ACQUISITION DES MURS PROFESSIONNELS

ACQUISITION DES MURS PROFESSIONNELS

Sylvie DURAND-DISCOURS, Resp. Natixis Lease Maître Séverine GIRARDON, Notaire

Sébastien BOUZARD, Expert-Comptable

 L’investissement dans les murs professionnels par le dirigeant d’entreprise se déclenche généralement à l’occasion d’une opportunité.

 De cette opportunité vont naître des objectifs qu’il va se fixer :

-Transformer les loyers versés par son entreprise en épargne ? -Réaliser une belle plus-value à la revente ?

-Se constituer un patrimoine qui générera des rentes à la retraite ?

 La principale difficulté va alors résider dans l’adéquation des paramètres inhérents au projet, avec les objectifs fixés.

=> De cela va en découler le type de structure, le régime fiscal et le mécanisme de financement.

INTRODUCTION

 PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE

A- ACQUISITION EN DIRECT PAR LE DIRIGEANT

B- ACQUISITION INDIRECTE PAR LE DIRIGEANT : VIA UNE SCI IR OU IS ILLUSTRATION COMPARATIVE ET CHIFFREE REGIME IR /IS

C- ACQUISITION PAR LA SOCIETE D’EXPLOITATION DU DIRIGEANT

D- ZOOM SUR UN FINANCEMENT ALTERNATIF : LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER

 PARTIE II : ACQUISITION EN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

A- ACQUISITION DE LA NUE PROPRIETE PAR LE DIRIGEANT (OU SA SCI IR) ET DE L’USUFRUIT PAR LA SOCIETE D’EXPLOITATION

B- DEMEMBREMENT DES PARTS D’UNE SCI (IR) AVEC ACQUISITION DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE DES PARTS PAR LA SOCIETE D’EXPLOITATION

ILLUSTRATION COMPARATIVE ET CHIFFREE DEMBREMENT A / B

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PLAN GENERAL

PARTIE I : ACQUISITION EN

PLEINE PROPRIETE

A- En direct par le dirigeant

B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d’exploitation

D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE

PROPRIETE

-Principe

-D’un point de vue juridique

-Aspects fiscaux pendant détention des murs et à la cession des murs

-Limites à cette solutions -Règles au regard de l’ISF

A-Acquisition directe par le

dirigeant

PRINCIPE

Les murs professionnels sont donnés en location par son propriétaire personne physique, qui perçoit

directement des loyers de sa société d’exploitation.

Si le dirigeant s’endette (en général 12-15 ans), il supportera directement l’éventuelle impasse de trésorerie (loyers perçus < échéances d’emprunt).

A-Acquisition directe par le

dirigeant

A-Acquisition directe par le dirigeant

• D’un point de vue juridique :

L’acquisition se confond avec le patrimoine privé du dirigeant.

Cela permet aux murs professionnels d’échapper aux effets d’une éventuelle procédure collective

(sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation

judiciaire…).

A-Acquisition directe par le dirigeant

• Régime fiscal : pendant la détention des murs

Les loyers perçus, déduction faite des frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière… sont imposés dans la catégorie des REVENUS FONCIERS.

=> Imposition directe au barème de l’IR du propriétaire (jusqu’à 45%).

+ imposition aux prélèvement sociaux (PS) actuellement au taux de 15.5%.

Par conséquent, le propriétaire doit chaque année financer,

sur ses deniers personnels, tout ou partie de l’impôt généré

par ses revenus fonciers.

A-Acquisition directe par le dirigeant

• Régime fiscal : à la cession des murs

Régime des plus-value des particuliers :

 Impositions IR taux fixe 19% + PS 15.5% = 34.5%

appliquées sur la plus-value nette imposable, c’est-à-dire la plus-value générée après abattements fiscaux pour durée de détention.

Attention, 2 calendriers différents (et non linéaires) pour les abattements :

– IR : Exonération complète au bout de 22 ans – PS : Exonération complète au bout de 30 ans

A-Acquisition directe par le dirigeant

• Régime fiscal : à la cession des murs

Régime des plus-value des particuliers (suite) :

 Taxe sur certaines plus-values immobilières :

Due lorsque la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 Euros. Calculée au moyen d’un barème progressif.

Taux maximal = 6%

L’imposition maximale peut donc s’élever à 19% + 15,5% +

6% = 40,5% de la plus-value totale si aucun abattement ne

rentre en jeu (durée de détention inférieure à 6 ans).

A-Acquisition directe par le dirigeant

• Limites de cette solution :

Risques de l’indivision : en cas de décès du dirigeant, les murs professionnels devenant propriété indivise de ses héritiers.

Absence de déductibilité fiscale de l’amortissement

des murs, ce qui conduit à imposer les revenus sur

une base élevée.

