BTS Professions immobilières/licence

BTS Professions

immobilières/Licence

Gestion

immobilière

Claire DeLon - Jérôme GeorGeL

GESTION IMMOBILIÈRE

BTS Professions immobilières/Licence

Situation professionnelle 1 :

Fiche repère G1 : La mise en location d’un bien immobilier 5

L’agence MARNE-IMMO 11

Situation professionnelle 2 :

Fiche repère G2 : La gestion locative d’un bien immobilier (1/2) 35

L’agence LORRAINE-IMMO 41

Situation professionnelle 3 :

Fiche repère G3 : La gestion locative d’un bien immobilier (2/2) 63

L’agence GESTIMMOBILIER 67

Situation professionnelle 4 :

Fiche repère G4 : La gestion locative d’un bail commercial et d’un bail professionnel 101

L’agence IMMO-PRO 105

Situation professionnelle 5 :

Fiche repère G5 : La rentabilité d’un investissement locatif 131

L’agence MELUN IMMOBILIER 135

Situation professionnelle 6 :

Fiche repère G6 : De la convocation au procès-verbal d’une assemblée générale 145

L’agence IMMO-STANISLAS 149

Situation professionnelle 7 :

Fiche repère G7 : La gestion financière d’un syndicat de copropriété (1/2) 179

Le cabinet SCHMIDT 183

Situation professionnelle 8 :

Fiche repère G8 : La gestion financière d’un syndicat de copropriété (2/2) 211

L’Agence IMMOBILIÈRE DE CORRÈZE 217

Situation professionnelle 9 :

Fiche repère G9 : La gestion du personnel d’une copropriété 239

Le cabinet COPRO-IMMO 245

Situation professionnelle 10 :

Fiche repère G10 : Des prestations particulières 265

L’agence CENTRE-IMMOBILIER 269

Test de connaissances 1 293

Test de connaissances 2 294

Test de connaissances 3 295

Test de connaissances 4 296

Test de connaissances 5 297

Test de connaissances 6 298

Test de connaissances 7 299

Test de connaissances 8 300

Test de connaissances 9 301

Test de connaissances 10 302

NB : cet ouvrage tient compte des dispositions de la loi ALUR. À ce jour, nous apprenons que certaines dispositions pourtant votées ne seront pas appliquées. Une actualisation sera disponible pour les prescripteurs sur le site fontainepicard.

FICHE REPÈRE G1

La mise en location d’un bien immobilier

1 - Un préalable : un mandat de location et/ou un mandat de gestion

Lors de la prise d’un bien en mandat, si le professionnel se voit confier la mise en place d’un premier locataire puis la gestion locative, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance ne sera plus nécessaire puisque la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article 1^er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en précisant qu’« Est considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ».

2 - La législation sur le logement décent

La notion de logement décent a été définie par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 afin d’améliorer les rapports locatifs. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques d’un logement décent.

Le droit de contester la décence de son logement est ouvert à tous locataires, y compris du parc conventionné (HLM inclus).

La loi ENL du 13 juillet 2006 a sensiblement renforcé le mécanisme de la décence. Ainsi les litiges concernant le loge- ment décent entrent dans le champ de compétence de la commission départementale de conciliation. De plus, le rôle du juge est renforcé puisqu’il peut désormais réduire, voire suspendre le montant du loyer avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux par le bailleur si ce dernier refuse de les réaliser à la demande du locataire.

Enfin il faut rappeler que lorsque le logement ne correspond pas aux critères de décence, le versement de l’allocation logement en tiers payant ou de l’aide personnalisée au logement (APL) n’est pas possible.

Pour aller plus loin, consultez la brochure publiée par le ministère du Logement.

http://www2.logement.gouv.fr

3 - La sélection de locataire

Tout administrateur de bien se doit de procéder à un examen détaillé de toutes les demandes de location car sa res- ponsabilité professionnelle peut être engagée, notamment en cas d’impayés de loyers. À ce titre, il doit respecter les principes suivants en exigeant :

➜ Les justificatifs d’identité :

La vérification de l’identité du locataire apparaît comme une précaution élémentaire grâce à :

- carte d’identité, passeport, carte de séjour... : une photocopie de la carte d’identité peut être demandée ; - livret de famille : ne concerne pas les personnes seules ou les couples sans enfant.

➜ Les justificatifs de ressources

- le(s) dernier(s) bulletin(s) de salaire : vérifier que les revenus mensuels sont de 3 à 4 fois le loyer, détecter les fausses fiches de paye, etc. ;

- le contrat de travail : vérifier que l’emploi n’est pas temporaire (intérim, CDD…) ou en période d’essai ; - une attestation de l’employeur ;

- l’avis d’imposition sur le revenu : vérifier la concordance avec les fiches de paie, nécessaire pour les profes- sions libérales et indépendantes.

