RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
ET PROPRIÉTAIRES BAILLEURS PRIVÉS
France métropolitaine
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ET
PROPRIÉTAIRES BAILLEURS PRIVÉS ... 4
POURQUOI RÉNOVER SON LOGEMENT MAINTENANT ? ... 5
Le nouveau DPE et les obligations d’affichage dans les annonces
immobilières ... 5 Les nouvelles mesures adossées DPE .... 5 Focus : la rénovation énergétique des logements en copropriétés ... 6
LES ÉCHÉANCES RÈGLEMENTAIRES EN MÉTROPOLE ... 7
LES AVANTAGES DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ... 8
Améliorer le confort du logement et favoriser la location ... 8 Valoriser son patrimoine et augmenter sa « valeur verte » ... 8
LES AIDES POUR RÉALISER LES TRAVAUX DE RÉNOVATION
ÉNERGÉTIQUE ... 9
Sommaire
En France, le bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre. Il représente à lui seul 23 % des émissions de gaz à effet de serre1 et 49 % de la consommation d’énergie finale2 du pays.
Parmi les 29,5 millions de logements en résidences principales, 4,8 millions sont considérés comme des
« passoires énergétiques » faisant peser sur les ménages des factures d’énergie élevées et des risques sanitaires liés à la mauvaise isolation de ces logements, voire des risques de dégradation prématurée des biens. La situation est d’autant plus grave qu’une part significative de ces logements est occupée par des ménages modestes et conduit à un risque élevé de précarité énergétique. À titre d’exemple, pour un logement de 70 m² avec une étiquette G, tout usage électrique, le coût énergétique mensuel estimé est de 160 € à 215 €.
35 % des passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE) sont situées dans le parc locatif privé (1,4 million) alors qu’il ne représente que 25 % du parc de résidences principales ce qui en fait donc une priorité en matière de rénovation énergétique.
Ce parc est composé pour près de la moitié de logements en copropriété, le reste étant des maisons individuelles (29 %) et des immeubles en mono- propriété (22 %).
1 Emissions de GES issus de l’énergie en 2018, source : Chiffres clés du climat, France, Europe et Monde, édition 2021, SDES.
2 Source : Chiffres clés de l’énergie en 2020, édition 2021, SDES.
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ET PROPRIÉTAIRES BAILLEURS PRIVÉS
France métropolitaine
Bâtiment
le2esecteurle
+ émetteur de Gaz à effet de serre
émissions de 23 %
gaz à effet de serre
49 %de la consommation
d’énergie
4,8 millions
de résidence principal sont des
«passoires énergétiques »
35 %
des passoires énergétiques
dans le parc locatif privé (1,4 million)
Le nouveau DPE et les obligations d’affichage dans les annonces immobilières
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique et climatique de leur logement, il est l’outil le mieux connu des Français.
Le nouveau DPE, entré en vigueur le 1er juillet 2021, est plus fiable grâce à une méthode de calcul revue et consolidée permettant de mettre fin aux DPE vierges ou sur facture. Il est également plus complet et plus lisible grâce à une estimation des charges énergétiques, des scénarios de travaux et des recommandations d’usage. Afin d’être plus cohérent avec les enjeux climatiques, il comporte désormais une étiquette énergie- climat (de A à G) intégrant deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
La réalisation du DPE par un diagnostiqueur est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien depuis 2007. À compter du 1er janvier 2022 l’étiquette énergie, l’étiquette climat et une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique seront d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières. Il faudra par ailleurs faire apparaître la mention « Logement à consommation énergétique excessive » dans les annonces immobilières et contrats de location pour les biens classés F ou G. Ces mesures concernent à la fois les annonces de vente et de location, publiées par les particuliers ou les professionnels, quel que soit le moyen de diffusion de l’annonce (papier ou en ligne).
Les nouvelles mesures adossées DPE
Afin de favoriser la rénovation des logements les plus énergivores et de lutter contre la précarité énergétique, plusieurs mesures s’appuient sur le DPE :
À compter d’août 2022, l’augmentation du loyer des passoires énergétique (logements classés F et G), sera interdite lors de la re-location du bien à moins d’avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique. Cela s’applique à tous les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits.
À compter du 1er janvier 2023, les logements très énergivores seront interdits à la location : à cette date un logement décent devra respecter un niveau de performance énergétique minimale (450 kWh d’énergie finale / m².an), critère qui évoluera en 2025 (logements classés G), 2028 (logements classés F) et 2034 (logements classés E).
POURQUOI RÉNOVER SON LOGEMENT MAINTENANT ?
