Je te doit tous l’amour et la gratitude du monde entier.

(1)

SCIENTIFIQUE

UNIVERSITE – MENTOURI - CONSTANTINE

FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GEOGRAPHIE ET DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

DEPARTEMENT D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME N° d’ordre :………...

Série :………

MEMOIRE

POUR L’OBTENTION DU DIPLOME DE

MAGISTERE

OPTION : HABITAT ET ENVIRONNEMENT URBAIN Présentée par : Mr. BOUDERSA GHANI

TITRE

Sous la direction du TAYEB. SAHNOUNE (Prof.) Jury d’Examen :

Président : Dr, D. BOUHENNI (MC) UNIVESITE DE CONSTANTINE Rapporteur : Dr, T. SAHNOUNE. (Prof.) UNIVESITE DE CONSTANTINE Membres : Dr, S. CHAOUCHE (MC) UNIVESITE DE CONSTANTINE Dr, D. ROUAG. SAFFIDINE (MC) UNIVESITE DE CONSTANTINE

SOUTENANCE :…..….2008 LE FONCIER ET LA CONSOMMATION DE L’ESPACE PAR

L’HABITAT

Cas d’étude : la petite ville de Zighoud Youcef

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Nos agglomérations en général, et la petite agglomération de Zighoud Youcef en particulier souffre de double crises; une crise de logements avec un parc d’habitat insuffisant et une demande qui ne cesse d’augmenter avec la croissance de la population, et une crise foncière, par la rareté des terres urbanisables d’un coté et de la mauvaise gestion de ce qui reste d’un autre côté.

Le foncier qui est un élément rare et cher ou on peut dire l’un des grands piliers fondateur de toute stratégie d’habitat, c’est pour ça il nécessite une remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son organisation pour bien l’économiser.

La petite agglomération de Zighoud Youcef, qui connait actuellement une crise de logements sans précédent supportée par une crise foncière, cette agglomération est entourée de terres agricoles privées qui ont accentués le problème, est qui ont poussé les habitants a consommer le foncier illicitement par la naissance des quartiers spontanés, sur densification des lots dans les lotissements ou à l’appropriation des habitants des cités collectives les espaces résiduels délaissés, et les construire plus tard.

L’habitat sous ces différents types (collectif, individuel et spontané) est le premier consommateur du foncier, ayant la déplaisante caractéristique de consommer irrationnellement l’espace sans prendre compte de l’économiser, avec des tissus urbains dispersés et des espaces résiduels sans fonctions spécifiques, tous ça qui est le résultat de plusieurs facteurs d’ordre législatif et réglementaire, supporté par la mauvaise gestion du foncier et de composition urbaine, et pour y remédier de profonds réformes sont indispensables pour parvenir à créer des tissus urbains et des agglomérations compactes, fonctionnels et surtout durables.

Mots clés :

Habitat, Foncier, Consommation de l’espace, L’agglomération de Zighoud Youcef, Règlementation, Densité urbaine, Composition Urbaine, Environnement urbain, développement durable

(3)

aidé et donner la force et la patience pour l’élaboration de ce modeste travail, et d’avoir illuminé mon chemin de lueur de science et de savoir.

La meilleure expression de remerciement et de gratitude pour tous les efforts fournis par mon encadreur :

« Prof. SAHNOUNE. T »

Du département d’architecture et d’urbanisme Mon promoteur dont je tien à souligner son implication, ça disponibilité et ses conseils pertinents qui ont éclairé un précieux apport à mon travail.

J’exprime toute ma gratitude aux membres de jurys d’avoir bien voulus accepter de juger ce travail.

En dernier je tien a remercié tous les personnes qui mon aider de pré ou de loin et contribuer a l’élaboration de se travail.

Pour tous MERCI - BOUDERSA Ghani- 2007

(4)

Je te doit tous l’amour et la gratitude du monde entier.

A la mémoire de mon père

Que le bon dieu l’accueille dans ça vaste paradis.

A ma grande mère ZAKIA

Que le bon dieu l’accueille dans ça vaste paradis.

A mes frère.

Ammar, Naîm et Raouf.

A tous mes oncles, tonte, cousins, et cousines et a toute la famille.

A la mémoire tu collègue, amie et sœur Sassane Laila, l’une des plus brillante architecte que j’ai connu.

A tous mes amies chaque un par son nom.

Pour tous je dédie ce travail.

(5)

Abstract:………..……...….…

Remerciements et Dédicaces………..…………

Sommaire………..……

List des tableaux………..…..….

List des figures………..….……

Glossaire………..………..……..….

1- INTRODUCTION GENERALE………..…………...……..

2- PROBLEMATIQUE………..………..

2-1- Hypothèse………….……….……….

2-2-Objectifs de l’étude...

3-LA METHODOLOGIE……….……….……..

4- STRUCTURE DU MEMOIRE ………

5- REFERENCES……….

CHAPITRE I

LA PROBLEMATIQUE DU FONCIER EN ALGERIE : LES PRINCIPAUX INTERVENANTS ET ACTEURS

I-1- INTRODUCTION……….………

I-2- Historiques, Juridiques, Législatif et Réglementaire……….………

I-2-1- AVANT 1830……….……….…….

I-2-2- PERIODE COLONIALE……….……….

I-2-3- PERIODE SOCIALISTE 1962-1988:(après l’indépendance) ...

I-2-3-1- De 1962 – 1974 :………..

I-2-3-2- De 1974 – 1988 :……….……….

I-2-3-3-La concrétisation de ces objectifs devait être assurée par :………..…..

I-2-3-4-L’analyse des résultats enregistres fait ressortir que :………...…..

I-2-3-5-L’analyse de quelques résultats enregistres durant cette période..…….…..

I-2-4- PERIODE POSTERIEURE A LA CONSTITUTION DE 1989………...