Par contre, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location une copie de relevé de compte bancaire ou postal.

➜ Les autres justificatifs

- les anciennes quittances de loyer afin d’apprécier la capacité du locataire à payer régulièrement le loyer demandé ;

- un relevé d’identité bancaire pour faciliter une saisie éventuelle sur le compte bancaire en cas d’impayé.

Jusqu’à la publication de la loi ALUR, c’était l’article 22.2 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixait la liste des 17 documents ne pouvant être exigés du locataire ou de sa caution.

Désormais, avec la loi ALUR, la liste des pièces justificatives sera définie par décret en Conseil d’État¹.

L’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

Pour se prémunir contre le risque d’impayés, il est préférable de solliciter de la part du candidat locataire une caution solidaire. Toutefois cette caution ne peut plus être cumulée avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Enfin, rappelons l’article 1^er de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par l’article 158 de la loi de modernisation sociale) modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :

« Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du Code pénal ».

Cet article du Code pénal précise : « constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée ».

4 - Un contrat de bail-type

Désormais le contrat de location, établi par écrit, devra respecter à partir du 1^er août 2015 un contrat type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015¹.

Ce contrat devra, en outre, comporter certaines clauses dont :

• la surface habitable de la chose louée,

• le montant du loyer et ses modalités de révision,

• le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail,

• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Conséquence d’une erreur sur la surface habitable : lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Enfin, la loi ALUR instaure une notice d'information obligatoire à annexer au bail destinée à mieux informer le bailleur et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs ainsi que sur les voies de conciliation et de recours pour régler leurs litiges.

5 - Un nouvel état des lieux

Un état des lieux doit être établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, les frais partagés seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie

6 - Le principe de l’encadrement des loyers

Ce principe de l’encadrement des loyers va s’appliquer désormais dans les zones dites « tendues », où subsiste un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Le représentant de l’État dans le département fixera, chaque année, par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Ainsi lors de la mise en location, le loyer sera fixé librement entre les parties entre deux limites :

• un « loyer minoré », qui ne pourra être inférieur au loyer de référence diminué de 30 %,

• un « loyer majoré » dans la limite de 20 % du loyer de référence.

L’encadrement des loyers est appliqué pour la première fois à Paris en juillet 2015, le Préfet fixant, par arrêté, un loyer de référence par catégorie de logement et par secteur géographique égal au loyer médian calculé à partir des loyers constatés par l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

Ainsi si le logement remis en location après le départ du précédent locataire indique dans le contrat de location un loyer supérieur au loyer de référence majoré, le locataire sera en droit de demander une diminution de loyer.

En cours de bail, le loyer pourra toujours être révisé annuellement.

Enfin lors du renouvellement du bail, le bailleur pourra engager une action en réévaluation de loyer si le loyer est infé- rieur au loyer de référence minoré.

Par contre hors des zones dites « tendues », la fixation du loyer restera libre. Le bailleur gardera toujours la possibilité de l'augmenter lors du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué.

7 - Les diagnostics obligatoires pour la location

Excepté les foyers logements et les logements occupés moins de 4 mois par an (à l’instar des locations saisonnières), tous les biens loués, situés aussi bien dans le secteur privé que public, sont soumis à la législation sur les diagnostics obligatoires.

Ainsi toute mise en location doit s’accompagner d’un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant jusqu’à six diagnostics selon la date de construction de l’immeuble.

➜ Le premier « diagnostic obligatoire » concerne « l’état des risques naturels miniers et technologiques » (ERNMT) instauré depuis le 1^er juin 2006.

Son objectif est d’informer tout locataire sur l’environnement de son logement, notamment s’il est implanté dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (transport de matières dangereuses, centrale nucléaire, barrage...), ou encore dans une zone de sismicité définie par un décret.

Cet état doit être établi par le propriétaire moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location, sur un formulaire type (http://macommune.prim.net) disponible au sein des mairies et des préfectures.

➜ D’autre part selon l’article 22 de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, le propriétaire bailleur se retrouve dans l’obligation de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sauf notamment pour les locaux loués sans chauffage, sans climatisation, ou ne disposant que d’une cheminée à foyer ouvert.

Valable 10 ans, ce diagnostic classe l’habitation à l’aide d’étiquettes, concernant l’énergie consommée, mais aussi les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation observée.