A-Acquisition directe par le dirigeant

• Règles au regard de l’ISF

Sont considérés comme professionnels (et donc

exonérés) les murs loués à une société dont les parts ou actions sont elles mêmes des biens professionnels pour le redevable.

L’emprunt souscrit à titre personnel pour l’acquisition des murs n’est corrélativement pas déductible du

patrimoine ISF

A- En direct par le dirigeant

B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d’exploitation

D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE

PROPRIETE

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

- Principe

-Rappel des caractéristiques de la SCI

-Régime fiscal SCI IR : pendant détention des murs et à la cession des murs

-Régime fiscal SCI IS : pendant détention des murs, à la cession des murs ; à la cession des parts.

-Règles au regard de l’ISF

-Comparatif chiffré solution A / solution B

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

PRINCIPE

Le dirigeant constitue une SCI qui acquiert les murs professionnels et les donne en location (via un bail) à la société d’exploitation de ce même dirigeant.

La SCI peut s’endetter (emprunt classique ou crédit-

bail) pour financer tout ou partie de l’investissement.

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Rappel des caractéristiques de la SCI

=> Contrat conclu entre un minimum de 2 associés => Responsabilité des associés indéfinie mais

proportionnelle à la part du capital détenue (donc non solidaire).

=> Des statuts à rédiger avec précaution

=> La SCI relève de l’impôt sur le revenu en fonction de la qualité de ses associés ou opte irrévocablement à l’IS.

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Régime fiscal SCI IR

Imposition des bénéfices au nom des associés PP =>

idem que pour un dirigeant qui acquiert directement les murs :

 Pendant la détention des murs : « Régime des Revenus Fonciers »

 A la cession des murs par la SCI : « Régime des plus-value des particuliers ».

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Régime fiscal SCI IR (suite)

 A la cession des parts de la SCI : « Régime des

plus-value des particuliers » avec une particularité qui peut s’avérer importante :

Pour les abattements fiscaux, le délai de détention est déterminé indépendamment de la date à

laquelle l’immeuble a été inscrit à l’actif.

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Régime fiscal SCI IS

Imposition des bénéfices « au sein » de la SCI selon les règles B.I.C.

=> Taux d’IS 15% à hauteur de 38 120 Euros*

=> Taux d’IS 33,1/3% au-delà.

*si conditions remplies

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Régime fiscal SCI IS : pendant la détention des murs – Murs professionnels amortis sur une durée

moyenne entre 20 et 30 ans excepté la quote-part représentant le terrain qui est non amortissable, – Frais de construction, reconstruction ou

agrandissement amortis,

– Les frais d’actes et d’enregistrement acquittés à l’occasion de l’acquisition de l’immeuble sont

déductibles du résultat.

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Régime fiscal SCI IS : à la cession des murs

La plus-value imposable

(Prix de cession – Valeur Nette Comptable*) est imposée au taux d’IS.

*V.N.C. = Prix acquisition – amortissements pratiqués

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Régime fiscal SCI IS : à la cession des parts Régime des « plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux » :

 Imposition au barème progressif de l’IR après application d’un abattement proportionnel de droit commun qui

s’élève à :

 50% pour une durée de détention entre 2 et 8 ans.

 65% pour une durée de détention > 8 ans.

 Imposition aux PS au taux de 15,5% sans abattement

possible sur l’assiette.

B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS

• Règles au regard de l’ISF

Les parts de ces SCI sont qualifiées de biens professionnels :

– En proportion des droits détenus par le foyer fiscal dans la société utilisatrice,

– dans la limite des droits détenus dans la SCI.

COMPARATIF IR / IS

Exemple d’acquisition de murs professionnels :

 Prix d’achat = 400 000 Euros. Frais d’acquisition = 30 000 Euros

 Apport cash de 15% du coût d’acquisition

 Emprunt 15 ans de 365 500 Euros au taux fixe de 3,20%

assurance comprise. Annuités constantes.

 Loyers = 36 000 euros (soit un rendement de 9% du prix d’achat) avec revalorisation annuelle de 2%.

 Durée d’amortissement = 25 ans sur 90% de la valeur.

 Bien revalorisé chaque année à +1%.

 Tranche marginale d’imposition du dirigeant (IR) = 41%

COMPARATIF IR / IS

Exemple d’acquisition de murs professionnels (suite)

 Pour comparer de manière convenable les 2 régimes

d’imposition, il convient de simuler une cession du bien à l’issue des périodes considérées et ce, afin de mesurer l’impact du coût de sortie des murs du patrimoine.

 Pour cela, les notions de « TRI » (Taux de Rentabilité Interne) et de « trésorerie cumulée » sont bien

représentatives.

Le « TRI » correspond à la rentabilité intrinsèque de

l’apport finançant l’investissement avec prise en compte

de tous les paramètres (économiques, fiscaux…) et surtout

du facteur « temps ».

