La police du logement
La commune joue un rôle de premier plan dans le contrôle du respect des normes de qualité des habitations. Elle dispose d'un outil, le permis de location, pour le contrôle de certaines habitations comme les petits logements et des logements collectifs. La commune dispose de pouvoirs étendus en matière de salubrité et peut opter pour la réquisition des logements en cas de nécessité.
1. Le permis de location1
C'est l'initiative prise par les communes de soumettre la location de certains logements à un permis communal de location qui est à la source de la réglementation régionale sur le permis de location (CWHD, art. 9 à 13, et son arrêté d'application du 3.6.20042).
Dans le but de lutter contre la prolifération des taudis loués pour des loyers prohibitifs par des propriétaires peu scrupuleux, le législateur wallon oblige tout candidat bailleur qui souhaite donner en location un "petit" logement de moins de 28 m², un logement collectif ou un kot, à demander un permis de location au collège de la commune où se situe l'immeuble3. Par le biais de cette autorisation, le collège échevinal pourra exercer un contrôle sur la salubrité et la sécurité des logements "à risque", au regard notamment de son règlement communal incendie.
Pour qu'un permis de location soit accordé, le logement devra en outre être aménagé, construit ou créé dans le respect des dispositions applicables en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Depuis le 1er juillet 2012, le propriétaire doit également disposer du certificat de performance énergétique, ainsi que de la preuve du contrôle des installations de chauffage.
2. L'insalubrité
Le bourgmestre dispose d'un large pouvoir de police concernant les habitations insalubres (en application de NLC, art. 135, par. 2).
Il peut prendre toute mesure qu'il juge nécessaire pour mettre fin au danger que présentent les immeubles pour la santé ou la sécurité de leurs habitants et/ou de la population en général.
Par voie d'arrêté de police, il peut ainsi ordonner la réparation, l'évacuation, l'inhabitabilité, voire la démolition, des biens concernés4.
Il convient de bien distinguer ce pouvoir de police administrative générale du bourgmestre de la compétence qui lui est conférée par le Code wallon de l’habitation durable5. Ce dernier, qui ne concerne (pour l’instant6) que les seuls logements, vise avant tout à porter l'attention sur la qualité et
1 L'Union des Villes et Communes de Wallonie a publié un ouvrage détaillé relatif au permis de location, à commander sur notre site internet (www.uvcw.be/publications/commandes/5) : Thibaut Ceder, Le permis de location, 20 ans de pratique et de jurisprudence, Namur, UVCW, 2016.
2 M.B. 16.9.2004.
3 Depuis le 1er septembre 2019, le Code wallon de l’habitation durable prévoit l’application du permis de location aux « habitations légères » mises en location. Cependant, faute d’arrêté d’exécution à l’heure d’écrire ces lignes, et conformément à l’interprétation de la DGO4, cette obligation n’est pas encore en vigueur. Déc. 02.05.19 modifiant le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable et le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en vue d’y insérer la notion d’habitation légère (M.B., 28.5.19).
4 A. Vassart, Le maintien de l’ordre public par les communes, Namur, UVCW, 2017 (www.uvcw.be/publications/commades/12).
5 CWHD, art. 3 à 8.
6 Dès l’adoption et l’entrée en vigueur des arrêtés nécessaires à l’exécution des nouvelles dispositions insérées par le décret du 2 mai 2019 au sein du Code wallon de l’habitation durable, ce contrôle pourra s’étendre aux « habitations légères ». Déc. 02.05.19 modifiant le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable et le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en vue d’y insérer la notion d’habitation légère (M.B., 28.5.19).
l'amélioration des conditions de logement de la population, dans la perspective d'assurer au mieux le droit à un logement décent pour tous, tel que prévu par la Constitution. Dans ce cadre, le Code du logement fixe, en ses articles 3 et 3bis, les critères minimaux de salubrité à respecter7.