Pour encore améliorer l’information des acquéreurs et locataires potentiels, la loi dite loi « Grenelle 2 » (loi du 12/07/2010 – décret d’application 28/12/2010) impose d’indiquer à compter du 1^er janvier 2011 la perfor- mance énergétique du logement dans les annonces immobilières de vente ou de location.

➜ Le « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP) est entré en vigueur le 12 août 2008, et vise toutes les parties privatives des biens à usage d’habitation, quelle que soit leur zone géographique, construites avant le 1^er janvier 1949. Quant aux parties communes, elles sont également soumises à la même obligation mais le constat n’est pas remis au locataire. Il doit en revanche rester consultable par ce dernier.

Le constat de risque d’exposition au plomb doit avoir été établi moins de 6 ans avant la signature du contrat de location, sauf s’il établit l’absence totale de risque : dans ce dernier cas sa validité n’est pas limitée dans le temps.

➜ Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application et notamment la liste des matériaux ou produits concernés.

➜ Enfin, la loi ALUR insère deux nouveaux diagnostics : le diagnostic gaz et le diagnostic électrique. Concrète-

Quelle est la sanction en cas d’absence de diagnostics ?

L’article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des infor- mations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ».

Ainsi la loi ne prévoit pas de sanction envers le propriétaire ou le bailleur, ni de nullité du contrat de vente ou de loca- tion, en cas de non-fourniture du DPE. Le résultat du DPE, n’est pas une garantie contractuelle et il n’est pas envisagé de rendre ce diagnostic opposable.

Pour l’ERNT, sans ce document annexé au bail, le locataire peut demander son annulation, ou exiger une diminution du montant du loyer.

Enfin le diagnostic CREP est le seul à entraîner une obligation pour le bailleur de faire des travaux en cas de présence de plomb au-delà des limites autorisées.

À qui s’adresser ?

Si l’état des risques naturels et miniers technologiques peut être établi par le propriétaire, le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d’exposition au plomb doivent être établis par des professionnels, ces derniers devant satisfaire à des critères de compétences, certifiés par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Ce comité propose une liste consultable (www.cofrac.fr) des professionnels accrédités.

Les tarifs des diagnostics ne sont pas réglementés et le coût en incombe au propriétaire.

8 - La rémunération du mandataire

Le suivi de cette démarche de sélection permet ainsi de limiter les risques pour le bailleur et justifie ainsi la rémuné- ration demandée par l’administrateur à son mandant. À ce titre la loi ALUR est venue préciser les modalités de cette rémunération.

Désormais la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négo- ciation d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive du bailleur. Elle est déterminée librement par le mandataire.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont par contre partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable du logement fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Il en est de même pour les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux en sachant que ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Le décret du 1^er août 2014 est venu préciser les nouvelles modalités de calcul des frais d’agence pour le locataire. Ainsi depuis le 15 septembre 2014, un nouveau barème de calcul des frais d’agence pour les locataires est applicable pour les logements vides comme meublés.

Ces honoraires varient selon la zone géographique en sachant que le décret distingue une zone très tendue, une zone tendue et le reste du territoire.

En zone très tendue (Zone Abis comprenant Paris et 68 communes limitrophes), le locataire devra s’acquitter d'hono- raires correspondant à 12 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer.

En zone tendue (liste des communes annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) le locataire devra s’acquitter d’honoraires correspondant à 10 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer.

Enfin pour le reste du territoire, c’est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s’acquitter d’honoraires correspondant à 8 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer.

Pour l’établissement d’un état des lieux d’entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n’a été faite avec un plafonnement unique de 3 euros par mètre carré de surface habitable du logement soumis à la location.

Par conséquent le plafonnement des honoraires d’agence mis à la charge des locataires portera sur les montants suivant :

• 15 € par mètre carré de surface habitable en zone tendue,

• 13 € par mètre carré en zone tendue,

• 11 € pour le reste du territoire.

Ces plafonds sont révisables chaque année au 1^er janvier par arrêté du ministre chargé du Logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié.

9 - La loi Alur et le régime de la colocation

La loi Alur définit un nouveau régime juridique pour la colocation.

Une définition précise de la colocation

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation qui se définit désor- mais comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et forma- lisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Ainsi il y a désormais colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne : les étudiants, mais également les couples mariés, pacsés ou en concubinage entrent dans le champ d’application de cet article.

Un contrat de colocation type 

Le bailleur aura le choix de signer un seul contrat sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec chaque colocataire en sachant que des modèles-types de contrat de colocation seront établis par décret à venir.

