GGR- 2106 SUJET SPÉCIAL EN GÉOGRAPHIE HUMAINE ET HISTORIQUE :
GÉOGRAPHIE RURALE
Plan du cours
Zonage et géographie
Un outil indépassable ?
Qu’est-ce que le zonage ?
Les zonages agricoles
Les zonages agricoles
Les zonages écologiques
Le « rural-to-urban transect »
Perspectives géographiques
Zonage et géographie
Zonage et géographie
Le zonage, objet juridique
Outil législatif
Outil règlementaire
Outil règlementaire
Le zonage selon la géographie
« cadre politique et administratif associant ou
dissociant impérativement certains types de réalités géographiques (objets, populations, activités,
fonctions) et certaines aires »
(Wachter, 2003:1006)
Pourquoi la géographie s’intéresse-t-elle (ou doit-elle s’intéresser) au zonage ?
Médiation entre action et territoire
Outil indépassable ?
Indépassable zonage ?
Indépassable zonage ?
Trois modes d’aménagement des territoires ruraux
Projets et plans urbanistiques
Normes (zonage)
Normes (zonage)
Approches non normatives
Indépassable zonage ?
Une pratique aux origines lointaines
Selon les travaux de Michel Foucault, une constante est mise de l’avant: zoner pour gérer ce qui pose problème : (la folie, la violence, la nuisance, la pollution)
Le contrôle des comportements et activités nuisibles
Le contrôle des comportements et activités nuisibles passe par un contrôle spatial stricte : quadrillage, répartition, séparation, cloisonnement.
Qu’est-ce que le zonage ?
Qu’est-ce que le zonage ?
Qu’est-ce que le zonage ?
Un outil de contrôle
découper le territoire en autant de zones que les autorités publiques le juge nécessaire, d’effectuer des regroupements de constructions et d’usages
selon différents critères et de prohiber ou d’autoriser les constructions et usages dans chacune des zones les constructions et usages dans chacune des zones en fonction de l’utilisation du sol en vigueur ou de la vocation que l’on veut leur attribuer.
Qu’est-ce que le zonage ?
Un outil de planification
découper le territoire en autant de zones que les autorités publiques le juge nécessaire, d’effectuer des regroupements de constructions et d’usages
selon différents critères et de prohiber ou d’autoriser les constructions et usages dans chacune des zones les constructions et usages dans chacune des zones en fonction de l’utilisation du sol en vigueur ou de la vocation que l’on veut leur attribuer.
Qu’est-ce que le zonage ?
Un outil de protection
Valeurs
Biens
Biens
Personnes
Qu’est-ce que le zonage ?
Un outil de régulation
Dominance
Distance
Condition du zonage
Limitation de la propriété privée au nom de l’intérêt public
Police power
Protéger la santé, la moralité et la sécurité publique
Bien-être général de la communauté
D’où vient le zonage ?
Les origines allemandes
Francfort, 1891
Objectifs
Objectifs
Restreindre la densité du bâti
Améliorer la qualité du logement
Réguler les valeurs foncières
D’où vient le zonage ?
L’importation américaine
San Francisco: limitation des blanchisseries
New York: nuisances (commerces)
Les préoccupations américaines étaient davantage axées sur le développement résidentiel.
permettre la séparation des usages incompatibles avec
Village d'Euclide, Ohio v. Ambler Realty Co.
Premier cas visant à faire respecter le zonage face à une contestation constitutionnelle.
La compagnie Ambler Realty : 68 acres dans le village
d’Euclid, situé dans la banlieue de Cleveland, alors en pleine expansion.
Afin d’éviter que ce développement ne submerge leur village, les autorités municipales ont élaboré un règlement de zonage les autorités municipales ont élaboré un règlement de zonage prescrivant certaines utilisations, et restreignant les autres.
Ambler Realty contesta cette règlementation en faisant valoir que l'ordonnance de zonage avait, en limitant son utilisation possible, sensiblement réduit la valeur de leur propriété.
La cour confirma néanmoins l'ordonnance de zonage, en
Les principes du zonage
La séparation des fonctions
Le zonage euclidien est caractérisé par la ségrégation de l'utilisation du sol dans des zones géographiquement
distinctes, et par l’emploi de normes prévoyant des
limitations sur l'ampleur et l’intensité du développement autorisé à prendre place sur des terrains à l'intérieur de autorisé à prendre place sur des terrains à l'intérieur de chaque type de zone.