I-2-4-1- La Loi d’orientation foncière………..…….…

I-2-4-1-1-Les implications de la loi d’orientation foncière sur la gestion du I II IV XI XII XV 01 02 03 03 04 04 05

06 07 07 07 10 10 11 12 12 14 15 15

(6)

I-2-4-1-3-Les dispositions relatives a la restitution des terres agricoles….……

I-2-4-2- Loi Domaniale « La loi 90-30 du 1er décembre 1990portant »…………....

I-2-4-2-1-Le domaine public………..

I-2-4-2-2-Le domaine prive :……… …...………

I-3- LES DETERMINANTS SPATIAUX……….…….

I-3-1- Le foncier et la politique d’aménagement du territoire………...……

I-3-2-Les Enjeux et Alternative du futur………....……

I-3-3-Les Contraintes Du Cadastre……….…….

I-4- LES DETERMINANTS POLITIQUES ET SOCIETAUX………...……

I-5- LES DETERMINANTS ECONOMIQUES :……….……….

I-5 -1- L’offre foncière de l’Etat……….……….

I-5 -2- L’offre foncière des particuliers……….………

I-5 -3- La demande foncière……….………

I-5 -3-1-Les paramètres de prix entre la rente absolue et la rente différentielle…..

I-5 -4-Les bases de l’estimation foncière………..……….

I-6-CONCLUSION……….………

I-7-REFERENCES………..……….………

CHAPITRE II

ETAT DES LIEUX DU SYSTEME FONCIER EN ALGERIE EN GENERALE ET LE FONCIER URBAIN EN PARTICULIER

II-1-INTRODUCTION………..

II-2- LE FONCIER URBAIN……….…..…..

II-2- 1- Repères historiques du foncier urbain……….……….….

II-2- 1-1-Avant 1990 ……….…………...………

II-2- 1-2-Après 1990……….………..…….

II-2- 2- Les implications du nouveau cadre légal………...

II-2-2-1-La délimitation des propriétés foncières……….

II-2-2-2- Le certificat de possession……….……..

18 18 19 19 20 21 22 24 26 31 32 33 34 34 36 37 38

40 41 41 41 43 44 44 45

(7)

II-2-4- La gestion du foncier urbain………..

II-2-5- La promotion foncière urbaine………..………

II-3- LE FONCIER AGRICOLE……….

II-3-1- La problématique du foncier agricole………..……….……….

II-3-2- La gestion du foncier agricole……….…….

II-3-2-1- L’accession à la propriété foncière agricole (APFA)……….

II-3-2-2-La concession………..

II-4- FONCIER INDUSTRIEL……….………..

II-4-1- Les zones Industrielles .………...……… ……….

II-4-2- Les Zones D’activités………..………..

II-4-3- Le Dispositif CALPI………..………..

II-4-4- Situation Générale Du Foncier Industriel………..…………

II-5- FONCIER TOURISTIQUE……….………

II-5-1-Disponibilités foncières………..….….…….

II-5-2-La gestion du foncier touristique………..….….………

II-6-CONCLUSION……….………..

II-7-REFERENCES………..…..…….…….

CHAPITRE III

LE FONCIER ELEMENT DETERMINANT DE STRATEGIE DE L’HABITAT

III-1-INTRODUCTION ………..….…

III-2-La crise du logement une contrainte repoussante a la consommation du foncier…..

III-3- Impact des instruments urbain sur la consommation du foncier………..……

III-3-1 Programmation urbaine………

III-3-1-1 -Notion de programmation………..………

III-3-1-2 -Objet de la programmation………...………..

III-3-2-Les anciens outils d’urbanisme et d’aménagement d’avant 1989…………..……

III-3-2-3- Impacte de ces outils sur la consommation du foncier………...……

III-3-3-Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (PDAU)……… ……....…..

III-3-3-1-Définition……….………

48 52 55 55 56 56 57 59 59 60 60 61 62 62 63 66 67

68 69 70 71 71 72 73 74 78 78

(8)

III-3-4-1-Définition……….………..

III-3-4-2- Objectifs du « POS »………

III-3-4-4-Contenu du « POS »……….

III-3-4-5- Complémentarité entre le « PDAU » et le « POS »………..

III-3-4-6- Impacte du POS sur la consommation du foncier………..

III-3-4-6-1- La forte consommation de l’espace………

III-3-4-6-2- Exemple illustrative de l’impact du POS sur la consommation de l’espace...

III-4- La Consommation du sol par l’habitat………..…….…..

III-4-1-Le coefficient d’emprise au sol « CES » ……….…..…….

III-4-2-Le coefficient d’occupation du sol COS………..…...……

III-5-CONCLUSION……….………….…….

III-7-REFERENCES……….…..….

CHAPITRE IV

GENESE ET CARACTERISTIQUES PHYSIQUES DE LA VILLE DE ZIGHOUD YOUCEF

IV-1-INTRODUCTION :………..….……..

IV-2-APERCU HISTORIQUE………..…….…….

IV-2-1- La Conquête Romaine :……… ……….………….

IV-2-2- La Conquête Turque :………. ………….…………

IV-2-3- La Colonisation Française……….…….…………

IV-2-4- ORIGINE FONCIERE………..………….……..

IV-3-SITUATION GEOGRAPHIQUE ET ADMINSTRATIVE……….…………

IV-4- LA TOPOGRAPHIE :………..………..

IV-5-OCCUPATION DES SOLS………..…………..

IV-6- CLIMATOLOGIE :………..…………..

IV-7- LA GEOLOGIE ET GEOTECHNIQUE :……….

IV-7-1- Nature et fréquence des terrains………

79 79 80 82 82 83

83 86 87 89 92 93

94 94 94 94 94 96 98 100 100 102 102 102

(9)

IV-7-3-2-Les terrains moyennement favorables aux constructions………

IV-7-3-3- les terrains conditionnellement constructibles………..…

IV-7-3-4-Les terrains peu favorables aux constructions...

IV-7-3-5- Les terrains défavorables aux constructions……….

