JEAN-LUC PIERMAY
CITADINS ET QUETE DU SOL DANS LES VILLES
D'AFRIQUE CENTRALE
Préface de PAUL PELISSIER
Editions L'Harmattan 5-7, rue de l'École Polytechnique
75005 Paris
TABLE DES MATIERES
PREFACE
AVANT-PROPOS 5 INTRODUCTION 7 La production de l'espace urbain... 8 ... en Afrique Centrale 12 La démarche 15
Première partie
LE FAIT URBAIN EN AFRIQUE CENTRALE
I Un réseau urbain distendu 21 A La répartition inégale des villes 21 B Facteurs de localisation des villes 24 Villes et position 24 Villes et activités modernes 28 Villes et densités de population 31 Villes et ethnies 34 C Des relations médiocres entre les villes 37 La voie d'eau, lien majeur et coupure majeure à la fois 37 Les autres voies de communication : des disparités
considérables 39 Des échanges migratoires limités 44 D Une connaissance inégale des villes 48 Diversité et précarité des données statistiques 48 Répartition très inégale de la documentation 52 E Quelques comparaisons avec des régions voisines 54 II Une croissance urbaine spectaculaire mais heurtée 59 A Avant 1940 : l'ébauche de villes 59 Le rôle directeur des infrastructures de transport 60
5 7 2
Déséquilibres démographiques et sociaux 62 Mise en place de la ségrégation 65 B De 1940 à 1960 : l'affermissement des villes 67 Les premiers investissements massifs peuplent les villes 67 La naissance des sociétés urbaines 70 C Après 1960 : le débordement des villes 75 L'affermissement des régimes selon des modalités diverses 76 Des évolutions économiques divergentes 81 Un ralentissement modeste de la croissance démographique des villes 86 III Les paysages urbains 91 A Un plan colonial typique : Kisangani 92 B Les accommodements du schéma colonial 102 C La remise en cause du plan colonial et l'évolution actuelle des paysages 104 D Le plan d'une ville post-coloniale : Mbuji-Mayi 108 E La consommation d'espace 1 1 2
La mesure de la croissance urbaine 112 Qu'est-ce que l'espace urbain ? 113 L'évolution des surfaces bâties 11 5 IV Des règles spécifiques pour la ville 125
A La ville et le droit foncier 1 25 La législation foncière coloniale et la ville 126 Les évolutions nationales 1 31 Les tendances générales 131
Congo 133 République Centrafricaine 134 Gabon 134 Zaïre 135 B Des réglementations d'urbanisme beaucoup plus ténues 138 C Les structures administratives et la ville 14 2
Deuxième partie
DU SOL RURAL AU SOL URBAIN
I Les acteurs en présence 149 A Les possesseurs coutumiers du sol 149 La force des possesseurs coutumiers 150 La faiblesse des possesseurs coutumiers 152 L'ouverture à la modernité et à la ville 154 B Les citadins 156 Des sociétés urbaines fortement différenciées 157 L'argent 157 L'ethnie 1 61 Qui sont les propriétaires citadins ? 166 C L'Etat 169 Des services dissociés aux responsabilités chevauchantes 1 7 0 Un portrait d'homme politique 173 Des potentialités limitées et inégales 174 D D'autres organismes : Eglises et entreprises 1 76
Un encadrement omni-présent : la mission 176 Le rôle inégal de l'entreprise privée 177 La ville sous la tutelle de la grande entreprise :
Mbuji-Mayi et la MIBA 178 II Les filières d'acquisition des terrains 181 A La filière coutumière 182 Tous les possesseurs coutumiers ne sont pas lotisseurs 182 Un système souple et adaptable 183 Mais des déficiences d'organisation particulièrement graves 1 8 6 Des paysages spécifiques 187 B La filière étatique 190 L'Etat, propriétaire du sol, ne peut pas toujours en disposer 190 Un contrôle imparfait de la distribution des terres 192 C Les filières para-officielles 195
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D La filière des grands domaines 198 L'origine des grands domaines 1 9 8 Y-a-t-il une filière des grands domaines ? 200 E Les invasions de terre 2 0 2 Cinq significations distinctes 202 Envahisseurs et pouvoirs citadins 207 F La filière des particuliers 210 III Les flux d'argent 215 A La formation du marché foncier 21 6 Les transactions sur le sol : un rapport social 216 Plusieurs marchés fonciers 220 La formation des prix 224 B La destination de l'argent reçu 228 La nécessaire redistribution 229 Réinvestir sans déchoir ? 230 C La récupération par l'Etat : les impôts fonciers 231 Des mécanismes complexes et peu efficaces 232 Un objectif de reprise en mains ? 234 IV L'évolution des espaces 2 3 7 A L'agencement spatial des filières 237
Les lotisseurs non officiels en périphérie, l'Etat en position péri-centrale 244 Des directions privilégiées de la croissance 246 B Espaces attractifs, espaces répulsifs 252 Les éléments du milieu naturel 252 L'attraction des équipements modernes 260 La faible efficacité du statut des terres 2 6 2 L'attitude des utilisateurs du milieu rural péri-urbain 2 65 L'attitude des citadins 2 6 8 V Mécanismes d'ajustement 273 A La régularisation officielle et ses avatars 2 7 3 Un parcours d'obstacles 274
Une procédure de dupes 2 7 8 B Pouvoir autochtone et pouvoirs modernes 2 8 2
Le lotisseur coutumier, concurrent de l'Etat ou particulier aux abois ? 2 8 2 Légitimité et manipulation 2 8 5 La remise en cause des cessions par les possesseurs
coutumiers 2 8 8 Conclusion : des tactiques individualisées et mouvantes 2 9 0
