Le Lotissement Droit Professionnel 13 Nous étudions ici plus en détail les différentes pièces du dossier exigé pour la demande d’autorisation de lotir.
A/ PIECES OBLIGATOIRES
POUR TOUS LOTISSEMENTS1- Note de présentation
La présentation classique consiste donc à préciser les caractéristiques du lotissement, à dresser un inventaire de la situation actuelle et de la situation future, à définir le mode de réalisation des travaux, à montrer l'impact du projet sur les réseaux, équipements et populations environnantes.
La note de présentation indique aussi les mesures prises pour l’intégration du lotissement dans le site. Pour des petits lotissements (une dizaine de lots), un exposé simplifié du motif de la division suffit.
CARACTERISTIQUES DU LOTISSEMENT : Il convient d'indiquer la situation, le propriétaire, la désignation cadastrale, la superficie.
SITUATION ACTUELLE : Il faut dresser l'inventaire des équipements et réseaux existants, préciser la nature du terrain, décrire l'environnement naturel, social et économique.
SITUATION FUTURE : Il faut décrire l'architecture et l'implantation des constructions et clôtures futures, ainsi que leurs hauteurs. Il faut préciser l'infrastructure projetée : caractéristiques de la voirie; de l'assainissement, des espaces verts et des lots.-
REALISATION DES TRAVAUX : Il faut indiquer les différentes phases
d'exécution mais aussi les différentes tranches si le lotissement n'est pas réalisé d'un seul coup.
IMPACT DU PROJET : Il faut évaluer l'impact du nouveau lotissement sur :
• les réseaux et équipements existants
• le site
• la population (clientèle accueillie) Module C9
IUT
Le dossier
d’autorisation de lotir
Réglementation Lotissement
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• les équipements communaux (suffisants ou besoin d'investir, et financés par qui ?)
• capacité évolutive : jonction de voiries et de réseaux, agrandissements à prévoir...
2- Plan de situation
On se contente souvent d'un unique plan au 1/10000 pour situer le projet dans l'agglomération. Mais pour mieux situer l'opération d'aménagement dans son contexte spatial et social, on peut recommander :
Un extrait de la carte I.G.N qui indique bien en couleurs les zones naturelles, auquel il n'est pas interdit de joindre quelques photos !
Un plan au 1/10 000 pour y indiquer au "fluo" les services, administratifs ou non, proches (écoles, mairie, commerces...)
Un plan au 1/5000 ou 1/2000 (cadastre réduit), pour y indiquer le parcellaire et le bâti existants.
3- Plan de l’état actuel
C'est la demande d'autorisation de lotir qui impose :
les plans au 1/100 et 1/500
l'orientation
les limites du terrain
les courbes de niveau ou points de nivellement (points cotés)
les plantations existantes
l'emprise au sol des bâtiments existants
l'implantation des clôtures existantes
la localisation schématique des équipements publics existants : voirie, eau,
assainissement, électricité, téléphone, câble...
ORIENTATION : C'est bien sûr indiquer le Nord, mais pourquoi pas la direction des vents dominants !
LIMITES FONCIERES : Le bornage du périmètre est indispensable. Son rattachement au système Lambert est préconisé. Le surplus de la propriété, exclu du projet, peut ne faire que l'objet d'un plan annexe moins précis ( copie du plan cadastral...).
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REPRESENTATION DU RELIEF : Le plan topographique ( plan d’état des lieux) indique des points cotés, et le cas échéant des courbes de niveau lorsque le terrain est particulièrement accidenté. Le rattachement au Nivellement Général de la France (IGN 69) est indispensable pour le raccordement aux réseaux !
PLANTATIONS : On se contente de représenter les arbres de haute tige isolés, y compris ceux situés en dehors du terrain, mais suffisamment proches pour gêner de leur ombre, les massifs boisés, les natures de cultures, les zones humides.
Certains géomètres précisent les essences de certains arbres, ainsi que les diamètres du tronc et du feuillage.
BATIMENTS ET CLOTURES : En plus de leur emprise au sol, il convient d'indiquer le nombre d'étages, le matériau utilisé, le degré de vétusté, la hauteur au faîtage et à l'égout des toits. Le concepteur peut être intéressé par les bâtiments situés aux abords( problèmes de prospects...). La nature, la hauteur et la largeur des clôtures existantes sont utiles.
EQUIPEMENTS : L'administration se contente d'une représentation schématique : il est souhaitable pour le concepteur V.R.D. de préciser au mieux sur le plan, les positions, les profondeurs et les sections des tuyaux.
