Klépierre L'essentiel 2014
Retail only
26 boulevard des Capucines CS 20062
75 009 PARIS – France Tél. : + 33 (0)1 40 67 57 40 Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital de 440 098 448,20 euros 780 152 914 RCS Paris
www.klepierre.com
Crédits photographiques : Julien Magre /75—W, Michel Labelle, Photothèque Klépierre.
Conception & réalisation : M&C Saatchi Little Stories www.mcslittlestories.com
01 KLEPIERRE.COM 01 KLEPIERRE
Présent dans 57 métropoles et 16 pays, avec un accès privilégié à 150 millions de consommateurs,
Klépierre est le spécialiste de l’immobilier de centres commerciaux en Europe continentale.
Son patrimoine s’élève à 21,4 milliards d’euros au 31 décembre 2014.
Klépierre offre aux enseignes leaders une plateforme unique
de centres commerciaux, qui attire chaque
année plus d’1,2 milliard de visiteurs.
www.klepierre.com
Éditorial de 01 Laurent Morel
02—03 Chiffres clés
04—05 L'efficacité d'un modèle 100 % retail
06—07 Keep retail moving forward
08—09 Un programme de développement
ambitieux Le digital au 10 service du retail
Les Good 11 Choices®
Klépierre
“Klépierre est désormais
le spécialiste incontournable du centre commercial
en Europe”
“Une offre innovante, flexible et cohérente à travers l’Europe : c’est précisément ce que recherchent les enseignes pour leur développement.”
“Être spécialiste nous permet d’être meilleurs :
meilleurs dans la sélection de nos
actifs, meilleurs dans l’optimisation de notre portefeuille d’actifs, meilleurs
dans leur gestion et meilleurs dans leur commercia-
lisation.”
En 2014, Klépierre a accéléré la mise en œuvre de sa stra- tégie de leader pure player des centres commerciaux à l’échelle de l’Europe. Parallèlement, nous avons continué le recentrage de nos actifs sur des centres de destination, bien connectés aux infrastructures de transport et implan- tés dans des zones urbaines dynamiques. Si notre métier est de garantir aux enseignes des flux de visiteurs, notre responsabilité est de les accompagner dans leur dévelop- pement en leur proposant des localisations premium et le meilleur mix de marques nationales et internationales.
Anticiper les évolutions du retail est ce qui nous distingue.
Cette capacité repose sur une culture d’entreprise fondée sur la connaissance des attentes des enseignes.
Complémentarité gagnante
Avec l’intégration de l’acteur néerlandais Corio, Klépierre se positionne comme le spécialiste incontes- table des centres commerciaux, leader en Europe. Notre taille nous donne désormais les moyens de poursuivre
notre croissance et d’accélérer la modernisation de notre patrimoine. Effective depuis le 31 mars 2015, la fusion s’inscrit dans une logique de complémentarité non seulement géographique et patrimoniale mais aussi opérationnelle. Elle facilite la diffusion active des meil- leures pratiques.
Un partenaire privilégié pour les enseignes
La qualité et la cohérence du portefeuille, auxquelles s’ajoute une expertise reconnue dans la gestion et l’ani- mation de centres commerciaux, sont créatrices de valeur pour les enseignes. Innovante, flexible et cohé- rente à travers l’Europe, l’offre de Klépierre leur ouvre de nouvelles opportunités pour croître sur nos différents marchés. C’est dans cet esprit que le Groupe continue à améliorer ses performances, la qualité de ses équipes et de son management afin de garantir aux retailers l’excellence opérationnelle.
02
01
Emporia, Malmö, 01 Suède St.Lazare, Paris, 02
France
Laurent Morel, Président du Directoire
KLEPIERRE 02
L'ESSEN TIEL 2014
03 KLEPIERRE.COM
Les centres Klépierre donnent accès à près de 150 millions de consommateurs dans les bassins de consommation les plus prometteurs.