Les charges réelles ou forfaitaires

En colocation, les charges payées par le locataire peuvent l’être selon l’option choisie dans le contrat, à savoir : 1 - Une provision pour charges payée mensuellement, avec une fois par an, la réalisation par le bailleur une régu-

larisation en fonction des charges réelles.

2 - Les charges payées forfaitairement mensuellement, forfait qui ne fera l’objet d’aucune régularisation annuelle en sachant que le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réel des charges récupérables.

La solidarité des colocataires et de la caution solidaire

Si les colocataires sont tenus par la clause de solidarité, le propriétaire pouvant exiger le paiement d’un impayé par l’un des colocataires auprès des autres colocataires, la loi ALUR a désormais prévu que « la solidarité d’un des colo- cataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Ainsi, en cas de congé, le locataire sortant ne sera solidaire avec les locataires restants : - que jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau locataire figure au bail ;

- que jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé dans le cas contraire et non plus jusqu’au terme du bail au cours duquel il a donné congé.

Il en sera de même par la caution solidaire dont la solidarité s’éteint à la date d’effet du congé du locataire sortant et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. L’acte de cautionnement devra alors identifier nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.

10 - Nouvelles obligations en matière d’installation de détecteurs de fumée

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les dispositions législatives portant sur la charge de l’installation et de l’entre- tien des détecteurs de fumée, la date d’échéance ayant été fixée au 08 mars 2015 (loi n° 2010-238 du 9 mars 2010).

En effet l’installation du dispositif incombera au seul propriétaire et non plus à l’occupant.

L’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, a l’obligation de veiller à l’entretien et au bon fonctionne- ment du détecteur de fumée, et si nécessaire assurer son renouvellement.

L’occupant du logement doit notifier l’installation du détecteur à l’assureur garantissant les dommages d’incendie.

L’AGENCE MARNE-IMMO

Vous travaillez au sein du service gestion locative de l’agence MARNE-IMMO (16, rue Pierre Sémard 51100 REIMS), dirigée par Monsieur Claude MARCHAND. L’agence possède la carte professionnelle Transaction et Gestion N° 359 délivrée par la Préfecture de la Marne et d’une garantie financière de 450 000 € pour la carte G, et de 110 000 € pour la carte T, accordée par la Caisse de garantie Pro-immobilier 25 place des Vosges 75000 Paris.

Vous avez décidé de suivre une formation immobilière, dans le cadre de la procédure du congé individuel de forma- tion. En prévision de votre absence du service pendant six mois, vous êtes chargé(e) de former Madame LEROY qui assurera transitoirement votre fonction. À ce titre vous lui avez préparé différents dossiers qui illustrent l’essentiel de votre travail au sein de l’agence.

Vous êtes chargé(e) de gérer le dossier de Madame Richard, propriétaire d’un appartement situé 232 avenue de la Libération à REIMS.

L’immeuble, construit en 1975, est situé à proximité d’une école maternelle, d’un collège et d’une épicerie. Un arrêt de bus se trouve à quelques pas de l’appartement. Le mode de chauffage utilisé est le gaz.

Madame RICHARD vous a remis son titre de propriété (annexe 1), ainsi que des informations la concernant :

• Nom : RICHARD

• Prénom : Catherine, Josiane

• Né le 14 juillet 1946

• À Saint-Flour l’Étang (Puy de Dôme)

• Célibataire

Elle souhaite louer cet appartement 610 € avec 35 €de provisions sur charges.

1 - Complétez l’extrait du mandat de location (annexe 2) rédigé le 18 avril N en vous aidant notamment du barème des honoraires présenté en annexe 3. Pour le montant des honoraires obtenu, vous arrondirez à l’euro inférieur. Vérifiez que les nouvelles modalités de calcul des honoraires prévues par le décret du 1^er août 2014 sont respectées.

2 - Rappelez les diagnostics obligatoires à établir pour la location de ce bien immobilier.

Vous venez de récupérer le diagnostic de performance énergétique (annexe 4).

3 - Commentez ce document.

Par contre, ne disposant pas de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), vous décidez de télé- charger un exemplaire vierge de cet état (annexe 5) afin de le préremplir.

4 - Quels sont les risques identifiés par l’ERNMT ? Où trouve-t-on ces informations ? L’accès à ces informa- tions est-elle payant ?

5 - Enregistrez le mandat dans le registre des mandats (annexe 6).

Prise en mandat d’un bien immobilier

Dossier

1

Pour la location du logement T3 appartenant à Madame Richard, situé 232, avenue de la Libération à REIMS, vous hésitez entre deux locataires dont les principales caractéristiques sont précisées en annexe 7. Le loyer proposé est de 610 €, plus des provisions sur charges de 35 €. Le loyer est identique à celui proposé au précédent locataire.