IV-8- LA SISMICITE………..….……….

IV-9-CONCLUSION ………..…….………

IV-10-REFERENCES………..……….………

CHAPITRE V

PRESENTATION DE LA VILLE DE ZIGHOUD YOUCEF

V-1-INTRODUCTION :………..………..

V-2- TYPOLOGIE ET ETAT DES CONSTRUCTION :………

V-2-1-Habitat individuel ……….………

V-2-2- l'habitat semi collectif ………..………

V-2-3- l’habitat collectif...

V-2-4- l’habitat spontané :………..…………

V-3- POPULATION……….………..

V-3-1-POPULATION GLOBALE………..

V-4- LES INFRASTRUCTURES ET RÉSEAUX……….…………..

V-4-1- Les routes primaire :………

V-4-2- L'autoroute Est-Ouest……….………

V-4-3- Le rail……….………..

V-4-4- Les routes secondaires……….……..………

V-4-5- Route tertiaires………

V-5- LES EQUIPEMENTS EXISTANTS AU NIVEAU DE LA VILLE………..

V-5-1- Les équipements scolaires………..………..………

V-5-2- Les équipements sanitaires………..………….…………

V-5-3- Les équipements administratifs et de services………..………..………

V-5-4- Les équipements sportifs et de loisirs……….…………..

104 105 106 106 107 109 110

111 111 111 112 113 114 116 116 119 119 119 120 120 120 122 122 122 124 124

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V-6-1- L'alimentation en eau potable………...…..…….

V-6-2- L'assainissement des eaux usées et pluviales……….

V-6-3- L'alimentation en énergie……….………….…

V-7-CONTRAINTES RELATIVES A L'URBANISATION………..……..……

V-8-CONCLUSION ……….…..…….

V-9-REFERENCES……….………

CHAPITRE VI

LA CONSOMMATION DU FONCIER PAR L’HABITAT

VI-1-INTRODUCTION……….……

VI-2- L’urbanisation et la consommation de foncier (1962 -2007)………

VI-3- Analyse de la population de l’espace agglomère……….………

VI-3-1- La population de la commune……….……..………

VI-3 -2 l’agglomération chef-lieu……….….…..……..

VI-3-3- l'habitat……….………

VI-3-4-programme d’habitat future……….……….

VI-4-Les Typologies d’habitat et leur impacts sur la consommation du foncier…...

VI-4-1- L’ habitat individuel colonial :……….. …………...

VI-4-2- L’habitat individuel après l’indépendance………..…..……..

VI-4-3-Habitat collectif :……….…..………..

VI-4-4-Les zones d’habitats illicites :………..

VI-5-Impact des autres secteurs sur la consommation du foncier………..….…..

VI-6-CONCLUSION………..………

VI-7-REFERENCES………..……….

CHAPITRE VII

ANALYSE SPATIALE DE LA ZHUN DE ZIGHOUD YOUCEF

VII-1-INTRODUCTION………..………..

126 127 127 127 128 129

130 130 138 138 139 139 140 140 142 142 148 152 161 163 164

165

(11)

VII-4-2-SUPERFICIE ET DENSITES :……….….…………

VII-4-3-La densité des constructions au sol……….…..………..

VII-4-3-1- Coefficient d’Emprise au Sol……….….…………

VII-4-3-2- Coefficient d’Occupation au Sol :……….………..

VII-4-3-3- Hauteur des constructions ………..………

VII-4-4- Types d’habitations existantes dans la ZHUN:………..….………..

VII-5-ORGANISATION SPATIALE DE LA ZHUN:………..……..

VII-5-1-la composition urbaine :……….…..……….

VII-5-2-la structure de l’espace :……….………….

VII-5-2-1 Le cadre bâti dans la ZHUN:………..………

VII-5-2-2 la trame viaire :……….….……

VII-5-2-3 Les espaces urbains extérieures………..…..

VII-5-3-Analyse des équipements et des fonctions de la ZHUN :………

VII-6-CONCLUSION………..…………

VII-7-REFERENCES………

CONCLUSION GENERALE……….……….……....

BIBLIOGRAPHIE………

ANNEXES………

RESUMES………

169 169 169 169 169 171 173 173 175 177 178 181 184 187 188

189 193 197 217

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Tableau : I .N°01les surfaces concédées par l’agriculture………….………...………….

Tableau : I N°02Répartition de la population sur le territoire………..………....……..

Tableau : IV N°01Statut foncier de commune de Zighoud Youcef…………...………...….

Tableau : V N° 01 évolution de la population de 1987 A 2007………...

Tableau : V N° 02 Evolution des taux d’urbanisation et d’agglomération de 1987 a 2007……….…….

Tableau : VI N°1Estimation du parc logement en 2007……….……..………...…

Tableau : VI N°2 Peuplement des logements du chef- lieu en 2007………...…..

Tableau VI N°3 Impact spatial des différents types d’équipement sur le foncier………….

Tableau : VII N°01 Importance des différents types d’habitat existant dans la ZHUN.….

Tableau : VII. N°02 Caractéristique générale des programmes d’habitat dans la ZHUN.…

Tableau : VII N°03 Les équipements existants dans la ZHUN………..

22

23

100

116

118

138

139

162

171

185

(13)

Figure: III.N : 01La cite Daksi par rapport à son environnement…………...…...…....….

Figure: III.N : 02Le rapport Plein – Vide de la Cité de Boussouf………...

Figure : III N : 03 Plan d’amménagement du programme de 1288log a l’UV 7……...

Figure : III N°04 :rapport plein vide……….………..….

Figure : III. N°05 :Photo du groupement de 1288log………...……

Figure : III N° 06 :La liaison entre densité CES, COS……….……

Figure : III N° 07 :Modulations morphologiques de la densité………....

Figure : III N° 08 :variation de « COS » en fonction du nombre de logement selon le découpage parcellaire dans un terrain de 10264m………...

