Estimation Immobilière

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Estimation Immobilière

Appartement de 2 pièces en PPE Immeuble «Prés-Fleuris A»

Commune de Lens

Parcelle n° 481

Route des Mélèzes 40 3963 Crans-Montana

Propriétaire

PASSERINI Christophe

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FINSTOY Real Estate Sàrl

Rue des Grands-Prés 15C - Case Postale 100 - CH - 1958 Uvrier T et F +41 27 565 38 39 - Mobile +41 78 620 56 52

www.finstoyrealestate.com

2 Répertoire :

Page 3 Mandat - Recommandations

Page 4 - 8 Eléments du cadastre et du registre foncier

Page 9 Zone concernée

Page 9 Description de la parcelle

Page 10 Description de la construction

Page 10 Monuments - inventaire

Page 10 Dangers naturels, sites

pollués, risques écologiques

Page 11 Description du logement

Page 11 Surfaces et volumes

Page 12 Plan du logement

Page 13 Localisation

Page 13 Plan cadastral

Page 14 Valeur cadastrale

Page 14 Valeur d’assurance

Page 14 Valeur intrinsèque

Page 15 Valeur de rendement

Page 15 Valeur pondéré

Page 15 Valeur comparative

Page 16 Estimation de la valeur

Page 16 Informations - Remarques

Page 17 - 21 Photos

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Mandat :

Par courrier recommandé daté du 04 octobre 2021, l’Office des poursuites et faillites de Sierre par l’intermédiaire de Mr. F.-G. LOYE, a mandaté M. Serge SCHEFER, membre du SVIT et de la Chambre Immobilière Valaisanne, associé et gérant de Finstoy Real Estate Sàrl, pour procéder à l’estimation de la valeur vénale de la PPE n° 51237, sise sur la parcelle de base n° 481 de la Commune de Lens.

En date du 07 février 2022 en présence du propriétaire et de Mr EMERY Jean-Charles, Substitut de l’Office des poursuites et faillites de Sierre, le mandataire a effectué la visite du lot concerné.

Sur la base de cette visite, des informations collectées auprès de l’administrateur de la copropriété et de l’administration communale, le mandataire a procédé à l’estimation de la valeur vénale de ce bien immobilier et a remis 3 exemplaires de son rapport d’estimation à la mandante.

Recommandations :

Ce rapport est destiné à l’usage exclusif du mandant. Sa publication ou reproduction même partielle ne peut être faite qu’avec l’autorisation expresse du mandant ou d’un représentant de Finstoy Real Estate Sàrl.

Finstoy Real Estate Sàrl ou son représentant certifie n’avoir aucun lien passé ou présent avec l’objet de l’estimation. Il relève que les déclarations et les informations contenues dans ce rapport sont celles dont il avait connaissance au moment de son élaboration et que le mandat a été réalisé selon les règles en la matière.

De ce fait, Finstoy Real Estate Sàrl ou son représentant ne pourront pas être tenu responsables des informations fausses ou erronées, obtenues par des tiers.

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4 Eléments du cadastre et du registre foncier :

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Zone :

La parcelle n° 481 se trouve en zone constructible, zone 4, zone de l’ordre dispersé, densité 0,6 selon les informations contenues sur le site VSGIS pour la Commune de Lens.

Description de la parcelle :

La parcelle d’une surface de 1'650 m2 forme un polygone irrégulier.

Elle est bâtie, équipée et aménagée et située en bordure immédiate de la Route des Mélèzes à environ 800 mètres du centre de la station de Crans-Montana, à une altitude de 1'450 mètres.

Terrain naturel à forte pente en direction du Nord, elle bénéficie d’une situation dominante avec un bon dégagement visuel et d’un bon ensoleillement.

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10 Description de la construction :

Bâtiment résidentiel construit en 1969, à l’architecture caractéristique des années 70, érigé sur huit niveaux et abritant une trentaine de logements en PPE

Construction traditionnelle pour ce type de réalisation, soit en béton et maçonnerie, faible isolation, toiture à deux pans (entièrement rénovée en 2021) couverture en Eternit, ferblanterie en cuivre.

Sous-sol totalement excavé et abritant les garages, les locaux de services et les caves.

Les niveaux supérieurs sont destinés à l’habitation.

Accès vertical par deux cages d’escaliers équipées chacune d’un ascenseur Façades partiellement recouvertes de bois.

Production de chaleur et d’eau chaude par une chaudière à gaz (à remplacer).

Distribution de la chaleur assurée par des radiateurs.

Garages et places de parc privatives.

L’immeuble bénéficie d’un entretien général standard et aucun défaut majeur n’a été constaté lors de la visite.

