Evolution des zonages « Pinel »

(1)

Evolution des zonages « Pinel » Analyse comparative

Nantes Métropole (44)

Étude réalisée en mars 2021 Présentation CADOL 17 juin 2021

(2)

Nantes Métropole

Rennes Métropole

Métropole de Lyon

Montpellier Méditerranée

Métropole Marseille Provence Toulouse

Métropole Bordeaux Métropole

Métropole Européenne

de Lille

entre 2010 et 2019

Rappel de la demande

La FPI Pays de la Loire et l’Observatoire OLOMA s’interrogent sur l’évolution possible du zonage de la Métropole Nantaise, dans le prolongement de réflexions entamées et partagées avec les services de l’Etat.

Le marché immobilier neuf local enregistre en effet une nette contraction depuis plusieurs trimestres, de même que des tensions visibles apparaissent notamment sur

les valeurs de marché et sur l’insuffisante alimentation des marchés locatifs, libres et sociaux (programmes mixtes), au regard de la dynamique démographique du territoire.

Méthodologie

Mesurer et comparer les évolutions constatées sur de grands marchés métropolitains, qui ont enregistré ou non des évolutions de zonage fin 2014 avec le passage de tout ou partie de leur territoire en zone « A ».

En prenant en base les évolutions sur Nantes Métropole (resté en zone B1) comparativement à certaines métropoles :

▪ Passé totalement en zone A : Marseille Provence

▪ Passé partiellement en zone A : Métropole de Lyon, Métropole Européenne de Lille et Montpellier Méditerranée Métropole

▪ Resté en zone B1 : Toulouse Métropole, Bordeaux Métropole, Rennes Métropole

Sources

Les données exploitées dans cette analyse et portant sur la promotion immobilière sont issues

des observatoires OLOMA, OISO, OBSERVER (sous Maitrise d’œuvre ADEQUATION), de l’OIP (données partielles), CECIM NORD (partiel, à partir de 2014) et des observatoires de la Promotion Immobilière ADEQUATION. Les données du marché locatif sont issues des principaux portails de diffusion d’annonces immobilières recensées par YANPORT.

(3)

Synthèse & conclusions

Quelques tendances émergentes liées aux évolutions de zonage, qu’il convient de confirmer

Le passage en zone A a coïncidé avec une hausse ponctuelle des mises en vente, mais plus

durablement, l’effet inverse semble se confirmer.

De même pour les volumes de ventes en promotion, où la progression est moins

sensible (au mieux) sur les territoires ayant enregistré un changement de zonage.

A l’exception de Lyon, les volumes de ventes en investissement locatif

semblent avoir progresser un peu plus sur les territoires ayant changé de zonage, même si le phénomène n’est pas si évident.

Evolution de zonage en 2014

Mises en vente

Ventes

Territoires en zone B1 (inchangés)

(4)

confirmer (suite)

Les valeurs de marché ont davantage progressé sur les territoires en B1 sans

évolution, en particulier Bordeaux et Nantes.

En matière de loyers, il ne semble pas y avoir de

corrélation évidente avec les évolutions de zonages, à l’image de Bordeaux (resté en B1) ou Lyon (passage en A) qui ont enregistré des évolutions plus prononcées à la hausse.

Prix en neuf

Loyers libres

Territoires en zone B1 (inchangés)

(5)

Quelques tendances émergentes liées aux évolutions de zonage, qu’il convient de confirmer (données)

Vol. Mises en vente Vol. Ventes Vol. Ventes investisseurs Prix en neuf Loyer

Indicateurs clefs Evol 2018-2019 vs 2014- 2015

Evol 2018-2019 vs 2014- 2015

Marseille-Provence 5% 4% 38% 8% 2%

Ville de Marseille 12% 7% 36% 9% 2%

Montpellier M. Métropole -12% 3% 9% 10% 2%

Ville de Montpellier 0% 8% 16% 8% 2%

Métropole de Lyon -22% 1% -5% 14% 8%

Ville de Lyon -43% -27% -33% 20% 10%

Métropole Europ de Lille 40% 37% 23% 7% 2%

Toulouse Métropole 23% 41% 27% 11% 1%

Ville de Toulouse 32% 57% 33% 12% 1%

Bordeaux Métropole 35% 15% -6% 16% 12%

Ville de Bordeaux 47% 12% -27% 23% 17%

Rennes Métropole 30% 40% 47% 12% 4%

Ville de Rennes 22% 30% 20% 15% 4%

Nantes Métropole -4% -4% -21% 18% 0%

Ville de Nantes 0% 4% -5% 19% 0%

(6)

d’impacts directs sur les valeurs de marché

Au regard des analyses présentées ci-avant, il apparait délicat de tirer des conclusions affirmées sur les effets des évolutions de zonage « Pinel» mises en œuvre fin 2014.

En effet, les marchés immobiliers ont pu durant cette période être affectés par de multiples facteurs locaux, notamment au niveau des documents d’urbanisme (refonte de PLU), d’activités plus ou moins soutenues en secteurs d’aménagement public, ou par différentes règlementations ou chartes locales imposant un

plafonnement des prix de vente, régulant les typologies de logements développés ou limitant la proportion

d’investisseurs sur certains programmes.