Des centres leaders en Europe continentale
08 01
02
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14 15
16 03
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01 • France Paris, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon, Marseille 02 • Belgique Bruxelles 03 • Suède Malmö, Göteborg, Örebro
04 • Norvège Oslo, Bergen, Stavanger, Larvik 05 • Danemark Copenhague, Aarhus, Vejle
06 • Italie Milan, Rome, Venise, Turin, Naples, Bologne 07 • Pays-Bas Amsterdam, Utrecht, Rotterdam 08 • Espagne Madrid, Barcelone, Tenerife, Valence 09 • Portugal Lisbonne, Porto, Portimão
10 • Allemagne Berlin, Dresde 11 • Turquie Istanbul, Ankara 12 • République Tchèque Prague 13 • Pologne Varsovie, Cracovie, Poznan
14 • Hongrie Budapest 15 • Slovaquie Bratislava 16 • Grèce Thessalonique 02
03
04 06 05
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01
Répartition des centres commerciaux par zones géographiques
(en valeur de patrimoine hors droits)
01. France - Belgique : 39,1 % 02. Scandinavie : 16,8 % 03. Italie : 16,2 % 04. Pays-Bas : 8,3 % 05. Ibérie : 6,3 % 06. Allemagne : 5,2 % 07. Autres : 8,1 %
178 centres commerciaux
21,4 Mds €
valeur du patrimoine total au 31/12/2014
1,2 Md
de visiteurs, à la fin de l’année 2014
1 240 M €
montant total des loyers bruts Chiffres clés Klépierre
(01)(01) Proforma de l’acquisition
de Corio en janvier 2015.
Valeur de patrimoine droits compris.
R ETA IL ONLY — K LEPIER R E
Le portefeuille du Groupe est parfaitement positionné pour offrir les meilleures performances
de croissance de revenus et surperformer le secteur.
Pour en savoir plus , téléchargez l’intégralité du rapport financier 2014 sur : www.klepierre.com/
espace-finance/
communication- financiere/rapports
KLEPIERRE 05
04 KLEPIERRE.COM
Une stratégie de développement très sélective
Le Groupe soutient un programme ambitieux de déve- loppement de 3 milliards d’euros, principalement en France, en Scandinavie et aux Pays-Bas. Au service de la valorisation des actifs, Klépierre met en place une stratégie de montée en gamme du portefeuille qui répond aux exigences actuelles des enseignes. La prio- rité de Klépierre est de moderniser et de rénover les centres existants pour en faire les n°1 de leur zone de cha- landise ou pour renforcer leur leadership. La majorité des projets en développement sont donc des projets d’extension-rénovation. L’augmentation des surfaces permet l’arrivée de nouvelles enseignes qui contribuent au renouvellement de l’offre commerciale. Le Groupe sait aussi saisir toutes les opportunités qui remplissent ses critères de sélection, qu’il s’agisse de nouveaux pro- jets ou d’acquisitions.
L'anticipation, la clef d'un marché en évolution rapide
Pour s’adapter aux exigences des enseignes et des consommateurs, Klépierre gère de manière active son patrimoine. Le Groupe a une ambition pour chaque centre commercial, concrétisée dans un plan d’action à 5 ans. Actualisé une fois par an, il apporte souplesse et réactivité en matière de gestion locative et de renou- vellement de l’offre commerciale, tout en veillant à moderniser le parcours client et enrichir l’expérience d’achat. Sur chaque thématique, des objectifs précis sont fixés. Toutes les compétences de l’entreprise se mobilisent pour mettre en œuvre cette ambition.
Le monde du commerce étant soumis à des effets de mode de plus en plus éphémères et à une emprise croissante d'internet sur les pratiques d'achat, le centre commercial doit être en phase avec les habitudes et les attentes de consommateurs nomades et connectés.
L’adaptation continue du mix merchandising est une des conditions du succès. La recherche du bon équilibre entre les enseignes historiquement performantes, les nouveaux entrants et les marques exclusives accom- pagne l’accélération de la rotation des enseignes. Klépierre a noué avec elles des relations de confiance à travers des revues de portefeuille régulières. Sa connaissance appro- fondie des marchés nationaux ainsi que son analyse des nouvelles tendances de consommation lui permettent d’anticiper. C’est ainsi que le Groupe identifie les concepts inédits qui seront les leaders de demain.
