La cession d un bien pollué ou potentiellement pollué

Institut national des formations notariales

La cession d’un bien pollué ou potentiellement pollué

Mustapha Mekki

Directeur général de l’Institut national des formations notariales Agrégé des Facultés de droit

Professeur à l’Université Sorbonne Paris Nord

Modus Operandi

SOMMAIRE

I. PRÉPARATION DU DOSSIER A. VÉRIFICATIONS SOMMAIRES

B. LES OBLIGATIONS D’INFORMATION C. LES OBLIGATIONS DE FAIRE

D. RÉCOLTER DES INFORMATIONS

II. RÉDACTION DU CONTRAT

• A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

• B. ORGANISER LES OPÉRATIONS DE « DÉPOLLUTION »

• C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL CLAUSIER

BIBLIOGRAPHIE SOMMAIRE

PROPOS INTRODUCTIFS

• AUCUNE DÉFINITION LÉGALE D'UN SITE POLLUÉ:

•

LE MINISTÈRE DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE LE DÉFINIT NÉANMOINS SUR SON SITE INTERNET COMME SUIT :

• « UN SITE POLLUÉ EST UN SITE QUI, DU FAIT D'ANCIENS DÉPÔTS DE DÉCHETS OU D'INFILTRATION DE SUBSTANCES POLLUANTES, PRÉSENTE UNE POLLUTION SUSCEPTIBLE DE PROVOQUER UNE NUISANCE OU UN RISQUE PÉRENNE POUR LES PERSONNES OU L'ENVIRONNEMENT ».

•

VOIR ÉGALEMENT LE GUIDE DE MÉTHODOLOGIE DE LA GESTION DES SITES ET SOLS POLLUÉS DU MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE ET DE LA MER, HTTP://SSP-INFOTERRE.BRGM.FR/METHODOLOGIE-NATIONALE-GESTION-SITES-SOLS-POLLUES

• COMBINAISON DU DROIT PRIVÉ ET DU DROIT ADMINISTRATIF

• ARTICULATION DU DROIT SOUPLE ET DU DROIT DUR

• CONCILIATION DU DROIT POSITIF ET DU DROIT PROSPECTIF

• HARMONISATION DE LA RÈGLEMENTATION ET DES CLAUSES CONTRACTUELLES

• COMPARAISON DU DROIT SPÉCIAL – ICPE (DERNIER EXPLOITANT), DÉCHETS (PRODUCTEUR, DÉTENTEUR ET

« PROPRIÉTAIRE-DÉTENTEUR » - ET DU DROIT COMMUN (70% DES TERRAINS POLLUÉS).

PROPOS INTRODUCTIFS

• LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL, UN RISQUE JURIDIQUE:

• RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DU BAILLEUR:

•

VIS-À-VIS DU BAILLEUR SUR LE FONDEMENT DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS (ART. 1721 C. CIV.)

•

MANQUEMENT À L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME (EX. CASS. 3

CIV., 29 JANVIER 2020, N° 00-16734)

• RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DU VENDEUR:

•

MANQUEMENT À L’OBLIGATION D’INFORMATION (ART. 1602 C. CIV. ET 1112-1 C. CIV. (DROIT COMMUN), ART. L. 514-20, L.

125-5, L. 125-6, L. 125-7 C. ENVIR. (DROITS SPÉCIAUX)) (2 ANS ET POINT DE DÉPART GLISSANT)

•

RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE, ART. 1648 C. CIV. SUR LE FONDEMENT DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

•

RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE, ART. 1604 C. CIV., FONDEMENT DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME DÈS LORS QUE LE CONTRAT AMÉNAGE LA QUESTION ENVIRONNEMENTALE (5 ANS)

•

NULLITÉ ET/OU DOMMAGES ET INTÉRÊTS EN CAS DE RÉTICENCE DOLOSIVE: EX. CASS. 3

CIV., 7 NOV. 2007, N° 06-

18617; 10 SEPT. 2013, N° 12-23626 (5 ANS)

PROPOS INTRODUCTIFS

• RESPONSABILITÉ DU VENDEUR DERNIER EXPLOITANT:

• RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE POUR FAUTE EN CAS DE MANQUEMENT À SES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES:

• CASS. 3^ÈMECIV., 16 MARS 2005, N° 03-17875

• ACTION OUVERT À L’ACQUÉREUR OU SOUS-ACQUÉREUR MÊME SI LE VENDEURAVAIT INFORMÉ L’ACQUÉREUR DE LA VENTE D’UN BIEN POLLUÉ: CASS. 3^ÈMECIV., 16 JANVIER 2013, N° 11-27101.

• OBLIGATION DE REMISE EN ÉTAT DANS USAGE INDUSTRIEL COMPARABLE SANS DANGERS OU INCONVÉNIENTS MENTIONNÉS À L’ART. L. 511-1 C.

ENVIR.:

• A LA CHARGE DU DERNIER EXPLOITANT OU AYANT DROIT OU SUBSTITUÉ, CE 8 JUILL. 2005, N° 247976

• 30 ANS AU JOUR DE LA CESSATION D’ACTIVITÉ

• S’IL N’Y A PAS EU NOTIFICATION DE LA CESSATION À L’ADMINISTRATION OU SI LA POLLUTION A ÉTÉ DISSIMULÉE: L’OBLIGATION PERSISTE (CE8 JUILL. 2005, PRÉC.). V. ÉGAL.

CASS. 3^ÈMECIV., 27 MAI 2010.

• MÊME APRÈS LA REMISE EN ÉTAT, PRESCRIPTIONS IMPOSÉES PAR LE PRÉFET POUR LA PROTECTION DES INTÉRÊTS VISÉS À L’ART. L. 511-1 C. ENV. (ART; R. 512-39-4 C. ENVIR.)

• A LA CHARGE DU PRENEUR DERNIER EXPLOITANT: CASS. 3^ÈMECIV., 11 SEPT. 2013, N° 12-15425

• COMPAREZ A LA CHARGE DU PRENEUR EN VERTU DE L’ARTICLE 1730 C. CIV.

PROPOS INTRODUCTIFS

• RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE DE L’INDUSTRIEL , HORS ICPE, POUR FAUTE S’IL EST

CONDAMNÉ PÉNALEMENT AU FONDEMENT DE LA LOI DU 1

AOÛT 2008 (ART. L. 161-1 ET S. C.

ENVIR.

• RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE OU CONTRACTUELLE DU POLLUEUR: PRÉJUDICE

ÉCOLOGIQUE PUR: ART. 1246 ET S. C. CIV.

PROPOS INTRODUCTIFS

• LE NOTAIRE DANS CE PROCESSUS: RELAIS DE L’ETAT, JUGE DE L’AMIABLE, ET « PRÉFET » DU CONTRAT EN MATIÈRE ENVIRONNEMENTALE (O. HERRNBERGER)

• NÉCESSITÉ D’UN RELAIS CONTRACTUEL:

• POUR GÉRER LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL SUR MESURE

• POUR EXPLICITER LES TERMES DE LA RÈGLEMENTATION SOUVENT AMBIGUS

• POUR INFORMER AU MIEUX LES PARTICULIERS ET LES AUTORITÉS PUBLIQUES

• INSTRUMENT DIRECTEMENT SOLLICITÉ PAR LES AUTORITÉS PUBLIQUES (EX. TIERS SUBSTITUÉ, ART. R.

512-78 C. ENVIR.)

PROPOS INTRODUCTIFS

• ICPE ET RESPONSABILITÉ DES RÉDACTEURS D’ACTES:

• C.A. MONTPELLIER, 31 DÉCEMBRE 2007, N° 06/03381 : DEVOIR DE CONSEIL ALOURDI DU NOTAIRE (ICPE):

• « LE TERRAIN ACQUIS ÉTAIT À USAGE DE CASSE AUTOMOBILE, LAQUELLE EST UNE INSTALLATION CLASSÉE POUR L'ENVIRONNEMENT. OR, EN L'ESPÈCE, D'UNE PART, LE VENDEUR N'A PAS REMPLI À L'ÉGARD DES ACQUÉREURS L'OBLIGATION D'INFORMATION QUE LUI IMPOSE L' ARTICLE L. 514-20 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT , LA CLAUSE D'ÉTUDE DE SOL AUX FRAIS DES ACQUÉREURS FIGURANT DANS LE COMPROMIS ET NON REPRISE DANS L'ACTE AUTHENTIQUE ÉTANT SANS INCIDENCE. ET, D'AUTRE PART, LE VENDEUR A MANQUÉ À SON OBLIGATION DE REMISE EN ÉTAT DES LIEUX APRÈS CESSATION DE SON ACTIVITÉ.

• LE NOTAIRE AYANT INSTRUMENTÉ CETTE VENTE VOIT SA RESPONSABILITÉ ENGAGÉE ET EST CONDAMNÉ

SOLIDAIREMENT AVEC LE VENDEUR. EN EFFET, "UN NOTAIRE EN SA QUALITÉ DE PROFESSIONNEL NE PEUT

IGNORER LA RÉGLEMENTATION LÉGALE EXISTANT EN MATIÈRE D'INSTALLATION CLASSÉE POUR LA PROTECTION

DE L'ENVIRONNEMENT." OR, EN L'ESPÈCE, IL EST DÉMONTRÉ QUE LE NOTAIRE IGNORAIT LES TEXTES

APPLICABLES EN LA MATIÈRE ET N'A APPORTÉ AUX ACQUÉREURS AUCUNE INFORMATION, AUCUN

CONSEIL QUANT AUX CONSÉQUENCES ET AUX DANGERS DE L'ACQUISITION D'UN TERRAIN COMPORTANT UNE

INSTALLATION CLASSÉE. CE N'EST QUE POSTÉRIEUREMENT À LA VENTE, ET, EN CONSÉQUENCE, TARDIVEMENT,

QUE LE NOTAIRE S'EST PRÉOCCUPÉ DES CONSÉQUENCES RÉSULTANT DE LA VENTE D'UN TERRAIN POLLUÉ ».

PROPOS INTRODUCTIFS

• CA LYON, 1RE CH. CIV. A, 18 JUIN 2015, N° 13/09738 : JURISDATA N° 2015-018326 : RÉSUMÉ (DROIT COMMUN):

• LE NOTAIRE AVAIT REÇU UN ACTE DE VENTE D'UN SITE POLLUÉ ET RÉDIGÉ L'ACTE DE REVENTE DE CE

MÊME SITE EN OMETTANT DE DONNER CONNAISSANCE AUX PARTIES DE LA NÉCESSITÉ D'INSÉRER

UNE CLAUSE EXONÉRATOIRE DE GARANTIE DES VICES CACHÉS.

I. PRÉPARATION DU DOSSIER A. VÉRIFICATIONS SOMMAIRES

- LES PREMIERS RÉFLEXES : LES CONTRATS, LES OBLIGATIONS, LES BIENS…

- QUELS CONTRATS :

• VENTE IMMOBILIÈRE (CAS ÉVIDENT)

• APPORT EN SOCIÉTÉ

• CESSION DE DROITS SOCIAUX

• CESSION DE FONDS DE COMMERCE

• PRÉSENCE DE MATÉRIAUX DANGEREUX SUR UN TERRAIN

• PRÉSENCE DE PRODUITS DANGEREUX SUR UN TERRAIN

- QUELS BIENS: ICPE OU HORS ICPE?

