LA LOCATION MEUBLÉE
POUR LES NON-RÉSIDENTS
RÉGIME FISCALE
Joël VIGLO
Consultant indépendant Formateur
JV CONSEILS 9 ans d’exp.
jvconseils13@gmail.com
37% 63% 7
2018
SOMMAIRE
1 RAPPEL Immobilier en location meublée
2 RÉGIME FISCALE
Location meublée professionnelle
3 SYNTHÈSE Avantages/Inconvénients
Rappel
Immobilier en location meublée
1
La location meublée
Le principe de la mise en location meublée
Bien immobilier Meubles
Le régime fiscale (1/2)
Imposition des revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
➔ Impôt sur le revenu + Prélèvements Sociaux
Valeur vénale du bien à inclure dans l’assiette imposable à l’IFI (sauf si bien professionnel)
Le régime fiscale (2/2)
Réel
● déduction des frais et charges liés à l'activité (gestion, entret. & réparat°, TF, intérêts d’emprunt…)
● amortissement du bien, du mobilier et des frais d’acquisition
Micro
● si loyers encaissés < 72 600 €
● abattement forfaitaire de 50% ou de 71%
● option possible au régime réel (Simplifié/Normal)*
A jour au 28/01/2021
* Option irrévocable pendant 1 an (reconductible tacitement)
Location meublée
(activité commerciale)
Micro BIC Régime réel BIC
Location nue
(activité civile)
Micro foncier Régime réel
foncier
❖ Durées d’amortissement
➢
Immobilier : ~ 30 ans*
➢
Mobilier : ~ 10 ans
➢
Frais d’acquisition : ~ 30 ans (sauf si déduction en charges)
❖ L’amortissement ne contribue pas à la formation du déficit
➢
Si activité déficitaire, amortissements reportables indéfiniment et sans limite de montant
Amortissement du bien
* Hors terrain ⇒ non amortissable
Modalité d’imposition
❖ BIC net soumis au barème progressif de l’IR
❖ Prélèvement sociaux de 17,2%
Résidents fiscaux français Non-résidents fiscaux français
❖ Revenus immobiliers imposables en france
➢ Résultat net du BIC soumis au barème progressif de l’IR (taux min 20% ou 30%)*
➢ Prélèvement sociaux de 17,2% ou 7,5%*
❖ Imposable également dans le pays de résidence
➢ Elimination de la double imposition si convention fiscale
Régime de TVA
Franchise de base de TVA
Si location meublée classique ⇒ recette <
34 400 € mais option possible pour régime réel
Si location meublée de tourisme ⇒ recette < 85 800 €
3
Récupération de la TVA déductible sur le prix d’acquisition si régime réel
20 ans pour l’acquisition total de la TVA sauf si nouvel acquéreur avec reprise de bail en cours est lui même assujetti
4
En principe
Location de meublé est exonérée de TVA 1
Si services para-hôteliers
Application des loyers à la TVA 2
Question 1
Question 2
Régime fiscal
Location meublée professionnelle
2
Conditions d’accès au statut LMP
● Traitements et salaires (y compris pensions et rentes)
● BIC, BNC, BA et rémunérations de gérance (art. 62)
● > 23 000 € TTC
* les revenus professionnels à prendre en compte pour les non-résidents sont uniquement les revenus déclarés en France
En LMNP
• Le déficit s’impute uniquement sur les revenus de même type pendant 10 ans
En LMP
• Le déficit s’impute sur le revenus global sans limite de montant*
Imputation du déficit
* les amortissements ne peuvent pas contribuer à la formation d’un déficit. Le déficit qui pourra s’imputer sur le revenu global sera donc lié aux autres charges et frais (frais de prêt, frais d’ingénierie).
Plus-value en cas de cession
➔
En LMP : Régime des plus-values professionnelles
Prix d’acquisition
Amortissements pratiqués depuis
l’origine
Valeur Nette Comptable
Prix de cession
Taux forfaitaire 12,8%
+PS
IR + PS Plus-value
= Prix de cession - VNC
Régime de faveur (Art.151 septies du CGI)
● Exonération totale d’impôt sur la plus value (IR + PS) si l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €
● Exonération partielle si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000€ et 126 000 €
Question 3
Impôt sur la Fortune Immobilière
En LMNP
• Les biens immobiliers entrent dans l’assiette imposable à l’IFI pour leur valeur vénale au 1er janvier
En LMP
• Exonération de l’IFI au titre des biens professionnels
■ Activité principale du contribuable
■ Recettes brutes > 23 000 € TTC
■ Revenus nets LMP > 50% du revenus pro. du foyers (T&S hors pensions et rentes, BIC, BNC, BA, et art. 62)
* le BOFIP ne précise pas, pour les non-résidents, si les revenus étrangers sont à prendre en compte...
Couverture sociale
❖ BIC Non Professionnels
❖ Prélèvement sociaux de 17,2%
ou 7,5%
LMNP LMP
Résidents français Non-résidents
Cotisation SSI PS de 17,2%
Pas d’exonération CSG/CRDS