Figure III : N° 09 :Différents formes urbaines et densités de population pour

une même densité de bâti (C.O.S. de 0.5)………...

Figure : IV. N°1: photo de la Mairie de Condé Smendou vert 1850 .……….…

Figure : IV. N°2: photo de la petite ville de Zighoud Youfe vert 1850 ……….

Figure : IV.N°3 :Origine foncière de la commune de Zighoud Youcef……...…………..

Figure : IV.N° 4 :La situation géographique de la commune de Zighoud Youcef…...

Figure : IV.N°5 :La Topographie de la commune de Zighoud Youcef……...…….……

Figure : IV.N°6 :Carte géotechnique de la petite ville de Zighoud Youcef……...………

Figure : IV.N°7 :Carte de zonage sismique du territoire national………….……...………

Figure : V. N°01Type d’habitat colonial………...…....

Figure : V. N°02Photo du 1^er lotissement a la ville de Zighoud Youcef………...

Figure : V.N°03Type d’habitat semi collectif (la cité Zighoud Moussa)……….…

Figure : V .N°04 Photo d’Habitat Collectif (la cité Hammadi Krouma)………….………..

Figure : V.N°05 Photo de l’Habitat spontané (La cite El Arka)………….…………..…….

Figure : V.N°06 La typologie d’Habitat existante l’agglomération de Zighoud Youcef…...

Figure : V .N° 07Évolution de la population du chef lieu de 1987 A 2007………...…..….

Figure : V. N° 08 :Solde migratoire et accroissement naturel par localité………...

Figure : V .N°09l’artère principale de Zighoud Youcef……….……..…

Figure : V.N°10 Le réseau viaire a l’agglomération de Zighoud Youcef………..………..

Figure : V N° 11 :Equipements existants l’agglomération de Zighoud Youcef………..…

Figure : V. N°12 Mosquée du centre OKBA BNOU NAFAA………..

Figure : V. N°13 Place du marché hebdomadaire ……….……….

Figure : VI N° 01 :Photo aérienne de la ville de Condé Smendou………..……...…

75 77 84 85 86 88 88

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Figure :VI N° 04 :La ville de Zighoud Youcef en 1977……….

Figure :VI N° 05 :Le chef lieu de Zighoud Youcef entre 1970-1980 ……….……

Figure :VI N° 06le chef lieu de Zighoud Youcef entre 1980-1990………..…

Figure VI N° 07 : Carte des POS dégagés par le PDAU 1991 de la petite ville de

Zighoud Youcef ………

Figure :VI N° 08 :Le chef lieu de Zighoud Youcef entre 1990-2000……….…..…...

Figure :VI N° 09Le chef lieu de Zighoud Youcef entre 2000-2007………..…..

Figure :VI N° 10 Evolutions comparatives de la population et du logements entre 1998 et 2007….……….………..…..

Figure VI. N° 11: Occupation du sol des différents quartiers de l'agglomération

de Zighoud Youcef………

Figure : VI N° 12: photo de l’état actuel du centre colonial………

Figure :VI N° 13 :photo de l’état actuel de La cite 20aout1955……….…

Figure :VI N° 14: photo du 1^er lotissement a Zighoud Youcef ……….

Figure : VI N° 15 :photo du lotissement qui exprime la sur densité des lots……….

Figure :VI N° 16 :photo de La cité des Frère Djarboua ……….…..

Figure : VI N° 17 :photo du Lotissement 24 féviers ………..………

Figure : VI N° 18: photo de l’Habitat individuel type RHP…………..………..

Figure :VI N° 19: photo du Lotissement Beloucif ………..….…

Figure :VI N° 20: photo du Lotissement El Fedj ………...…..…

Figure : VI N° 21 :photo de Cite Didouche Mourad………...…….……….

Figure :VI N° 22: photo de cite Hammadi Krouma ……….….

Figure :VI N° 23: photo de cite Boudersa Allaoua………...….…

Figure :VI N° 24 :photo de cite 24 Février 1956 ………..………

Figure :VI N° 25: photo de cité Zighoud Moussa ……….………..…….

Figure : VI N° 26 :photo de cité El Fedj « Habitat semi collectif »..………..

Figure : VI N° 27 :photo de cité El Fedj « Habitat collectif »..………..

Figure :VI N° 28 :photo de cité Zarouna Smain ………..………

Figure ;VI N° 29 :photo de cité Ain Fatma ………...…...….

Figure :VI N° 30 :photo de cité 100LOG ………...………..…….……

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Figure :VI N° 35 :photo de la cité El Bechirie …………..………..……….

Figure :VI N° 36 :photo de la cite Boulemnadjel Amar………

Figure :VI N° 37 :photo de la cite Fedj………..…..…...

Figure VI N° 38 :Impacte spatial de chaque type d'habitat sur le foncier………..

Figure VI N° 39 :Pourcentage de chaque secteurs sur la consommation du foncier à l’agglomération de Zighoud Youcef……….

Figure VII N° 01 : Photo d’ensemble de la ZHUN………..

Figure : VII N° 02 : Plan de Situation de la ZHUN……….……….

Figure : VII N° 03 :Levé Topographique de la ZHUN de Zighoud Youcef………..….….

Figure :VII N°4 : Rapport plein vide dans la ZHUN……….…..………

Figure :VII N°5Typologies d’habitats existants dans la ZHUN………..…

Figure :VII N°6Photo de deux programmes dans la cité Boudersa Alaoua dans la

ZHUN………...…..

Figure :VII N°7Plan d’ensemble de la ZHUN………..…..

Figure : VII N°8 : l’Etat des espaces extérieurs de deux quartier dans la ZHUN……..…

Figure VII N°9Photo d’un type d’habitat collectif de R+4 de la ZHUN……….

Figure :VII N°10: Les voirie de la ZHUN………..……...…

Figure : VII N°11:le Gaspillage de l’espace par des espaces résiduelle sans fonction…...

Figure :VII N 12:Unité indépendante………...…..