IA. VÉRIFICATIONS SOMMAIRES

- DISTINGUER AU SEIN DE L’ACTE LES RELATIONS AVEC L’AUTORITÉ ADMINISTRATIVE ((OBLIGATIONS D’ORDRE PUBLIC) ET LES RELATIONS AVEC LE COCONTRACTANT (AMÉNAGEMENTS JURIDIQUES ET FINANCIERS)

- LE BIEN EST-IL LOUÉ?

- LE LOCATAIRE EST-IL EXPLOITANT?

- LE BAILLEUR EST-IL UN ANCIEN EXPLOITANT?

- CESSION DU BAIL AVEC CHANGEMENT PARTIEL OU TOTAL D’EXPLOITANT?

- L’EXPLOITANT EST-IL PARTIE AU CONTRAT: ON PEUT PRÉVOIR DES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES À LA CHARGE DE L’EXPLOITANT. S’IL N’EST PAS LÀ, EFFET RELATIF DE CE QUI SERA PRÉVU DANS LE CONTRAT.

- VENDEUR EXPLOITANT/ACQUÉREUR EXPLOITANT

- VENDEUR NON EXPLOITANT/ACQUÉREUR EXPLOITANT - VENDEUR EXPLOITANT/ACQUÉREUR NON EXPLOITANT

- VENDEUR NON EXPLOITANT/ACQUÉREUR NON EXPLOITANT

IA VÉRIFICATIONS SOMMAIRES

• PREMIÈRES VÉRIFICATIONS EN PRÉSENCE D’UNE ICPE:

- SI C’EST UNE ICPE EN ACTIVITÉ:

• L’ACTIVITÉ EN COURS EST-ELLE CONFORME À CELLE CONNUE PAR L’AUTORITÉ COMPÉTENTE

• CHANGEMENTS NOTABLES?

• INCIDENTS (PV, DÉCLARATIONS DE SINISTRES, SANCTIONS, DÉCISIONS DE JUSTICE…).

• PROCÉDURE DE CHANGEMENT D’EXPLOITANT EST-ELLE ENVISAGEABLE: ART. R. 181-47, R. 516-1 ET S., R. 512-68, L. 512-18 C. ENVIR.

- SI C’EST UNE ICPE QUI A CESSÉ SON ACTIVITÉ:

• ACTIVITÉ MISE À L’ARRÊT CAR LA CESSATION ET LA REMISE EN ÉTAT N’EMPÊCHENT PAS D’ÊTRE ENCORE DANS LE CHAMP DE LA POLICE

• VÉRIFICATION DE LA PROCÉDURE DE CESSATION D’ACTIVITÉ

• VÉRIFICATION DU PROJET DE L’ACQUÉREUR POUR SAVOIR S’IL ENTRE DANS LES PRÉVISIONS DE L’ARTICLE L. 556-1 C. ENVIR.

• VÉRIFICATION DE L’ACTIVITÉ EXPLOITÉE PAR LE PASSÉ:

• DOCUMENTS DU CLIENT, FICHIERS PUBLICS..

• SINON ETUDEHISTORIQUE PAR UN BUREAU D’ÉTUDES (NORME AFNOR NF X31-620-2): RECENSE ACTIVITÉS, IDENTIFIE LES PRODUITS CONTAMINANTS, LOCALISE LES SOURCES DE CONTAMINATION DES SOLS

I. PRÉPARATION DU DOSSIER

B. LES OBLIGATIONS D’INFORMATION:

• IL EST DE BONNE PRATIQUE DE CONSTITUER UN « DOSSIER D’INFORMATION »: TROIS SÉRIES DE CLAUSES QUI FORMALISENT LES INFORMATIONS RÉCOLTÉES:

• CLAUSES INFORMATIVES: ELLES RAPPELLENT ET REPRODUISENT LES RÈGLES APPLICABLES.

• CLAUSES DÉCLARATIVES: DÉCLARATIONS DU VENDEUR ET DE L’ACQUÉREUR.

• CLAUSES NORMATIVES: ELLES IMPOSENT DES OBLIGATIONS (DÉMARCHES, OBLIGATIONS DE FAIRE,

CONDUITES…).

I. PRÉPARATION DU DOSSIER

B. LES OBLIGATIONS D’INFORMATION:

1. LES INFORMATIONS EN DROIT DES SOCIÉTÉS

• L'ORDONNANCE DU 19 JUILLET 2017 RELATIVE À LA PUBLICATION D'INFORMATIONS NON FINANCIÈRES PAR CERTAINES ENTREPRISES ET CERTAINS GROUPES D'ENTREPRISES ET DE SON DÉCRET D'APPLICATION DU 9 AOÛT 2017 :

•

RAPPORT DE GESTION DE CERTAINES SOCIÉTÉS: INFORMATIONS « DE NATURE NON FINANCIÈRE AYANT TRAIT À L'ACTIVITÉ SPÉCIFIQUE DE LA SOCIÉTÉ, NOTAMMENT DES INFORMATIONS RELATIVES AUX QUESTIONS D'ENVIRONNEMENT ET DE PERSONNEL » (ART. L. 225-100-1 DU CODE DE COMMERCE)

•

CERTAINES SOCIÉTÉS (SOCIÉTÉS COMMERCIALES) DOIVENT INSÉRER UNE DÉCLARATION DE PERFORMANCE EXTRA-FINANCIÈRE DANS LE RAPPORT DE GESTION (ART. L. 225-102-1-I DU CODE D COMMERCE).

• CERTAINES ENTREPRISES SOUMISES À UN DEVOIR DE VIGILANCE:

•

ARTICLE L. 125-102-4 DU CODE DE COMMERCE: « ÉTABLIR ET METTRE EN ŒUVRE DE MANIÈRE EFFECTIVE UN PLAN DE VIGILANCE ».

• PLAN COMPTABLE: ART. 323-2 PLAN COMPTABLE GÉNÉRTAL (PROVISION POUR RISQUES ET CHARGES)

2. LES INFORMATIONS EN DROIT SPÉCIAL IMMOBILIER

• ICPE:

•

ART. L. 514-20 C. ENVIR.:

• AL. 1:

• OBLIGATIOND’INFORMATIONDU VENDEUR PAR ÉCRIT (LE VENDEUR DOIT SE PROCURERL’INFORMATION)

• OBLIGATION D’INFORMATIONDU VENDEUR SUR LES DANGERS OU INCONVÉNIENTS IMPORTANTS QUI RÉSULTENT DE L'EXPLOITATION (S’ILEN A CONNAISSANCE).

• AL. 2 OBLIGATION D’INFORMATION PAR ÉCRIT DU VENDEUR EXPLOITANT: S’IL. Y A EU MANIPULATION OU STOCKAGE DE SUBSTANCES CHIMIQUES OU RADIOACTIVES.

• INTERPRÉTATION STRICTE: ICPE TOUJOURS EN ACTIVITÉ, INAPPLICABILITÉ DEL’ARTICLEL. 514-20 C. ENVIR. : CASS. 3^ÈMECIV., 9 AVRIL 2008, N° 07- 10795

• INTERPRÉTATION STRICTE:APPRÉCIATION STRICTE: CASS? 3^ÈMECIV., 22 NOVEMBRE 2018, N° 17-26209:

• « L'ARTICLE L 514-20 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT, QUI DISPOSE QUE, LORSQU'UNE INSTALLATION CLASSÉE SOUMISE À AUTORISATION OU À ENREGISTREMENT A ÉTÉ EXPLOITÉE SUR UN TERRAIN, LE VENDEUR DE CE TERRAIN EST TENU D'EN INFORMER PAR ÉCRIT L'ACHETEUR, NÉCESSITE, POUR SON APPLICATION, QU'UNE INSTALLATION CLASSÉE AIT ÉTÉ IMPLANTÉE, EN TOUT OU PARTIE, SUR LE TERRAIN VENDU ; QU'AYANT RELEVÉ QU'AUCUNE DES INSTALLATIONS CLASSÉES IMPLANTÉES SUR LE SITE INDUSTRIEL DE SEVRAN-LIVRY-GARGAN N'AVAIT ÉTÉ EXPLOITÉE SUR LES PARCELLES CÉDÉES À LA SCI GDLMA ET RETENU QU'IL N'ÉTAIT PAS ÉTABLI QU'UNE INSTALLATION DE NATURE, PAR SA PROXIMITÉ OU SA CONNEXITÉ, À EN MODIFIER LES DANGERS OU INCONVÉNIENTS, AU SENS DE L'ARTICLE R. 512-32 DU MÊME CODE, Y EÛT ÉTÉ EXPLOITÉE, LA COUR D'APPEL EN A DÉDUIT À BON DROIT QUE LE VENDEUR N'AVAIT PAS MANQUÉ À SON OBLIGATION D'INFORMATION ».

•

OBLIGATION DE SUIVI, ART. L. 512-18 C. ENVIR. EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE DES CONDITIONS D’EXPLOITATION (SEVESO SEUIL HAUT): CEPENDANT PAS DE SANCTION PRÉVUE:

• DERNIER ÉTAT JOINT À LA PUV OU PUA ET À TOUT CONTRAT RÉALISANT OU CONSTATANT LA VENTE DES TERRAINS OÙ SE TROUVE UNE ICPE.

2. LES INFORMATIONS EN DROIT SPÉCIAL IMMOBILIER

•

ART. L. 125-5 C. ENVIR.: OBLIGATION D’INFORMATION GÉNÉRALE SUR LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS (SANSCITON: RÉSOLUTOIN OU DIMINUTION DU. PRIX)

•

ART. L. 125-6 C. ENVIR; ART. L. 125-7 C. ENVIR.: SIS :

• PASSÉ UN DÉLAI DE QUATRE MOIS À COMPTER DE LA PUBLICATION D'UN SIS, LE VENDEUR OU LE BAILLEUR D'UN TERRAIN SITUÉ DANS UN TEL SECTEUR DOIT INFORMER PAR ÉCRIT L'ACQUÉREUR OU LE LOCATAIRE DE CET ÉTAT DE FAIT, L'ACTE DE VENTE OU DE LOCATION ATTESTANT DE L'ACCOMPLISSEMENT DE CETTE FORMALITÉ (C. ENV., ART. L. 125-7) (RÉFÉRENCE À L'ARRÊTÉ PRÉFECTORAL INSTITUANT LE SIS APPARAÎT SUFFISANTE )

• MÊME SANCTION QUE L. 514-20 C. ENVIR.

• L'ARTICLE L. 556-2 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT PRÉVOIT QUE LES PROJETS D'AMÉNAGEMENT OU DE CONSTRUCTION PRÉVUS DANS UN SIS DOIVENT FAIRE L'OBJET D'UNE ÉTUDE DE SOLS AFIN D'ÉTABLIR LES MESURES DE GESTION DE LA POLLUTION À METTRE ENŒUVREPOUR ASSURER LA COMPATIBILITÉ ENTRE L'USAGE FUTUR ET L'ÉTAT ENVIRONNEMENTAL DU BIEN.