L'international comme levier de croissance
Présent dans 16 pays, Klépierre gagne en visibilité et attractivité, particulièrement auprès des enseignes inter- nationales. L’internationalisation accélérée de son porte- feuille conforte le leadership du Groupe dans plusieurs pays et favorise sa connaissance des différents bassins de consommation européens. Klépierre est notamment l’acteur de référence en Italie avec un patrimoine unique de puissantes destinations shopping. Il est également lea- der aux Pays-Bas et en Scandinavie , 2 territoires à fort pou- voir d’achat. Ses positions sont consolidées en France et en Ibérie. Sa plateforme intègre aussi l’Allemagne, 1ère éco- nomie européenne, et la Turquie, un marché en croissance.
Des centres leaders dans des zones leaders
Les enseignes performantes sont exigeantes et sélection- nent avec soin les emplacements qui présentent le meilleur potentiel. À l’écoute de leurs besoins, Klépierre concentre ses activités sur les zones urbaines les plus dynamiques et les mieux desservies d’Europe. Les grandes métropoles sont toutes confrontées aux défis des mobilités et de la transition énergétique. La qualité de la desserte et des connexions avec les transports en commun est un critère déterminant pour Klépierre, tout comme le niveau de pouvoir d'achat, le dyna- misme démographique et l'environnement concurrentiel.
Maremagnum, 01 Barcelone, Espagne
Tarsus, Tarsu, 04 Turquie Plelinulio, 05 Madrid, Espagne
“Posséder les actifs les plus pertinents dans leur zone de chalandise, voilà le
modèle gagnant.”
Jean-Marc Jestin, Directeur des
opérations
“La taille est importante à deux égards : sur le plan de la relation avec
les enseignes leaders, et sur le
plan financier à travers la taille boursière et l'accès
au marché de capitaux.”
Jean-Michel Gault, Directeur Général
Délégué
02
03
+ 2,6 %
C’est la hausse du chiffre d’affaires moyen des commer- çants à périmètre constant en 2014
97,0 %
C’est le taux d’occupation des centres commerciaux
à périmètre constant au 31/12/2014
Des opportunités de croissance pour les enseignes leaders
À travers la plateforme, Klépierre offre un véritable partenariat de développement aux meilleures enseignes.
Dans une vision à moyen- long terme, elles peuvent négocier de manière globale des implantations pertinentes dans plus d’une centaine de centres commerciaux. Dans la mise en œuvre de leur stratégie, c’est la garantie d’un développement
maîtrisé au service de la croissance du chiffre d’affaires. Au-delà de la taille du Groupe et de son modèle 100 % retail, Klépierre s’efforce de répondre aux exigences des enseignes, qui attendent un professionnalisme élevé et une capacité d’exécution sans défaut de leurs plans
de développement.
L’efficacité d’un modèle 100 % retail
Klépierre est le seul à offrir des destinations shopping leaders dans 57 métropoles européennes.
Elles ouvrent de nouvelles opportunités de développement pour les meilleures enseignes, aussi bien sur leur marché domestique qu’à l’international.
01
La Gavia, 02 Madrid, Espagne
Emporia, 03 Malmö, Suède
1,2 Md
C’est le nombre de visiteurs des centres Klépierre, à la fin de l’année 2014.
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05
KLEPIERRE 07
06 KLEPIERRE.COM
L'ESSEN TIEL 2014 R ETA IL ONLY — K LEPIER R E
Keep retail
moving forward
Avec sa transformation stratégique et son recentrage 100 % retail, Klépierre est devenu en quelques années un leader de sa catégorie.
Le Groupe se démarque par une politique d’innovation centrée sur la valorisation du parcours d’achat, autant pour les clients que pour les marques. Les centres Klépierre sont aujourd’hui bien plus que des lieux de commerce : ce sont des lieux de vie, d’échange et de plaisir. Une valeur ajoutée créative qui tient lieu de signature et impose Klépierre comme un acteur disruptif et incontournable du retail.