1 - Définissez votre choix quant à la sélection du locataire. Justifiez votre réponse.

2 - Rédigez le courrier d’acceptation qui sera adressé au locataire, en n’oubliant pas de préciser la fixation d’un rendez-vous pour la signature du contrat de bail prévu le 15 mai, l’entrée dans les lieux se faisant le 20 mai.

Pour parfaire le dossier locatif, vous exigez du candidat sélectionné une caution.

3 - À partir des informations dont vous disposez, complétez l’acte de caution présenté en annexe 8.

4 - Complétez l’extrait du contrat de bail (annexe 9) en vous aidant des annexes 3 et 10.

Vous avez joint en annexe du contrat de location, d’une part le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récu- pérables, ainsi qu’une grille de vétusté (annexe 11) afin d’être opposable au locataire en cas de dégradations locatives.

5 - Quelle est l’utilité d’une grille de vétusté ?

Pour expliquer cette dernière grille à votre futur locataire, vous prenez l’exemple d’un locataire ayant détérioré une moquette, cinq années après son entrée dans un appartement loué neuf.

6 - Calculez la part du coût de remplacement de la moquette qui devra être supportée par le locataire.

Vous allez être chargé(e) d’effectuer la totalité des états des lieux dans les semaines à venir. Votre responsable souhaite approfondir votre vocabulaire technique afin d’être le plus précis possible lors de la rédaction de ces états des lieux.

Vous disposez en annexe 12 de photographes d’éléments dont vous devez connaître le nom lors de l’élabora- tion de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

7 - Retrouvez le nom de ces différents éléments.

8 - Toujours dans ce souci d’utiliser le vocabulaire le plus approprié possible, remplacez les mots « en gras » par un terme qualificatif plus adéquat.

- La porte de la salle de bain est déboîtée - Peinture fissurée dans le couloir

- La cuvette des WC a des plaques jaunes - Le tuyau du flexible de douche est troué - Deux carreaux de carrelage abîmés

Les locataires sont entrés dans les lieux depuis le 20 mai N.

9 - Établissez la première quittance de loyer qui leur sera remise au début du mois de juin N en y intégrant notamment les honoraires de location et la remise du dépôt de garantie.

Sélection d’un locataire

Dossier

2

1 - Rappelez les grandes dispositions prévues par ces deux dispositifs.

Afin de solvabiliser davantage Monsieur et Madame Clair, vous décidez, après l’accord express de Monsieur BADUT, bailleur, de leur proposer le dispositif Loca-pass.

2 - Complétez l’annexe relative au dossier Loca-pass (annexe 14), les locataires s’engageant à rembourser le dépôt de garantie à hauteur de 20 mensualités.

3 - Expliquez en quoi le dispositif CLE pourra ou non s’appliquer aux candidats locataires ? Quelles sont les autres alternatives s’offrant au bailleur pour se prémunir contre des impayés de loyers ?

1 - Présentez sous forme de tableau synthétique les principales différences du régime juridique de chaque type de location.

2 - Présentez les avantages et les inconvénients de la location meublée.

Monsieur CASTER a hérité d’un immeuble à Paris. Disposant d’une chambre de bonne au dernier étage, d’une superficie de 12 m², avec une hauteur sous plafond de 1,90 m cette chambre dispose d’une cuisine équi- pée, d’une salle de bain-toilettes. Vous avez apporté quelques photos présentées en annexe 16. Il loue cette chambre 600 € par mois.

3 - À partir des informations dont vous disposez, vérifiez que ce logement satisfait au décret du 30 janvier 2002 (annexe 17). Quel(s) conseil(s) pouvez-vous lui donner ?

Vous disposer d’un article de presse (annexe 18) relatif à une taxe instaurée à compter du 1^er janvier 2012 pour les chambres de bonne dont le loyer est jugé excessif. Vous le présentez à Monsieur Caster.

4 - Précisez si le logement de Monsieur Caster est concerné par cette nouvelle disposition fiscale. Argumen- tez votre réponse.

5 - Quelle démarche devra-t-il adopter s’il souhaite ne pas être soumis à cette taxe ?

Afin de répondre au mieux aux interrogations récurrentes de certains bailleurs hésitant entre la location nue ou meublée, et à l’aide de vos connaissances et de l’annexe 15.

La location meublée

Dossier

4

Vous avez décidé de continuer à suivre les candidats locataires non retenus dans le dossier 1. Jeune couple, demeu- rant dans un T2 (12 boulevard de Paris à REIMS), ils sont à la recherche d’un T3 car ils envisagent d’avoir un enfant prochainement.