EXTRAIT DE PLAN TOPOGRAPHIQUE
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4- Plan de composition
Aboutissement d'une longue étude, ce plan doit faire apparaître distinctement l'espace collectif et l'espace privatif.
ESPACE COLLECTIF, indiquer :
• l'articulation avec l'extérieur
• l'articulation avec l'espace privatif
• les fonctions des différentes zones : voirie chemins piétonniers, aires de jeux...
• le mode de traitement : végétal, minéral, clôtures...
ESPACE PRIVATIF, indiquer :
• la localisation des constructions
• -le traitement des accès aux parcelles
• la localisation et la nature des plantations privées
• le traitement et la nature du stationnement
L'ancienne présentation exigeait le découpage parcellaire. Actuellement, le plan de masse n'est qu'une possibilité voire une dérogation ! Le découpage à la carte est tout à fait envisageable ; une vraie souplesse existe donc au niveau du parcellaire à condition de respecter certaines dispositions réglementaires, urbanistiques et architecturales.
INDIQUER LA SHON TOTALE DU LOTISSEMENT
PLAN PARCELLAIRE DEFINITIF
Espace vert voirie
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PLAN DE COMPOSITION PUR ET SIMPLE
EN PRATIQUE : on doublera le plan de composition d'un plan de vente très élaboré, qui présentera aux futurs acquéreurs une image plus léchée et plus précise de l'opération.
LE PLAN DE COMPOSITION DOIT INDIQUER LE NOMBRE MAXIMUM DE LOTS PREVUS, LA SHON TOTALE REPARTIE, LES
SUPERFICIES COLLECTIVES ET PRIVATIVES.
B/ PIECES OBLIGATOIRES
POUR CERTAINS LOTISSEMENTS1- Programme des travaux
Au niveau du dossier, on n'exige pas de détails techniques trop précis, mais plutôt la certitude d'un bon écoulement des eaux pluviales ou usées, d'une bonne desserte ,etc., c'est-à-dire justifier d'une garantie de résultat technique et esthétique.
Le plan est complété par les clôtures envisagées, et les nouvelles courbes de niveau en cas de modification du relief. Cela n'exclut pas évidemment d'aborder des éléments techniques précis pour définir un prix de revient qui n'a pas à figurer au dossier Le programme des travaux doit traiter de :
ASSAINISSEMENT : Description sommaire des réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées, et de leurs raccordements.
Espace vert voirie Zone de
Construction
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VOIRIE : Dimensions, nature et constitution des voies, parkings, trottoirs, accès aux parcelles.
RESEAUX DIVERS : Description sommaire des réseaux d'eau potable, de basse tension, d'éclairage public, de téléphone, de branchements particuliers, de défense contre l'incendie...
2- Copie de l’autorisation de défrichement
Cela concerne la coupe d'arbres et les défrichements soumis à autorisation. Ce cas est rencontré plutôt dans les zones boisées.
3- Etude d’impact
En l'absence de P.O.S et si la SHON totale du projet est supérieure à 5000 m2, l'étude d'impact est obligatoire. Sinon, elle n'est que conseillée pour les grosses opérations. Les points principaux à traiter sont :
o l'état initial du site
o les effets du projet sur l'environnement
o les raisons pour lesquelles le projet a été retenu
o les mesures envisagées pour supprimer ou réduire les conséquences dommageables sur l'environnement.
Voir chapitre sur l’environnement : prévention 4- Garantie des travaux
Cette attestation de garantie doit être jointe au dossier de demande, lorsque le lotisseur, qui entend différer l’exécution des travaux, a déjà obtenu, lors de la demande, la garantie d'un organisme bancaire ou financier.
En effet, la vente des lots est subordonnée à l'exécution des prescriptions imposées au lotisseur et constatée par le certificat de fin de travaux, délivré par l'administration dans le délai d'un mois, tout refus devant être motivé.
AUCUNE PROMESSE DE VENTE N’EST AUTORISE AVANT
L’OBTENTION DE L’ARRETE DE LOTISSEMENT
Le Lotissement Droit Professionnel 19 Cependant, la vente avant achèvement des travaux est possible dans ces 2 cas :
Le demandeur sollicite l'autorisation de différer les travaux de finition pour éviter toutes dégradations durant la construction dans les lots. Cette autorisation est subordonnée à l'engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais fixés dans l'arrêté et à la consignation en compte bloqué d'une somme équivalente au coût prévu, ou, à la production d'une garantie d'achèvement des travaux donnée par une banque ou un autre établissement financier ( ouverture de crédit ou caution ).