De même, au-delà d’un zonage parfois commun, les territoires étudiés présentent des caractéristiques démographiques qui peuvent être sensiblement

différentes, avec une agglomération lyonnaise qui compte 1,9 M d’habitants avec une variation positive de +0,87%/an depuis 2012 et par exemple Toulouse Métropole (771.000 hab, +1,24% par an), tout en enregistrant des différences sensibles en matière de programmes locaux de l’habitat et politique du logements, dynamiques économiques et emplois, etc … et de situation de «départ » en matière de parc de logements existants (importance du rattrapage nécessaire de logements sociaux, mixité des opérations, etc …)

>> Quels impacts sur les volumes de ventes ? Et sur les seules ventes en investissement locatif ?

Dans le détail, les évolutions de zonage semblent avoir coïncidées avec une hausse des nouvelles opérations et des ventes de logements neufs de manière très ponctuelle (2015), avant un « assèchement » du marché.

Et parfois d’une hausse des ventes «investisseurs », sans que ce soit systématique ou différenciant par rapport à d’autres métropoles.

>> Quels impacts sur les valeurs de marchés ?

A l’exception de Lyon, il ne semble pas que les évolutions de zonage aient provoqué une inflation des valeurs plus élevées que sur le reste des métropoles.

>> Quels impacts sur les valeurs locatives ?

Il en est de même sur les valeurs des logements à louer, qui enregistrent une progression similaire, malgré la hausse des plafonds de loyers en Pinel, le marché se régulant semble t-il de lui-même. Peut-être un effet induit par des logements neufs mis en location un peu plus nombreux, issus des ventes investisseurs des années précédentes ?

(7)

Un effet (?) limité dans le temps du changement de zonage enregistré fin 2014, et peu d’impacts directs sur les valeurs de marché

Au-delà des effets complexes à appréhender des

changements de zonage, avec toutes les limites précisées ci-avant, et dans une vision agglomérée sur les

agglomérations étudiées, il apparait que les territoires nouvellement en zone A n’ont pas enregistré, entre les deux périodes, des tendances positives en matière de volumes d’activité, alors qu’à l’inverse, les valeurs de prix et de loyer y ont enregistré des progressions un peu plus modérées.

Comparativement aux autres métropoles classées en zone Pinel B1 (et qui y sont restées depuis fin 2014),

l‘agglomération nantaise se caractérise par des évolutions négatives en terme de volumes de mises en vente, de ventes, et de ventes à destination des investisseurs, alors que les prix y ont augmenté plus sensiblement, et à

l’inverse les loyers y sont restés quasiment stables à l’offre.

Vol. Mises en vente Vol. Ventes Vol. Ventes investisseurs Prix en neuf Loyer

France 31% 46% 47% 8% 7%

Métropoles étudiées B1=> A -9% 2% 7% 12% 4,8%

Métropoles étudiées B1=>

B1 (hors Nantes Métropole) 17% 26% 16% 13% 5,4%

Nantes Métropole -4% -4% -21% 18% 0%

Evol 2018-2019 vs 2014-2015

(8)

intellectuelle

Les méthodologies d’intervention, les mises en œuvre s’ensuivant et les techniques d’investigation sont la propriété d’ADEQUATION.

La présente étude a été réalisée par OLOMA suite à la commande de la DREAL Pays de la Loire.

Auteurs

Cette mission a été conduite par Olivier CONUS et Marie TRUDELLE.

Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre disposition.

Olivier CONUS T. 02 40 95 64 64

o.conus@adequation-france.com Marie TRUDELLE

T. 02 40 95 64 64

m.trudelle@adequation-france.com

La société ADEQUATION

ADEQUATION aide les acteurs de la filière foncier - aménagement - immobilier à comprendre leurs marchés pour y développer les meilleurs projets et stratégies, sur l’ensemble du territoire national.

Nous intervenons ainsi quotidiennement pour les acteurs suivants :

• promoteurs ;

• bailleurs ;

• aménageurs ;

• opérateurs et propriétaires fonciers ;

• état et collectivités ;

• institutions financières ;

• investisseurs ;

• banquiers ;

• industriels ;

• énergéticiens.

L’ensemble des données utilisées sont contrôlées par nos équipes, que celles-ci soient issues de nos propres outils ou de sources externes, dans un souci constant de qualité. Quel que soit le segment de marché (immobilier résidentiel classique ou meublé, commercial ou d’entreprise), nous affirmons notre connaissance de son fonctionnement et des facteurs qui l’influent. A travers les données immobilières que nous utilisons au quotidien, nos missions d’études et de conseil, nous savons comment les acteurs agissent.

Le croisement de ces trois expertises rend nos préconisations fiables, pertinentes et opérationnelles.

Dans un objectif de réponse toujours plus personnalisée et adaptée aux besoins de nos clients et partenaires, nous investissons quotidiennement pour développer nos ressources humaines, digitaliser nos outils et élever notre niveau de conseil.