Au sein de votre fichier location, vous disposez d’une alternative, à savoir un logement T3 un peu plus excentré, pour un loyer de 550 € (avec 20 € de provisions sur charges), qui intéresserait Monsieur et Madame CLAIR.

Ne pouvant pas présenter de caution physique et ayant peu d’économies, ils vous demandent des informations sur les dispositifs actuels qui permettraient de les aider.

Vous disposez en archive de deux articles de presse (annexe 13) relatifs d’une part au dispositif Loca-pass, et d’autre part au dispositif de la caution locative étudiant (CLE).

Des dispositifs pour améliorer la solvabilité des candidats locataires

Dossier

3

Annexe 1 - Extrait du titre de propriété de Madame RICHARD

L’AN MIL NEUF CENT QUATRE-VINGT-DOUZE Le 10 septembre

Maître Pierre CORT, notaire à Lille (Nord) soussigné, a rédigé le présent acte authentique comportant : VENTE

Par :

La société BATI-IMMO, 56 rue de la Gare à Lille, promoteur-constructeur, représentée par Monsieur Yves PIERRE, directeur général

AU PROFIT DE :

Madame Catherine RICHARD, inspectrice des impôts, à Lille 33 rue du Plat Célibataire

De nationalité française

Née à Saint-Flour l’Étang (Puy de Dôme) le 14 juillet 1946 Des biens et droits immobiliers ci-après :

DÉSIGNATION

Appartement sis à 232 avenue de la Libération 51100 REIMS - 75 m² - 2 chambres JOUISSANCE

Immédiate à la prise de possession réelle

PRIX

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de : SIX CENT DIX MILLE FRANCS, payés comptant.

Le dit acte a été dressé à la requête de…...

Annexe 2 - Extrait d’un mandat de location exclusif

MANDAT DE LOCATION

AVEC EXCLUSIVITÉ N°

ENTRE LES SOUSSIGNÉS, ci-après dénommés « LE MANDANT » et « LE MANDATAIRE »

1 - LE MANDANT

2 - LE MANDATAIRE

Titulaire de la carte professionnelle n° délivrée par la préfecture de portant la mention :

« gestion immobilière », garanti pour un montant de €

et/ou « transactions sur immeubles et fonds de commerce », garanti pour un montant de € par⁽³⁾

IL A ÉTÉ FAIT ET CONVENU CE QUI SUIT :

3 - OBJET ET CONDITIONS DE LA LOCATION

Par ces présentes, le mandant confère au mandataire qui l’accepte MANDAT AVEC EXCLUSIVITÉ DE LOUER le(s) bien(s) et droits mobiliers et immobiliers ci-après désignés, dont il est seul propriétaire ou usufruitier, aux loyers, charges et conditions suivants :

Désignation :

Usage : habitation (principale - secondaire - vide - meublée) - mixte habitation/professionnel ⁽⁴⁾ Durée du bail :

Loyer mensuel : – montant :

– révision : – indice de référence :

Charges (provisions mensuelles) : avec régularisation annuelle.

Mode de paiement : par trimestre⁽⁴⁾ - par mois⁽⁴⁾ Dépôt de garantie :

Jouissance : le mandant déclare que les biens sont libres⁽⁴⁾ - seront libres⁽⁴⁾ le de toute location, occupation.

Surface du bien :

Il est rappelé au mandant que la mention de la surface habitable est obligatoire dans les baux soumis à la loi précitée du 6 juillet 1989. Le mandant reconnaît par ailleurs avoir été informé des risques encourus si la surface indiquée par lui ne correspondait pas à la surface définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

4 - RÉMUNÉRATION

Lorsque la location aura été effectivement conclue, la rémunération du mandataire deviendra immédiatement exigible, à l’exception des honoraires de réalisation de l’état des lieux qui ne seront dus qu’à compter de la réa- lisation de cette prestation.

Le mandataire aura droit aux honoraires TTC suivants, établis selon le tarif de son cabinet : Honoraires TTC, au taux actuel de la TVA de … % à la charge du locataire :

- honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : € … - honoraires de réalisation de l’état des lieux : € …

Honoraires TTC au taux actuel de la TVA de … %, à la charge du bailleur : - honoraires d’entremise et de négociation : € …

- honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : € … - honoraires de réalisation de l’état des lieux : € ….

(…)

(1) Porter l’état civil le plus complet possible (nom, prénom, date et lieu de naissance, domicile. profession, régime matrimonial,...), et vérifier le titre de propriété du mandant.