• V. ÉGAL. ART. R. 556-2 C. ENVIR. QUI LISTE QUELQUES MODALITÉS.

•

UN ARRÊTÉ MINISTÉRIEL DU 19 DÉCEMBRE 2018, APPLICABLE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2019, EST VENU FIXER LES MODALITÉS

DE CERTIFICATION DES BUREAUX D'ÉTUDES DANS LE DOMAINE DES SITES ET SOLS POLLUÉS,

2. LES INFORMATIONS EN DROIT SPÉCIAL IMMOBILIER

• ART. R. 543-25 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT: TERRAIN SUR LEQUEL SE TROUVE UN APPAREIL AVEC DU PCB (POLYCHLOROBIPHÉNYLE)

• ART. L. 154-2 DU CODE MINIER : TERRAIN OÙ UNE MINE A ÉTÉ EXPLOITÉE

• BAIL COMMERCIAL: LOI PINEL : ÉTAT DES LIEUX OBLIGATOIRE (L. 145-40-1 C.COM.):

• DEPUIS LOI PINEL, LE BAILLEUR A INTÉRÊT À FAIRE UN AUDIT DES SOLS POLLUÉS. A DÉFAUT, IL

POURRAIT ÊTRE AMENÉ À SUPPORTER LES FRAIS DE REMISE EN ÉTAT ET DE GESTION DES DÉCHETS.

3. LES OBLIGATIONS D’INFORMATION EN DROIT COMMUN

• ART. 1112-1 C. CIV. ET RÉDACTION AU SEIN DE L’ACTE : RAPPEL DE L’OI/RÉÉCRITURE DE L’ARTICLE/ATTESTATION DE CHAQUE PARTIE D’AVOIR BIEN INFORMÉ L’AUTRE CONTRACTANT

• CONNAISSANCE DU VICE (PRÉSUMÉE) ET SITE POLLUÉ:

• CASS. 3E CIV., 29 JUIN 2017, N° 16-18.087, FS+P+B+R+I : JURISDATA N°

2017-012784 ; JCP N 2017, N° 28, ACT. 711 ; RDC 2017, P. 80, OBS.

M. MEKKI:

• « QU'AYANT RETENU À BON DROIT QU'EN SA QUALITÉ DE DERNIER EXPLOITANT DU GARAGE PRÉCÉDEMMENT

EXPLOITÉ PAR SON PÈRE, M. Y... NE POUVAIT IGNORER LES VICES AFFECTANT LES LOCAUX ET QUE L'EXISTENCE DES CUVES ENTERRÉES QUI SE SONT AVÉRÉES FUYARDES N'AVAIT ÉTÉ RÉVÉLÉE À L'ACQUÉREUR QUE POSTÉRIEUREMENT À LA VENTE, LA COUR D'APPEL, APPRÉCIANT SOUVERAINEMENT LA PORTÉE DU RAPPORT D'EXPERTISE, EN A

EXACTEMENT DÉDUIT QUE LE VENDEUR NE POUVAIT PAS SE PRÉVALOIR DE LA CLAUSE DE NON-GARANTIE DES

VICES CACHÉS »

I. PRÉPARATION DU DOSSIER C. LES OBLIGATIONS DE FAIRE

- OBLIGATION DE REMISE EN ÉTAT DANS LES ICPE:

• ART. L. 512-6-1 C. ENVIR. ET L. 511-1 C. ENVIR.: OBLIGATION DE REMISE EN ÉTAT DANS LES ICPE:

• DERNIER EXPLOITANT, AYANT DROIT ET SUBSTITUÉ:

•

LE SUBSTITUÉ DOIT REPRENDRE LA MÊME ACTIVITÉ QUE LE VENDEUR

•

S’IL S’AGIT D’UNE ACTIVITÉ ICPE IRRGULIÈRE AU MOMENT DE LA VENTE, L’ACQUÉREUR NE PEUT ÊTRE CONSIDÉRÉ COMME UN SUBSTITUÉ (CA PARIS)

• REMISE EN L’ÉTAT POUR UN USAGE FUTUR DÉTERMINÉ SELON UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU, À DÉFAUT, POUR UN USAGE SIMILAIRE À L’USAGE ANTÉRIEUR (C. ENVIR., ART. R. 512-39-1 ET S.).

- CHANGEMENT D’USAGE APRÈS REMISE EN ÉTAT:

• NOUVELLES RESPONSABILITÉS DU MAÎTRE D'OUVRAGE À L'INITIATIVE D'UN CHANGEMENT D'USAGE

POSTÉRIEUREMENT À LA REMISE EN ÉTAT D'UN SITE (C. ENVIR., ART. L. 556-1 ET S. ET R. 556-1 ET S.).

I.C. LES OBLIGATIONS DE FAIRE

- DÉCHETS:

- ARTICLE L. 541-2 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT , « TOUT PRODUCTEUR OU DÉTENTEUR

DE DÉCHETS EST TENU D'EN ASSURER OU D'EN FAIRE ASSURER LA GESTION, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DU PRÉSENT CHAPITRE ».

• LA NOTION ÉLARGIE DE DÉTENTEUR RETENUE PAR LA JURISPRUDENCE:

• - CJCE, 7 SEPT. 2004, AFF. C-1/03, PAUL VAN DE WALLE C/ TEXACO BELGIUM SA. : LES TERRES NON EXCAVÉES PEUVENT ÊTRE QUALIFIÉES DE DÉCHETS :

• LA DIRECTIVE DONNE « UNE DÉFINITION LARGE DU DÉTENTEUR, EN NE PRÉCISANT PAS SI LES

OBLIGATIONS D'ÉLIMINATION OU DE VALORISATION DES DÉCHETS INCOMBENT EN RÈGLE GÉNÉRALE

AU PRODUCTEUR OU À LEUR POSSESSEUR, C'EST À DIRE LE PROPRIÉTAIRE OU LE DÉTENTEUR ».

I.C. LES OBLIGATIONS DE FAIRE

- CE, 26 JUILL. 2011, N° 328651 : JURISDATA N° 2011-015394 :

- « LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN SUR LEQUEL ONT ÉTÉ ENTREPOSÉS DES DÉCHETS PEUT, EN L'ABSENCE DE DÉTENTEUR CONNU DE CES DÉCHETS, ÊTRE REGARDÉ COMME LEUR DÉTENTEUR AU SENS DE L’ARTICLE L. 541-2 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT, NOTAMMENT S’IL A FAIT PREUVE DE NÉGLIGENCE À L’ÉGARD D’ABANDONS SUR LE TERRAIN ».

- CE, 29 JUIN 2018, N° 400677 : JURISDATA N° 2018-011182 :

- LE CONSEIL D'ÉTAT VIENT RAPPELER QUE « LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN D'ASSIETTE DE L'EXPLOITATION N'EST PAS, EN CETTE SEULE QUALITÉ, DÉBITEUR DE CETTE OBLIGATION ». IL AJOUTE CEPENDANT UN PRINCIPE NOUVEAU SELON LEQUEL

« IL N'EN VA AUTREMENT QUE SI L'ACTE PAR LEQUEL LE PROPRIÉTAIRE A ACQUIS LE TERRAIN A EU POUR EFFET, EU ÉGARD À SON OBJET ET À SA PORTÉE, EN LUI TRANSFÉRANT L'ENSEMBLE DES BIENS ET DROITS SE RAPPORTANT À

L'EXPLOITATION CONCERNÉE, DE LE SUBSTITUER, MÊME SANS AUTORISATION PRÉFECTORALE, À L'EXPLOITANT ».

I. C. LES OBLIGATIONS DE FAIRE

- CASS. 3

CIV., 11 JUILL. 2012, N° 11-10478 : BULL. CIV. III, N° 108, R.D.C., 2013, OBS. M. MEKKI, P. 651 :

• « EN L'ABSENCE DE TOUT AUTRE RESPONSABLE, LE PROPRIÉTAIRE D'UN TERRAIN OÙ DES DÉCHETS ONT ÉTÉ ENTREPOSÉS EN EST, À CE SEUL TITRE, LE DÉTENTEUR AU SENS DES ARTICLES L. 541-1 ET SUIVANTS DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT DANS LEUR RÉDACTION APPLICABLE, TELS QU'ÉCLAIRÉS PAR LES DISPOSITIONS DE LA DIRECTIVE CEE N° 75-442 DU 15 JUILLET 1975, APPLICABLE, À MOINS QU'IL NE DÉMONTRE ÊTRE ÉTRANGER AU FAIT DE LEUR ABANDON ET NE L'AVOIR PAS

PERMIS OU FACILITÉ PAR NÉGLIGENCE OU COMPLAISANCE ; QU'AYANT, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS, RETENU QUE SI MMES X... ET Y... ÉTAIENT PROPRIÉTAIRES DU TERRAIN SUR LEQUEL DES DÉCHETS AVAIENT ÉTÉ ABANDONNÉS PAR

L'EXPLOITANT, ELLES NE POUVAIENT PAS SE VOIR REPROCHER UN COMPORTEMENT FAUTIF, LA COUR D'APPEL EN A

EXACTEMENT DÉDUIT QU'ELLES N'ÉTAIENT PAS DÉBITRICES DE L'OBLIGATION D'ÉLIMINATION DE CES DÉCHETS ET TENUES DE RÉGLER À L'ADEME LE COÛT DES TRAVAUX ».

• DEMAIN L’ARTICLE L. 556-3 C. ENVIR. (V. SUPRA).

I. VÉRIFICATIONS SOMMAIRES D. RÉCOLTER DES INFORMATIONS

RÈGLE PREMIÈRE: CROISER LES INFORMATIONS APRÈS AVOIR INTERROGÉ LES PARTIES À L’ACTE

• 1. LES ÉTUDES ENVIRONNEMENTALES (X. LIÈVRE, JCP N) :

• CIRCULAIRE MINISTÉRIELLE D’AVRIL 2017 (REMPLACE LE GUIDE DU 8 FÉVRIER 2007), UNE NOTE MINISTÉRIELLE DU 19 AVRIL 2017: GUIDE DE MÉTHODOLOGIE DE LA GESTION DES SITES ET SOLS POLLUÉS DU MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE ET DE LA MER, HTTP://SSP-INFOTERRE.BRGM.FR/METHODOLOGIE- NATIONALE-GESTION-SITES-SOLS-POLLUES

• ÉTUDE HISTORIQUE ET DOCUMENTAIRE. - CET OUTIL A POUR OBJECTIF DE LOCALISER LES SOURCES POTENTIELLES

DE CONTAMINATION DES SOLS ET D'IDENTIFIER LES PRODUITS CONTAMINANTS CONCERNÉS (SOURCES),

D'ANALYSER LES MODES DE TRANSFERT DES CONTAMINANTS DANS LES MILIEUX (VOIES DE TRANSFERT), LA

SENSIBILITÉ ET LA VULNÉRABILITÉ DE L'ENVIRONNEMENT, ACTUEL ET FUTUR - SUR ET HORS SITE (CIBLES).