Certains usages accessoires ou conditionnels peuvent
Les principes du zonage
L’uniformité
Des normes relatives à la dimension et à l’intensité des usages s'appliquent à tous les édifices construits sur les terrains à l'intérieur de chaque zone, et, généralement, prendre la forme de contraintes d’implantation, de limites de hauteur, de grandeur minimale de lot minimum lots et autres limitations sur les bâtiments.
Cette uniformité vise aussi à établir une équité. Les dispositions normatives ne peuvent être arbitraires ou déraisonnables. Elles doivent donc se justifier et être
indiquées dans le règlement pour les rendre applicables.
Les objectifs du zonage
Limitation des nuisances
Harmonisation des fonctions et du bâti
Harmonisation des fonctions et du bâti
Préservation des valeurs immobilières
Les composantes principales du zonage
L’usage
Les bâtiments, travaux et ouvrages
Les normes d’implantation (localisation, distance)
Les densités d’occupation
Les composantes secondaires du zonage
L’affichage
L’aménagement paysager
La subdivision des logements
Les avantages du zonage
Rigueur et précision
Régulation des conflits
Coûts d’élaboration et de gestion pris en charge par la collectivité
Les limites du zonage
Déficit démocratique
Inefficace dans les espaces déjà bâtis
Inefficace dans les espaces déjà bâtis
Contrôle indirect des nuisances
Les limites du zonage
Effet statique
Influence politique
Effet discriminatoire
Effet sur le prix
L’évolution du zonage
Le zonage euclidien est un outil de restriction,
particulièrement rigide, appliqué à l’échelle locale, fondé sur la séparation des usages, basé sur
l’emploi de normes, traduites dans des plans et ordonnances.
ordonnances.
Nombreuses critiques
L’évolution du zonage
De la restriction à la planification
De l’élitisme à la participation
De l’élitisme à la participation
De la rigidité à la souplesse
L’évolution du zonage
De l’échelle locale à l’échelle régionale (et parcellaire)
De la séparation à la mixité
L’évolution du zonage
CARACTÉRISTIQUES ZONAGE TRADITIONNEL ZONAGE EN ÉMERGENCE
Approche restriction planificatrice
normes formes
Conception élitiste participative
Normes rigidité souplesse
séparation mixité
Échelle locale régionale
parcellaire
Objet Environnement bâti Environnement bâti Espaces ouverts
Format texte texte
carte carte
Les zonages agricoles
Les zonages agricoles
Définition
Zones consacrées à la protection des terres agricoles
Deux grands types
Exclusif
Non exclusif
Les caractéristiques du zonage agricole
la prohibition ou la restriction des usages non agricoles, en spécifiant que les seuls usages autorisés sont ceux qui sont conformes ou compatibles avec les activités agricoles;
l’utilisation de lot d’une taille minimale importante, pour éviter la fragmentation des unités agricoles pour éviter la fragmentation des unités agricoles viables, et décourager l’achat de terrains pour la construction dans ces zones;
l’imposition de limites sur la densité globale du
développement résidentiel, en établissant le nombre maximal d'unités de logement qui peut être placée
Le zonage agricole exclusif
Ce mode de zonage interdit l’implantation de résidences non agricoles ainsi que la plupart des activités non
agricoles à l’intérieur d'une zone agricole.
Des exceptions à cette exigence peuvent néanmoins être
accordées pour les parcelles de terres qui ne sont pas adaptés à l'agriculture.
Ce type de zonage agricole est cependant rarement
utilisé. On le retrouve essentiellement dans certains états américains (Ohio, Wisconsin) où les activités agricoles
Le zonage agricole non-exclusif
La plupart des règlements de zonage agricole relève d’un mode non exclusif.
C’est le cas notamment au Canada (Québec, Colombie- Britannique) et dans la majorité des états américains.
Ces règlements sont conçus pour protéger
Ces règlements sont conçus pour protéger
l'agriculture en limitant les utilisations non agricoles, en interdisant le développement de haute densité, et en limitant la subdivision des terres en parcelles qui sont trop petits pour être cultivés.
Le zonage agricole non-exclusif large-lot zoning
Le large-lot zoning vise à augmenter la taille des lots requise pour le développement résidentiel, sauf
lorsque les services publics sont ou peuvent être fournis, de manière à ne pas déstructurer
l’agriculture.
Les tailles de parcelles sont généralement
Les tailles de parcelles sont généralement
supérieures à 10 hectares, selon l'objectif visé
(préservation des terres agricoles ou du caractère rural).