COMPARATIF IR / IS : T.R.I.

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

9 ans 15 ans 25 ans 30 ans

IR / SCI IR SCI IS (Fin bail) (Fin Empr.) (Fin amort.) (Exo PV IR)

9 ans 15 ans 25 ans 30 ans

IR ou SCI IR : 10,66% 8,54% 7,06% 7,09%

SCI IS : 16,90% 15,14% 14,32% 14,31%

COMPARATIF IR / IS : commentaires

Le T.R.I. en régime IS est nettement meilleur pour les raisons suivantes :

Pendant la durée du portage et particulièrement pendant la durée de l’emprunt, la fiscalité est coûteuse en régime IR (56,5% dans notre cas), ce qui nécessite chaque année un apport en trésorerie personnelle de la part du dirigeant pour combler l’insuffisance.

Alors qu’en régime IS, la déduction des frais d’acquisition la 1

^ère

année et la déduction annuelles des dotations aux

amortissements permettent suffisamment de défiscaliser

pour ne rien réinjecter.

COMPARATIF IR / IS : Tréso cumulée

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000

9 ans 15 ans 25 ans 30 ans

IR / SCI IR SCI IS (Fin bail) (Fin Empr.) (Fin amort.) (Exo PV IR)

9 ans 15 ans 25 ans 30 ans

IR ou SCI IR : 117 580 249 837 506 928 674 429

SCI IS : 110 352 228 628 486 994 635 567

COMPARATIF IR / IS : commentaires

Dans notre cas d’espèce, la Trésorerie cumulée à terme est légèrement plus favorable en régime IR mais il ne faut pas se leurrer.

En effet, le TRI qui intègre le facteur « temps » est

sans équivoque : l’acquisition de murs professionnels

est intrinsèquement plus rentable sous le régime IS

grâce à l’autonomie fiscale pendant toute la durée du

portage.

A- En direct par le dirigeant

B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d’exploitation

D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE

PROPRIETE

C- Acquisition par la société d’exploitation

-Principe

-D’un point de vue juridique

-Régime fiscal pendant la détention des murs et à la cession des murs

-Règles au regard de l’ISF

C- Acquisition par la société d’exploitation

PRINCIPE

Les murs professionnels sont inscrits à l’actif (immobilisation) de la société d’exploitation :

 Pas de flux de loyers,

 Renforcement des actifs mais dégradation des ratios d’endettement avec un risque de sous-évaluation de l’actif immobilier lors de la

cession de la société,

 La stratégie patrimoniale personnelle du dirigeant ne peut être déconnectée de la stratégie professionnelle de sa société,

 Un mode de financement de l’investissement (emprunt ou crédit- bail), souscrit en fonction de la capacité d’autofinancement de la société.

C- Acquisition par la société d’exploitation

• D’un point de vue juridique :

– En cours de vie, l’entreprise bénéficie d’un pouvoir de négociation accru vis à vis des banques car l’immeuble représentera à terme une sérieuse garantie.

– En revanche, en cas de procédure collective, les murs professionnels font partie intégrante du patrimoine professionnel

=> Risque que les murs soient « bradés » en cas de réalisation des actifs de la société (liquidation

judiciaire), excepté en cas de crédit-bail.

C- Acquisition par la société d’exploitation

• Régime fiscal : pendant la détention des murs => Régime BIC

• Régime fiscal : à la cession des murs La plus-value imposable =

Prix de cession – Valeur Nette Comptable*

*V.N.C. = Prix acquisition – amortissements pratiqués

C- Acquisition par la société d’exploitation

• Régime fiscal (suite) :

Imposition de la plus-value :

– La société d’exploitation relève de l’impôt sur le revenu (régime BIC/IR) :

 Murs détenus < 2 ans (régime CT) : plus-value confondue avec le résultat de l’entreprise lui même intégré aux revenus du dirigeant soumis à l’IR + PS 15.5%

 Murs détenus > 2 ans (régime LT) : taux réduit 16% + PS 15.5% sur la plus-value après abattements 10% /an par année de détention au delà de la 5^ème (soit Exo à 15 ans)

C- Acquisition par la société d’exploitation

• Régime fiscal (suite) :

Imposition de la plus-value (suite) :

– La société d’exploitation est soumise à l’impôt société(régime BIC/IS) :

 Forcément régime CT quel que soit la durée de détention et pas d’abattements possibles.

=> Imposition de la plus-value au taux d’IS sans

abattement

C- Acquisition par la société d’exploitation

• Règles au regard de l’ISF :

Des murs inscrits à l’actif de la société d’exploitation sont présumés être des biens professionnels dans la mesure où ils sont nécessaires à l’exploitation.

=> Exonération à l’ISF.