Annexe 3 - Honoraires de l’agence (extrait)

Locations soumises aux dispositions de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989 :

Honoraires à la charge du locataire :

➜ Honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : 5,70 % TTC du loyer annuel hors charges

➜ Honoraires de réalisation de l’état des lieux d’entrée : 2,50 % TTC du loyer annuel hors charges Honoraires à la charge du bailleur :

➜ Honoraires d’entremise et de négociation : forfait de 100 € TTC

➜ Honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : 5,70 % TTC du loyer annuel hors charges

➜ Honoraires de réalisation de l’état des lieux d’entrée : 2,50% TTC du loyer annuel hors charges (…)

Gérance :

8,40 % TTC sur le montant des encaissements

Annexe 4 - Diagnostic de performance énergétique

13/07/N Appartement

75 m²

256

23 1975

Mme Ricard Catherine

232 avenue de la Libération - 51100 REIMS

Immo Gestion DIAG-TECH 12 rue Pierre Fourier 51100 REIMS

33 rue du Plat - 59000 Lille 12 route de Nancy - 51100 REIMS

Source : www.developpement-durable.gouv.fr Ministère de l’Écologie du développement durable et de l’énergie 256

23

Annexe 5 - État des risques naturels et technologiques (à compléter)

Annexe 6 - Le registre des mandats (extrait)

Numéro

d’ordre Date du

mandat Nom du

ou des mandants Adresse du

ou des mandants Objet

du mandat

Nature et situation

des biens

Annexe 7 - Informations sur les locataires

Monsieur et Madame CLAIR - Adresse actuelle : 25 rue de Paris 51100 REIMS

Locataire Conjoint

M. CLAIR Alain Mme CLAIR Lucie (nom jeune fille : BASTIEN)

Né le : 15/02/1986 à Reims Née le : 25/05/1987 à Épinal

Emploi occupé : Comptable Emploi occupé : Manutentionnaire

Nature du contrat : CDI (faisant suite à un

CDD) Nature du contrat : CDD 12 mois

Employeur : Remy-Ouest Employeur : SRC

Adresse employeur : 12, rue Sainte-Victoire

51100 REIMS Adresse employeur : 25, avenue Clément 51100 REIMS

Téléphone : 03 83 52 89 23 Téléphone : 03 45 87 96 89

Date d’embauche : 13 nov. N-2 Date d’embauche : 15 mai N

Salaire mensuel net : 1 172,04 € Salaire mensuel net : 854,25 €

Revenus complémentaires : Revenus complémentaires :

Crédit en cours (échéance) Voiture : 228,67 €/mois

Échéance mai N+2 Crédit en cours (échéance)

Caution Néant, mais le couple vous demande des renseignements pour trouver une caution Madame POIVRE - Adresse actuelle : 232 rue Bois Joli 54000 Nancy

Locataire Conjoint

Mme POIVRE Martine

Née le : 04/01/1968 à Nancy

Emploi occupé : Cadre hospitalier Emploi occupé :

Nature du contrat : CDI Nature du contrat :

Employeur : Hôpital Central Employeur :

Adresse employeur : 19, avenue Maréchal

L. de Tassigny REIMS Adresse employeur :

Téléphone : 03 83 96 78 12 Téléphone :

Date d’embauche : 2 avril N Date d’embauche :

Salaire mensuel net : 2 134, 29 € Salaire mensuel net :

Revenus complémentaires : Revenus complémentaires :

Crédit en cours (échéance) Crédit en cours (échéance)

Caution

Annexe 8 - Acte de caution

CAUTIONNEMENT

(un engagement distinct est à remplir par chaque caution)

I - RÉFÉRENCES LOGEMENT

II - RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LA CAUTION

IDENTITÉ

Nom (pour les femmes mariées, indiquer le nom de jeune fille) : Prénoms :

Date de naissance : Lieu de naissance : Nationalité :

DOMICILE ACTUEL Adresse :

CP : Ville :

Adresse e-mail :

Tél. : fixe Portable

RESSOURCES Salaire net mensuel :

Allocations familiales mensuelles : Autres revenus mensuels :

REVENU GLOBAL MENSUEL NET :

PIÈCES À FOURNIR – JUSTIFICATIFS IDENTITÉ ■ Justificatifs d’identité

DOMICILE ■ Dernière quittance de loyer ou taxes foncières ou attestation d’hébergement

SOLVABILITÉ ■ Salarié : trois derniers bulletins de salaire ou, en cas d’embauche récente, attestation d’emploi indiquant la qualité du contrat de travail (à durée indéterminée ou déterminée et, en ce dernier cas, la durée du contrat)

■ Non salarié : attestation d’un expert-comptable des derniers revenus ou dernier avertisse- ment d’impôt sur le revenu

■ Relevé d’identité bancaire

III - ENGAGEMENT DE CAUTIONNEMENT

Texte à reproduire de la main de la caution à peine de nullité (art. 23, loi du 21 juillet 1994) :

« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte, Je, soussigné, (nom, prénom)

- déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement : - des loyers et des charges

- des impôts et taxes - des réparations locatives

- des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé

- de toutes autres indemnités telles des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale - de tous intérêts

dus par M. (nom, prénom du ou des locataires)

et ce, même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de ans à compter du pour les locaux situés dans l’immeuble sis à

bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis.