Dans les zones où la conservation des terres
Le zonage agricole non-exclusif sliding scale zoning
Le sliding scale zoning limite le nombre de fois où une parcelle agricole peut être divisée, en fonction de sa taille, et ce jusqu'à un nombre maximum établi
Le zonage agricole non-exclusif cluster zoning
Dans ce type de développement, les unités
d'habitation sont construites à des densités plus élevées sur des terrains plus petits dans une zone spécifique du site, afin que les autres terres sur le site soient préservées comme espace agricole ou site soient préservées comme espace agricole ou naturel.
Conditions du zonage agricole
Requiert un nombre important et contigu de terrains
Son implantation doit se faire le plus rapidement possible (avant que des usages non agricoles ne possible (avant que des usages non agricoles ne viennent s’établir sur le territoire que l’on cherche à protéger)
Forte volonté politique
Les avantages du zonage agricole
Faibles coûts d’implantation
Limitations des nuisances à l’agriculture
Limitations des nuisances à l’agriculture
Protection des investissements à moyen et long
Les limites du zonage agricole
Limitation des effets
Apparence d’iniquité
Apparence d’iniquité
Outil non permanent
Le zonage agricole au Québec
Le zonage agricole au Québec
Historique
Rapport de la commission royale d’enquête sur l’agriculture
Loi sur la protection du territoire agricole
Adopté le 22 décembre 1978
Entrée en vigueur rétroactive au 9 novembre 1978
Causes
La rareté des terres agricoles
la spéculation foncière conjuguée au développement urbain
Objectifs
Protection des terres et des activités agricoles
Récupération des terres à bons potentiels
Effets du zonage agricole
Aspects positifs
Protection des investissements agricoles
Augmentation des superficies cultivées
Mise en place d’avantages fiscaux
Mise en place de mécanisme de régulation de l’urbanisation
Effets du zonage agricole
Aspects négatifs
Application « mur à mur »
Un zonage trop large (60 % à peine de la zone est propice à l’agriculture)
Diminution de l’occupation du territoire
Diminution de l’occupation du territoire
Loi régissant l’utilisation du sol uniquement (aucune obligation de développer l’agriculture)
Évolution des objectifs du zonage agricole
Limitation et centralisation …
… Souplesse et décentralisation
Évolution des objectifs du zonage agricole
Évolution des objectifs du zonage agricole
Évolution des objectifs du zonage agricole
Demande à portée collective
Définition
Une municipalité régionale de comté ou une
communauté peut soumettre une demande à la
commission aux fins de déterminer dans quels cas et à quelles conditions de nouvelles utilisations à des fins résidentielles pourraient être
à des fins résidentielles pourraient être implantées en zone agricole.
Demande à portée collective
Objectifs
Concilier préservation et pression urbaine
Favoriser une consolidation foncière plutôt que le
Favoriser une consolidation foncière plutôt que le démembrement de propriétés agricoles.
Les territoires couverts
Demande à portée collective
Les modalités
Îlots déstructurés
entités ponctuelles de superficie restreinte, déstructurées par l’addition au fil du temps d’usages non agricoles et à l’intérieur desquelles subsistent de rares lots vacants
enclavés et irrécupérables pour l’agriculture.
enclavés et irrécupérables pour l’agriculture.
Superficies suffisantes pour ne pas déstructurer l’agriculture
Demande à portée collective
Îlots déstructurés
Demande à portée collective
Superficies
Les zonages écologiques
Les zonages écologiques
Définition
Procédure d’évaluation et de délimitation des zones en fonction de leurs caractéristiques naturelles et anthropiques
Réglementer l'utilisation des terres et des ressources naturelles en fonction de leur intégrité écologique et leur capacité de charge.
Types
Zonage forestier
Zonages de préservation
Zonages de préservation
Zonage de risques
Les zonages écologiques au Les zonages écologiques au
Québec
Objectifs
La préservation des milieux écologiques
Zone
Bandes de protection
La protection contre les risques
Inondation
Avantages du zonage écologique
Préservation de l’environnement
Protection des citoyens et des bâtiments
Limites du zonage écologique
Expropriation déguisée
Baisse des valeurs foncières
Baisse des valeurs foncières
Évolution des objectifs du zonage écologique
Limitation et centralisation …
… Souplesse et décentralisation
Le rural-to-urban transect
Le rural-to-urban transect
Origines et définition
Le transect rural-urbain est un modèle de planification urbaine créée par Andres Duany, l’un des fondateurs du Nouvel Urbanisme.
Un transect est une coupe transversale géographique d'une région destinée à révéler ses séquences d'environnements.