Troisième partie
DU SOL URBAIN A LA VILLE : L'EVOLUTION DES ESPACES
I La maison 2 9 9 A La promotion institutionnelle 3 0 0 La précarité des systèmes de promotion institutionnelle 3 0 0 La difficile remise en cause d'une politique d'origine
coloniale 3 0 4 B L'auto-production de la maison 3 1 1 Quatre citadins, quatre expériences 3 1 1 Les caractéristiques de l'auto-production 3 1 4 Pourquoi construire en matériaux durables ? 3 2 0 C L'origine de l'argent 3 2 3 Médiocrité de la mobilisation communautaire de l'épargne 3 2 4 Précarité du financement institutionnel 3 2 6 La mobilisation individuelle de l'épargne, source principale de financement 3 2 9 D D'autres formes d'acquisition de la maison 3 3 2 L'héritage au centre des stratégies familiales 3 3 2 L'achat d'une maison : des réseaux de connaissances aux
commissionnaires de Kinshasa 3 3 5 Une répartition spatiale inégale des transactions
immobilières 3 3 5 Les "commissionnaires", des intermédiaires
polyvalents . 3 3 6 La chaîne des commissionnaires 3 3 7
5 7 6
II La parcelle 341 A L'obligation de mise en valeur 342 Une notion fondamentale, mais floue et évolutive 34 2 La difficile remise en cause des attributions 344 La légitimation par la mise en valeur et l'occupation
permanente 345 Du bon usage de la mise en valeur 34 6 Primauté du statut foncier ou du fait accompli 34 8 Absence de droit populaire mais "vulgarisation" de
la loi d'origine coloniale 350 B La notion de parcelle 352 C Le cas des "baux à construction" 357 D Le statut de locataire 35 9 E Les biens abandonnés ou confisqués 364 L'imbroglio juridique zaïrois 364 L'imbroglio sur le vif : le quartier résidentiel
du Plateau Boyoma (Kisangani) 36 8 III L'Ilôt 375 A La politique officielle de l'ilôt 376 La restructuration des biasasa 376 Le choix de la rénovation 379 Les modalités de déguerpissement 382 La politique de conversion : utopie et chimère 385 B Les conflits parcellaires 386 Les déguerpis font de la résistance 386 La naissance d'un ilôt 389 IV Le quartier 393 A Le quartier, groupe d'hommes ou territoire ? 394
Encadrement de type coutumier ou encadrement de type
administratif ? 394 La lente et inégale prise en compte du territoire 39 9 Des limites incertaines 39 9 Les quartiers-communautés 4 03
L'évolution du quartier-communauté 4 04 Le territoire municipal 4 07 B Les citadins dans l'aménagement du quartier 4 08 La perception des déficiences urbanistiques 408 Les limites de l'initiative populaire 411 Formes de l'intervention des citadins 412 Modes d'encadrement des citadins 41 3 L'accueil fait aux initiatives 418 Une somme hétéroclite d'initiatives individuelles 419 V La ville 4 23 A Quatre visions de la ville 424 Une vision coutumière 4 24 Une vision populaire 425 Les logiques de l'accaparement 4 26 La vision de l'aménageur 429 Les difficultés de l'aménagement urbain 429 Deux programmes d'équipement à Kinshasa 432 B Les visions en concurrence dans le modelage de la ville 4 35 Grandes manoeuvres à Mbuji-Mayi 436 Naissance et mort d'un quartier brazzavillois 439
Quatrième partie
LE VERROUILLAGE DE LA SOCIETE URBAINE
I L'espace, révélateur de nouveaux rapports sociaux et politiques 447 A Le rôle prépondérant des membres de l'appareil d'Etat 44 7
Un accès privilégié à l'accumulation 44 7 Un poste privilégié : Président de la République 451 Les grosses fortunes immobilières de Kisangani 453 B La prise en charge par les populations 455 Un manque de dynamisme local 456 Une première exception : le micro-nationalisme luba 460 Une deuxième exception : le dynamisme mpongwe 462
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C Le rôle des femmes 4 65 D Une société traversée de hiérarchies concurrentes et
contradictoires 470 L'inégalité des statuts 470 L'art du bluff 473 L'amorce de tensions sociales : Mamadou et Makaya à
Libreville 476
II Un encadrement à la mesure de la ville ? 483 A L'échec du système officiel 4 83 Pauvreté des méthodes d'administration 483 Des hommes mal employés 484 Des moyens de contrôle très rudimentaires 485 Une faible capacité d'adaptation 4 88 Un mécanime inégalitaire tempéré par le manque d'efficacité 490 Vers une nouvelle politique urbanistique ? 492 B L'encadrement par le détournement 4 95 Quatre interprétations classiques de la "corruption" 4 96
"La chèvre broute là où elle est attachée" 49 8 Le fonctionnement parallèle d'un service 500 Une gestion politique du détournement 504 Domestiquer les nouveaux rapports sociaux 509 C Un système dépassé par sa complexité 513
Les réseaux, ou comment détourner en faisant semblant de respecter les règles 513 Le savoir-faire des spécialistes de la complexité 514
C O N C L U S I O N 519 D'une ville à l'autre, les facteurs de la diversité 521 La taille 522 La croissance économique 523 Le rythme démographique 5 24 Coutumes et cultures 525 L'héritage colonial 528 Les choix étatiques 530 Les enseignements d'une donnée synthétique 533
Une société remodelée par l'espace ? 5 3 6 Un contrôle inversement proportionnel à la disponibilité de l'espace urbain 5 3 6 Villes unificatrices ou villes différenciées ? 5 4 0 L'Etat progresse-t-il ? 5 4 3