Figure :VII N 13:Unités rassemblées en barre………...……

Figure : VII N 14 :Répartition des équipements existants dans la ZHUN………….……

158 159 160 161

162 166 167 168 170 172

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ANDT : agences nationales de développement du tourisme.

ANC : Agence Nationale du Cadastre APC :Assemblée populaire communale.

ARCH : Tribu

CADAT: Caisse Algérienne d'Aménagement du Territoire a été créée en 1959 CALPI : Comité d’Assistance, de Localisation et de Promotion des Investissements CES : Le coefficient d’emprise au sol.

CNES : Conseil National Economique Et Social.

COS : Le coefficient d’occupation du sol DAS : domaines agricoles socialiste

DENSITE RESIDENTIELLE NETTE : c’est la densité exprimée tantôt en nombre

d’habitations/ha, tantôt en logements/ha, appliquée à une zone affectée à l’habitat et indiquent le rapport existant entre la quantité d’habitat (ou le nombre d’habitants) et la surface de la zone.

MECHTA :Groupe Familiale ; par extension. Groupement de maisons correspondant a cette collectivité.

P.A.C :et le plan d’aménagement communal.

P.A.W :le plan d’aménagement de wilaya.

PDAU: Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme.

PLH : Plan Local d’Habitat

POS : Le plan d’occupation du sol.

P.U.D : Le plan d’urbanisme directeur.

PUP : Le plan d’urbanisme provisoire.

S.A.R.P.I :Service d’aménagement rural caractérisé par un processus d’urbanisation.

SAU :La surface agricole utile

SNAT : Schéma national d’aménagement du territoire.

SRAT: Schéma régional d’aménagement du territoire.

SUCH : service d’urbanisme chargé de l’habitat PAT : plans d’aménagement touristique.

TERRES ARCH :Terres de statut collectif.

T.O.P :le taux d’occupation par pièces.

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L’Algérie qui s’étale sur superficie de 238 millions d’hectares; seulement 0,4% d’espace est urbanisé ou urbanisable(BRAHITI A, 2001)⁽⁰¹⁾, c’est pour ça qu’une forte consommation de l’espace au dépend de l’agriculture ou l’environnement a été déclanché et surtout après accentuation de la crise de logements, son accélération ces dernières années est à l’origine de fortes incidences spatiales, et de son nouveau problème de développement.

L’une des politiques qui a été optée par l’état dans les années 70 comme solution a la crise de logement étaient les ZHUN, qui avaient des incidences spatiales très graves sur le foncier, a titre illustratif plus de 100 agglomérations vont être concernées par l'implantation de plus de 250 ZHUN qui occuperont une superficie totale de 23 000 hectares avec une capacité d’accueil de plus de 650 000 logements. Chaque ZHUN couvre en moyenne 90 hectares pour une capacité de 2600 logements. (CNES, 1998)⁽⁰²⁾

Le foncier qui constitue l’élément indispensable aux développements et à la structuration des espaces, aux cohésions sociales, à la relance économique et sociale. Mal encadré et mal géré, il peut être un frein redoutable, lourd de conséquences.

Ce dernier qui reste l’élément déterminant dans la réussite de toutes Stratégies et développements de l’Habitat, sa spécificité et ses enjeux qu’il suscite, nécessite une remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son organisation.

En effet, la crise du logement a atteint des proportions alarmantes, aux besoins exprimés qui s’élèvent à 500.000 logements selon le conseil national économique et social (et dans le programme du président qui projettent 1million de logements d’ici 2009), d’où l’extensions spectaculaire de nos villes a entraîné une croissance urbaine accélérée. On assiste alors à la propagation des habitations anarchiques déformant et consommant le foncier dans nos villes.

Tous ces programme d’habitat aurons besoin d’assiette foncière, 100.000haectares environ de terrain à aménager et à entretenir, et avec l’état actuel désastreux et désordonné, vise à assister non seulement à une crise de logements mais aussi a une crise foncière.

Le foncier est la véritable matière première, rare, chère et non renouvelable, de l’aménagement du territoire. Aujourd’hui les acteurs fonciers et les élus locaux partagent le

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2- PROBLEMATIQUE

Depuis l’indépendance le nombre de la population ne cessait d’augmenter en plus de l’exode rural et l’insuffisance du parc logements de l’héritage colonial, ont engendré une crise de logement sans précédant.

L’étalement de nos villes engendré par la croissance démographique continue supporté par une la crise du logements a déclanché une forte urbanisation qui a engendré des surconsommations des terres, faite de deux manières : une première régulière programmée par l’état ; concrétisée par les différents programmes d’habitats comme les grands ensembles et les ZHUN, et une seconde irrégulière concrétisée par l’habitat illicite et les bidonvilles, qui se sont développés dans les périphéries des villes en général.

Cette étude qui va se porter sur des programmes d’habitat, qui en la déplaisante caractéristique de consommer trop d’espace ; sans prendre compte de l’économie du foncier, avec des tissus urbains non compact et des espaces résiduels sans fonctions spécifiques pour l’habitat collectif, et une sur densité non réfléchie dans les lotissements et les quartiers illicites, on se basant sur ça , pour poser notre question principale : quelle est la part de l’habitat sous ces différentes formes dans la consommation du foncier dans nos villes en générale, et dans l’agglomération de ZighoudYoucef en particulier, et quelles sont les causes et les raisons de cette consommation irrationnelle du foncier?

C’est par le biais de cette recherche qu’on va essayer de définir la part de d’habitat sous ces différentes formes (collectif, l’individuel, évolutif planifié et précaire etc...) dans la consommation du foncier de l’agglomération de «Zighoud - Youcef » en particulier, et Quelles sont les cause de ce déficit et les raisons de cette consommation irrationnelle (Problème de gestion et de programmation, mauvaise planification et de projection urbaine, lois et règles urbanistiques, l’inadaptation morphologique des habitations, problème d’étude et de conception architecturale et urbanistique….etc. ?)

