L’intervention de l’EPF en Occitanie CRHH
7 mars 2018
EPF Occitanie
1. Rappel des modalités générales d’intervention de l’EPF 2. Les orientations spécifiques à l’axe « Habitat »
3. Les modalités spécifiques à l’axe « Habitat »
4. Zoom sur les dispositifs spécifiques de minoration foncière
5. Chiffres de bilan du PPI 2014/2018 sur l’axe Habitat et déploiement territorial
6. Chantiers 2018
Statut de l’EPF d’Occitanie
Les EPF sont des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) qui négocient et mènent les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projets d’aménagements publics.
Le Champ de compétences des EPF est défini par l’art. L.321-1 du code de l’urbanisme.
Les loi ALUR (24/03/2016) et Egalité et Citoyenneté (22/12/2016) renforcent les missions des EPF pour:
• La production de logements
• La limitation de l’étalement urbain
• La mixité des fonctions
Missions de l’EPF d’Occitanie
La mission, à travers le portage foncier est la mise en œuvre des politiques publiques par l’accompagnement des collectivités dans la réalisation de leurs projets d’aménagement.
L’EPF d’Occitanie intervient donc:
• Pour le compte des collectivités et potentiellement de l’Etat sur les communes carencées
• Pour accélérer ou rendre possible des projets d’intérêt public
• Dans le cadre d’un plan pluriannuel d’intervention (PPI) [actuellement 2014-2018]
Périmètre d’intervention depuis le décret du 7 mai 2017
Les modalités générales d’intervention
Le conventionnement avec les EPCI et/ou les communes
• La convention d’anticipation foncière (5 ans) en vue de définir le projet ou de constituer des réserves foncières à long terme
• La convention opérationnelle (3/5/8 ans) en vue de réaliser des acquisitions à court et/ou moyen termes dans le cadre d’un projet défini ou en cours de définition
Programme pluriannuel d’intervention
Ingénierie d’appui Co-financement
Etudes:
diagnostic foncier, étude de capacité, étude de maitrise
d’œuvre urbaine
Convention cadre EPCI
Prise en compte des documents de cadrage (PLH, Scot, PLUI)
Conv.
opérationnelle Commune 1
Conv. Anticipation foncière
Commune 2
Conv.
opérationnelle Commune 3
Comment intervient l’EPF aujourd’hui?
Sollicitation par la collectivité:
existence d’un projet ou d’une intention de projet
Examen par l’EPF, puis convention opérationnelle : objet, durée, périmètre, budget…
Epf négocie avec les propriétaires : évaluation du bien + estimation France Domaine
Réalisation du projet
Cession : - à l’opérateur désigné par la collectivité - au prix de revient du portage, sans rémunération - En cas
d’abandon ou d’échec du projet : cession à la collectivité
garante du rachat EPF peut
réaliser travaux : sécurisation du bien démolition dépollution des sols
Phase de portage + Remise en gestion du bien selon modalités convenues avec la collectivité L’EPF acquiert :
Amiable Préemption Expropriation
1. L’Action foncière :
Comment intervient l’EPF aujourd’hui ?
2. L’accompagnement en ingénierie:
• Capacité à mener des diagnostic fonciers pour une meilleure connaissance des enjeux à l’échelle de l’intercommunalité, en accompagnement du volet foncier du PLH ou du PLUI.
• Etude de capacité ou de faisabilitésur les fonciers de projet.
• Accompagnement de la collectivité locale dans le processus de conception de son projet urbain : co-financement du processus de maîtrise d’œuvre urbaine.
Deux points clefs sur les modalités de cession
L’EPF revend les terrains:
• Au prix d’acquisition
• Avec les coûts de portage (taxes foncières+ éventuels travaux de démolition/sécurisation + TVA)
• Avec une actualisation due à la durée de portage
En cas d’abandon ou de dévoiement du projet, garantie de rachat par la collectivité.
EPF Occitanie
1. Rappel des modalités générales d’intervention de l’EPF 2. Les orientations spécifiques à l’axe « Habitat »
3. Les modalités spécifiques à l’axe « Habitat »
4. Zoom sur les dispositifs spécifiques de minoration foncière
5. Chiffres de bilan du PPI 2014/2018 sur l’axe Habitat et déploiement territorial
6. Pistes de travail
Axe : « Développer une offre foncière conséquente en matière de logement »
• Affectation de 70 % des ressources à l’acquisition de fonciers dédiés au logement
• Acquisitions foncières : potentiel de production de 2300 logements/an.
• Les opérations privilégiées :
• Opérations où il existe un besoin en logements avéré, en lien avec le PLH
• Opérations en communes SRU, et notamment en communes en arrêté de carence.
• Opérations faisant l’objet de démarches de type « Eco-quartiers »
• Opérations en centre-ancien
• Opérations de revitalisation de centres-bourgs en milieu rural
• Opérations de requalification de copropriétés dégradées, d’intérêt national
• Opérations de lutte contre l’habitat dégradé ou indigne.
