DOSSIER DE PRESSE du 14 mai 2018

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14 mai 2018. Dossier de presse - Une méthode pour réguler les prix du foncier et accroitre l’offre de logements à prix maitrisés - Page 1 / 3

DOSSIER DE PRESSE du 14 mai 2018

Une méthode pour réguler les prix du foncier et accroitre l’offre de logements à prix maitrisés.

L’attractivité de la métropole bordelaise tire à la hausse les prix du foncier et de l’immobilier. Pour engager les acteurs de la construction dans une mécanique plus vertueuse, Bordeaux Métropole met en œuvre une stratégie foncière fondée sur l’anticipation et la négociation, afin qu’au bout du processus de réalisation d’un programme de construction chacun puisse trouver à se loger sur le territoire métropolitain.

Dans cette stratégie d’anticipation et de négociation, Bordeaux Métropole va s’appuyer des outils et partenariats majeurs :

. L’action engagée avec les acteurs fonciers et immobiliers de la métropole : les acteurs de la construction, opérateurs privés, bailleurs, puissance publique réunis au sein de « la Conférence permanente des opérateurs fonciers et immobiliers de la Métropole » pour réguler les modalités de mobilisation du foncier et fluidifier la production immobilière

Sur ce point, il s’agit de mettre en œuvre des actions concrètes afin de contenir les prix sur l’ensemble de la chaîne du foncier et de l’immobilier et permettre aux habitants de la métropole de se loger dans des conditions normales. En effet, tous les acteurs concernés considèrent aujourd’hui que le niveau atteint par le marché impose d’agir plus fermement sur la régulation des prix tant fonciers qu’immobiliers.

- La valeur du foncier : revenir au référentiel de la valeur vénale dans le cadre des négociations foncières afin de contenir le prix des acquisitions et de faire en sorte que cette marge joue à la baisse sur le prix de vente des logements.

Dans un contexte de plus en plus concurrentiel, les opérateurs négocient le plus souvent le foncier sur la base de la valeur projet calculée en fonction de l’utilisation maximum des droits à construire et très souvent accentuée artificiellement par une spéculation, pour obtenir une promesse de vente, et ce avant même de s’être assurés de l’acceptabilité de leur projet. Or la réalité démontre que l’ensemble des droits à construire permis par le PLUi (Plan local d’urbanisme intercommunal) qui reste un gabarit de construction possible, n’est pas toujours accordé... Cette méthode d’appréciation et l’offre de prix qui en découle, entraîne un mouvement à la hausse du marché immobilier en général se répercutant sur les prix de ventes des logements

L’appréciation à la valeur vénale des biens fonciers et immobiliers doit permettre quant à elle de rester dans le cadre d’une concurrence raisonnable.

Elle correspond à la valeur d’usage constaté au moment de sa vente et s’apprécie par comparaison aux transactions pour des biens de même nature dans un secteur comparable. Cette valeur est transparente car accessible par tous via le portail Patrim sur impots.gouv.fr. Ce portail permet de voir les prix de références des biens comparables vendus aux alentours.

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- Les partenaires, collectivités, acteurs privés s’accordent pour assurer une plus grande lisibilité dans l’usage des fonciers, des droits à construire, des prix de vente.

Pour faciliter la sortie des opérations en diffus, il est proposé que les opérations les plus significatives fassent l’objet de fiches de faisabilité ou fiches de lots. Ces fiches concerneront les opérations de plus de 1000 m² de surface de plancher. Cela représente près de 150 opérations par an et 85%

de la production de logements neufs dans la métropole.

Les fiches établies conjointement par les collectivités concernées - Bordeaux Métropole, et communes - et les opérateurs, permettront au regard des valeurs vénales constatées, des droits ouverts par le PLUi, des critères environnementaux, des orientations fixées dans le Plan local de l’habitat (PLH), des attentes exprimées dans le cadre de concertations..., de définir les conditions optimales de faisabilité des opérations (programme, volume, densité, typologie…). Ces documents récapitulatifs et « contextualisés » permettront de définir le meilleur équilibre entre attentes de la puissance publique, de l’opérateur et du propriétaire.

- La collectivité poursuit l’objectif d’engager les partenaires sur un prix moyen de vente du logement libre. L’objectif est que les engagements précédents aient un effet sur les prix de sortie des logements et permettent un retour aux prix moyens constatés il y a deux à trois ans.

Bordeaux Métropole vise à obtenir une mobilisation des partenaires sur un prix de mise en vente moyen des logements libres à maximum 3 850 € TTC/m² SHAB (surface habitable) parking compris correspondant à la réalité des capacités des ménages. Pour mémoire les chiffres de l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (OISO) témoignent d’une hausse continue : le prix moyen de mise en vente des appartements sur la métropole au 3^e trimestre 2017 s’élève à 4 350 €/m² TTC habitable parking compris, soit un coût largement supérieur aux capacités moyennes des ménages métropolitains.

- Les partenaires, collectivités, acteurs privés s’accordent pour répondre à la diversité des besoins et augmenter l’offre de logements à prix maîtrisés tout en poursuivant la production du logement social.

La situation du logement social est pour l’instant satisfaisante, puisque on construit aujourd’hui entre 3 500 et 4 000 logements sociaux par an (sur une production totale de plus de 7500 logements), au-delà de l’objectif fixé par le PLH de Bordeaux Métropole. En revanche, le reste de l’offre de logement est de moins en moins accessible à de nombreux ménages. La production de logements à prix maîtrisés, qui correspond aux besoins du plus grand nombre, est en particulier notoirement insuffisante.

Il est donc proposé aux opérateurs de s’engager massivement dans la production de logements à prix maîtrisé, destinés à l’accession à la propriété et correspondant à la réalité des besoins, que ce soit en termes de capacité financière des ménages ou en termes de qualité, de surface et de typologie.

Ces logements seront vendus au prix maximum de 3 000€/m² TTC de surface habitable parking compris, soit 30% en dessous du prix moyen.

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. Bordeaux Métropole anticipe le développement de son territoire grâce à son partenariat avec l’Etablissement Public Foncier Nouvelle Aquitaine, pour la reconstitution de réserves foncières moyen/long terme, pour préparer l’avenir et un développement équilibré de la métropole.

Bordeaux Métropole souhaite développer le stock de disponibilités foncières de long terme, ce qui permettra d’alimenter les programmes qui seront lancés sur la décennie 2020-2030. Dans ce but, l'Etablissement public foncier Nouvelle-Aquitaine (EPF NA) est désormais mandaté par conventions opérationnelles, sur des secteurs et des parcelles identifiés et fléchés, particulièrement dans les domaines d’e l’habitat et de l’économie.

Ce dispositif d’anticipation devrait permettre de négocier et obtenir des prix d’acquisition à la valeur la plus basse possible. Il complète la politique d’action foncière de la Métropole, prioritairement affectée à l’acquisition de fonciers pré-opérationnels et opérationnels.

C’est grâce à cette maîtrise foncière anticipée (fonciers à prix abordables) que Bordeaux Métropole pourra réduire les coûts de sorties des opérations futures, que cela concerne les prix de sortie des logements ou des m² dédiés à l’activité économique. Il faut également noter que, conformément à la convention cadre qui a été actée en janvier dernier, cela pourra également concerner la politique de préservation de l’environnement.

Les premières conventions sont applicables sur les communes de Saint- Médard-en-Jalles, Saint-Aubin de Médoc, Pessac, le Taillan-Médoc, le Haillan, Floirac Lormont et Cenon.