I. VÉRIFICATIONS SOMMAIRES D. RÉCOLTER DES INFORMATIONS

• DIAGNOSTICS.:

• ANALYSE HISTORIQUE ET DE LA VISITE DE SITE,

• IMPACT DE LA POLLUTION SUR LES MILIEUX (SOLS, EAUX, AIR)

• EVALUATION DU COMPORTEMENT DES POLLUANTS DANS LES MILIEUX (INERTES, STABLES, REMOBILISABLES, DÉGRADABLES...)

• MESURER LES TENEURS DES POLLUANTS

• CARTOGRAPHIER LES ZONES POLLUÉES ET ÉVALUER LES VOLUMES EN JEU.

• ÉVALUATION QUANTITATIVE DES RISQUES SANITAIRES. – L’EQRS PERMET DE CALCULER DES INDICES DE RISQUES POUR LA SANTÉ HUMAINE PROVENANT DE LA POLLUTION TROUVÉE.

• PLAN DE GESTION DE LA POLLUTION. –DESCRIPTION DES MESURES ENVISAGÉES POUR METTRE LE SITE EN COMPATIBILITÉ ENTRE L'ÉTAT DES MILIEUX ET LES USAGES PROJETÉS.

• ANALYSE DES RISQUES RÉSIDUELS. CONFORME AUX PRESCRIPTIONS DU GUIDE MÉTHODOLOGIQUE SUR LA DÉMARCHE DES ANALYSES DE RISQUES RÉSIDUELS:

• VALIDATION DU PLAN DE GESTION

• RÉCEPTION DES TRAVAUX

• ACCEPTABILITÉ DES RISQUES SANITAIRES LIÉS AUX EXPOSITIONS RÉSIDUELLES EN COHÉRENCE AVEC LES OBJECTIFS DE RÉHABILITATION

I. VÉRIFICATIONS SOMMAIRES D. RÉCOLTER DES INFORMATIONS

• 2. CONSULTER LES ACTES: ACTE DE VENTE OU DE CESSION, BAIL,…

• 3. CONSULTER LES FICHIERS PUBLICS (V. EN ANNEXE INFRA AUTRES SITES):

•

BASES DE DONNÉES ICPE: HTTP://WWW.INSTALLATIONSCLASSEES.DEVELOPPEMENT-DURABLE.GOUV.FR

•

BASIAS: HTTP://BASIAS.BRGM.FR/

•

BASOL: HTTP://BASOL.ECOLOGIE.GOUV.FR/

•

BASE DE DONNÉES DU BUREAU D’ANALYSE DES RISQUES ET POLLUTIONS INDUSTRIELS (BARPI) :

•

GOOGLE EARTH…

• 4. CONSULTER LES SERVICES TERRITORIAUX COMPÉTENTS EN CHARGE DES POLICES

(PRÉFECTURES, MAIRIES, ADEME, LES DREAL…)

II. RÉDIGER LE CONTRAT

A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

• 1. LE RISQUE DE POLLUTION: ATTENTION À VÉRIFIER QUE LES CLAUSES SONT LICITES:

• LES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES SONT D’ORDRE PUBLIC: NULLITÉ DES CLAUSES DE NON- GARANTIE

• PROHIBITION DES CLAUSES EXONÉRATOIRES DU DERNIER EXPLOITANT ICPE: CASS. 3

CIV., 3 NOV. 2011,

N° 10-14986

II. A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

• 2. TRANSMISSION DE PASSIF

• A) LE RISQUE DE POLLUTION EST TRANSFÉRÉ EN SUBSTANCE OU FINANCIÈREMENT EN DROIT COMMUN:

•

ATTENTION À LA COHÉRENCE DES CLAUSES ET À NE PAS SE CONTREDIRE DANS L’ACTE:

• EX. CLAUSE DE NON-GARANTIE DES RISQUES DE POLLUTION ET ENGAGEMENT À VENDRE UN BIEN SUSCEPTIBLE D’ACCUEILLIR UNE CONSTRUCTION À USAGE D’HABITATION

• LA SOLUTION:

• LE VENDEUR DOIT FOURNIR TOUTES LES INFORMATIONS UTILES: TITRES, LES DOCUMENTS…

• INFORMATION DÉTAILLÉE: CAR LA CLAUSE DE NON-GARANTIE EST SANS EFFET S’IL S’AVÈRE QUE LE VICE EST PLUS GRAVE QUE PRÉVUE, CASS.

3^ÈMECIV., 8 JUIN 2006, N° 04-19069.

• L’ACQUÉREUR RECONNAÎT AVOIR EU LA POSSIBILITÉ DE PROCÉDER À TOUSLES AUDITS ET ÉTUDES DE SON CHOIX (LISTER LES ÉTUDES)

• RAPPELER QUE C’EST L’ACQUÉREUR QUI EN A PRIS L’INITIATIVE; C’EST LUI QUI DÉTERMINE L’ÉTENDUE DES AUDITS; C’EST LUI QUI PRENDRA EN CHARGE LES MESURES DE RÉHABILITATION (SI D’ORDRE PUBLIC COMME DANS LES ICPE NE SERAIT-CE QUE FINANCIÈREMENT)

• ENFIN, EXCLUSION DE TOUS LES RISQUES LIÉS À LA POLLUTION TANT À L’ÉGARD DE VICES CACHÉS QU’À L’ÉGARD DU PROJET ENVISAGÉ PAR L’ACQUÉREUR (CONFORMITÉ) (SOUS RÉSERVE DES CLAUSES ABUSIVES)

• EX. CASS. 3^ÈMECIV., 17 DÉC. 2002, N° 01-11074: TRANSMISSION D’UN BIEN À DÉPOLLUER PAR LE PRENEUR PARDÉROGATION À L’ARTICLE 1720 C. CIV. QUI EST UN RÈGLE SUPPLÉTIVE.

II. A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

• B. CLAUSE DE TRANSMISSION DE PASSIF DANS LES ICPE:

• PROHIBITION DES CLAUSES EXONÉRATOIRES DU DERNIER EXPLOITANT ICPE : CASS. 3

CIV., 3 NOVEMBRE 2011, N° 10- 14986 ET N° 10-30549

• CLAUSE DE PRISE EN CHARGE FINANCIÈRE PAR UN TIERS (AUTRE QUE LE DÉBITEUR LÉGALEMENT DÉSIGNÉ) INOPPOSABLE À L’ADMINISTRATION : EN DROIT PUBLIC, CE, 8 JUILLET 2005, N° 247976. EN DROIT PRIVÉ, CASS. 3

CIV., 16 JANV. 2013, D. 2013, P. 676 NOTE O. SUTTERLIN ; CASS. 3E CIV., 16 MARS 2005, D. 2006, P. 50, NOTE M. BOUTONNET.

• V. CEP. ARTICLE L. 512-21 I C. ENVIR. : SUBSTITUTION D’UN TIERS INTÉRESSÉ (ACQUÉREUR OU AMÉNAGEUR-DÉPOLLUEUR) QUI REMPLIT CERTAINES CONDITIONS RELATIVES À SA COMPÉTENCE ET AUX GARANTIES SOUSCRITES

• LE CHANGEMENT D’USAGE PERMET DE METTRE À LA CHARGE DU MAÎTRE D’OUVRAGE À L’ORIGINE DU CHANGEMENT LA

RESPONSABILITÉ DE L’USAGE FUTUR ET LE DERNIER EXPLOITANT RESTE RESPONSABLE DE LA CONTAMINATION LIÉE À

L’USAGE PASSÉ (ART. L. 556-1 ET S. C. ENVIR.)

II. A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

• 3. LE RISQUE DE POLLUTION EST TRAITÉ PAR LE CONTRAT:

• ATTENTION AU VOCABULAIRE CHOISI:

• ÉVITER DES MOTS PIÈGES TELS QUE « DÉPOLLUTION »:

• LA DÉPOLLUTION EST UNE NOTION RELATIVE ET SCIENTIFIQUEMENT IMPOSSIBLE:

• ELLE PEUT PIÉGER UN VENDEUR MAL CONSEILLÉ:

• ELLE DÉPEND DE L’USAGE PROJETÉ, « USAGE FUTUR »:

• IMMEUBLE À USAGE D’HABITATION OU DE BUREAU

• QUELLE SURFACE? QUELLE PLACE SUR LE TERRAIN? AVEC OU SANS PARKING?

• L’USAGE FUTUR PEUT ÊTRE RELIÉ AU PERMIS DE CONSTRUIRE QUI A PU ÊTR E DEMANDÉ (LE RENVOIE À CE PERMIS PEUT SUFFIRE PARFOIS).

• L’USAGE PERMET DE DÉTERMINER L’ÉTENDUE DES OBLIGATIONS VIS-À-VIS DE L’ADMINISTRATION

• L’USAGE PERMET DE DÉTERMINER ENTRE LES PARTIES LE CONTENU DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME

• À LA DATE À LAQUELLE LA COMPATIBILITÉ AVEC CET USAGE DOIT ÊTRE APPRÉCIÉE : EST-CE AU MOMENT DE LA VENTE DU TERRAIN, DONT LA COMPATIBILITÉ À L'USAGE PRÉVU PAR UN PROMOTEUR POURRAIT LAISSER PENSER À CELUI-CI QU'IL N'AURA AUCUN COÛT DE REMISE EN ÉTAT À SUPPORTER ? OU EST-CE UNE COMPATIBILITÉ APRÈS RÉALISATION DES OUVRAGES PAR UN PROMOTEUR ? LA DIFFÉRENCE ENTRE LES DEUX EST LA PRISE EN CHARGE DU TRAITEMENT DES TERRES EXCAVÉES ET, LE CAS ÉCHÉANT, DE LA NAPPE PHRÉATIQUE.

II. A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

CLAUSES, BIEN POLLUÉ ET CHAÎNE DE CONTRATS:

• CASS. 3

CIV., 26 MAI 1992, BULL. CIV. III, N° 175 : « EN PRÉSENCE D’UNE CLAUSE DE NON- GARANTIE FIGURANT DANS UNE PREMIÈRE VENTE ENTRE UN VENDEUR INITIAL ET UN PREMIER ACQUÉREUR, CETTE CLAUSE SERA OPPOSABLE AU SOUS-ACQUÉREUR QUI SOUHAITERAIT SE PRÉVALOIR D’UNE ACTION EN GARANTIE CONTRE LE VENDEUR INITIAL ».

• CASS. 3

CIV., 16 NOVEMBRE 2005, BULL. CIV. III, N° 222 : SI UNE CLAUSE DE NON-GARANTIE

FIGURE DANS LE CONTRAT CONCLU ENTRE L’ACQUÉREUR ET LE SOUS-ACQUÉREUR, LE VENDEUR

INITIAL NE PEUT PAS SE PRÉVALOIR DE CETTE CLAUSE DE NON-GARANTIE EN CAS D’ACTION EXERCÉE

CONTRE LUI PAR LE SOUS-ACQUÉREUR.