SYNTHESE IR/IS

AVANTAGES

REGIME IR :

• Exonération complète plus- value de cession au bout de 30 ans

REGIME IS :

• Amortissement du bien et déduction frais d’acquisition

=> Autonomie fiscale pendant le portage

• Taux réduit 15% le cas échéant

INCONVENIENTS

• Pas d’autonomie fiscale pendant le portage

• Plus-value de cession imposée lourdement

• Option IS irrévocable

A- En direct par le dirigeant

B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d’exploitation

D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE

PROPRIETE

D – Zoom sur un financement alternatif: le crédit bail immobilier

- Définitions

- Textes de références

- Entreprises concernées - Modalités

- Règles fiscales

- Cas pratique

- Le crédit bail est un contrat de location d’un bien

immobilier pour une durée déterminée et irrévocable, assorti d’une promesse unilatérale de vente ou option d’achat.

Les opérations de crédit bail sont assimilées à des opérations de crédit.

- La cession bail (ou sale and lease back) est un crédit bail (définition ci-dessus) qui a la particularité d’être signé avec un crédit preneur (locataire) qui a vendu préalablement son bien immobilier au crédit bailleur.

Définitions

- Loi n°66-455 du 02/07/1966 complétée par l’ordonnance n°67-837 du 28/09/1967 relative aux opérations de crédit bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie (SICOMI) et par la loi n°73-446 du 25/04/1973 portant extension et adaptation aux

territoires d’Outre-mer de la loi du 02/07/1966 sus visée.

- Décret n°72-665 du 04/07/1972, relatif à la publicité des opérations de crédit bail.

- Loi n°95-115 du 04/02/1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire.

- Liens documentation ASF sur le crédit bail immobilier et la cession bail immobilière (Lease-back):

http://www.asf-france.com/publications-asf/Pages/Livrets.aspx

Textes de référence

Entreprises concernées

- Toutes les entreprises imposées à l’IS ou à l’IR/BIC, BNC et BA.

- Financement direct sur entreprises utilisatrices.

- Financement sur une structure ad hoc (SCI le plus souvent) ayant vocation à porter le contrat de CBI. Cette société devient crédit preneur et la société utilisatrice devient sous locataire.

- Dans ce cas, si la société ad hoc n’opte pas pour l’IS, elle sera assujettie aux BNC non professionnels. Cette option entraîne un changement de régime fiscal à l’issue du contrat (BNC/RF) avec une taxation de la plus value latente. Un report d’imposition peut-être demandé jusqu’à la cession de l’immeuble ou des parts de la

société.

- L’option à l’IS (irrévocable) peut intervenir à tout moment.

Modalités du contrat

- Assiette de financement:

si construction existante > 5 ans: prix d’acquisition du bien + frais et droits de mutation + honoraires de commercialisation + travaux s’il y a lieu.

Obligation de justifier d’un dossier d’usage complet pour la

construction, des assurances construction si le bien a moins de 10 ans et d’un audit environnemental de phase 1 ou du dossier en cours au classement ICPE.

En cas de lease back, obligation de fournir une expertise immobilière réalisée par un expert d’une fédération reconnue.

si nouvelle construction: prix du terrain + frais + coûts des travaux + honoraires (architecte, bureau de contrôle, mission

coordination, SPS) + assurances construction (obligatoire).

Modalités du contrat (suite)

- Durée habituelle:

de 7 à 15 ans, voire 20 ans pour certains. La publication du contrat de crédit bail immobilier auprès du service de publicité foncière est

obligatoire au-delà d’une durée de 12 ans.

- Bien immobilier:

tout actif professionnel, existant ou à construire. Dans le cas d’une construction, la prise d’effet du contrat et de sa durée prend effet à l’achèvement de la construction.

- Option d’achat ou valeur résiduelle:

1€ ou selon convention. L’absence d’exercice de l’option d’achat

constate la restitution du bien au crédit bailleur. Une levée d’option d’achat par anticipation est possible à compter de la 7^ème année, en général, selon des conditions définies au contrat.

Modalités du contrat (suite)

- Loyers:

il est fixé librement entre le crédit bailleur (propriétaire du bien) et le crédit preneur (titulaire du contrat de crédit bail immobilier) à partir de taux (fixe ou variable constaté sur les marchés financiers). Les loyers peuvent être

personnalisés et sont déductibles en totalité sur le durée du financement (hormis la Q/P terrain).

- TVA:

Option par immeuble. A défaut régime CRL selon l’âge de la construction (si plus de 15 ans et si IS ou associé IS). La TVA est déductible par le crédit

preneur si l’immeuble est affecté à la réalisation d’opérations ouvrant droit à déduction.

- Subventions:

Elles sont versées généralement au crédit bailleur qui prend l’engagement de les affecter au financement du bien. Cela se traduit par l’absence d’intérêts sur une partie des loyers et une part de capital non remboursée.

