CLAUDE BOURILLON
DE LA DIFFICULTE DE SE LOGER
POUR U N JEUNE MENAGE
On la croyait disparue depuis plusieurs années. Elle risque de revenir, avec la raréfaction de la construction neuve, le ren- chérissement du crédit et le peu d'empressement que vont mettre les propriétaires à offrir des logements en location.
La crise que connaissent les entreprises du bâtiment et le nombre croissant de faillites que l'on enregistre dans ce secteur sont le signe apparent de la nouvelle situation, que confirment les dernières statistiques du ministère de l'Urbanisme. Au cours du 1" trimestre 1982, on a enregistré une diminution de 23 % des chantiers ouverts dans le secteur libre !
Dès lors, pour un jeune cadre, et surtout dans la région pari- sienne, trouver une location à un prix abordable tient main- tenant du prodige.
Le coût moyen, pour un logement convenable, varie, dans la capitale, entre 50 et 100 F le m1. Exagérons-nous ?
Dans le quartier Notre-Dame, un tout petit deux-pièces, de 50 m1 se loue facilement 2 600 F.
Près de la Sorbonne, il n'est pas rare qu'un studio soit loué plus de 3 000 F par mois.
Dans le XVIe, un trois-pièces-cuisine (100 m') trouve aisé- ment preneur à 8 000 F.
De quels revenus doivent pouvoir se targuer les jeunes ménages pour payer de telles mensualités ?
Est-ce jque l'accession à la propriété serait, sinon moins onéreuse, du moins, pas aussi déprimante, puisqu'elle a le mérite de permettre la constitution d'un capital ?
Autrefois, c'est bien ce que l'on disait.
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Mais, avec des taux d'intérêt qui tournent presque toujours autour de 19 % (14,50 % pour les prêts sociaux), les rembour- sements sont majorés d'autant ; et l'on arrive, là encore, à des chiffres qui, pour les anciennes générations, paraissent peu com- préhensibles.
Prenons des exemples.
Voici un appartement neuf, dans le XIIIe arrondissement, vendu 800 000 F. Il faut, d'abord, trouver les 20 % d'autofinan- cement ; ce qui représente déjà 160 000 F. Et si le prêt global consenti par les banques est à quinze ans, même avec un taux exceptionnel de 17 %, il faudra rembourser 153 F, par tranches
153 X 640 000
de 10 000 F empruntés, soit = 9 802 F par 10 000
mois.
Comme les banques exigent, pour prêter, que le revenu du ménage soit de 3 à 4 fois supérieur, on voit que les ressources mensuelles de l'emprunteur devront être de l'ordre de 30 à 40 000 F.
N'oublions pas, au demeurant, qu'une fois entré dans les lieux le ménage en question devra payer les charges de l'immeuble.
Mais, voici un autre cas.
Un dentiste de Toulouse veut se procurer sur la côte enso- leillée du Languedoc-Roussillon, un modeste logement de va- cances, qui va lui coûter, au minimum, 265 000 F .
Là encore, i l lui faudra, comme chaque fois qu'il est ques- tion d'accession à la propriété, gratter dans ses coffres-forts et sur son compte en banque, pour amasser les 20 % d'apport per-
265 000 X 20
sonnel indispensables ; soit, en l'espèce = 53 000 F.
100
Restent 265 000 — 53 000 = 212 000 F à se procurer, dans les grandes banques ou les établissements spécialisés, au taux, peut-on supposer, de 18,75 % sur vingt ans. Le rembour- sement mensuel sera alors calculé sur la base de 161,90 F pour
161,9 X 212 000
10 000 F empruntés, soit = 3 432 F . 10 000
Il existe, sur la Côte d'Azur, des maisons individuelles, cons- truites dans d'anciennes propriétés. Près du Lavandou, par exem- ple, on peut trouver de jolies petites villas de 3 pièces pour 500 000 F (terrain compris).
Faisons le calcul pour un prêt sur vingt ans, à 18 % . L'auto- financement (20 %) est de 100 000 F. L a mensualité à établir,
sur la base de 158 F pour 10 000 F empruntés, représente 158 X 400 000
- 6 320 F.
10 000
Nous avons choisi, à dessein, des exemples portant sur des logements très simples.
On peut deviner, aussitôt, ce qu'il peut en être, dès que l'on touche à des logements spacieux ou d'un certain standing.
La conclusion est qu'il faut être vraiment très à son aise, aujourd'hui, quand on est jeune, pour se loger.
Est-ce que la loi Quilliot, maintenant définitivement votée et parue au Journal officiel, le 23 juin 1982, va pouvoir changer cet état de choses ?
Nous craignons bien que non, en dépit de ses intentions louables. Il se pourrait même, au contraire, qu'elle contribue à rendre plus tendus les rapports entre propriétaires et locataires, et que cela aboutisse à l'effet inverse de ce qui avait été prévu.
Rappelons-en les dispositions essentielles.
La loi ne s'applique pas, on le sait, aux locations saison- nières, aux locations de vacances. Elle vise principalement les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel.