On notera que le Code wallon de l’habitation durable reconnaît expressément au conseil communal le droit d'adopter des règlements en matière de salubrité ou de sécurité incendie des logements8, lesquels devront cependant se limiter à la portée de l'article 135, par. 2, de la nouvelle loi communale et ne pourront concerner des normes reprises dans les articles 3 et 3bis du Code wallon de l’habitation durable et dans son arrêté d'application du 30 août 2007 déterminant les normes de salubrité minimales des logements, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon de l’habitation durable9.
C'est aux agents et fonctionnaires de l'administration wallonne du logement et aux agents communaux agréés par le Gouvernement10 qu'incombe la mission de constater et de rechercher le respect ou non de ces critères de salubrités et la présence de détecteurs d'incendie11. En cas de non-respect, un rapport est transmis au bourgmestre qui dispose d'un délai de trois mois pour statuer et prendre ainsi les mesures adéquates.
Il pourra, sur cette base, ordonner des mesures conservatoires, des travaux de réhabilitation, de restructuration, de démolition ou prononcer l'interdiction d'occuper. Remarquons que, s'il ne statue pas, ou si les mesures qu'il impose sont insuffisantes, le Gouvernement peut se substituer au bourgmestre pour interdire l'accès ou l'occupation du ou des logements concernés.
Des amendes administratives sont prévues, notamment en cas de non-respect des conditions fixées au sein d'un arrêté d'inhabitabilité12.
Poursuivant des objectifs distincts, les compétences de police administrative générale et celles prévues par le Code wallon de l’habitation durable peuvent s'exercer en parallèle.
3. L'obligation de relogement
Le Code wallon de l’habitation durable contient, en ses articles 7 et 13, une obligation de proposer un relogement au bénéfice de toute personne expulsée par suite d’un arrêté d'inhabitabilité ou de surpeuplement, pris sur la base du Code wallon de l’habitation durable, ou à une interdiction d'occuper prononcée par suite du retrait d'un permis de location13.
Depuis le 28 juillet 2017, la procédure de relogement est également applicable en cas d’expulsion prononcée dans un arrêté de police pris sur la base de l’article 135, par. 2, NLC.
Les articles 7 et 7bis du CWHD consacrent un canevas strict pour la mise en œuvre de cette obligation. Dans un premier temps, avant l'exécution effective de son arrêté de police ou de l'interdiction d'occuper, le bourgmestre doit vérifier si, sur son territoire, une offre de relogement est disponible. Il doit, pour ce faire, regarder au sein d'une liste de logements définie par le CWHD.
7 A.G.W. 30.8.2007. La procédure à respecter est définie par un autre arrêté adopté le même jour (A.G.W. 30.8.2007).
8 CWHD, art. 10.
9 M.B. 30.10.2007.
10 La procédure d'agrément est définie dans l'A.G.W. 20.8.2007 rel. à la procédure en matière de respect des critères de salubrité des logements et de la présence de détecteurs d'incendie.
11 CWHD, art. 5.
12 Art. 13ter et 200bis du CWHD ainsi que l'A.G.W. 12.7.2012 rel. à la perception et au recouvrement des amendes administratives applicables en vertu des art. 13 ter, 200bis et 200ter (M.B. 30.7.2012). Pour plus de détails sur la procédure et les effets des amendes administratives, v. T. Ceder, Arrêté d'insalubrité, d'inhabitabilité et permis de location : les amendes administratives enfin d'application - Note explicative à destination des villes et communes (mise à jour au 1er mars 2013),
www.uvcw.be/articles/3,232,226,226,4357.htm.
13 Comme précité, cette obligation s’appliquera également aux « habitations légères », dès l’entrée en vigueur des arrêtés d’exécution requis.
Il s’agit des logements de transit, donnés en location à un CPAS ou à un OFS, pris en gestion par une AIS et des hébergements destinés aux personnes en difficultés sociales (maison d'accueil, de vie communautaire, d'hébergement de type familial et des abris de nuit).