Le transect rural-urbain s’en inspire et propose six sections, en fonction d’une densité croissante
fonction d’une densité croissante
La section est divisée en six zones: rural de préservation, rural de réservation, rural général, urbain général, centre urbain et noyau urbain
Fonctionnement
approche réglementaire visant à façonner la forme physique du développement, par l’emploi de paramètres
morphologiques généraux.
Ils sont axés sur la relation entre les formes urbaines (les bâtiments par rapport aux espaces publics, les bâtiments les uns par rapport aux autres).
L’accent porte sur la qualité des formes, leur dimension esthétique et fonctionnelle.
Ceci contraste avec le zonage classique qui se concentre sur la gestion et la ségrégation des usages, et le contrôle de
Comparaison
Transect
Régit l’intensité
Forme souhaitée
Zonage traditionnel
Régit les usages
Norme exigée
Objectifs
Planifier l’ensemble du territoire
Assurer les transitions entre les zones
Assurer les transitions entre les zones
Avantages
Visualisation
Planification multiscalaire
Offre des possibilités de choix d’habitation
Respect des caractéristiques des milieux
Limites
Implantation dans les milieux bâtis
Coordination des échelles d’intervention et des
Coordination des échelles d’intervention et des structures administratives
Perspectives géographiques sur Perspectives géographiques sur
le zonage
Les territoires selon le zonage + l’impact du zonage sur les territoires
Foncier
Utilisation
Propriété
Valeur
Activités agricoles
Exurbanisation
Zonage et utilisation du sol
Zonage et propriété foncière
Zonage et valeur foncière
Zonage et activités agricoles
Zonage et exurbanisation
Références complémentaires
ALTERMAN, Rachelle (1997) The challenge of farmland preservation : lessons from a six-nation comparaison. Journal of the American Planning Association, 63 (2): 220-243.
BEAULIEU, Berthier, ROY, Francis et FERLAND, Yaïves (1995) L’arpenteur-géomètre et les pouvoirs municipaux en aménagement du territoire et en urbanisme. Cowansville, Éditions Yvon Blais, 450 p.
BOSSELMAN, Fred et CALLIES, David (1972) The quiet revolution in land use control.
Washington, U.S. Govt. Print. Off, 327 p.
BOYER, Marie-Christine (1983) Dreaming the rational city: the myth of American city planning.
Cambridge, MIT Press, 331 p.
CIMON, Jean (1990) Zonage agricole et développement urbain. Montréal, Méridien, 249 p.
CIMON, Jean (1990) Zonage agricole et développement urbain. Montréal, Méridien, 249 p.
DANIELS, Tom (1999) When City and Country Collide: Managing Growth in the Metropolitan Fringe. Washington, DC, Island Press, 382 p.
DEBAILLEUL, Guy (1988) Zonage et agriculture québécoise dans les années 1970. Recherches sociographiques, 29 (2-3): 397-416.
DUANY, Andres et TALEN, Emily (2002) Transect Planning. Journal of American Planning Association, 68 (3): 245-266.
La semaine prochaine
HIRT, Sonia (2007) The devil is in the definitions. Journal of the American Planning Association, 73 (4): 436-450.
JACOBS, Harvey et PAULSEN, Kurt (2009) Property rights: the neglected theme of 20th century American planning. Journal of the American Planning Association, 75 (2): 134-143.
LeCHASSEUR, Marc-André (2009) Zonage et urbanisme en droit municipal québécois. Montréal, Wilson & Lafleur, 530 p.
LOGAN, Thomas H. (1976) The Americanization of German Zoning. Journal of the American Planning Association, 42 (4): 377-385.
MERLIN, Pierre et CHOAY, Françoise (1988) Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement.
Paris, Presses Universitaires de France, 963 p.
NELSON, Arthur C. (1992) Preserving prime farmland in the face of urbanization: lessons from
NELSON, Arthur C. (1992) Preserving prime farmland in the face of urbanization: lessons from Oregon. Journal of the American Planning Association, 58 (4): 467-488.
POLLARD, W (1931) Outline of the law of zoning in the United States. The Annals of the American Academy of Political and Social Science, 155: 15-33.
POWER, Garrett (19890 The advent of zoning. Planning perspectives, 4 (1): 1-13.
RUEGG, Jean (2000) Zonage et propriété foncière. Paris, ADEF, 256 p.
TALEN, Emily (2002) Help for Urban Planning: The Transect Strategy. Journal of Urban Design, 7 (3): 293-312.