Concerne-t-elle les locations en cours ? A proprement par- ler, non ; quoique certaines dispositions puissent être considé- rées comme ayant un effet rétroactif.
L'article de base (qui est l'article 7) dit en effet : A l'expi- ration du contrat initial ou du contrat renouvelé, ou, s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, à l'issue du délai d'un an, à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi, les parties sont tenues d'établir un contrat conforme aux nouvelles dispositions.
Et l'article 72 ajoute : Tout occupant de bonne foi peut demander, par lettre recommandée avec avis de réception, le béné- fice des dispositions de la présente loi, dans les 3 mois suivant sa publication (c'est-à-dire, en fait, à partir du 23 septembre ; autrement dit, après les vacances).
Il faut donc, dès maintenant, que l'on soit propriétaire ou locataire, bien connaître les dispositions de la loi en cours.
Comme il y a 82 articles, nous présumons que nos lecteurs nous dispenseront de tous les évoquer.
Au moins est-il utile de savoir que, désormais, le contrat de location devra être établi par acte notarié ou sous seing privé.
A l'exemplaire qui est remis au locataire doit être annexée copie de la dernière quittance du locataire précédent (ne men-
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tionnant pas le nom de celui-ci), ainsi qu'une copie de l'état des lieux établi lors du départ de ce locataire.
Le contrat de location doit être conclu pour une durée au moins égale à six ans.
Toutefois, lorsque le propriétaire est une personne physique, le contrat de location peut l'être pour une durée de trois ans.
Mais, c'est uniquement dans le cas où le contrat de location a été conclu pour une durée égale ou supérieure à six ans, que le propriétaire peut, au terme de chaque année du contrat, exercer le droit de reprise pour se loger (lui ou sa famille).
Nous passons sur toutes les obligations paperassières, et elles sont nombreuses, qui sont prévues par la loi du 22 juin.
Mais, ce qui risque surtout de rendre vraiment tout com- pliqué, c'est l'organisation des rapports collectifs de locataires.
L'article 28 stipule : Des accords collectifs de location peu- vent être conclus entre un ou plusieurs bailleurs et une ou plu- sieurs associations, soit pour un bâtiment d'habitation comportant au moins six logements locatifs, soit pour tout ou partie du patrimoine immobilier d'un bailleur personne morale. Un accord conclu pour un bâtiment d'habitation lie chaque bailleur et l'en- semble des locataires, dès lors que les associations signataires groupent les sept douzièmes de ces derniers ou que les sept douzièmes de ces derniers ont adhéré par écrit à l'accord...
Quant aux loyers, s'ils restent libres pour les immeubles neufs, sous réserve du gel général imposé jusqu'au 31 octobre, il n'en est pas de même pour tous les autres.
Désormais, et dans la mesure où la nouvelle loi est appli- cable, le propriétaire est tenu de respecter un taux d'évolution fixé chaque année, avant le l" octobre, par la Commission natio- nale des rapports locatifs, selon un indice national mesurant le coût de la construction.
A défaut d'un accord, le V octobre, le taux maximal des loyers (qui ne pourra être inférieur à 80 % de l'indice I.N.S.E.E.
du coût de la construction) sera fixé par décret.
A ce sujet, on croit savoir que l'indice chargé de mesurer l'évolution pourrait fort bien ne plus être celui de 1T.N.S.E.E., mais l'indice B T 01, qui tient compte davantage des majorations du coût des matériaux et des salaires.
Des modulations particulières pourront intervenir, dans le cadre de l'accord national, afin de tenir compte des conditions particulières ou de travaux d'annulation justifiant des majorations supplémentaires.
*
C'est dire qu'il faudra, chaque fois, se justifier ; et cela, après avoir lu les 10 pages du Journal officiel, où se trouve consignée la Charte de nos droits et obligations.
Comme beaucoup vont y renoncer, il faut s'attendre à des difficultés accrues et à des procès. Certes, M . Quilliot a pris les devants et a demandé à son collègue Badinter de faire en sorte que les conflits ne durent pas trop longtemps. Mais, que peut-on réaliser dans ce domaine, quand il y a aux prises des locataires et des propriétaires ?
Gageons plutôt que, dans l'esprit des Français, va s'acclima- ter de plus en plus l'idée qu'il est difficile d'aborder les problèmes de location.
Ce n'est pas fait pour encourager le développement de la construction, seul remède pourtant, qui existe pour faire baisser les prix.
C L A U D E B O U R I L L O N
BANQUE
Revue fondée en 1926
AU SOMMAIRE DU NUMERO D E JUILLET-AOUT 1982 Les nationalisations et le marché Bernard Tricot financier
Les banques au lendemain des natio- Pierre Ledoux nalisations
Les aides publiques aux entreprises Bernard Cor Le circuit court des établissements André Wormser spécialisés
« Le pari français » de Michel Albert Jean Denizet 18, rue La Fayette, 75009 Paris. Tél. 246-92-5»