Des investissements conséquents sont à envisager à court et moyen terme pour le remplacement des ascenseurs, la réfection de l’étanchéité de la terrasse (dalle sur les garages) et pour le changement de la production de chaleur.

Monuments historiques, inventaire :

Ce bâtiment n'est pas recensé et ne fait pas partie des objets classés.

Dangers naturels, cadastre des sites pollués, risques écologiques :

Zone de danger et sites pollués :

Cette parcelle n’est pas inscrite en tant que site pollué et n’est pas située en zone de danger.

Risque écologique / Radon :

Le radon est un gaz noble radioactif qui se forme naturellement dans le sol et la roche et qui peut s’infiltrer dans les bâtiments par le sous-sol.

En cas de dépassement de la limite fixée à 300Bq/m3 par l’OFSP, des dispositions constructives d’assainissement doivent être entreprises par les propriétaires.

Le risque de présence de radon dans le sol est considéré par l'OFSP comme moyen pour la commune de Lens avec un risque de dépassement du seuil admissible de 300Bq/m3 estimé à 4% avec un indice de confiance moyen.

Des mesures plus précises sur site sont réalisables à l’initiative des propriétaires ou selon les cas, par les autorités.

Risque écologique / Amiante :

L’amiante a été introduite dans plusieurs types de produits utilisés dans la construction de 1904 jusqu’à 1990 et mis en œuvre principalement entre 1950 et 1970. Sa présence semble probable dans le type de construction dont il est question dans la présente estimation.

Dans le cadre d’une rénovation ou d’une déconstruction, un diagnostic amiante pourrait être requis de la part des autorités.

Risque écologique / PCB :

Les polychlorobiphényles appelés aussi biphényles polychlorés, sont des substances difficilement dégradables. Largement utilisés dans la construction (joints, étanchéités etc.) ils ont été interdits en 1986 en raison de leurs propriétés nocives.

La présence de PCB dans la construction ne peut être établie sans une analyse détaillée par un expert en la matière, mais certainement très peu probable dans le cas présent.

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Description du logement :

Le logement analysé se trouve au niveau 2, correspondant au rez-de-jardin sur le plan de constitution de la PPE.

Il s’agit d’un petit appartement de 3 pièces, transformé en 2 pièces, positionné à l’angle Nord-ouest – Sud-ouest de l’immeuble et comprenant :

Entrée, petit dégagement

Salle d’eau avec douche, wc et lavabo Réduit – penderie.

Salle d’eau avec baignoire, wc et lavabo

Salon-séjour, coin à manger et cuisine ouverte* et accès extérieur.

Chambre orientation Nord-ouest avec accès extérieur.

Les menuiseries intérieures sont en bois peint.

Les menuiseries extérieures sont en bois peint équipées de double vitrage avec des stores à rouleaux en bois.

Les sols sont en carrelage ou en tapis tendus, les murs sont crépis ou revêtus de carrelages dans les pièces d’eau.

Distribution de chaleur par radiateurs équipés de vannes thermostatiques.

*La cuisine et agencée d’un meuble en bois, combiné avec un élément. Elle est équipée avec une cuisinière électrique à 4 plaques, d’un frigo, d’une hotte de ventilation, d’une plonge avec mitigeur en inox, le plan de travail est en stratifié.

A l’exception de la salle d’eau (douche, wc et lavabo) qui a été intégralement refaite à la suite d’un dégât d’eau, ce logement souffre d’un manque d’entretien flagrant et doit être intégralement rénové.

Rien n’indique dans l’acte de constitution de la PPE, ni dans le règlement d’immeuble, que la surface de la terrasse qui ceinture le logement analysé est privative. Dès lors, cette surface fait partie des surfaces communes et n’entre pas en considération dans le calcul des surfaces et du volume du logement objet de la présente estimation.

Une cave et un casier à skis font parties de ce lot de PPE.

Les surfaces et volumes :

Entrée, petit dégagement. 1.59 m2

Salle d’eau avec douche, wc et lavabo. 2.39 m2

Réduit – penderie. 1.80 m2

Salle d’eau avec baignoire, wc et lavabo 3.30 m2

Salon-séjour, coin à manger, cuisine ouvert* et accès extérieur. 27.99 m2 Chambre avec placard orientation Nord-ouest avec accès extérieur. 8.93 m2

Surface habitable nette 46 m2

Surface brute estimée 48.6 m2

Surface PPE 54.4 m2

Volume admis (arrondi) 190 m3

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12 Plan du logement (avant transformation en 2 pièces) :

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Localisation :

Commune de Lens Route des Mélèzes 40 3963 Crans-Montana

Plan cadastral :