Sélection de marques performantes et rotation des enseignes assurent le renouvellement de l’offre et l’optimisation des localisations pour créer du trafic.
Le rendez-vous des marques à succès
Il naît de l’alchimie entre des marques qui font la mode, celles qui créent l’événement, les concepts inédits et les incontournables.
Klépierre fait le lien entre les enseignes et leur public. Une atmosphère vivante pour mieux valoriser le commerce.
Un mix merchandising sans cesse renouvelé
Faire du centre commercial un lieu de vie, d’échanges et de contacts pour une expérience shopping unique. De là est né le concept exclusif ClubStore®. Les clients approuvent.
L’esprit ClubStore®,
le succès d’un concept innovant
10 %
C’est la contribution des restaurants et cafés aux loyers totaux Klépierre en 201433 %
C’est la contribution des enseignes habillement/prêt-à-porter aux loyers totaux Klépierre en 2014
Chaque centre a une personnalité sublimée par un design et des services – Club Lounge, bibliothèque, cabinets de curiosité, espace enfants – qui lui donnent un supplément d’âme. Bien-être rime avec qualité de l'accueil, sécurité, propreté et confort d'achat.
Non au stress, oui à l’émotion !
55 %
des clients affirment se sentir mieux dans le centre grâce au ClubStore®95 %
des clients ont plébiscité le concept ClubStore®Les sites internet des centres Klépierre font peau neuve pour mettre à l’honneur les marques, leurs produits et leurs opérations promotionnelles. De quoi enrichir et prolonger l’expérience shopping des clients.
Du virtuel au réel
60
sites web sur une plateforme unique nouvelle génération au 1er trimestre 201520
centres déclineront le concept en 2015 en EuropeLe centre commercial est un nouveau terrain de divertissement pour un shopping ludique, fantaisiste et gai. Au programme : des temps forts, des clins d’œil, des animations gratuites
et exclusives…
Let’s Play®,
faire du shopping un jeu
Découvrez les produits des plus grandes marques des centres
Klépierre sur : www.klepierre.com/
ra2014/#leading brands Tout savoir sur
Klépierre en 2014 sur le site : www.klepierre.com/
ra2014
Retrouvez en images les événements marquants de l’année
2014 sur : www.klepierre.com/
ra2014/#lookback
Only at
Klépierre
KLEPIERRE 09
08 KLEPIERRE.COM
Field’s, rénovation-extension du centre emblématique
du Danemark
La destination préférée des Danois s’offre une cure de jouvence
Au cœur du Grand Copenhague, Field’s s’impose par son architecture, alliance parfaite du design et du con- fort scandinaves. À 10 minutes de la capitale danoise en métro, train, bus ou voiture avec un accès direct depuis l’autoroute, ce centre commercial est la desti- nation shopping préférée des Danois avec 150 ensei- gnes, 15 cafés et restaurants, 2 niveaux de parking, des aires de jeux pour les petits et un espace fitness pour les plus grands. L’extension de 8 500 m2 va permettre d’enrichir l’offre avec un cinéma de 9 salles et la qua- lité de l’accueil à travers le déploiement des derniers concepts de Klépierre, ClubStore® et Let’s Play®. Ouver- ture prévue au deuxième trimestre 2015.
