de la proportion de cellules occupées par des types de commerces indicateurs de micro-centralité

1000 500 250

0 2 km

Indice d'évolution max

1.96 1.64 0.57 -0.57 -1.64 -1.96 min

Khi

Evolutions 1997-2002

nodules AATL

nodule max 1.96 1.64 0.57 -0.57 -1.64 -1.96 min

Khi

Indice d'évolution

Nodules commerciaux

Evolution de la proportion de cellules occupées par des cafés, snacks et restaurants

croissance

diminution croissance

diminution

(18)

En ce qui concerne l'évolution de la part de l'Horeca dans le mix commercial (Fig. V-07 bas), la carte traduit bien la croissance quasi généralisée de ce secteur. Dans la mesure où cette croissance est fortement tirée par les snacks et fast-foods et bien qu'elle reflète une adaptation des modes de vie, l'accroissement dont font preuves des quartiers comme la rue Wayez ou Helmet n'est pas forcément un signe de renforcement de leur position dans l'armature commerciale. Par contre, le développement systématique de la restauration dans le périmètre délimité par le Sablon, la place Jourdan, le quartier de la Petite Suisse et le quartier de la place du Châtelain apparaît cohérent vu l'environnement de ces quartiers (forte présence de cols blancs et d'étudiants, phénomènes de gentrification …). Mais ici encore, selon les seuils de significativité classique, seul le cas du quartier Congrès aurait mérité d'être signalé. Et là, l'accroissement de la part relative de l'Horeca est largement dû au déclin d'autres fonctions.

La composition du mix de quelques quartiers évolue nettement suite à la multiplication de quelques types de commerces très dynamiques (Fig. V-08 haut). C'est par exemple le cas des phone-shops et magasins de téléphonie mobile. On notera toutefois que la géographie des évolutions est très centrée sur les quartiers à forte présence immigrée, où ces commerces interviennent dans une stratégie globale de contraction des coûts de communication, notamment vers l'étranger. L'évolution des marchands de revêtements pour murs et sols, de literie et d'électroménager montre un déclin généralisé (Fig. V-08 bas). Seule la chaussée de Gand à Molenbeek se démarque de manière nette de cette logique. Dans une certaine mesure, l'évolution observée à Dansaert marque l'arrivée de commerces branchés dans d'autres secteurs que celui de la confection, déjà relevé par certains observateurs attentifs (Van Criekingen, 2004).

(19)

Figure V-08: Evolution du nombre de points de vente des secteurs de la téléphonie (phone-shop et GSM) ainsi que des revêtements pour murs et sols et de l'électroménager. Les évolutions sont exprimées dans le métrique Khi (racine du Khi² classique) qui tient compte des effectifs sur lesquels portent les différences.

Nodules commerciaux Indice d'évolution

max 1.96 1.64 0.57 -0.57 -1.64 -1.96 min

Khi

nodule

nodules AATL

Evolutions 1997-2002

source: Sitex 1997 - AATL 2002 - Urbis ULB-IGEAT - BW. (2005)

max 1.96 1.64 0.57 -0.57 -1.64 -1.96 min

Khi

Indice d'évolution Evolution du nombre de cellules occupées par des commerces vendant des revêtements mur et sol, de la literie ou de l'électro-ménager

0 2 km

1000 500 250

Evolution du nombre de cellules occupées par des phone-shops ou des vendeurs de GSM

croissance

diminution

croissance

diminution

(20)

V.5. SYNTHESE : L'EVOLUTION DES ESPACES COMMERCIAUX

L'examen des sources disponibles pour opérer un suivi contemporain de la localisation du commerce a montré que seuls les principaux nodules bruxellois pouvaient aisément être analysés à deux dates (1997-2002), sans que d'importants travaux de mise en concordance des nomenclatures ne soient nécessaires.

Sur le plan des dimensions de l'évolution à analyser, il est apparu qu'il faut aborder la question non seulement au travers de bilans (accroissement de l'activité et création de friches commerciales) mais aussi en observant précisément l'intensité et la nature des mouvements (rotation et évolution de l'offre). Ces deux dimensions de l'évolution d'un espace commercial étant relativement indépendantes, elles sont complémentaires pour établir un diagnostic complet et précis. Des indicateurs cherchant à quantifier les bilans et les mouvements ont été conçus et mis en œuvre pour des analyses tant sectorielles (par type de commerces) que géographiques (par noyau).

Les analyses sectorielles ont permis de mettre en évidence des types de commerces en forte croissance et d'autres plutôt en déclin. Les croissances sont le fait d'un nombre restreint de catégories et traduisent des dynamiques très spécifiques (phone-shops, rayons multiples …) qui sont mal prises en compte si l'on travaille avec une nomenclature trop grossière. Les décroissances dominent largement, traduisant une adaptation aux modes de consommation ainsi qu'aux logiques associées à des difficultés d'exploitation en milieu urbain, à la concurrence de parcs périphériques spécialisés, de restructuration d'entreprises ou d'évolution des législations. L'analyse du caractère plus ou moins stable de l'occupation des cellules par les différents types de commerces montre un certain lien avec les contraintes de localisation, qu'elles aient trait au positionnement face à la clientèle, à la spécificité des caractéristiques physiques des cellules commerciales ou aux contraintes réglementaires.

La dynamique des noyaux commerçants a été abordée au travers de la détection des logiques de contraction ou d'extension. Que ce soit au travers de l'évolution du nombre de cellules actives ou de la part des cellules commerciales vacantes, il apparaît que les situations les plus contrastées se concentrent dans le pentagone et en première couronne. Dans ces espaces où le commerce est historiquement très présent, les espaces les plus dynamiques et les espaces montrant le plus de signes de fragilisation se côtoient parfois à relativement faible distance.

Le dynamisme est généralement plus le fait de ceux qui ont su bâtir ou entretenir une image forte, notamment au travers de la spécialisation vis-à-vis d'un type de produit ou de clientèle.

En seconde couronne, les situations stables dominent. Les éventuels accroissements de la vacance commerciale portent sur de faibles effectifs et le caractère bien délimité des noyaux rend les phénomènes de contraction/extension plus difficiles, sauf dans le cas des quartiers s'étalant en chapelet sur les chaussée et grandes artères, qui présentent des situations plus contrastées.

Les évolutions du mix commercial des quartiers, si elles sont localement parfois sensibles, ne remettent pas fondamentalement en cause le positionnement des quartiers selon les différentes grilles de lecture développées dans ce travail ou empruntées à des travaux antérieurs.

Quelques quartiers accroissent leur caractère micro-central ou a contrario leur orientation de proximité, mais cela reste un phénomène difficilement perceptible dans un intervalle de cinq ans. Analysés dans une désagrégation fine, certains quartiers témoignent d'un niveau d'évolution du mix plus perceptible (et sujet aux aléas), mais qui soit se fait sans remise en cause fondamentale du fonctionnement du quartier et des facteurs de localisation qui s'y exercent, soit traduisent l'effet du développement d'un nombre extrêmement limité de catégories commerciales. La présence relative des commerces en croissance ou en déclin ne semble pas être un facteur déterminant de l'évolution des quartiers.