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14 Les valeurs :

Valeur cadastrale du lot (extrait de cadastre du 10.02.2022) (Pour la quote-part analysée 18/1000)

Bâtiment CHF 45’000.-

Bien-fonds CHF 3’329.-

Total valeur cadastrale CHF 48’329.-

Valeur d’assurance du lot :

Baloise Assurances, police n° 70/3.304.882-5 CHF 137’860.-

Valeur intrinsèque (VI) : Part terrain :

(Correspondant à une incidence foncière de 50% de la valeur assurée de l’immeuble)

CHF 2’200.- x 1’650 m2 x (18/1’000) CHF 65’300.-

Construction, valeur à neuf (pour une réalisation similaire)

CHF 800.- x 190 m3 = CHF 152’000.-

Vétusté sur construction :

Détermination du taux (%) de vétusté = 1% / an : Base = Année retenue = 1969 soit 53 ans = 53%

Vétusté considérée en raison de l’état du logement 65%

CHF 152’000.- x 65% = CHF 98’800.-

Aménagements extérieurs, taxes et raccordements (20%)

(CHF 152’000.- x 0.2) = CHF 30’400.-

Valeur actuelle et en l’état de la part construction CHF 83'600.-

Total valeur intrinsèque CHF 148’900.-

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Valeur de rendement :

Revenu locatif annuel estimé (sans les charges) CHF 14’400.-

% Frais d’exploitation à charge du propriétaire CHF 14’400.- x 20% = CHF 2’800.-

Revenu locative net estimé

CHF 14’400.- - CHF 2’800.- = CHF 11’600.-

Elaboration du taux de capitalisation :

Part des fonds propres (FP) 40 %

Part des fonds étrangers (FE) 60 %

Rendement souhaité sur le FP (taux hypothèque 1er rang + 1.5 %) 3.0 %

Taux admis pour les FE (hypothèque 1er rang / 10ans) 1.5 %

Taux moyen des frais financiers 2.1 %

+

Frais d'exploitation (moyens) 0.3 %

Frais d'entretien (moyens) 0.5 %

Frais de gestion (moyens) 0.2 %

Risque locatif (élevés) 2.0 %

Réservé pour rénovations cycliques (élevé) 1.0 %

Taux de capitalisation retenu : 6.1 %

Soit :

CHF 11’600.- / 6.1 % = CHF 190’160.-

Travaux pour mise en location (estimation en bloc) CHF 40'000.-

Valeur de rendement nette CHF 150’160.-

Valeur pondérée :

Vi + (3 x Vr) / 4 = Vp soit :

CHF 148'900.- + (3 x CHF 150'160.-) / 4 = CHF 149’000.-

Valeur comparative :

Pas d’objet aux caractéristiques similaires actuellement sur le marché, dès lors la valeur comparative ne peut être établie.

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16 Estimation de la valeur :

Sur la base de la dernière visite effectuée, en prenant en considération les éléments mentionnés ci- dessus ainsi que les paramètres macro et micro économiques, le marché local, considère que la valeur vénale du logement peut être fixée sur la base de la valeur intrinsèque et la valeur du garage sur la base de la valeur de marché soit :

Valeur vénale de l’appartement (PPE n° 51237) CHF 150’000.-

Informations :

Le mandat d’administrateur de la copropriété est assuré par FRMC Consulting Sàrl à Lens Les charges pour le lot analysé ont été budgétisées à CHF 2'880.- pour l’exercice du 01-05-2020 au 30.04.2021.

Le fond de rénovation de l’immeuble devrait disposer au 30.04.2022 d'un capital de CHF 65’000.-*

*Les comptes 2019 - 2020 et ceux de 2020 – 2021, alors que l’administration de l’immeuble était exercée par l’Agence Cristal à Crans-Montana, n’ont pas été acceptées lors de l’AG du 18.08.2021.

Remarques :

Pour rappel, la valeur vénale est celle qu’indiquerait une transaction libre entre un vendeur désireux mais non obligé de vendre et un acheteur désireux mais non obligé d’acheter, dans le climat économique prévalant à la date de l’estimation et au lieu de situation de l’immeuble.

D’autre part, il faut pour cela qu’un certain nombre d’acteurs (acheteurs et vendeurs) agissent sur le marché en même temps.

Par conséquent, seule une transaction permet de déterminer avec exactitude la valeur réelle d’un objet.

De ce fait, une certaine prudence s’impose en matière d’estimation et il faut accepter certaines tolérances.

Uvrier, le 14.02.2022.

Pour :

Finstoy Real Estate Sàrl L’estimateur :

Serge Schefer

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