Val d’Europe, 01 Marne-la-Vallée,
France Field’s, Copenhague, 02
Danemark
Prado à Marseille, une destination emblématique
Le Prado entend s’imposer comme le centre urbain de référence à Marseille Klépierre a signé en novembre un accord portant sur l’acquisition de 60 % de Massalia Shopping Mall, la société d’investissement en charge du développement du centre commercial du Prado. Sur 4 niveaux, ce nou- veau centre est idéalement situé en plein cœur de Marseille, la deuxième ville de France. À proximité du stade Vélodrome et des plages, le site bénéficie d’une accessibilité unique, point de convergence de plusieurs lignes de métro, de 13 lignes de bus et d’un tunnel qui permet de relier les 3 principales autoroutes desservant la ville. Le Prado accueillera une cinquantaine de maga- sins. Les Galeries Lafayette, figure de proue premium de ce nouvel espace, ont déjà signé un bail de neuf ans pour s’installer sur 9 400 m2. Les meilleures enseignes internationales devraient suivre, attirées par la richesse et la densité de la zone de chalandise mais également par la dimension environnementale du projet. Le cen- tre a été conçu pour répondre aux critères du niveau
“excellent”de la certification de performance environ- nementale BREEAM. L’ouverture est prévue pour le second semestre 2017.
Hoog Catherijne, une opération ambitieuse à Utrecht
Ce projet urbain phare aux Pays-Bas illustre parfaitement les critères
de développement de Klépierre Hoog Catherijne est un centre commercial situé à Utrecht dans le centre du pays. Directement connecté à la gare, il accueille près de 26 millions de visiteurs par an. Le projet d’extension-rénovation s’inscrit dans un vaste plan de réaménagement urbain qui prévoit l’agrandissement de la gare pour accueillir 100 millions de passagers par an d’ici à 2030 contre 65 actuellement.
La qualité de la desserte du centre commercial devrait bénéficier également de la refonte de la gare routière et du tramway. Des cinémas, plusieurs tours et un casino viendront enrichir la destination commerciale.
03–04 Prado, Marseille,
France 05–06 Hoog Catherijne,
Utrecht, Pays-Bas
Un programme
de développement ambitieux
Parmi les projets inscrits dans le pipeline de développement de Klépierre, 4 illustrent particulièrement la montée en gamme du portefeuille dans les bassins de consommation les plus prometteurs.
Val d’Europe, une métamorphose spectaculaire
Un centre régional et international incontournable au cœur de la première
destination touristique d’Europe Situé à 40 minutes de Paris, à proximité immédiate de Disneyland Paris®, Val d’Europe est un centre excep- tionnel idéalement desservi par l’autoroute, le RER et le TGV. Depuis son ouverture, il enregistre la croissance la plus dynamique de France avec plus de 16 millions de visiteurs par an. En 2017, avec un parcours client revisité, Val d’Europe renforcera son statut de leader en accueil- lant de nouvelles enseignes internationales dont Primark et Uniqlo. Le projet d’extension s’organise autour d’une place monumentale surplombée d’une majestueuse verrière. Sur plus de 17 000 m2, 29 magasins viendront s’ajouter aux 160 boutiques et 120 000 m2 existants. La capacité de stationnement sera également augmentée pour accueillir une clientèle toujours plus nombreuse.
Les travaux ont débuté en juin 2014.
03 05
06
01
Field’s
7,2 M
de visiteurs par an
79 300 m
28 500 m
2d’extension
3 000
places de parking Pour en savoir plus :
www.klepierre.com/centres/val-deurope/
Pour en savoir plus : www.klepierre.com/centres/fields/
Pour en savoir plus : www.klepierre.com/centres/prado-3/
Pour en savoir plus :
www.klepierre.com/centres/hoog-catharijne/
Hoog Catherijne de visiteurs par an
26 M 89 500 m
2100 M
de passagers accueillis en 2030 dans la gare rénovée
et agrandie 04
04 02
11
10 KLEPIERRE.COM
L'ESSEN TIEL 2014 R ETA IL ONLY — K LEPIER R E
KLEPIERRE
Le digital
au service du retail
Le retail se transforme et se réinvente à l’ère du digital.
La relation entre les marques et les consommateurs s’enrichit d’un dialogue virtuel. En spécialiste averti, Klépierre anticipe et accompagne cette multiplicité des parcours virtuels autant que physiques.
Catalogue en ligne
Les sites internet des centres font peau neuve et mettent en avant l’offre des retailers : catalogues en ligne des enseignes présentes, news sur les tendances, idées cadeaux, “bons plans” des marques. Une plateforme digitale commune gère tous les contenus.