Règles fiscales pour le crédit preneur

- Au regard de l’IS:

A la levée d’option: réintégration fiscale du sur amortissement pratiqué (différence entre la durée du financement et la durée normale d’amortissement fiscale). Absence de réintégration pour les contrats de CBI soumis au régime de faveur pour les contrats conclus avec les PME dans certaines zones géographiques.

Définition PME: effectif < 250 salariés, total bilan < 43M€ ou CA <

250M€, détention capital par PME > 75%.

Définition du lieu de situation de l’immeuble: zone AFR, ZRR, ZRU.

Lien: http://www.datar.gouv.fr/observatoire-des-territoires/fr/nouvelle-carte- des-AFR

Cas pratique

• Pour accompagner le développement de son entreprise, Monsieur Guillet souhaite déménager dans un bâtiment plus grand. Il a identifié un projet dans la ZAC des Prés Fleuris :

 Acquisition d’un terrain de 3 000 m² à 100 000€ HT

 Construction d’un bâtiment d’activité de 1 300 m² pour un budget de 900 000€HT

• Enveloppe de financement demandée à Natixis Lease Immo : 1 000 000€ HT

• Durée : 15 ans; financement par crédit-classique ou crédit-bail immobilier

Monsieur Guillet est marié, 2 enfants et dispose d’une épargne disponible à sa banque de 400 000€.

Le taux d’imposition de son foyer fiscal est de 45%.

Cas pratique (suite)

Monsieur Guillet dispose de 2 possibilités de portage de son projet immobilier :

 Immobilier porté directement par sa société d’exploitation, Guillet Frères SAS

 Constitution d’une société ad hoc (SAH) patrimoniale (type SCI ou SARL à prépondérance immobilière)

 la société d’exploitation sera alors locataire des murs de la SAH immobilière

 la société Guillet Frères versera un loyer de 100 000€ HT HC par an Les régimes fiscaux possibles :

 Société à l’impôt sur les sociétés (IS) par nature (société commerciale) ou par option (SAH immobilière),

 Société translucide  remontée des résultats de la SAH immobilière dans la déclaration fiscale du couple Guillet, associé de la SAH

 Fiscalité : revenus fonciers pour le crédit classique BNC pour le crédit-bail immobilier

Compte tenu de son taux d’imposition, son conseil l’oriente plutôt vers une SCI patrimoniale optant pour l’I.S.

Rappel des principes comptables et

fiscaux « Régime I.S. »

Déductibilité moyenne des types de

financements sur la durée du financement (15 ans)

Amortissement

Comparatif fiscalité selon le mode de

financement

Profils de remboursement adaptés

Profils de remboursement adaptés

(suite)

PARTIE II : ACQUISITION EN

DEMENBREMENT

• Définition des notions

– Droit de propriété : défini à l’article 544 du Code civil par l’addition des prérogatives du propriétaire : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements »

– Démembrement : le droit de propriété est dissocié entre plusieurs titulaires ATTENTION : il ne s’agit pas d’une indivision

– Usufruit : droit réel et temporaire attaché à la personne (morale ou physique) et conférant à son titulaire un droit à la jouissance et aux revenus du biens (article 582 du Code civil)

– Nue-propriété : droit réel et résiduel – il ne reste au nu-propriétaire que les prérogatives dont l’usufruitier ne l’a pas privé

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INTRODUCTION

A- Acquisition de la nue-propriété par le dirigeant (ou sa société civile immobilière soumise à l’impôt sur le

revenu) et de l’usufruit par sa société d’exploitation

B- Démembrement de propriété des parts d’une société civile immobilière avec acquisition de l’usufruit

temporaire des parts par la société d’exploitation

PARTIE II : ACQUISITION EN

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

A- Acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

PRINCIPE

Entre l'acquisition par la société d'exploitation et l'achat de l'immeuble par le dirigeant directement ou via une société civile immobilière, il existe une troisième voie : le démembrement ab initio de l'actif immobilier.

L'usufruit est acquis par la société d'exploitation et la nue- propriété par le dirigeant (en direct ou via une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu).

INTERET DU DEMEMBREMENT

L'opération présente un double intérêt fiscal : pendant le portage du bien :

* profiter de la fiscalité avantageuse de l'impôt sur les sociétés pendant la durée du démembrement

* bénéficier du régime des plus-values des particuliers à la revente du bien en suite de l’extinction de l’usufruit,

Cette technique présente des avantages pour les parties (A-1) et n'est donc pas à l'abri de critiques de l'administration fiscale (A-2). Il s’agira pour les conseils du dirigeant de prendre les précautions d’usage (A-3).

A- Acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR)

et de l’US par sa société d’exploitation

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

• a – pour le nu-propriétaire :

Absence de revenu imposable et de charges déductibles

Le nu-propriétaire, personne physique ou société civile transparente, ne percevant aucun revenu imposable, ne sera pas assujetti ni à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers ni aux prélèvements sociaux.