II. A. GÉRER LE RISQUE DE POLLUTION

• PRIVILÉGIER LE MÊME VOCABULAIRE QUE LES TEXTES RÈGLEMENTAIRES: « USAGE FUTUR », « REMISE EN ÉTAT », DÉCHETS »:

• UTILISER DANS LE CONTRAT LA MÊME TERMINOLOGIE QUE LA POLICE ADMINISTRATIVE:

• EX. « REMISE DU SITE DANS UN ÉTAT ENVIRONNEMENTAL COMPATIBLE AVEC TEL USAGE [QU'IL CONVIENT DE PRÉCISER] ». ET NON PAS DÉPOLLUTION

• D’AUTANT PLUS IMPORTANT QUE LES CIRCULAIRES ET LES INSTRUCTIONS ADMINISTRATIVES SONT PUBLIÉES SUR LES SITES DES MINISTÈRES ET SONT

DÉSORMAIS (LOI ESSOC DU 10 AOÛT 2018) OPPOSABLES PAR LES ADMINISTRÉS

II.B. ORGANISER LES OPÉRATIONS DE

« DÉPOLLUTION »

A. LES OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION

• QUOI?

• QUELLE DÉPOLLUTION?

•

DÉTERMINER LA PARTIE À RÉHABILITER: TRAVAUX, TERRASSEMENTS, EXCAVATION DES TERRES, TRANSPORT ET GESTION DES TERRES EXCAVÉES

• QUEL RÉFÉRENTIEL TECHNIQUE?

•

PRIVILÉGIER LE GUIDE MÉTHODOLOGIQUE OU LA NORME PROFESSIONNELLE DONT USE L’ADMINISTRATION;

•

IL FAUT CONTRACTUALISER LES NORMES DE DROIT SOUPLE.

•

EX. RÉHABILITATION CONFORMÉMENT AUX CIRCULAIRES MÉTHODOLOGIQUES ÉMANANT DU. MINISTÈRE DE

L’ÉCOLOGIE ET CONFORMÉMENT À LA NORME AFNOR NF X31 -620-2 « OU TOUTE NORME QUI VIENDRAIT À S’Y

SUBSTITUER À LA DATE D’OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE ».

II.B. ORGANISER LES OPÉRATIONS DE

« DÉPOLLUTION »

• QUI?

• QUI DU VENDEUR OU DE L’ACQUÉREUR PREND QUOI EN CHARGE:

• L’UN RÉHABILITATION JUSQU’À L’USAGE INDUSTRIEL ET L’AUTRE DE L’INDUSTRIEL À L’HABITATION

• L’UN ASSURE LE TERRASSEMENT ET L’EXCAVATION ET L’AUTRE LE TRANSPORT ET LA GESTION

• DÉTERMINER À QUEL MOMENT QUI FAIT QUOI: AVANT LA VENTE, ENTRE LA PROMESSE ET LA VENTE, AVANT LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ OU APRÈS LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ…

• PRISE EN CHARGE FINANCIÈRE?

• QUI DIRIGE LES OPÉRATIONS?

• RECOURS À UN EXPERT CERTIFIÉ (ART. L. 556-2 C. ENVIR.): VÉRIFICATION DE LA CERTIFICATION SUR WWW.INE.FR

• LE CONTRAT DOIT DÉTERMINER:

• QUI DÉTERMINE LES MESURES À PRENDRE

• QUI SE CHARGE DE SUIVRE LES TRAVAUX

• QUI ATTESTE ET EST RESPONSABLE DES RÉSULTATS

II.B. ORGANISER LES OPÉRATIONS DE

« DÉPOLLUTION »

• QUI CONCLUT LE CONTRAT AVEC LA DIAGNOSTIQUEUR?

•

CELA CONDITIONNE LA NATURE DE LA RESPONSABILITÉ?

•

CELA CONDITIONNE L’EFFICACITÉ DES CLAUSES EXONÉRATOIRES?

•

QUELLE OPPOSABILITÉ DU MANQUEMENT CONTRACTUEL ?

•

CASS. ASS. PLÉN. 13 JANVIER 2020, N° 17-19.963:

•

« LE TIERS À UN CONTRAT PEUT INVOQUER, SUR LE FONDEMENT DE LA RESPONSABILITÉ DÉLICTUELLE, UN MANQUEMENT CONTRACTUEL DÈS LORS QUE CE MANQUEMENT LUI A CAUSÉ UN DOMMAGE »

•

CONDITIONNE LE PRÉJUDICE RÉPARABLE?

II.B. ORGANISER LES OPÉRATIONS DE

« DÉPOLLUTION »

B. LES RELATIONS AVEC L’ADMINISTRATION - LE DERNIER EXPLOITANT

- LE DÉTENTEUR OU PRODUCTEUR

- LE PROPRIÉTAIRE DÉTENTEUR:

II. C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL

MOYENS NON CONTRACTUELS:

- SOLLICITER LA CONSTITUTIOND’UNESERVITUDED’UTILITÉ PUBLIQUELIMITE OU INTERDIT CERTAINS USAGES (ART. L. 515-8 C. ENVIR.) AVEC UN CHAMP MATÉRIEL D’APPLICATIONLIMITÉ (ART. L. 515-12 C. ENVIR.):

- CEPENDANT PROCÉDURE LONGUE, COMPLEXE, SERVITUDE QUI PEUT ÊTRE MODIFIÉE EN CAS DE RÉVISION DU PLU AUQUEL ELLE EST INTÉGRÉE (ART. L. 511-1 C. ENVIR.)

1. CLAUSES ET PROTECTION DEL’INTÉGRITÉENVIRONNEMENTALE DU BIEN:

- CLAUSE INEFFICACE ET RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE:CASS. 3^ÈMECIV., 13 DÉCEMBRE 2011, N° 10-27305

- CLAUSE ENVIRONNEMENTALE EFFICACE AU SEIND’UNRCP OU DU CAHIER DES CHARGESD’UNLOTISSEMENT: CASS. 3^ÈME CIV., 13 JUIN 2012, FS-P+B, N° 11- 18791

- ART. L. 411-27 C. RUR.: CLAUSES ENVIRONNEMENTALES EN DROIT RURAL:

- LE DISPOSITIF PERMET AU BAILLEUR D'IMPOSER AU PRENEUR, DANS LE CONTRAT DE BAIL, DES CLAUSES ENVIRONNEMENTALES VISANT « AU RESPECT PAR LE PRENEUR DE PRATIQUES AYANT POUR OBJET LA PRÉSERVATION DE LA RESSOURCE EN EAU, DE LA BIODIVERSITÉ, DES PAYSAGES, DE LA QUALITÉ DES PRODUITS, DES SOLS ET DE L'AIR, LA PRÉVENTION DES RISQUES NATURELS ET LA LUTTE CONTRE L'ÉROSION, Y COMPRIS DES OBLIGATIONS DE MAINTIEN D'UN TAUX MINIMAL D'INFRASTRUCTURES ÉCOLOGIQUES » (ART. L. 411-27 DU CODE RURAL).

II. C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL

- L’OBLIGATION RÉELLE ENVIRONNEMENTALE: ART. L. 132-3 C. ENVIR.:

- « LES PROPRIÉTAIRES DE BIENS IMMOBILIERS PEUVENT CONCLURE UN CONTRAT AVEC UNE COLLECTIVITÉ PUBLIQUE, UN ÉTABLISSEMENT PUBLIC OU UNE PERSONNE MORALE DE DROIT PRIVÉ AGISSANT POUR LA PROTECTION DE L'ENVIRONNEMENT EN VUE DE FAIRE NAÎTRE À LEUR CHARGE, AINSI QU'À LA CHARGE DES PROPRIÉTAIRES ULTÉRIEURS DU BIEN, LES OBLIGATIONS RÉELLES QUE BON LEUR SEMBLE, DÈS LORS QUE DE TELLES OBLIGATIONS ONT POUR FINALITÉ LE MAINTIEN, LA CONSERVATION, LA GESTION OU LA RESTAURATION D'ÉLÉMENTS DE LA BIODIVERSITÉ OU DE FONCTIONS ÉCOLOGIQUES »

- ET DEMAIN: LE DROIT RÉEL DE JOUISSANCE SPÉCIALE:

- UNE ILLUSTRATION PARMI D’AUTRES: LE DROIT RÉEL DE RESTITUTION D’USAGE:

- LE PROPRIÉTAIRE VA CONTRACTUALISER CERTAINS USAGES ET MODALITÉS DE JOUISSANCE DU BIEN: INTERDICTIONS, CONTRAINTES DE TRAVAUX,…

- INTÉGRATION DANS UN ACTE DE VENTE OU ACTE SÉPARÉ - PUBLICATION AU SERVICE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE

II. C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL

- VALIDITÉ DE PRINCIPE DU DROIT RÉEL DE JOUISSANCE SPÉCIALE: CIV. 3

, 31 OCT. 2012, N° 11- 16.304, BULL. CIV. III, N° 159:

- LES PARTIES ÉTAIENT CONVENUES DE CONFÉRER À LA MAISON DE POÉSIE, PENDANT TOUTE LA DURÉE DE SON EXISTENCE, LA JOUISSANCE OU L'OCCUPATION DES LOCAUX OÙ ELLE ÉTAIT INSTALLÉE OU DE LOCAUX DE REMPLACEMENT, LA COUR D'APPEL, QUI A MÉCONNU LEUR VOLONTÉ DE CONSTITUER UN DROIT RÉEL AU PROFIT DE LA FONDATION

- LIMITATION DANS LE TEMPS DU DRJS: CIV. 3

, 28 JANV. 2015, N° 14-10.013, BULL. CIV. III, N° 13:

- LORSQUE LE PROPRIÉTAIRE CONSENT UN DROIT RÉEL, CONFÉRANT LE BÉNÉFICE D'UNE JOUISSANCE

SPÉCIALE DE SON BIEN, CE DROIT, S'IL N'EST PAS LIMITÉ DANS LE TEMPS PAR LA VOLONTÉ DES PARTIES, NE

PEUT ÊTRE PERPÉTUEL ET S'ÉTEINT DANS LES CONDITIONS PRÉVUES PAR LES ARTICLES 619 ET 625 DU CODE

CIVIL

II. C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL

• - DRJS POUR LA DURÉE D’UNE FONDATION : CIV. 3

, 8 SEPT. 2016, N° 14-26.953, PUBLIÉ AU BULLETIN:

• « LES PARTIES AVAIENT ENTENDU INSTITUER, PAR L'ACTE DE VENTE DES 7 AVRIL ET 30 JUIN 1932, UN DROIT RÉEL DISTINCT DU DROIT D'USAGE ET D'HABITATION RÉGI PAR LE CODE CIVIL, LA COUR D'APPEL, QUI A CONSTATÉ QUE CE DROIT AVAIT ÉTÉ CONCÉDÉ POUR LA DURÉE DE LA FONDATION, ET NON À PERPÉTUITÉ, EN A EXACTEMENT DÉDUIT, RÉPONDANT AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ÉTAIT SAISIE, QUE CE DROIT, QUI N'ÉTAIT PAS RÉGI PAR LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 619 ET 625 DU CODE CIVIL, N'ÉTAIT PAS EXPIRÉ ET QU'AUCUNE DISPOSITION LÉGALE NE PRÉVOYAIT QU'IL SOIT LIMITÉ À UNE DURÉE DE TRENTE ANS ».