• Quand ils existent, l’EPF doit s’appuyer sur les documents de cadrage (Scot, PLU ou PLUIH, PLH): adéquation de l’intervention avec les politiques publiques menées
• Qualification et quantification des besoins en logement, orientations en matière d’offre (typologie, publics cibles) et de territorialisation de la production, orientations en matière de spatialisation du développement urbain, orientations en matière d’équilibre des fonctions…
Les orientations spécifiques à l’axe « habitat » dans le PPI actuel
Principes fondamentaux de gestion économe de la ressources foncière et de promotion d’une approche intégrée du développement urbain
• Gestion économe du foncier :
• Objectif : 30% des acquisitions relevant d’opération de recyclage urbain
• Privilégier les opérations de renouvellement urbain, de reconversion urbaine des centres-bourgs à celles en extension urbaine
• Privilégier les opérations en extension urbaine en continuité du tissu urbain, à celles en discontinuité du tissu urbain
• Privilégier des formes denses
• Approche intégrée du développement urbain
• Privilégier les opérations biens desservies par les TC
• Accompagner les opérations exemplaires en matière de mixité sociale (diversité des produits logements) et fonctionnelle ( commerces, services de proximité..)
• Promotion des démarches de type « Eco-quartiers »
Les orientations spécifiques à l’axe « habitat » dans le PPI actuel
Principes actuels d’intervention
Un critère d’éligibilité : le projet doit produire au moins 25% de logements locatifs sociaux
30% en communes SRU
Entre 40% et 100% en communes SRU carencées
Une définition stricte du logement locatif social = logements locatifs financés en PLUS et PLAI
Evolutions du contexte d’intervention
Double objectif d’intervention en secteur tendu et détendu qui appelle une ingénierie différenciée
Multiplication des opérations de petite taille, en tissu ancien dégradé et en environnement contraint (ex: faible attractivité, secteur protégé ou sauvegardé, risque inondation…)
Les modalités spécifiques en matière d’habitat
EPF Occitanie
1. Rappel des modalités générales d’intervention de l’EPF 2. Les orientations spécifiques à l’axe « Habitat »
3. Les modalités spécifiques à l’axe « Habitat »
4. Zoom sur les dispositifs spécifiques de minoration foncière
5. Chiffres de bilan du PPI 2014/2018 sur l’axe Habitat et déploiement territorial
6. Pistes de travail
Le dispositif actuel de minoration foncière : Fonds SRU
Objectif: permettre la sortie économique des opérations HLM dans des marchés souvent « chers », et inciter à une production plus élevée de logements locatifs sociaux dans les secteurs en fortes tensions, et tout particulièrement en communes SRU
Deux volets, selon un principe cumulatif:
• Minoration foncière prenant en compte la totalité de la surcharge foncière de l’opération
• Décote foncière du prix de cession, selon un barème au logement.
• En neuf: 3000 €/logt, plafonné à 20% du prix de cession
• En acquisition/amélioration: 10 000€/logt, plafonné à 25% du prix de cession
Nature du fonds: fonds alimenté par les prélèvements SRU Règles :
• Dispositif réservé à l’assiette foncière des logements PLUS et PLAI
• Minoration finale toujours dans la limite de l’équilibre économique de l’opération de logements locatifs sociaux
• Vérification préalable de l’optimisation de l’opération projetée, notamment en matière de gestion économe du foncier
En vigueur depuis 2014. Ciblé sur les communes en fortes tensions. Avec des modalités particulières pour les communes SRU
Minoration foncière / Modalités de calcul
Modes de calcul
Le calcul de la minoration foncière et celui de la décote foncière s’appliquent uniquement sur l’assiette foncière des opérations de logements locatifs sociaux financés en PLAI et PLUS.
- Volet 1 : la minoration porte sur 40% du prix de cession, le montant de la minoration étant plafonné à celui de la surcharge foncière. Pour les communes SRU, le montant de la surcharge foncière est pris en charge en totalité.
Surcharge foncière : Différence entre la charge foncière de l’opération et la charge foncière de référence telle que fixée par arrêté du 5 mai 2005
Charge foncière de l’opération : ensemble des dépenses constituant le prix de cession de l’opération tel que défini par l’EPF (acquisition, taxes foncières, éventuels travaux de démolition…) dans les conventions
signées avec les collectivités.
- Volet 2: la décote est calculée à partir du nombre de logements locatifs PLUS et PLAI réalisés, selon le barème suivant :
En acquisition-amélioration : 10 000 € / LLS décote plafonnée à 25% du prix de cession ; En neuf : 3 000 € / LLS, décote plafonnée à 20% du prix de cession.
Exemple : construction neuve, en commune SRU
Exemple : opération de 10 logements PLUS/PLAI. 650 m² de surface utile. Immeuble collectif en zone 2.