L'usufruit bénéficiant à la société d'exploitation, il ne pourra pas déduire les charges de la nue-propriété de ses autres revenus fonciers.

En effet, l'Administration n'autorise le nu-propriétaire à déduire les grosses dépenses qu'il a supportées au sens de l'article 606 du Code civil ou les dépenses incombant normalement à l'usufruitier que si l'immeuble est donné en location dans des conditions normales et que l'usufruitier est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

De même, elle lui refuse la déduction des intérêts d'emprunts sauf à remplir cumulativement les deux conditions d'un bien loué et d'un usufruitier imposé en revenus fonciers. Les organismes sociaux usufruitiers peuvent également déduire les intérêts d'emprunt car ils sont imposés à l'impôt sur les sociétés.

Cas particulier : Dans le cas où l’usufruitier serait un bailleur social, le nu-propriétaire sera autorisé à déduire les intérêts de l’emprunt qui ont financé cette nue-propriété.

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Avantages juridiques liés au statut

Comparaison entre le statut du bail et du nu-propriétaire :

échappe aux contraintes de la location : vacances locatives, retards ou impayés de loyer...

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Absence d'ISF

- le redevable légal de l'ISF est l'usufruitier du bien (CGI, art.

885 G) pour sa valeur en pleine propriété le cas échéant

- le nu-propriétaire n’est pas redevable de l'ISF sur la nue- propriété de l'immeuble d'exploitation s'il la détient en direct.

Si la nue-propriété est détenue par une société civile dont le dirigeant est l'associé : ce dernier devra déclarer au titre de l'ISF la pleine propriété des parts de la société civile. Il est peu probable qu'il puisse efficacement revendiquer l'exonération au titre des biens professionnels.

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Réunion de la pleine propriété

À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire se retrouve plein propriétaire, sans fiscalité complémentaire (CGI, art. 1133).

De plus, en cas de cession de l'immeuble après réunion de la pleine propriété, il bénéficiera de l'exonération des plus-values immobilières des particuliers au bout de trente années de détention (CGI, art. 150 VC).

Le délai de détention est calculé à compter de l'acquisition de la nue- propriété.

Ce schéma de détention permet au dirigeant d’être propriétaire à terme d’un bien immobilier avec une mise de fonds initiale très réduite.

En effet, le prix de la nue propriété est très inférieur à celui de la pleine propriété : il représente généralement 15% à 25% du coût total pour un bâtiment commercial

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

• b – pour l’usufruitier :

Charges supplémentaires déductibles

La société d'exploitation en sa qualité d'usufruitière sera redevable de la taxe foncière (Code civil, art. 608).

Ceci étant, dans le cadre d'un bail commercial, elle est très souvent mise à la charge du locataire...

Étant une personne morale, elle n'est pas redevable de l'ISF.

L'usufruit de l'immeuble d'exploitation l'autorisera à minorer son résultat d'exploitation des frais et droits d'acquisition, des intérêts de l'emprunt souscrit, de l'impôt foncier, des assurances du bâtiment, des frais d'entretien et de l’amortissement de l’usufruit.

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

L’usufruit : une immobilisation incorporelle

L'inscription de l'usufruit à l'actif immobilisé de la société possible est autorisée tant par le nouveau plan comptable que par les critères posés par le Conseil d'État.

L'article 211-3 du nouveau plan comptable précise

qu'une immobilisation incorporelle résulte « d'un droit légal ou

contractuel et même si ce droit n'est pas transférable ou

séparable de l'entité ou des autres droits et obligations. »

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Le caractère amortissable de l'usufruit

Un droit incorporel peut être amorti à plusieurs conditions :

*s'il est certain, dès sa création ou son acquisition,

*que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin nécessairement à une date déterminée.

La durée de l'usufruit temporaire étant fixée dans l'acte d'acquisition, la société d'exploitation devrait être autorisée à pratiquer un amortissement sur la durée de l'usufruit.

Double avantage de l’amortissement de l’usufruit :

 Amortissement sur la durée de l’usufruit plus courte, et non sur la durée classique de l’immeuble

Usufruit amorti sur la base de son coût d’acquisition global, sans tenir compte de la quote-part du terrain non amortissable

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

À l'extinction de l'usufruit

la société d'exploitation constatera la sortie d'un élément d'actif de son bilan, rendant exigible un impôt sur les plus-values professionnelles.

L'usufruit ayant été amorti sur toute sa durée, sa valeur

nette comptable sera nulle. Le compte d'immobilisation

incorporelle ainsi que le compte d'amortissement seront soldés :

aucune plus-value taxable ne sera due.