- DRJS PERPÉTUEL ENTRE DEUX FONDS VALABLE : CIV. 3

, 7 JUIN 2018, N° 17-17.240, PUBLIÉ AU BULLETIN:

- « ATTENDU QU'EST PERPÉTUEL UN DROIT RÉEL ATTACHÉ À UN LOT DE COPROPRIÉTÉ CONFÉRANT LE BÉNÉFICE D'UNE

JOUISSANCE SPÉCIALE D'UN AUTRE LOT ; QUE LA COUR D'APPEL A RETENU QUE LES DROITS LITIGIEUX, QUI AVAIENT ÉTÉ

ÉTABLIS EN FAVEUR DES AUTRES LOTS DE COPROPRIÉTÉ ET CONSTITUAIENT UNE CHARGE IMPOSÉE À CERTAINS LOTS,

POUR L'USAGE ET L'UTILITÉ DES AUTRES LOTS APPARTENANT À D'AUTRES PROPRIÉTAIRES, ÉTAIENT DES DROITS RÉELS SUI

GENERIS TROUVANT LEUR SOURCE DANS LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET QUE LES PARTIES AVAIENT AINSI EXPRIMÉ

LEUR VOLONTÉ DE CRÉER DES DROITS ET OBLIGATIONS ATTACHÉS AUX LOTS DES COPROPRIÉTAIRES ; QU'IL EN RÉSULTE

QUE CES DROITS SONT PERPÉTUELS »

II. C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL

2. CLAUSES INDISPENSABLES DEPUIS QUE LES PROPRIÉTAIRES DÉTENTEURS PEUVENT ÊTRE RESPONSABLES SUBSIDIAIRES.

• CLAUSES DIRECTIVES:

• CLAUSES IMPOSANT DES NORMES DE COMPORTEMENT AU LOCATAIRE-EXPLOITANT EN S’APPUYANT SUR LES DIVERSES DISPOSITIONS QUI RÉGISSENT LE DROIT AU BAIL (ART. 1728, 1730 C. CIV.)

• CLAUSES DE GARANTIE:

• EXIGER DU PRENEUR-EXPLOITANT L’UTILISATION DE CERTAINES GARANTIE S FINANCIÈRES

• CLAUSES DE CONTRÔLE:

• OBLIGATION DE RENDRE DES COMPTES DU LOCATAIRE

• VISITE RÉALISÉE PAR LE BAILLEUR

• VÉRIFICATIONS DU RESPECT DES NORMES ENVIRONNEMENTALES

• OBLIGATION DE SOUSCRIRE UNE ASSURANCE SPÉCIALE

II. C. CLAUSES POUR PRÉVENIR LE RISQUE ENVIRONNEMENTAL

• 3. CLAUSES DE GARANTIE DE PASSIF ENVIRONNEMENTAL

• DEUX TYPES DE CGPE:

• ELLES PEUVENT ACCOMPAGNER LA CESSION D’UN BIEN RÉGLEMENTÉ (EX. ICPE) SECUNDUM LEGEM:

• CLAUSE VALIDÉE: CASS. 3

CIV., 16 JANVIER 2013, N° 11-27101: LE RESPECT DES OBLIGATIONS LÉGALES DU VENDEUR NE LE DISPENSE PAS DE RESPECTER LA GARANTIE DE PASSIF ENVIRONNEMENTAL QU’IL A

CONSENTIE À L’ACQÉUREUR.

• ELLES PEUVENT EXISTER EN DEHORS DE TOUT BIEN RÉGLEMENTÉ: PRAETER LEGEM:

• 70% DES TERRAINS POLLUÉS SONT CONCERNÉS

• UTILITÉ: LA PERTE DE VALEUR DES ACTIONS EN RAISON D’UN PASSIF ENVIRONNEMENTAL N’EST COUVERTE

NI PAR LA GARANTIE DES VICES CACHÉS NI PAR L’ERREUR SUR LES QUALITÉS SUBSTANTIELLES.

CGPE

TROIS DONNÉES FONDAMENTALES LORS DE LA RÉDACTION 1. DONNÉES TEMPORELLES

• 1. LE TEMPS ET LE CARACTÈRE ÉVOLUTIF DES QUESTIONS ENVIRONNEMENTALES :

• CLAUSE DE RENÉGOCIATION EN CAS DE CHANGEMENT DE NORMES EN PRÉVOYANT LES MODALITÉS

• DURÉE DE LA GARANTIE EN SE CALQUANT SUR LES PRESCRIPTIONS : NOMBREUX RÉGIMES DE PRESCRIPTIONS !

•

EN PRINCIPE OBLIGATION DE PRISE EN CHARGE DE LA REMISE EN ÉTAT PESANT SUR L’EXPLOITANT D’UNE ICPE, SON AYANT DROIT OU SUBSTITUÉ: (ART. L. 512-6-1 C. ENVIR.) 30 ANS:

• CE, ASS., 8 JUILL. 2005, N° 247976, STÉ ALUSUISSE-LONZA-FRANCE:JURISDATA N° 2005-068616: EN PRINCIPE: DATE OÙ CESSATION PORTÉE À LA CONNAISSANCE DE L’ADMINISTRATION

• CE, 13 NOV. 2019, N° 416860, CNE MARENNES:JURISDATA N° 2019-020283: DU JOUR DE LA CESSATION EFFECTIVE ET NON DU JOUR OÙ LA CESSATION EST PORTÉE À LA CONNAISSANCE DE L’ADMINISTRATION POUR LES ICPE HISTORIQUE AVANT LA LOI DU 19 JUILLET 1976 ET D. DU 21 SEPT. 1977 CAR IL N’Y AVAIT PAS D’OBLIGATION DE NOTIFIER AU PRÉFET UNE CESSATION D’ACTIVITÉ.

• V. CEP. L'ARTICLE L. 152-1 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENTSELON LEQUEL : « LES OBLIGATIONS FINANCIÈRES LIÉES À LA RÉPARATION DES DOMMAGES CAUSÉS À L'ENVIRONNEMENT PAR LES INSTALLATIONS, TRAVAUX, OUVRAGES ET ACTIVITÉS RÉGIS PAR LE PRÉSENT CODE SE PRESCRIVENT PAR DIX ANS À COMPTER DU JOUR OÙ LE TITULAIRE DE L'ACTION A CONNU OU AURAIT DÛ CONNAÎTRE LA MANIFESTATION DU DOMMAGE».

• ET 10 ANS DU JOUR DE LA CONNAISSANCE DU DOMMAGE POUR LE PRÉJUDICE ÉCOLOGIQUE PUR DU CODE CIVIL: L’ACTION EN RÉPARATION DU PRÉJUDICE ÉCOLOGIQUE QUI SE PRESCRIT DANS UN DÉLAI DE DIX ANS À COMPTER DU JOUR OÙ LE TITULAIRE DE L'ACTION A CONNU OU AURAIT DÛ CONNAÎTRE LA MANIFESTATION DU PRÉJUDICE ÉCOLOGIQUE(C. CIV., ART. 2226-1).

1. DONNÉES TEMPORELLES :

• ART. L. 152-1 C. ENVIR.: APPLICABLE AU SEUL PRÉJUDICE ÉCOLOGIQUE PUR

• CEPENDANT, IMPRESCRIPTIBILITÉ DE L’EXERCICE PAR L’AUTORITÉ ADMINISTRATIVE DES POUVOIRS DE POLICE EN PRÉSENCE DE DANGERS OU D’INCONVÉNIENTS SUR LE SITE.

• LE MIEUX, DEVANT CETTE CACOPHONIE, EST DE FIXER UN DÉLAI MINIMUM DE 30 ANS ET PRÉCISER QU’ELLE EST ILLIMITÉE DANS LE TEMPS EN CAS DE DOMMAGE CAUSÉ PAR UNE VIOLATION DE LA RÉGLEMENTATION EN VIGUEUR

• DATE DE NAISSANCE DU PASSIF ENVIRONNEMENTAL :

• AU JOUR DE LA CESSATION D’ACTIVITÉ?

• AU JOUR DE L’ARRÊTÉ DE MISE EN ÉTAT?

• AU JOUR DE LA PROMESSE?

• AU JOUR DU TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ?

2. DONNÉES MATÉRIELLES

A. LA FIXATION D’UN JUSTE PRIX AU STADE DE LA PROMESSE N’EST PAS SIMPLE:

- CLAUSE DE FIXATION DU PRIX PAR DIRE D’EXPERT OU PAR UN TIERS ÉVA LUATEUR (ART. 1592 C. CIV.).

- CLAUSE D’AJUSTEMENT DU PRIX POUR QUE LE CESSIONNAIRE PUISSE PROC ÉDER À UN AUDIT APRÈS L’ACQUISITION DES TITRES

- CLAUSE DE COMPENSATION ENTRE CE QUE LE VENDEUR POURRAIT DEVOIR À L’ACQUÉREUR EN VERTU DE LA CLAUSE ET CE QUE L’ACQUÉREUR POURRAIT DEVOIR AU VENDEUR (PRIX): CASS. 3

CIV., 11 SEPT. 2013, N° 12-15425, EN L’ESPÈCE COMPENSATION ENTRE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION ET LA SOMME DUE PAR LE LOCATAIRE AU TITRE DE L’OBLIGATION DE DÉPOLL UTION DU SITE

B. LE MONTANT DE LA GARANTIE:

- DÉTERMINATION D’UN PLAFOND

- DÉTERMINATION D’UN PLAFOND DÉGRESSIF DANS LE TEMPS

2. DONNÉES MATÉRIELLES

C. L’OBJET DE LA GARANTIE: - EN CE SENS

- TOUT CE QUI N’EST PAS FORMELLEMENT PRÉVU EST SOUVENT HORS GARANTIE: EN CE SENS, INTERPRÉTATION STRICTE DES CLAUSES CA NÎMES 15 MAI 2008, N° 06-1456

- TYPE DE POLLUTION

- SEUIL DE DÉCLENCHEMENT DE LA GARANTIE

- GARANTIE DE LA GARANTIE: ASSURANCE-RESPONSABILITÉ POUR LE CÉDANT, ASSURANCE-

DOMMAGES POUR LE CESSIONNAIRE, GARANTIE AUTONOME, CAUTIONNEMENT BANCAIRE,

LETTRE D’INTENTION, TIERS SÉQUESTRE, SMART CONTRACT?

3. DONNÉES PROCÉDURALES

• MODALITÉS DE DÉCLENCHEMENT:

• L’ACQUÉREUR DOIT-IL INFORMER LE VENDEUR?

• QUELLES MODALITÉS?

• LE VENDEUR DOIT-IL INTERVENIR AUX PROCÈS ENGAGÉS CONTRE L’ACQUÉREUR?

• CLAUSE DE CONDUITE DE PROCÈS PAR LAQUELLE LE VENDEUR SE SUBSTITUE À TOUTE ACTION EXERCÉE CONTRE L’ACQUÉREUR?