Depuis le 28 juillet 2017, la commune a également la possibilité de recourir à des logements issus du secteur locatif privé, pour autant qu’ils figurent sur une liste dédiée à cet effet. Tout propriétaire peut manifester sa volonté de louer ou de mettre à disposition un bien dans le cadre d’une procédure de relogement et demander de faire partie de cet inventaire. Si aucun de ces logements n'est disponible sur le territoire communal, le bourgmestre doit en informer la Société wallonne du Logement (SWL) qui prend alors la main. Cette dernière procède à des recherches similaires. Elle devra regarder, sur l'ensemble du territoire provincial, si un des logements cités au sein du code est disponible. Les logements visés par le code sont identiques à ceux précités ; la SWL pourra, le cas échéant, recourir au secteur locatif privé en général.
L'arrêté du Gouvernement wallon du 13 juin 201314 détermine les modalités relatives au relogement de ces personnes expulsées (la durée du relogement, l'accompagnement ainsi que la prise en charge financière du différentiel constaté entre le montant du loyer du logement évacué et le montant à payer dans le cadre du relogement).
4. La réquisition des immeubles abandonnés et la prise en gestion des logements inoccupés
Outre la taxe sur les immeubles inoccupés, il existe d’autres outils à la disposition des communes pour leur permettre de réinsérer des logements inoccupés dans le circuit du logement : la réquisition des immeubles abandonnés, la prise en gestion, l’amende administrative et l’action en cessation.
A. La réquisition d'immeubles abandonnés15
Le bourgmestre peut, sur demande du président du Conseil de l'action sociale, réquisitionner un immeuble bâti manifestement abandonné16 depuis plus de six mois afin de le mettre à la disposition de personnes sans abri.
L'obligation d'inventaire, la lourde procédure vis-à-vis du propriétaire, ainsi que la nécessaire saisine du bourgmestre par le président de l'action sociale ont fortement découragé les communes à user de cette procédure17.
B. La prise en gestion18
Il y a plusieurs années, un nouvel instrument de revalorisation du logement a fait son apparition dans le Code wallon de l’habitation durable : il s'agit de la prise en gestion ou en location d'un logement inoccupé que nous qualifierons de « réquisition douce » (art. 80 à 85).
14 M.B., 24.6.2013. A l’heure où nous écrivons ces lignes, le présent arrêté n’a pas encore été modifié.
15 CDLD, art. L1123-30 (ancien art. 134bis NLC) et A.R. 6.12.1993, M.B. 30.12.1993.
16 Ne seront pas considérés comme abandonnés, les immeubles qui sont l'objet de travaux de remise en état ou ceux qui sont inoccupés pour raisons légitimes (congés annuels, succession en liquidation, mise en vente ou en location infructueuse, inondation, incendie, tempête, ...).
17 Expérience de Philippeville, Mouv. comm., 8-9/1998, pp. 435 à 439 ; J.P. Florennes, 18.11.1997, Mouv. comm., 8-9/1998, p. 439.
18 CWHD, art. 80 à 85, et A.G.W. 20.5.1999, M.B. 10.7.1999.
Un opérateur immobilier reconnu par le Code (la commune, le CPAS, les sociétés de logement de service public, etc.) peut proposer à un propriétaire de prendre en gestion ou en location un logement réputé inoccupé19. Si le titulaire du droit réel principal répond favorablement à la proposition, un mandat de gestion ou, à défaut, un contrat de bail est conclu. Lorsque le titulaire laisse la proposition de l’opérateur immobilier sans réponse, ce dernier peut initier une procédure de prise en gestion forcée. Il en sera de même en cas de refus du propriétaire qui ne repose ni sur des raisons légitimes, ni sur des raisons indépendantes de sa volonté, ni sur un cas de force majeure. Afin de procéder à la prise en gestion forcée, le décret du 1er juin 2017 modifiant le Code wallon du logement donne le choix à l’opérateur immobilier. Il peut opter pour une prise de gestion unilatérale, à l’issue d’une simple mise en demeure, ou pour une prise de gestion judiciaire, laquelle est validée par le juge de paix.