A-1 : Utilité de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Modalités de cession après la fin du démembrement En cas de cession des murs professionnels par le dirigeant:

=>la plus-value de cession est soumise aux règles des plus-values des particuliers (avec exonération totale au bout de 30 ans),

=> Si cession entre l’extinction de l’usufruit et 30 ans : le prix d’acquisition à retenir dans le calcul de la plus-value correspond à la somme des valeurs d’acquisition de chacun des droits (NP+US) à la date d’achat de la nue-propriété, or à cette date, seul le coût de la nue-propriété a été financé par le dirigeant.

A-2 : Limites de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Préambule : la cession d’un usufruit temporaire taxée comme un revenu ou la difficulté de trouver un vendeur !

Régime antérieur - Jusqu'au 13 novembre 2012 :

la cession par le dirigeant de l'usufruit temporaire de l'immeuble à la société d'exploitation était particulièrement intéressante.

En effet, la cession permettait de transformer un flux de revenus en un capital immédiat. La plus-value immobilière réalisée par le cédant était imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U à 150 VH). S'il détenait l'immeuble depuis plus de trente ans, par le jeu de l'abattement, il était exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux.

Régime applicable à compter du 14 novembre 2012 + réponse ministérielle LAMBERT du 2 juillet 2013

L'article 15 de la dernière loi de finances pour 2012 modifie les modalités d'imposition de la cession à titre onéreux d'usufruit temporaire (CGI, art. 13, 5). Il est désormais prévu que : « ... par dérogation aux dispositions du présent code relatives à l'imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé. (...) »

A-2 : Limites de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Solution (Abus de droit ?):

1

^ère

vente réalisée par un cédant / IR à une société de marchands de biens

2

^ème

vente réalisée par la société de marchands

de biens en démembrement

A-2 : Limites de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

a – pour le nu-propriétaire :

* Financement de l’acquisition de la nue-propriété

- fonds propre : aucune difficulté

- fonds empruntés : remboursement de l'emprunt

à l'aide de sa trésorerie personnelle, ne bénéficiant pas

des loyers ; intérêts d’emprunt non déductibles des

revenus fonciers.

A-2 : Limites de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

Nu-propriétaire et abus de droit par fictivité / ATTENTION A LA QUALITE DU CESSIONNAIRE

* si nu-propriétaire = personne physique dirigeant : aucun risque

* si nu-propriétaire = société civile : risque réel en raison de leur absence d'autonomie financière et d'activité économique réelle

Solutions :

* la société détentrice de l’usufruit devra avoir un patrimoine divers (apport en numéraire par les associés et/ou autres biens frugifères...)

* la société devra avoir une véritable activité (gestion de ses biens frugifères)

* les associés devront se réunir régulièrement en assemblée générale qui donnera lieu à l’établissement de procès-verbaux

A-2 : Limites de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

abus de droit par fraude à la loi / ATTENTION AU BUT POURSUIVI

Opération dans un but exclusivement fiscal.

Preuve contraire possible

A-2 : Limites de l’acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l’US par sa société d’exploitation

b – pour l’usufruitier :

Démembrement et intérêt de la structure d’exploitation

=> ATTENTION A L’ACTE ANORMAL DE GESTION * Trouver un avantage financier dans l’opération

* Etre capable de faire ressortir l’intérêt social à recourir à l’acquisition d’un usufruit plutôt que de conclure un bail ;

à défaut : remise en cause possible des intérêts

d’emprunt souscrits par l’usufruitier et du bien fondé de

l’amortissement du droit d’usufruit.

A-3 : Montage de l’opération - Précautions d’usage

La durée de l’usufruit

* Un usufruit nécessairement temporaire

* Une durée limitée :

L’article 619 du Code civil : « l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »

* Une durée plus longue que celle d’un bail

commercial

A-3 : Montage de l’opération - Précautions d’usage La valorisation de l’usufruit

* article 669 II du CGI : l'usufruit temporaire est estimé à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans.

Ce barème ne s'impose que pour la liquidation des droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière : les parties sont donc libres de recourir à une approche économique de l'usufruit.

Il est recommandé d’appliquer une évaluation

tenant compte de la durée du démembrement et du taux

de rendement du bien démembré.

A-3 : Montage de l’opération - Précautions d’usage

Conseil pratique

- anticiper la situation de la société d'exploitation à l'extinction de l'usufruit

- assortir la vente d'une promesse de bail commercial pour permettre à la société d'exploitation de se maintenir dans les lieux.

Pour rendre la promesse de bail opposable à

l'Administration en lui conférant date certaine, il serait

opportun de recourir à l'acte authentique.

A- Acquisition de la nue-propriété par le dirigeant (ou sa société civile immobilière soumise à l’impôt sur le

revenu) et de l’usufruit par sa société d’exploitation

B- Démembrement de propriété des parts d’une société civile immobilière avec acquisition de l’usufruit

temporaire des parts par la société d’exploitation

PARTIE II : ACQUISITION EN

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

B- Démembrement des parts d’une SCI avec acquisition de l’US des parts par la société d’exploitation

De façon chronologique, les associés :

• constituent une SCI (IR) puis apportent le capital social en pleine propriété,

• établissent une convention d’usufruit qui prévoit la cession de l’usufruit de leurs parts à une société d’exploitation soumise à l’IS dans laquelle ils sont par ailleurs associés.