Le choix du cas d’étude c’est fait sur les programmes d’habitat implanté à

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2-1- Hypothèse :

La consommation irrationnelle du foncier par l’habitat est causée par :

1- Le cadre législatif et réglementaire, qui ont causés des consommations irrationnelles du foncier par l’habitat et crée des tissus urbains non compact avec des espaces résiduels anonymes.

2- les différent outils et instruments de planification qui influent sur les modes d’occupation au sol de l’habitat « PDAU, POS (COS et CES) », sont la cause des impactes spatiaux dévastateurs de l’habitat sur le foncier

3- Les d’études, les projections urbanistiques et les mauvaises conceptions morphologiques des habitations, soumises ou mal soumises aux lois et règles urbanistiques, qui génèrent un tissu urbain sans une occupation optimale de l’espace.

2-2-OBJECTIFS DE L’ETUDE :

Avec l’énorme déficit du logement en Algérie, les différents programmes d’habitation vont persister à consommer irrationnellement la matière première, rare et chère non renouvelable de l’urbanisme c'est-à-dire le foncier, pour celà que notre étude se donne comme objectifs de :

· Connaître l’origine de notre problème d’étude ayant trait sur la consommation irrationnelle du foncier par l’habitat dans nos villes en général et dans l’agglomération de Zighoud Youcef en particulier afin de déterminée l’appart de chaque acteur et intervenant dans cette situation.

· Faire une étude spatiale et des enquêtes foncières sur l’agglomération de Zighoud Youcef pour connaître les vraies raisons de sa crise foncière.

· Déterminer la part de l’habitat sous ces différentes formes (collectif, l’individuel, planifié et précaire etc...) dans la consommation du foncier dans l’agglomération de

«Zighoud Youcef »

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ainsi un développement durable de nos villes en général.

3-LA METHODOLOGIE

1- Dans la première phase de notre étude il nous paraît important d‘effectuer une collecte de données, documents et de faire une bibliographie aussi spécifique que possible afin de cerner notre champ d’étude c'est-à-dire la consommation du foncier par l’habitat.

2- La seconde phase, consiste à se pencher sur une étude théorique qui porte en 1^er sur le cadre législatif et réglementaire qui régisse le foncier et en second lieu les différents outils et instrument de planification, qui influent sur les modes d’occupation au sol de l’habitat

« PDAU, POS (COS et CES) ».

3- La troisième phase consiste en un travail de terrain, c'est-à-dire analyser les différents programmes d’habitat situés dans l’agglomération de «Zighoud Youcef » et essayer de ressortir avec des résultats. Suivie par des enquêtes et des interviews sur terrain avec les institutions publiques ou privées concernées par notre champ d’étude : APC, DUCH, Agences foncières, bureaux d’études d’architecture et d’urbanisme etc…

4- STRUCTURE DU MEMOIRE

Notre travail est structuré en sept chapitres :

Le 1^er chapitre traite la problématique du foncier en Algérie et met en évidence les différents participants et intervenants dans la question foncière qui sont de natures diverses : historique, juridique, spatiaux, politiques et socio-économiques.

Un second chapitre, consiste à revoir l’état des lieux du foncier en Algérie sous ses différentes formes (Urbaine « en particulier », Agricole, Industrielle et Touristique), pour essayer de comprendre et de relever la confusion et l’ambiguïté qui s’y trouvent.

Un 3^éme chapitre qui se fixe comme objectif de définir l’importance du foncier dans les différentes stratégies d’habitat, et aussi l’impact spatial des instruments d’urbanisme sur la consommation du foncier par l’habitat.

Ceci fait ressortir un 4^éme chapitre qui a pour objet de faire exposer la genèse et les

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d’équipements et de réseaux divers.

Après cette démarche analytique et descriptive, d’où s’est constitué un support pour les chapitres 6, qui traite le problème de la consommation du foncier par l’habitat, et les impacts des différents instruments d’urbanisme sur l’urbanisation de l’agglomération de Zighoud Youcef.

En dernier lieu nous avons poussé notre étude au micro en analysant la ZHUN de Zighoud Youcef sur deux volets, un 1^ere spatial, et un autre concernant la composition et la structure de l’espace dans le chapitre 07, pour faire ressortir les raisons du gaspillage du foncier.

Enfin nous avons conclus notre étude en synthétisant les différents acteurs et intervenants sur notre problème principal qui est le gaspillage du foncier par l’habitat. Par la suite nous avons essayé de ressortir avec un recueil de recommandations pour lutter contre la mauvaise consommation du foncier par l’habitat.

5- REFERENCES

01- BRAHITI A, (2001), (ancien Ministre Délégué au Budget), Politique d’offre foncière publique dans le cadre de la promotion de l’investissement . Algérie, (www.iedf.edu.dz/documentation/annales/2001/montagner.htm)

02- CNES, Conseil National Economique Et Social (1998), Rapport sur La Ville Algérienne ou Le Devenir Urbain du Pays. La dynamique urbaine post-indépendante. Alger

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Le foncier est la véritable matière première, rare, chère et non renouvelable, de

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Le choix du cas d’étude c’est fait sur les programmes d’habitat implanté à l’agglomération de «Zighoud Youcef », qui souffre d’un double dilemmes, une crise de

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Ceci fait ressortir un 4^éme chapitre qui a pour objet de faire exposer la genèse et les caractéristiques physiques, historiques, naturelles et juridiques de la petite ville de Zighoud

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5- REFERENCES

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Le foncier est la véritable matière première, rare, chère et non renouvelable, de l’aménagement du territoire. Aujourd’hui les acteurs fonciers et les élus locaux partagent le

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Le choix du cas d’étude c’est fait sur les programmes d’habitat implanté à

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Ceci fait ressortir un 4^éme chapitre qui a pour objet de faire exposer la genèse et les

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5- REFERENCES

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I-1- INTRODUCTION :

Pour un pays aussi vaste que l’Algérie, il peut paraître paradoxal que le foncier puisse figurer parmi les contraintes au développement socio-économique.