Le lotisseur demande l'autorisation de procéder à la vente des lots avant la réalisation de tout ou partie des équipements (vente par anticipation) qui est assujettie à la garantie d'achèvement des travaux vue ci-dessus.
REMARQUE : La garantie peut être mise en oeuvre par les attributaires des lots, par l'association syndicale, le maire de la commune, ou le préfet.
5- Tranches de travaux
Le lotissement, surtout s’il est d’une certaine importance, peut être réalisé en plusieurs tranches, ce qui permet ainsi des apports successifs d’argent pour financer les travaux. Les différentes phases de chaque tranche sont énumérées comme ci- après :
o a- voirie provisoire - assainissement - réseaux divers.
o b- branchements particuliers.
o c- finition de voirie - espaces verts - accès des parcelles - etc.
6- Statuts de l’association syndicale
Si des équipements communs sont prévus, deux types de pièces doivent figurer au dossier, sauf s’il y a moins de 5 lots et que le lotisseur s’engage à la reprise des équipements par les acquéreurs des lots, ou si le lotisseur a prévu leur transfert dans le domaine public (sous convention).
DOUBLE ENGAGEMENT DU LOTISSEUR : le lotisseur doit s’engager à constituer une association syndicale et à provoquer sa première assemblée générale.
Engagement que sera constituée l'association syndicale des acquéreurs de lots, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public.
Le Lotissement Droit Professionnel 20 Engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.
STATUTS DE L’ASSOCIATION SYNDICALE : L'association syndicale libre type loi de 1865 (rien à voir avec une association du type 1901) est une personne morale de droit privé qui doit s'approprier les équipements collectifs du lotissement, puis les gérer et les entretenir.
LES STATUTS SONT TRANSMIS POUR SEULE INFORMATION
L'autorité compétente n'a pas à approuver les statuts joints au dossier, mais à contrôler leur conformité aux règlements . Toute modification aux présents statuts obéit à la règle de la double majorité.
Il existe des statuts types repris par la plupart des lotisseurs, qui s'énoncent en 8 articles :
ARTICLES TYPES
ARTICLE 1 : Constitution de l'association, raison sociale, siège social, durée, associés, mise en route...
ARTICLE 2 : Objet de l'association : acquisition, gestion et entretien des parties communes, surveillance du respect du cahier des charges et du règlement.
ARTICLE 3 : Assemblée Générale : fonctionnement, nombre de réunions par an, mode de convocation des associés, quorum des membres présents, assemblées générales extraordinaires, pourcentage de voix pour certaines décisions, modes de délibération, ordres du jour, procès-verbaux des délibérations...
ARTICLE 4 : Le syndicat : élection des membres chargés de l'administration de l'association : président, vice-président, secrétaire, trésorier,...Rôle, durée, fréquence des réunions... On l'appelle aussi le Bureau.
ARTICLE 5 : Compétences et responsabilités attribuées au président (ou directeur), chargé de représenter l'association syndicale et de veiller à son bon fonctionnement.
ARTICLE 6 : Recouvrement des dépenses : contribution aux dépenses, amendes de retard, comptes du trésorier, montant des cotisations...
ARTICLE 7 : Assemblée constituante : convocation de la première assemblée, vote des présents statuts, date et lieu de réunion par insertion dans un journal d'annonces légales du département, publication aux hypothèques et à la préfecture.
Le Lotissement Droit Professionnel 21 ARTICLE 8 : Modifications et dispositions diverses : la double majorité est requise pour modifier les articles. En cas de carence de l'association à l'un quelconque des objets, le président du tribunal de grande instance peut désigner un syndic, à la requête de 3 associés.
C/ PIECES FACULTATIVES
1-REGLEMENT DE LOTISSEMENT
Le dossier n’exige le dépôt d’un projet de règlement que s’il est plus contraignant (sauf adaptations mineurs) que celui du POS (ou autre règlement en tenant lieu).
Sinon, on se contentera de joindre au dossier de vente une copie du règlement du POS en vigueur, pour une meilleur information des acquéreurs de lot.