Le critère de décence des logements
Pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, doit être décent. Aujourd’hui, cela signifie que le logement doit respecter une surface minimum, ne pas faire apparaître un risque manifeste pour la sécurité ou la santé du locataire, être exempt d’espèces nuisibles ou parasites et comporter certains équipe- ments. Si le logement ne répond pas aux critères de la décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse dans un délai de 2 mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
Il peut également saisir le tribunal judiciaire (en application de la loi du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice au XXIe siècle, dans ce cas, le conciliateur de justice doit préalablement avoir été saisi pour une tentative de conciliation préalable). Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
En copropriété, le mécanisme de la décence s’appliquera dans les mêmes conditions qu’en maison individuelle. Seule différence : le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux au copropriétaire qui pourra démontrer que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs, il n'a pu parvenir seul à atteindre ce niveau de performance minimal au niveau de son logement, à l’aide de travaux portant uniquement sur les parties privatives de son lot.
Focus : la rénovation énergétique des logements en copropriétés
En copropriété, selon la situation du logement et les caractéristiques du bâtiment, une rénovation énergétique efficace repose sur une intervention sur les parties communes (isolation des façades et des toitures, remplacement des systèmes collectifs de chauffage et d’eau chaude sanitaire) et/ou sur les parties privatives (remplacement des systèmes de chauffage individuel, remplacement des fenêtres, isolation par l’intérieur, etc.). Les premiers gains en termes de performance énergétique sont généralement accessibles à travers une première étape de travaux portant sur les parties privatives.
Afin d’encourager les copropriétés à engager une rénovation énergétique ambitieuse, il est prévu – pour la France métropolitaine – que :
les bâtiments d’habitation collective construits avant le 1er janvier 2013 devront
réaliser un DPE collectif, d’ici 2024 à 2026, en fonction de la taille de la copropriété et selon l’échéancier défini par la loi Climat et Résilience. Ils devront ensuite renouveler ce DPE tous les 10 ans, sauf pour les bâtiments les plus vertueux (étiquettes A, B ou C du DPE) ;
les copropriétés devront également engager l’élaboration d’un plan pluri- annuel de travaux, selon un échéancier coordonné avec l’obligation de DPE collectif, d’ici 2024 à 2026. Il devra ensuite être soumis chaque année au vote de l’Assemblée Générale, jusqu’à son adop- tion par la majorité des copropriétaires.
Les propriétaires bailleurs et les copropriétés concernés peuvent engager les démarches dès à présent (diagnostic technique, travaux de rénovation énergétique, etc.) sans attendre ces échéances.
01/01/2021 Ouverture de MaPrimeRénov’ aux copropriétés
01/07/2021
Ouverture de MaPrimeRénov’
aux propriétaires bailleurs
Affichage obligatoire dans les annonces immobilières de l’étiquette GES du DPE en plus de l’étiquette énergie
Entrée en vigueur du nouveau DPE et pleine opposabilité
01/01/2022
Ouverture de la distribution du prêt avance rénovation
Affichage obligatoire dans les annonces immobilières
« logement à
consommation excessive » pour les logements les plus énergivores
Indication des dépenses énergétiques théoriques dans les annonces
immobilières et les contrats de location
24/08/2022 Gel de l’évolution des loyers des logements F ou G pour l’ensemble du territoire
01/01/2023
Les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 KWh/m2 an en énergie finale (logements les plus énergivores de la classe G) ne sont plus considérés comme décents
01/01/2025 Les logements ayant une étiquette G ne sont plus considérés comme décents
01/012028 Les logements ayant une étiquette F ne sont plus considérés comme décents
01/01/2034 Les logements ayant une étiquette E ne sont plus considérés comme décents
LES ÉCHÉANCES RÈGLEMENTAIRES EN MÉTROPOLE
Information Aides financières Réglementation
Améliorer le confort du logement et favoriser la location
La rénovation du logement vient résoudre des problèmes tels que le froid, l’humidité, le bruit et améliore les conditions de vie de votre locataire et permet d’éviter la dégradation prématurée de votre bien. Ce projet de rénovation peut inclure une multitude de travaux, notamment pour améliorer les performances énergétiques du
logement : isolation, ventilation, changement de chaudière, etc. Ces sujets étant de plus en plus au cœur des préoccupations des locataires, agir sur le confort permet de limiter la vacance locative de votre bien, un logement dit en « bon état » (décent, avec une bonne étiquette énergétique) trouvera plus facilement un locataire.