Mais souvent on relève Dans les débats nationaux autour de la relance de l’investissement que la problématique de la relance économique et aussi celle de la crise du logement sont liées par plusieurs facteurs. Le foncier est souvent présenté comme un facteur bloquant par sa non disponibilité ainsi que par les conditions de sa gestion. (BRAHITI A, (2001)⁽⁰¹⁾

En effet sur les 238 millions d’hectares constituant la superficie du territoire national, 80% sont composés de terres sahariennes, 14% de zones de parcours ou alfatières, 1,6% de forêts, 4% de terres cultivables et seulement 0,4% d’espace urbanisé ou urbanisable.(BRAHITI A, 2001)⁽⁰²⁾

Selon le rapport du C.N.E.S de2003, Depuis l’indépendance et malgré les multiples efforts déployés par l’Etat dans le domaine de la valorisation du patrimoine foncier, les résultats se sont avérés peu efficaces et insuffisants et on assiste depuis des décennies à une dilapidation effrénée des terres à haut potentiel économique, notamment dans les régions du Nord.(CNES (2003)⁽⁰³⁾

Les déséquilibres d’occupation des espaces, l’absence d’une politique globale et cohérente ont engendré, sous l’influence d’une forte pression économique et sociale, un développement anarchique et des déperditions graves des espaces fonciers menaçant ainsi toute politique d’aménagement, d’habitat ou d’investissement. Dés lors, maîtriser le foncier, lui assurer un développement rationnel à la hauteur des ambitions et des études projetées, commande la mise en œuvre d’une politique rigoureuse en matière d’utilisation et de rationalisation des espaces destinés à l’urbanisation.

La problématique générale du foncier renvoie à de multiples déterminants de nature diverse : historique et juridique, spatiaux, politiques et sociétaux et économiques.

Pour comprendre les logiques qui sous tendent la question foncière, il est utile de revenir sur les principaux déterminant qui posent en réalité de redoutables difficultés à le recherche d’un optimum.

Dans ce qui suit on va essayer de mettre en évidence les différents participant et

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I-2- DETERMINANTS HISTORIQUES, JURIDIQUES, LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE

Les déterminants historiques sont fortement liés aux déterminants juridiques et législatifs, qui vont nous éclairer plus sur le problème du foncier en Algérie.

I-2-1- AVANT 1830 :(CNES, 2003)⁽⁰⁴⁾

La propriété foncière, avant 1830, se présentait sous diverses formes. On dénombre :

- Les Terres Beylik : qui comprenaient les, propriétés du Bey et celles dépendant du Beylik,

- Les Terres Makhzen : qui étaient des terres laissées aux groupements militaires fondés par les Turcs pour assurer la surveillance d'une région,

- Les Terres Melk : qui constituent la grande catégorie de terres de propriété privée qui occupait la majorité du Tell, entre la mer et les premiers contreforts des chaînes de l’Atlas.

Les territoires Melk comprenaient également toutes les oasis du Sahara, les terres Arch dont les tribus avaient la jouissance permanente et traditionnelle et qui représentaient une superficie de 5 millions d'ha

- Les Biens Habous : qui, en raison de leur destination spéciale, était inaliénables et imprescriptibles. On peut, dans le même cadre citer les terres du Sud « Hai », « Djeffis » et les terres de parcours.

- Les Terres Arch : sont appelées à cause de fait que leurs appartenances tribales. Elles sont transmises par voie successorale. Elles peuvent regrouper une ou plusieurs tribus et dont l'existence repose sur le travail de la terre laquelle est exploitée par des moyens traditionnels I-2-2- PERIODE COLONIALE

L’Algérie, à l’instar de l’ensemble des pays de la région, a été un pays colonisé. Et comme tout ces pays qui ont vécu les affres de la colonisation, le dessein du colonialisme pour l'Algérie était l’aliénation de la personnalité algérienne par tous les moyens, notamment les moyens matériels. (BENAISSA A, 2003)⁽⁰⁵⁾

Déposséder l’Algérien de sa terre est l’un des moyens les plus efficaces de cette aliénation.

De ce que l’on appelait « la politique d’occupation restreinte » à « la politique d’occupation totale », l’objectif demeurait le même, l’accaparement des terres algériennes les plus riches et les plus fertiles. La politique d’immigration et d’édification de villages par le pouvoir en place

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Dans cette Période, la grande difficulté a toujours été, non pas de se procurer des colons, mais de se procurer des terres pour doter ces colons. Bien qu'il y ait dans le pays de grandes Étendues de terres cultivables et non cultivées, il n'y a jamais eu, en raison des obstacles auxquels on se heurte pour l'acquisition des terres indigènes, de marché des terres.

Pour accroître les surfaces disponibles, l'ancien domaine du beylik ne suffisant pas, on confisqua les terres des tribus révoltées du Sahel et de la Mitidja; par un arrêté ministériel du 24 mars 1843, qui n'était d'ailleurs que la reproduction d'un arrêté de Clauzel, les biens habous furent réunis définitivement au domaine, l'État se chargeant de pourvoir aux services d'assistance, d'enseignement et de culte qu'assuraient les revenus de ces biens.

De 1830 à 1840, au point de vue de la propriété, on avait positivement vécu dans le chaos.

Les transactions immobilières entre algérien et Européens étaient tantôt autorisées, tantôts interdits. Une commission fut nommée en 1842 en vue de sortir de ce gâchis et l'ordonnance du 1er octobre 1844, complétée et modifiée par celle du 21 juillet 1846, essaya pour la première fois de régler la question de la propriété foncière. On commença par régulariser la situation résultant des transactions antérieures; pour le reste du territoire, l'ordonnance prescrivit une vérification des titres de propriété et déclara que toutes les terres incultes devaient être réunies au domaine.(Histoire des colonies françaises - Tome2)⁽⁰⁶⁾

On pratiquait alors, et d’abord, la politique dite de cantonnement qui consistait au resserrement des tribus. Les algériens, victimes de cette politique,devenaient possesseurs de simples droits d’usage « arch » de terres qui étaient cédées aux Domaines pour être en réalité redistribuées aux premières vagues de colons.