• IMPORTANCE DE RESPECTER LES MODALITÉS DE MISE EN OEUVREDE LA CGP À PEINE D’INEFFICACITÉ:

• CASS. COM., 19 JUIN 2019, N° 17-26.635, INÉDIT: « UNE CLAUSE DE DÉCHÉANCE DE GARANTIE DE PASSIF PRÉVOIT L'EXTINCTION DE LA CRÉANCE SI LE CESSIONNAIRE N'INFORME PAS LE CÉDANT DANS LES DÉLAIS CONTRACTUELLEMENT PRÉVUS, DE SORTE QU'ELLE NE CONSTITUE PAS UNE PRÉROGATIVE CONTRACTUELLE »

• MODALITÉS DE TRAITEMENT:

• EST-CE AU VENDEUR DE PROCÉDER À LA RÉHABILITATION DU BIEN?

• LE VENDEUR SE LIMITE-T-IL À LA PRISE EN CHARGE FINANCIÈRE DES TRAVAUX RÉALISÉS PAR L’ACQUÉREUR?

• AVANCE-T-IL LES FONDS?

• REMBOURSE-T-IL LES COÛTS?

3. DONNÉES PROCÉDURALES

• MODALITÉS DE CIRCULATION:

• LA CLAUSE DE GARANTIE EST-ELLE ACCORDÉE INTUITU PERSONAE INTERDISANT TOUTE CESSION AU TIERS?

• SINON, LA CGP EST UNE CRÉANCE:

• QUALIFICATION RETENUE: CASS. COM., 9 OCT. 2012, N° 11-21528

• ELLE N’EST PAS TRANSMISE AUTOMATIQUEMENT: CASS. COM., 27 MAI 2013, N° 12-15119

• RESPECT DES DISPOSITIONS DES ARTICLES 1321 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL

CLAUSIER

• CLAUSE RELATIVE À LA NATURE DES TRAVAUX DE « DÉPOLLUTION »: O. HERRNBERGER, AJ CONTRAT, MARS 2020:

« L’ACQUÉREUR FERA PROCÉDER À TOUTES LES OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION NÉCESSAIRES À LA RÉALISATION DU PROJET DE L’ACQUÉREUR, TELLES QU’ELLES AURONT ÉTÉ DÉFINIES DANS LE CADRE DU CHANGEMENT D’USAGE RÉALISÉ

DANS LES CONDITIONS DE L’ARTICLE L. 556-1 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT. IL IMPO- SERA POUR CELA LE SUIVI D’UNE MÉTHODOLOGIE CONFORME À LA RÉGLEMENTATION EN VIGUEUR, ET NOTAMMENT DANS LE RESPECT DES PRESCRIPTIONS ÉMISES PAR LES CIRCU- LAIRES MÉTHODOLOGIQUES ÉMANANT DU MINISTÈRE EN CHARGE DE L’ENVIRONNEMENT ET LA NORME AFNOR NF X31-620-2 OU TOUTE NORME QUI VIENDRAIT À S’Y SUBSTI- TUER À LA DATE D’OBTENTION DES PERMIS DE CONSTRUIRE. POUR L’APPLICATION DES PRÉSENTES, LES OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION NÉCESSAIRES S’ENTENDENT DE TOUS LES TRA- VAUX, TERRASSEMENTS, EXCAVATIONS, TRANSPORTS ET DE MANIÈRE GÉNÉRALE DE TOUTES LES ACTIONS ET INTERVENTIONS D’ENTRE- PRISES, DE TIERS ET BUREAUX DE CONTRÔLE NÉCESSAIRES ET EN PARTICULIER :

1. DES MESURES QUI AURONT ÉTÉ DÉFINIES PAR LE BUREAU D’ÉTUDES QUI AURA DÉLIVRÉ L’ATTESTATION PRÉVUE PAR L’ARTICLE L. 556-1 DU CODE DE L’ENVIRONNE- MENT DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE DE CHANGEMENT D’USAGE ;

2. MAIS ÉGALEMENT, PENDANT LA PHASE DE CHANTIER, DE TOUTES LES ME- SURES DE DÉPOLLUTION, RÉHABILITATION,

REMISE EN ÉTAT, ENLÈVEMENT DE DÉ- CHETS QUI S’AVÉRERAIENT NÉCESSAIRES POUR RENDRE LES BIENS APTES À LEUR

USAGE FUTUR ;

CLAUSIER

• 3. ET, LE CAS ÉCHÉANT, POUR EXÉCUTER TOUTES LES PRESCRIPTIONS OU RE- COMMANDATIONS QUI SERAIENT FORMULÉES À CE SUJET PAR TOUTE AUTORITÉ PUBLIQUE COMPÉTENTE EN MATIÈRE ENVIRONNEMENTALE.

CES OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION AURONT POUR RÉSULTAT QU’À L’ISSUE DES TRAVAUX, LE SITE RÉPONDE CUMULATIVEMENT AUX CARACTÉRISTIQUES SUI- VANTES :

• (I) IL NE PRÉSENTE PLUS AUCUN DES DANGERS ET INCONVÉNIENTS MEN- TIONNÉS À L’ARTICLE L. 511-1 ET NE PRÉSENTE AUCUN RISQUE POUR UN DES INTÉRÊTS VISÉS AU PREMIER ALINÉA DE L’ARTICLE L. 556-1 DU CODE DE L’EN- VIRONNEMENT ;

• (II) IL EST DANS UN ÉTAT COMPATIBLE AVEC L’USAGE FUTUR, TEL QU'IL A ÉTÉ CONTRACTUALISÉ CI- DESSUS,

• (III) IL NE CONTIENT PLUS DE DÉCHETS,

• (IV) IL N’IMPLIQUE NI LA MISE EN ŒUVRE DE MESURES DE SURVEILLANCE DU SITE (AU REGARD

NOTAMMENT DES ÉVENTUELLES REMONTÉES DE LA NAPPE) NI L’EMPLOI DE TECHNIQUES CONSTRUCTIVES PARTICULIÈRES POUR PROTÉGER LE FUTUR BÂTIMENT CONTRE DES AGRESSIONS EXTÉRIEURES (PAR

EXEMPLE L’INSTALLATION D’UNE PAROI MOULÉE, L’EMPLOI DE MATÉRIAU PLASTIQUE OU RÉSINE RÉSISTANT À D’ÉVENTUELS COMPOSÉS ORGANIQUES DÉTECTÉS, L’EMPLOI DE BÉTON SPÉCIFIQUE,

L’INSTALLATION DE TRANCHÉES BLINDÉES, PIEUX OU PUITS OU ENCORE OUVRAGES DE SOUTÈNEMENT, TRA- VAUX DE COMBLEMENTS OU D’INJECTIONS DANS LE SOL...) ;

• (V) ENFIN, IL NE NÉCESSITE PAS DE MESURES PARTICULIÈRES POUR PROTÉGER LE VOISINAGE ».

CLAUSIER

• CLAUSE SUR LA MISSION DE L’EXPERT: O. HERRNBERGER, AJ CONTRAT, MARS 2020:

•

« AU TITRE DU CONTRÔLE DES OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION, LES PARTIES CONVIENNENT DE DÉSIGNER UN EXPERT ENVIRONNEMENTAL COMMUN CHARGÉ DE DÉFINIR LES MESURES DE DÉPOLLUTION À PRENDRE, D’EN DÉTERMINER LE COÛT PRÉVISIONNEL, DE SUIVRE SUR SITE ET EN TOUS TEMPS LA RÉALISATION DES OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION, ET DE CONTRÔLER LE COÛT EFFECTIF DES DIFFÉRENTS POSTES DE CES OPÉRATIONS. CET EXPERT ENVIRONNEMENTAL COMMUN, QUI POURRA ÊTRE LE MÊME QUE LE BUREAU D’ÉTUDES CERTIFIÉ VISÉ À

L’ARTICLE..., SERA DÉSIGNÉ AUX TERMES D’UNE PROCÉDURE D’APPEL D’OFFRES QUI A ÉTÉ LANCÉE PAR LE... LE CAS ÉCHÉANT, LES FONCTIONS CI-DESSUS DÉCRITES POURRONT ÊTRE REMPLIES PAR UN PREMIER EXPERT EN CE QUI CONCERNE LA DÉFINITION DES ME- SURES DE DÉPOLLUTION ET LE SUIVI DES TRAVAUX, ET PAR UN SECOND EXPERT EN CE QUI CONCERNE LE CHIFFRAGE.

•

LES CONCLUSIONS DU(OU DES) EXPERT(S) S’IMPOSERONT AUX PARTIES ET NE SERONT PAS SUSCEPTIBLES DE

CONTESTATION DE LEUR PART ».

CLAUSIER

• CLAUSE DE RÉPARTITION DES TÂCHES DE « DÉPOLLUTION »: O. HERRNBERGER, AJ CONTRAT MARS 2020:

• « « PRINCIPES GOUVERNANT LES DISPOSITIONS ENVIRONNEMENTALES DU CONTRAT : LES PARTIES CONVIENNENT QUE LES PRINCIPES QUI GOUVERNENT L’ENSEMBLE DES DISPOSITIFS CI-APRÈS DÉTAILLÉS ET QUI DEVRONT SERVIR À LES COMPRENDRE ET, LE CAS ÉCHÉANT, À EN INTERPRÉTER LES ÉVENTUELLES DISCOR- DANCES OU IMPRÉCISIONS, SONT LES SUIVANTS :

• ■ LE VENDEUR CONSERVERA À SA CHARGE TOUTES LES DILIGENCES MATÉRIELLES ET LE COÛT DE TOUTES LES MESURES QUI S’AVÉ- RERAIENT NÉCESSAIRES POUR ASSURER LA REMISE EN ÉTAT DES BIENS AVEC L’USAGE INDUSTRIEL, DÉCRIT SUR (TEL DOCUMENT) ; ■ L’ACQUÉREUR SUPPORTERA TOUTES LES DILIGENCES MATÉ- RIELLES ET LE COÛT DE TOUTES LES MESURES COMPLÉMENTAIRES LIÉES AU CHANGEMENT D’USAGE PRÉVU À L’ARTICLE L. 556-1 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT, COMPTE TENU DU FAIT QUE LA MISE EN ŒUVRE DU PERMIS DE CONSTRUIRE CI- APRÈS VISÉ VA CONSTITUER UN CHANGEMENT D’USAGE AU REGARD DE LA DÉCLARATION DE CESSATION D’ACTIVITÉ FAITE PAR LE VENDEUR DANS LE CADRE DE L’ARTICLE L. 512-12-1 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT ».

• OU ENCORE : « PRINCIPES GOUVERNANT LES DISPOSITIONS ENVIRONNEMENTALES DU CONTRAT :

• ■ AU PLUS TARD LE JOUR DE L’ACTE DE VENTE, LES BIENS DEVRONT AVOIR FAIT L’OBJET DES MESURES DE RÉHABILITATION POUR UN USAGE INDUSTRIEL, DANS LE CADRE DE LA CESSATION D’ACTIVITÉ DÉCRITE AUX PRÉSENTES, ET TOUTES JUSTIFICATIONS DEVRONT ÊTRE APPORTÉES AU BÉNÉFICIAIRE À CE TITRE.