La valeur vénale des parts étant égale à leur valeur nominale, il convient de retenir la valeur fiscale) pour valoriser l’usufruit des parts.

Ainsi, si SCI au capital de 1 000 Euros dont les parts sont démembrées sur 15 ans => prix de cession US = 460 Euros (1 000 € x 23% x 2).

• Du fait de la cession de l’usufruit de leurs parts, les associés personnes physiques deviennent nus-propriétaires des parts de la SCI,

• La SCI peut alors acquérir les murs professionnels.

B- Démembrement des parts d’une SCI avec acquisition de l’US des parts par la société d’exploitation

• Fonctionnement chez le nu-propriétaire des parts Pendant la durée du démembrement :

=> perçoit aucun revenu tout au long de la période de démembrement car le bénéfice courant réalisé par la SCI est taxé entre les mains de l’usufruitier.

A l’extinction du démembrement :

=> le nu-propriétaire jouit de la pleine propriété des parts sociales et est imposé à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers en cas de location du bien.

B- Démembrement des parts d’une SCI avec acquisition de l’US des parts par la société d’exploitation

• Fonctionnement chez l’usufruitier des parts

Pendant la durée du démembrement :

=> la SCI détermine un résultat selon les règles applicables à son associé usufruitier, soit les règles des BIC, avec

constatation d’un amortissement de l’immeuble.

=> l’usufruit des parts à l’actif de la société d’exploitation est amortissable sur la durée du démembrement.

Attention, la convention d’usufruit doit prévoir une distribution annuelle de dividendes en faveur de l’usufruitier correspondant à minima à l’impôt généré par la SCI ; à défaut c’est la société

d’exploitation qui va devoir financer l’impôt.

B- Démembrement des parts d’une SCI avec acquisition de l’US des parts par la société d’exploitation

• Fonctionnement chez l’usufruitier des parts (suite) A l’extinction du démembrement :

=> ne détient plus aucun droit sur les parts ou sur

l’immeuble

B- Démembrement des parts d’une SCI avec acquisition de l’US des parts par la société d’exploitation

• Modalités de cession après la fin du démembrement

En cas de cession des murs professionnels par la SCI ou bien des parts de la SCI elle-même :

=>la plus-value de cession est soumise aux règles des plus- values des particuliers (avec exonération totale au bout de 30 ans),

=> Le prix d’acquisition à retenir dans le calcul de la plus-value correspond à la somme des valeurs d’acquisition de chacun des droits (NP+US) à la date d’achat de la nue-propriété, or à cette date, seule le coût de la NP a été financée par le

dirigeant.

B- Démembrement des parts d’une SCI avec acquisition de l’US des parts par la société d’exploitation

PRECAUTIONS A PRENDRE

 Les mêmes qu’en cas de démembrement du bien.

+

 Prise de conscience des responsabilités supportées par le nu- propriétaire qui, en tant que seul associé reconnu en tant que tel, répond des dettes sociales et assume les risque de recours des tiers.

COMPARATIF DEMEMBREMENT BIEN/ PARTS

Aménagement de l’exemple précédent (I-B) :

 Prix d’achat = 400 000 Euros. Frais d’acquisition = 30 000 Euros

 Démembrement du bien ou des parts sur une durée de 20 ans.

 Apport en cash pour financer la nue-propriété représentant environ 15%

du coût d’acquisition de l’ensemble.

 Financement de l’usufruit (du bien ou des parts) : 100% par emprunt 15 ans au taux fixe de 3,20% assurance comprise. Annuités constantes.

 Loyers = 36 000 euros (soit un rendement de 9% du prix d’achat) avec revalorisation annuelle de 2%.

 Durée d’amortissement = 20 ans (durée démembrement) sur 100% de la valeur.

 Bien revalorisé chaque année à +1%.

 Tranche marginale d’imposition du dirigeant (IR) = 41%

COMPARATIF DEMEMBREMENT BIEN/ PARTS : T.R.I.

(Fin US) (Exo PV IR)

20 ans 30 ans

Démembr. Bien 10,23% 9,01%

Démembr. Parts 15,35% 12,85%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

20 ans 30 ans

Démembr. Bien Démembr. Parts

COMPARATIF DEMEMBREMENT BIEN/ PARTS : Tréso cumulée

(Fin US) (Exo PV IR)

20 ans 30 ans

Démembr. Bien 411 350 713 681

Démembr. Parts 471 646 737 202

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000

20 ans 30 ans

Démembr. Bien Démembr. Parts