Directories connectés
Connectés à la plateforme digitale, ces écrans tactiles d’information situés dans les centres commerciaux permettent aux shoppers de trouver leur marque préférée et les renseignent sur l’actualité du lieu.
Écrans digitaux
Près de 700 connexions en 3 jours au jeu Let ’s Play® à Val d’Europe en décembre. Avec son smartphone transformé en télécommande, le client navigue sur des totems Clear Channel, dans un univers onirique, à la recherche d’une carte cadeau.
Play Box
Click & Collect
Le shopper dépose son smartphone dans la Play Box (mobi rider®) et, sans avoir donné son numéro, reçoit en quelques secondes un SMS qui lui permet de télécharger l’application du centre, de jouer et de remporter goodies et cartes cadeaux.
L’expérience shopping version Let’s Play®.
Acheter sur internet et retirer le produit au centre commercial, à la réception, aux consignes automatiques ou au Pickup Store, c’est simple et pratique. Les (e-)shoppers le plébiscitent.
Outre l’activité Click &
Collect, le Pickup Store est équipé d’un lounge, d’un espace shopping et bientôt d’une zone de services.
35 %
de hausse mensuelle globale de l’audience en ligne une année après le lancement du site50 %
du trafic sur les sites web Klépierre généré par mobileAu 1
ertrimestre 2016
100 centres leaders con nectés à la nou- velle plateforme web du Groupe
Les Good Choices Klépierre
Les choix qui guident le Groupe en matière de RSE s’inscrivent dans une vision résolument métier, au plus près de la gestion des centres commerciaux.
Des réponses innovantes et concrètes
Une démarche pragmatique, des progrès continus
Klépierre s’applique, dans une démarche de progrès continu, à être exemplaire pour garantir aux visiteurs et aux employés qui fréquentent ses centres commerciaux un environnement sûr grâce à une gestion irréprochable de ses actifs. Il se fixe des objectifs ambitieux et quanti- fiables pour améliorer son efficacité et son mix énergé- tique. Enfin, il mène une politique de veille permanente sur les innovations et les bonnes pratiques qui contribuent à une empreinte locale positive de ses centres com- merciaux. Une importance particulière est ainsi accordée à leur accessibilité et à la qualité de leur connexion avec les transports publics.
Pour en savoir plus : www.klepierre.com/developpement-durable/
responsabilite-environnementale
Une ambition forte, des objectifs clairs
La performance environnementale, sociale ou sociétale vient de l’excellence opérationnelle La démarche de Klépierre repose sur 3 convictions fortes : 1 — la meilleure performance environnementale résulte de l’excellence opérationnelle dans la gestion quotidienne des centres commerciaux ;
2 — bien intégrés dans leurs territoires, avec une empreinte locale positive, ils sont plus attirants pour les enseignes et les visiteurs ;
3 — le développement des talents et des compétences est un garant de performance collective et de dynamisme.
Fort de telles convictions, le Groupe s’est engagé à être irréprochable, performant et innovant. Le concept Good Choices® structure sa stratégie et la défntion de ses plans d’action.
Pour en savoir plus : www.klepierre.com/developpement-durable/
excellence-operationnelle/nos-objectifs
Répartition des visites par mode de transport 17 % de visites à pied et à vélo (+ 1 % vs 2013)
60 % de visites en voiture (-4 % vs 2013)
23 % de visites en transport en commun
(+ 3 % vs 2013) 01
02 du portefeuille
68 %
équipé en système de mesure de l’énergie
5,3 M
d’euros économisés en 2 ans sur la facture
énergétique Passages, 01
Boulogne- Billancourt, France
Emporia, 02 Malmö, Suède
GRESB
78 / 100
59 % vs 2012
World Retail
DJSI 82 / 100
30 % vs 2012 Co-leader en Europe
en France
Ratings extra-financiers Best in class
“Le développement durable se construit sur le terrain dans l’excellence opérationnelle.”
Christophe Moureaux, Directeur développement
durable
®
12
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