L’organisation juridique de la spoliation coloniale a été surtout marquée par les deux lois foncières : le Sénatus-consulte en 1863 et la loi Warnier en 1873 qui avaient pour objectif premier de briser cette forte cohésion sociale afin d’avoir accès à la terre. Cette dernière loi, par l’usage de la licitation, permet à tout copropriétaire de demander la suppression de l’indivision selon l’article 815 du code civil : « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision ». L’établissement de la propriété obéit dorénavant aux lois françaises. Les terres concernées sont «francisées ».(BENAISSA A, 2003)⁽⁰⁷⁾

Ce système législatif ainsi que l’ensemble des expropriations a abouti d’une part, à la constitution d’un secteur colonial s’étendant sur de vastes superficies (2,4 millions d’ha)

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L’appropriation des meilleures terres par l’occupant est consacrée en 1844 par une ordonnance qui vient « épurer, fixer, garantir les droits immobiliers » des acquéreurs français.

Une seconde ordonnance en date du 31 octobre 1845, porte règlement sur le séquestre sur les biens meubles et immeubles des indigènes qui s’opposent à l’autorité française.

La pratique du « cantonnement » est codifiée par la loi du 16 juin 1851 sur la constitution de la propriété en Algérie et par le Sénatus consulte du 22 avril 1863 qui a pour objectif de supprimer la distinction entre terres arch, melk, makhzen et d’établir le droit de propriété des individus ou des collectivités restreintes par la division des tribus en douars.

Une étape supplémentaire reste à franchir, celle du morcellement de la propriété individuelle, soumise au droit français. La Loi du 26 juillet 1873 se fixe explicitement cet objectif. Son article premier dispose :

La loi du 4 août 1926, développe extrêmement rapidement la procédure de

« francisation » : elle va plus précisément s’attaquer aux terres arch des tribus au nom de l’unification du statut de la terre. Usant de cette panoplie des mesures juridiques de spoliations, l’Etat colonial a livré aux colons européens 1.648.677 HA. de terres entre 1841 et 1933.(CNES, 2003)⁽⁰⁸⁾

La colonisation des terres s’étendit au début du 20ème siècle .Les européens disposaient de 2 123 288 hectares de terres et 194 159 hectares de forêts appartenant dans leur totalité,à l’origine,aux algériens et représentant les terres les plus riches.

Ce transfert de propriété massif se fit par tous les outils légaux ou illégaux: Acquisition à titre de représailles contre des tribus, concessions effectuées par l’administration domaniale au profit des colons, loi Warnier de 1887 dite « Loi des colons ».Celle ci, sous prétexte de supprimer la propriété prétendue "propriété collective" visait à disloquer l’indivision et à faciliter le transfert des parcelles des copropriétaires indigènes.

Durant la période « 1841 et 1933 », le mouvement de « transactions libres » entre européens et algériens a permis aux colons « d’acheter » 1.712.792 ha. aux algériens de 1877 à 1934 pour la somme globale de 62,6 millions de francs et de « vendre » aux algériens 698.932 ha. Durant la même période pour la somme de 530,3 millions de francs. En fait il n’ y a pas eu de transactions « libres » mais plutôt expropriations.

Ainsi donc, au total 2.662.537 HA. Sont passés de la propriété algérienne à la propriété

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soumises aux règles du droit français (terres colonisées ainsi qu’une partie des terres des fellahs privés) ; 2/5 des terres non francisées étaient des propriétés privées (melk) ; 1/5 demeurent la propriété des tribus (arch). (CNES, 2003)⁽⁰⁹⁾

I-2-3- PERIODE SOCIALISTE 1962-1988:(après l’indépendance)

A l’indépendance la colonisation a laisser derrière elle 600.000 familles sans terre, 400.000 petits propriétaires (-10 ha.), en face de 8.500 grosses propriétés européennes laissées vacantes, de 8.500 exploitants nationaux possédants de grandes propriétés (168 ha. de moyenne) et de 11 millions ha. De terres domaniales.(CNES, 2003)⁽¹⁰⁾

La question qui se pose pourquoi de l’indépendance jusqu'à 1988 ; la réponse se résume que l’année qui la succédé est caractérisée par l’avènement de la constitution de 1989

Cette période de ça part a été marquée par deux périodes qui sont les suivants : I-2-3-1- De 1962 – 1974 :

A cette période le régime de l’état est socialiste avec tous ce qui comprend le mot, le choix de cette politique inclus que l’état est responsable de tous, il est l’unique acteur national ; il investit, oriente et contrôle la production ; il reçoit les bénéfices et les distribue ou les réinvestit.

La gestion, les règles de gestion du foncier est conforme aux choix politiques (autogestion agricole, coopératives et gestion socialiste des entreprises) ont conduit, à travers la dévolution à l'Etat des biens vacants et les nationalisations, à la récupération de biens d'une importance considérable qui sont venus accroître le patrimoine de la collectivité nationale qu’elle a ensuite incorporé progressivement à son domaine.

A l'indépendance nationale, la grande majorité des colons sont partis, générant une libéralisation de superficies considérables de bonnes terres

L’une des premières mesures prises par l’Etat Algérien indépendant fut l’ordonnance n°

62-20 du 24 août 1962 concernant la protection et la gestion des biens vacants et ensemble des textes pris pour son application. Cette mesure a permis de sauver la campagne agricole 1962/1963 par la mise en exploitation par les collectifs des fellahs, des terres abandonnées par les colons. Les ouvriers agricoles qui travaillaient sur ces terres sont regroupés en comités de gestion.