• ■ CEPENDANT, LE PRIX A ÉTÉ FIXÉ EN CONSIDÉRATION D’UN BIEN SE TROUVANT DANS UN ÉTAT ENVIRONNEMENTAL PER- METTANT LA RÉALISATION IMMÉDIATE DU PROJET DE L’ACQUÉREUR, C’EST-À-DIRE UN USAGE MIXTE CONTENANT PRINCIPALEMENT DES

HABITATIONS.

CLAUSIER

• LE PRINCIPE GÉNÉRAL QUI GOUVERNERA LA RELATION ENTRE LE PROMETTANT ET LE BÉNÉFICIAIRE EST DONC QUE :

■ LES MESURES POUR PLACER LE BIEN DANS UN ÉTAT COMPATIBLE AVEC CE NOUVEL USAGE (CI-APRÈS LES

OPÉRATIONS DE DÉPOLLUTION) SERONT CONDUITES PAR LE BÉNÉFICIAIRE APRÈS LA VENTE DANS LE CADRE DE SON CHANTIER ;

• ■ MAIS LEUR COÛT FINANCIER SERA INTÉGRALEMENT ET DÉFINITIVEMENT SUPPORTÉ PAR LE PROMETTANT.

LE TOUT DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE DÉCRITE CI-APRÈS ». OU ENCORE : « LE BIEN S’ENTEND D’UN TERRAIN SE TROUVANT DANS UN ÉTAT COMPATIBLE AVEC LE PROJET DE L’ACQUÉREUR. IL DEVRA DONC ÊTRE LIVRÉ LE JOUR DE L’ACTE DE VENTE, DANS UN ÉTAT PERMETTANT LA MISE EN ŒUVRE IM- MÉDIATE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET RÉPONDRE CUMULATIVEMENT AUX CARACTÉRISTIQUES SUIVANTES :

• (I) (V. SUPRA 3.1. (I) À (V)) ».

CLAUSIER

• GARANTIE DE COMPATIBILITÉ: O. HERRNBERGER, AJ CONTRAT, MARS 2020:

• PRINCIPE DE LA GARANTIE DE COMPATIBILITÉ

• LE VENDEUR GARANTIT À L’ACQUÉREUR LA COMPATIBILITÉ SANITAIRE DES BIENS IMMOBILIERS AVEC L’USAGE FUTUR. AINSI, LE VENDEUR S’OBLIGE IRRÉVOCABLEMENT À PRENDRE À SA CHARGE EXCLUSIVE L’INTÉGRALITÉ DES COÛTS LIÉS AU TRAITEMENT DES POLLUTIONS QUI N’AURAIENT PAS ÉTÉ PRISES EN COMPTE DANS LE CADRE DU PLAN DE GESTION, MAIS QUI SERAIENT DÉCOUVERTES PAR L’ACQUÉREUR DANS LE CADRE DE LA MISE EN ŒUVRE DE SON PROJET ET DONT L’EXISTENCE AURAIT POUR EFFET DE REMETTRE EN CAUSE LA COMPATIBILITÉ SANITAIRE DES BIENS IMMOBI- LIERS AVEC L’USAGE FUTUR.

• IL EST RAPPELÉ QUE L’USAGE FUTUR A ÉTÉ DÉFINI EN CONSIDÉRATION DU PLAN-MASSE JOINT AU DOSSIER DE CESSATION D’ACTIVITÉ CI-DESSUS DÉTAILLÉ. POUR LA CLARTÉ DE LA PRÉSENTE CONVENTION DE GARANTIE, CELUI-CI EST À NOUVEAU ANNEXÉ AUX PRÉSENTES.

• POUR L’EXÉCUTION DES OBLIGATIONS DE REMBOURSEMENT PRÉVUES AU PRÉSENT ARTICLE, LES PARTIES CONVIENNENT DE RETENIR LA MÉTHODO- LOGIE SUIVANTE :

LE BUREAU D’ÉTUDES..., PRIS EN SA QUALITÉ D’EXPERT COMMUN, VI- SERA LES FACTURES QUI SERONT ADRESSÉES PAR L’ACQUÉREUR AU VEN- DEUR, EN VUE D’OBTENIR LE REMBOURSEMENT DES COÛTS LIÉS AU TRAI- TEMENT DES POLLUTIONS NOUVELLES, DES SURCOÛTS LIÉS À LA GESTION DES TERRES EXCAVÉES NON COMPATIBLES AVEC L’USAGE FUTUR. LE VENDEUR RÉGLERA LESDITES FACTURES À L’ACQUÉREUR DANS UN DÉLAI D’UN MOIS À COMPTER DE LEUR RÉCEPTION.

CLAUSIER

• PÉRIMÈTRE DE LA GARANTIE DE COMPATIBILITÉ :

• IL EST EXPRESSÉMENT CONVENU QUE :

■LA GARANTIE DE COMPATIBILITÉ NE CONSISTERA PAS DANS L’ACCOM- PLISSEMENT DE TRAVAUX PAR LE VENDEUR, ET NE POURRA AVOIR POUR EFFET QUE DE CONDUIRE À DES REMBOURSEMENTS FINANCIERS PAR LE VENDEUR DE DÉPENSES SUPPORTÉES PAR L’ACQUÉREUR. ELLE NE S’ÉTENDRA PAS AUX COÛTS FINANCIERS QUI SERAIENT LIÉS AUX RETARDS DE CHANTIER QUI RÉSULTERAIENT DES OPÉRATIONS DE TRAITEMENT DES POLLUTIONS ;

■LA GARANTIE DE LA COMPATIBILITÉ NE S’ÉTEND PAS AUX SURCOÛTS LIÉS À L’ÉLIMINATION DES TERRES QUI, BIEN QUE COMPATIBLES AVEC L’USAGE FUTUR, SERAIENT EXCAVÉES POUR LES BESOINS DU PROJET DE L’ACQUÉREUR. AINSI L’ACQUÉREUR SUPPORTERA SEUL LES SURCOÛTS CORRESPONDANT À LA DIFFÉRENCE ENTRE LE COÛT D’ÉLIMINATION (EXCA- VATION, TRANSPORT ET MISE EN DÉCHARGE) D’UN VOLUME DE TERRES DONNÉ DANS DES INSTALLATIONS DE STOCKAGE DE DÉCHETS INERTES ET LE COÛT D’ÉLIMINATION D’UN MÊME VOLUME DE TERRES DANS D’AUTRES FILIÈRES D’ÉLIMINATION QUE DES INSTALLATIONS DE STOC- KAGE DE DÉCHETS INERTES (NOTAMMENT DANS DES INSTALLATIONS DE STOCKAGE DE DÉCHETS INERTES AMÉNAGÉES, DES INSTALLATIONS DE STOCKAGE DE DÉCHETS NON DANGEREUX, DES BIOCENTRES OU DES INSTALLATIONS DE STOCKAGE DE DÉCHETS DANGEREUX) ; ^■LA GARANTIE DE LA COMPATIBILITÉ

S’ENTEND DE LA SEULE MISE EN ŒUVRE D’UN PROJET CORRESPONDANT À L’USAGE FUTUR TEL QU’IL A ÉTÉ DÉFINI DANS LE PLAN DE GESTION, SUR LA BASE DU PLAN-MASSE VISÉ CI-DESSUS À L’ARTICLE... AINSI, DANS LE CAS OÙ L’ACQUÉREUR OU TOUT AYANT DROIT PRENDRAIT L’INITIATIVE DE MODIFIER OU DE LAISSER MODIFIER L’USAGE FUTUR, TANT EN CE QUI CONCERNE LA NATURE, QUE L’AFFECTATION, LE GABARIT, L’IMPLANTATION EN ALTIMÉTRIE OU EN PLANIMÉTRIE DES

BÂTIMENTS QU’IL ENVISAGE DE RÉALISER, L’ACQUÉREUR SUPPORTERAIT SEUL LE COÛT, LA RESPONSABILITÉ ET LES CONTRAINTES OU RESTRICTIONS DES ÉVENTUELLES ME- SURES COMPLÉMENTAIRES QUI SERAIENT NÉCESSAIRES POUR RENDRE LES BIENS COMPATIBLES AVEC CE NOUVEL USAGE ;

• ■

ENFIN, LA PRÉSENTE GARANTIE EST CONCLUE EN CONSIDÉRATION DE LA PERSONNE ... IDENTIFIÉE À L’ARTICLE... ET NE

PROFITE QU’À CELLE-CI. SON BÉNÉFICE N’EST PAS TRANSMISSIBLE ».

BIBLIOGRAPHIE SOMMAIRE

• M. MEKKI, ICPE : LES TIERS INTÉRESSÉ DANS LE TRANSFERT DE L’OBLIGATION DE RÉHABILITATION : DÉCRET DU 28 AOÛT 2015, JCP N, SEPTEMBRE 2015.

• M. MEKKI, LE DROIT DE L’ENVIRONNEMENT POLLUE-T-IL LE DROIT CIVIL ? LA NOTION DE FAUTE DU « PROPRIÉTAIRE DÉTENTEUR » : GAZ. PAL., 14 NOV. 2013, N°318, P. 21.

• M. MEKKI, M. BOUTONNET ET O. HERRNBERGER (DIR.),LES SITES POLLUÉS : UN ENJEU POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER, J.C.P. (N), 28 FÉVRIER 2014, N°9,1111.

• N. BAILLON-WIRTZ ET J.-L. LANDES (DIR.),LE NOTAIRE ET L’ENVIRONNEMENT, ARNU, REIMS, 20 MARS 2015, JCP (N), N°29, 17 JUILLET 2015, 1128-1133.

• M. MEKKI ET M. BOUTONNET,ENVIRONNEMENT ETCONSERVATION EASEMENTS.POUR UNE TRANSPOSITION EN DROIT FRANÇAIS ?, JCP (G) 2012, N°39, DOCTR. 1023.

• M. MEKKI ET M. BOUTONNET,PLAIDOYER EN FAVEUR D’UNE EXTENSION DES RESPONSABLES DE LA DÉPOLLUTION IMMOBILIÈRE, D. 2013, P. 1290.

• O. HERRNBERGER,LE SORT DES DÉCHETS DANS LA RÉDACTION DU CONTRAT DE BAIL, ENVIR. ET DÉV. DURABLE DÉC. 2012. FICHE PRATIQUE 1, P. 83.

• J.-P. BUS, LA REMÉDIATION DES SITES POLLUÉS À L’ÉPREUVE DES ÉVOLUTIONS JURIDIQUES RÉCENTES (LE BAIL, LA VENTE), AJDI, 2019, P. 259

• O. HERRNBERGER, POLLUTION ET PRATIQUE NOTARIALE : À LA RECHERCHE D’UNE MÉTHODOLOGIE POUR CONSTRUIRE LES CONTRATS PORTANT SUR DES BIENS POLLUÉS, AJ CONTRAT, FÉVRIER 2020.

• X. LIÈVRE, LE NOTAIRE FACE AU RISQUE ENVIRONNEMENTAL, JCP N, N° 35, 31 AOÛT 2018, 1268