Pour une meilleure compréhension, les règles imposées peuvent être agrémentées de croquis et de schémas. Certaines règles peuvent être indiquées sur le plan parcellaire : c’est le règlement graphique. Ci après, quelques exemples d’articles couramment modifiés :
Ce règlement graphique
indique les zones aedificandi ainsi que les
directions des faîtages
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ARTICLE 3 : ACCES. Préciser les lots qui ont un accès dont la position est obligatoire et en faire référence sur le plan. Ces dispositions sont destinées à diminuer les risques dus aux sorties de véhicules, à faciliter le stationnement des véhicules au droit des parcelles…
ARTICLE 4 : RESEAUX. Préciser les divers réseaux installés par le lotisseur ainsi que les branchements spéciaux et en faire référence au programme des travaux.
Limite
Entrée n°1 Entrée n°2
Retrait pour Stationnement
Espace vert
Entrée obligatoire
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ARTICLE 5 : PARCELLES. Si le parcellaire est entièrement libre, indiquer le nombre maximum de lots, le maximum et le minimum de m² pour les superficies ou de longueur pour les façades... Si le parcellaire est dessiné, c'est le plan qui le montre, mais il y a lieu de préciser les modalités de jonction, des plages de constructions, etc.
Indications à porter sur le plan de composition
ESPACES COMMUNS TERRAINS CEDES A LA COLLECTIVITE
PUBLIQUE
TERRAINS PRIVATIFS
Voirie………1244m² Passages
piétonniers ……..….356m² Espaces de jeux…..855m² Espaces
verts…………..…..1366m²
Elargissement de
voirie………..1603m²
Terrain pour poste
EDF………..236m²
Lot n°1…………..850m² Lot n°2...759m² Lot n°3...945m² Etc..
Superficie totale………18450m²
ARTICLE 6 : ALIGNEMENT. Les parties les plus avancées des constructions devront être obligatoirement accrochées en totalité ou en partie à la limite figurée en trait renforcé sur le plan...
ARTICLE 7 : DISTANCES AUX VOISINS. Indiquer au plan et par le texte les modalités de constructions : en bande, jumelage 2 par 2, jumelage par les garages et annexes...Préciser les marges latérales si elles sont plus fortes que celles du POS...
LOT n°12 LOT n°13
Zone
aedificandi
Le Lotissement Droit Professionnel 24 Prévoir des prospects pour les piscines éventuellement.
ARTICLE 10 : HAUTEURS. Indiquer le nombre de niveaux autorisés, le maximum de hauteur fixée pour le faîtage ou l'égout des toits, d'où la nécessité de préciser la cote de niveau du rez-de-chaussée...
ARTICLE 11 : ASPECT EXTERIEUR : Il convient ici de reprendre les règles régionales pour l'aspect général, les enduits de façades, les couleurs des matériaux, les couvertures (nature et pentes), les aménagements extérieurs. Pour respecter une certaine unité paysagère, il vaut mieux imposer un type de clôtures , surtout pour celles situées en façade.
ARTICLE 13 : PLANTATIONS et ESPACES LIBRES. Préciser le caractère que le concepteur a voulu donner aux différents espaces libres : espaces de jeux, espaces plantés sur parkings, circulation piétonnière, arbres et végétation à conserver. Prévoir pour les espaces privés : le nombre d'arbres à planter et à conserver ou demander la plantation de plantes grimpantes pour cacher les défauts visuels d'un pignon aveugle...
Tuiles rouges
Toiture à 4 pans, pente
<30°
Haie en bordure de
propriété
Arbres en bordure de voie Muret en
limite de propriété
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ARTICLE 14 : COS. Il faut faire le calcul de la SHON totale du lotissement puis donner la répartition : par lot en cas de parcellaire défini,. par îlot en cas de parcellaire libre
LE REGLEMENT EST UN DOCUMENT DE DROIT PUBLIC : IL NE PEUT ETRE CONTOURNE PAR UNE REGLE DE DROIT PRIVE !
2- Cahier des charges
C’est un document de droit privé joint au dossier pour information. Son rôle n’est pas de se substituer au règlement : on ne doit pas y trouver des règles d’urbanisme qui risqueraient de continuer à s’imposer après 10 ans ! Il comprend les clauses relatives aux servitudes de droit privé et aux règles de vie en commun :
• Bonne tenue des propriétés, notamment des façades.
• Réserver les constructions aux habitations.
• Assujettir les constructions au visa d’un architecte X.
• Assujettir l’implantation de la maison par un géomètre Y.
• Imposer un délai de construction.
• Interdire la divagation des animaux.
• Lutter contre les bruits, l’affichage...
SHON = 400m²
SHON = 350m²
SHON = 400m²
SHON = 320m²
SHON = 300m²
SHON = 230m²
Espace vert LOT 1
LOT 2
LOT 3
LOT 4
LOT 5 LOT 6