Nous proposons ci-dessous un bref tableau synthétisant les principales différences entre les régimes de réquisition d’immeubles abandonnés et de prise en gestion d’un logement inoccupé.
Réquisition d'immeubles abandonnés (CDLD,
art. L1123-30) Prise en gestion ou en location d'un logement inoccupé (C. log., art. 80 et ss.)
Inventaire préalable des immeubles abandonnés sur le territoire de la commune
En principe, l'inventaire préalable n'est pas nécessaire.
On restera, toutefois, attentif au fait que, si la commune élabore un programme bisannuel du logement qui demande l'intervention financière régionale, elle devra s'engager, dans son contrat d'objectifs, à tenir un inventaire permanent des logements inoccupés (C. log., art. 190, par. 2, 2°) Organe compétent : le bourgmestre Organe compétent : le collège communal
Saisine préalable obligatoire par le président du
conseil de l'action sociale /
La réquisition n'est pas possible s'il existe des
immeubles publics à l'état d'abandon /
Porte sur un immeuble Porte sur un logement
Critères d'abandon (proches de l'insalubrité) Critères d'inoccupation Réquisition impossible si l'abandon résulte d'une
« cause légitime » Prise en gestion ou en location possible dans ce cas
Réquisition Prise en gestion ou prise en location
Reprise de l'immeuble si son titulaire vient à manquer d'un logement pour lui-même ou un proche
Reprise du logement pour toute cause à la condition que le titulaire s'acquitte de ses dettes envers l'opérateur immobilier
C. L’amende administrative20
Une des grandes innovations de la réforme du 1er juin 2017 est d’ériger en infraction le fait de maintenir un logement présumé inoccupé, sans pouvoir justifier l’inoccupation par des raisons légitimes, des raisons indépendantes de la volonté ou un cas de force majeure. Par ce nouveau dispositif, le législateur wallon entend « donner un signal fort aux propriétaires. Leur comportement n’est plus seulement jugé dommageable pour la société, mais néanmoins toléré, il devient illégal et doit donc être sanctionné administrativement »21.
D’emblée, on rappellera que ne sont visées que les situations faisant l’objet d’une présomption d’inoccupation non renversée par le propriétaire. Cela restreint dès lors les cas d’application de ce mécanisme.
19 Il s'agit du logement déclaré inhabitable, de celui qui n'est plus meublé ou pour lequel il n'apparaît guère de consommation d'eau ou d'électricité, de celui à l'adresse duquel personne n'est domicilié. Par contre, est réputé occupé le logement qui fait ou va faire l'objet de travaux de remise en état.
20 CWHD, art. 85ter.
21 Exposé des motifs, op. cit., p. 4. n°218, p. 2.
Par ailleurs, ce dispositif n’est pas encore opérationnel puisqu’il requiert l’adoption d’un arrêté d’exécution. Enfin, depuis l’entrée en vigueur du décret-programme du 17 juillet 2018, seules les Communes qui n’ont pas de règlements-taxes sur les immeubles inoccupés peuvent rechercher des infractions au sens de l’article 85ter CWHD.
D. L’action en cessation22
Le Code prévoit dorénavant la possibilité d’introduire une action auprès du président du Tribunal de première instance afin qu’il ordonne au propriétaire (ou titulaire de droit réel principal) de prendre toutes les mesures utiles afin de faire cesser l’inoccupation dans un délai raisonnable.
L’action en cessation peut être introduite par une autorité administrative, telle que la Commune, ou une association ayant pour objet la défense du droit au logement et agréée spécifiquement par le Gouvernement wallon.
Le président du Tribunal de première instance statue comme en référé, permettant dès lors une procédure simplifiée et accélérée. Il peut enjoindre « toute mesure utile » visant à faire cesser la vacance du bien. Cette injonction peut être assortie d’astreintes.
22 CWHD, art. 85sexies.