Réglementation HLM : la charge foncière de référence = 650*VFR= 650*150= 97 500 € dans la zone géographique considérée (VFR = 150 €/m² en zone 2)
Achat du bien par l’EPF : 200 K€
Démolition par l’EPF : 50 K€
Taxes et autres couts de gestion : 20 K€
Existence d’une surcharge foncière : 270K€ – 97,5K€ = 172,5 K€
Si existence d’un déséquilibre économique, une minoration qui peut aller jusqu’à : 100 % de la surcharge foncière, soit 172,5 K€.
Ajout d’une décote foncière de 3000 €/logt, plafonnée à 54 000 € (20% du prix de cession), soit 30 K€
Prix théorique de cession par l’EPF : 270 K€
Minoration totale possible de 202,5 K€, soit 20 250
€/logt
Extension proposée du dispositif de minoration foncière pour 2018: le fonds de compensation de la surcharge foncière
Objectif: faire effet levier sur des opérations complexes, en particulier en centre constitué.
Caractéristiques fréquentes :
- immeubles vétustes, avec valeur vénale modeste.
- mais, très lourds coûts de travaux.
Principes proposés :
• minorer le coût du foncier en prenant en compte une partie de la surcharge foncière de l’opération.
• Incitation particulière pour permettre les opérations d’acquisition/amélioration.
Nature du fonds: minoration adossée aux produits de cession pour maîtriser la ressource en fonction du modèle économique de l’établissement. Non cumul avec le fonds SRU.
Durée du dispositif: expérimentation pour 1 an avec un suivi/évaluation courant 2018 pour pérenniser éventuellement le dispositif sur le PPI 2019-2023. Plafond fixé à 2M€ pour 2018
EPF Occitanie
1. Rappel des modalités générales d’intervention de l’EPF 2. Les orientations spécifiques à l’axe « Habitat »
3. Les modalités spécifiques à l’axe « Habitat »
4. Zoom sur les dispositifs spécifiques de minoration foncière
5. Chiffres de bilan du PPI 2014/2018 sur l’axe Habitat et déploiement territorial
6. Quelques pistes de travail
Territoires historiques
• 298 conventions sur le périmètre historique représentant un engagement de 506 M€ et 47 000 logements potentiels
Territoires nouvellement couverts
• 20 conventions sur la nouvelle partie concernée représentant un engagement de 19 M€ et 590 logements potentiels
Bilan du PPI 2014-2018 : chiffres clefs
310 conventions signées avec 190 collectivités
Plus de 500 millions d’engagements financier pluriannuels
74% des investissements réalisés sur l’axe 1/habitat
Acquisitions foncières: environ 1250 logements/an
Des opérations qui commencent à porter leurs fruits: 3500 logements issus des cessions, dont environ 2300 pour la dernière année.
40% des acquisitions en recyclage urbain.
Les communes SRU : 74% des engagements / 80% du potentiel de logements
Bilan du PPI 2014-2018 : chiffres clefs
Déploiement territorial
EPF Occitanie
1. Rappel des modalités générales d’intervention de l’EPF 2. Les orientations spécifiques à l’axe « Habitat »
3. Les modalités spécifiques à l’axe « Habitat »
4. Zoom sur les dispositifs spécifiques de minoration foncière
5. Chiffres de bilan du PPI 2014/2018 sur l’axe Habitat et déploiement territorial
6. Quelques Pistes de travail
Pistes de travail :
Niveau de production et contribution quantitative de l’EPF
Des équilibres à définir :
géographie d’intervention : communes SRU, marché tendu, cœur de ville, centre-bourgs…
Extension / recyclage
Articulation avec les politiques contractuelles cœur de ville, bourg-centre, NPNRU, etc…
Fonds de minoration, et adaptation aux différents contexte d’intervention
Orientations sur mixité produits « logements »
Orientation sur la mixité fonctionnelle des opérations (commerces, services)
Renforcement des partenariats opérationnels, notamment avec les intercommunalités et les organismes HLM
Intervention sur le champ économique
Les pistes de travail
Le calendrier
Orientations Stratégiques Etat
CA CA
Budgétaire Territorialisation
besoin logements Etat
Préparation des notes
problématiques pour alimenter les groupes de travail
Étude INSEE sur bassins de vie
Etude Etat sur les besoins en logements
Connaissance Grands objectifs SRADDET
Analyse des documents d’urbanisme
Lancement
• Groupe Habitat
• Groupe Economie
• Groupe Cadre de vie
• Groupe
Conventionnement
Validation
• des grands objectifs quantitatifs et qualitatifs d’intervention
• Des
compétences nécessaires
Elaboration
• de scenarii budgétaires et financiers
• Simulations TSE
• Dispositif de minoration CA
Budgétaire CA
oct. 2017 nov. dec. janv.
janv. fev. mars avril
avril mai juin juil.
juil. août sept. oct. nov. 2018
Analyses et connaissances des territoires
Groupes de travail PPI
Rédaction du projet de PPI
Hypothèses financières