Valoriser son patrimoine et augmenter sa « valeur verte »
A contrario, et en plus de la perte de rentrée de loyer, un logement vacant se dégradera beaucoup plus rapidement et perdra de sa valeur rapidement. En tant que propriétaire bailleur, procéder à ces travaux de rénovation permet de valoriser votre patrimoine, en améliorant l’état général de votre bien. La « valeur verte » du bien, mesurable à la plus ou moins-value réalisée
sur une vente fonction de l’étiquette DPE du bien, est en constante augmentation : on observe, en fonction de la typologie du logement et de sa localisation, une plus-value de 6 à 17 % pour les logements classés A ou B, et une moins-value allant de - 5 à - 20 % pour les logements classés F ou G – par rapport à un logement de classe D – lors des ventes réalisées en 20203.
3Source : La valeur verte des logements en 2020 – France métropolitaine (hors Corse), Notaires de France, octobre 2021.
LES AVANTAGES DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
Des aides financières, sous forme de subventions ou d’avantages fiscaux, peuvent être mobilisées afin de vous permettre de mener des projets de rénovation énergétique.
France Rénov' vous accompagne dans vos travaux de rénovation
Le service public de la rénovation de l’habitat, France Rénov’, vous guide dans vos travaux de rénovation énergétique en copropriété et en maison individuelle. Les conseillers France Rénov’ vous aident à effectuer les travaux les plus adaptés, estimer le budget nécessaire et identifier les aides financières dont vous pouvez bénéficier.
Vous pouvez également vous adresser à votre administrateur de bien ou à votre syndic de copropriété pour obtenir des informations sur la gestion de votre bien.
Pour trouver un conseiller proche de chez vous : https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700.
LES AIDES POUR RÉALISER LES TRAVAUX
DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
LES AIDES FINANCIÈRES AUX TRAVAUX
MaPrimeRénov’
propriétaires bailleurs
Aide à la rénovation énergétique des logements ouverte à tous les propriétaires bailleurs pour les travaux engagés à titre individuel (jusqu’à trois logements par propriétaire).
MaPrimeRénov’
Copropriétés
Aide à la rénovation énergétique des logements ouverte aux syndicats de copropriétaires pour les travaux effectués sur les parties communes ou sur les équipements de la copropriété.
MaPrimeRénov’ est une aide calculée en fonction de vos revenus et du gain écologique des travaux. Vous pouvez bénéficier d’une prime bonus de 500 € à 1500 € lorsque vous pouvez justifier que les travaux à venir permettent de sortir votre logement de l’état de passoire énergétique (étiquettes F et G du DPE).
CEE
Les certificats d’économies d’énergie (CEE) sont un mécanisme qui oblige les fournisseurs d’énergie à encourager les travaux d’économies d’énergie auprès, entre autres, des particuliers. Les fournisseurs peuvent vous accorder des aides financières pour réaliser vos travaux.
Louer Mieux
En conventionnant votre logement locatif pour une durée minimale de six ans avec l’Anah, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt attractive, quels que soient vos revenus et sous réserve d’un engagement de location à vocation sociale du logement.
Vous bénéficierez par ailleurs d’une subvention de l’Anah pour vos travaux de rénovation énergétique.
LES AIDES FISCALES
Déficit foncier
Si le montant de vos travaux de rénovation est supérieur à vos revenus fonciers, l’excédent, appelé déficit foncier, est déductible de vos revenus fonciers imposables, et vous bénéficierez donc d’un avantage fiscal. Le montant de cette diminution fiscale sera d’autant plus important que votre taux marginal d’imposition est élevé.
Pour en bénéficier, vous devrez toutefois continuer à louer votre bien pendant au moins trois ans.
LES PRÊTS
Éco-PTZ
L’Éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements. C’est un prêt sans intérêts, aidé par l’État. Il peut vous être accordé par un établissement bancaire sans condition de ressources, sous réserve de l’examen de votre dossier.
Prêt avance rénovation
Le prêt avance rénovation vous permet de financer le reste à charge lors de travaux de rénovation en le remboursant ultérieurement, par exemple lors de la vente du logement ou dans le cadre d’une succession. Ce prêt sera distribué à partir de début 2022 par deux premiers réseaux bancaires : le Crédit Mutuel et la Banque Postale.
AUTRES
TVA à taux réduit
Le taux réduit de TVA à 5,5 % s’applique aux travaux d’amélioration de la performance énergétique, ainsi qu’aux travaux induits. Ce taux réduit est directement appliqué par l’entreprise sur la facture des travaux.
L’ensemble de ces aides sont cumulables. La seule exception concerne Louer Mieux qui n’est pas cumulable avec MaPrimeRénov’, MaPrimeRenov’ Copropriété et les CEE.
Vous pouvez également bénéficier de subventions complémentaires de la part des collectivités locales (mairies, EPCI, départements et régions) suivant les territoires.
EN SAVOIR PLUS :
https://france-renov.gouv.fr
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Guide « Propriétaire serein »
Mise en page : www.laboiteaverbe.fr