- ai noté que :

- le montant initial du loyer s’élève à € (en lettres et en chiffres) : - les provisions sur charges s’élèvent à € (en lettres et en chiffres) :

par an, payable par - mois⁽¹⁾ - trimestre⁽¹⁾ - d’avance⁽¹⁾ - à terme échu⁽¹⁾ et révisable annuellement selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du Code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail, renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

Annexe 8 - Acte de caution (suite)

Il est convenu que le bailleur - ou son mandataire – adressera, chaque année, l’information prévue à l’article 2293 du Code civil, par lettre simple, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail ou chaque année à la date du . Article 24 de la loi du 21 juillet 1994: « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en appli- cation du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard ».

INFORMATIQUE ET LIBERTÉS - CONFIDENTIALITÉ

• Conformément à l’article 27 de la loi du 6 janvier 1978, les personnes physiques disposent du droit d’accès et de rectification à formuler auprès du mandataire. Les modalités de mise en œuvre seront fixées d’un com- mun accord.

• Les informations collectées ont un caractère confidentiel et sont réservées exclusivement au mandataire et au bailleur.

Pour l’exécution éventuelle de cet engagement, en cas de litige, le Tribunal de sera seul compétent.

Fait sur trois pages en un exemplaire

À le

Signature

Annexe 8 - Acte de caution (suite)

Annexe 9 - Extrait d’un contrat de location

DURÉE DU CONTRAT DE LOCATION Durée : ans

Date d’effet du bail : Date d’échéance du bail :

LOYER-RÉVISION Loyer :

Payable d’avance, le premier jour de chaque mois.

Dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire - montant € ...

Le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année le :

La dernière valeur de l’indice de référence des loyers (IRL) connue à ce jour est celle du ……… tri- mestre……… valeur : ………

CHARGES

En sus du loyer, le LOCATAIRE sera redevable d’une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de ……… €

Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année.

DÉPÔT DE GARANTIE

Le locataire a versé, à titre de dépôt de garantie la somme de : €………

FRAIS ET HONORAIRES

Il est ici rappelé les dispositions du I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 :

« La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négo- ciation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le pre- neur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation ».

Le montant du plafond d’honoraires à la charge du locataire pour la visite, la constitution de son dossier et la rédaction du bail est fixé à un montant de € ……/m² de surface habitable.

Le montant du plafond d’honoraires à la charge du locataire pour la réalisation de l’état des lieux est fixé à un montant de : € ……/m² de surface habitable.

Honoraires TTC, au taux actuel de la TVA de 20 % à la charge du locataire :

- honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : € … - honoraires de réalisation de l’état des lieux : € …

Honoraires TTC au taux actuel de la TVA de 20 %, à la charge du bailleur : - honoraires d’entremise et de négociation : € …

- honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : € … - honoraires de réalisation de l’état des lieux : € ….

(…/…)

Annexe 10 - Indice IRL INSEE pour la révision des loyers

Période Année Valeur

1^er trimestre 2015 125,19

4^e trimestre 2014 125,29

3^e trimestre 2014 125,24

2^e trimestre 2014 125,15

1^er trimestre 2014 125,00

4^e trimestre 2013 124,83

3^e trimestre 2013 124,66

2^e trimestre 2013 124,44

1^er trimestre 2013 124,25

Actualisation indice IRL sur le site www.insee.fr

Annexe 11 - Grille de vétusté

Catégorie

d’équipement Franchise Durée de vie Abattement

par an Quote-part

résiduelle

Peinture, papier 2 ans 7 ans 18 % 10 %

Moquette, aiguilleté 2 ans 7 ans 18 % 10 %

Parquet, carrelage 5 ans 25 ans 4 % 20 %

Revêtement plastique 3 ans 10 ans 11 % 20 %

Faïence murale 10 ans 20 ans 8 % 20 %

Menuiserie intérieure 5 ans 20 ans 6 % 15 %

Serrurerie, quincaillerie 2 ans 10 ans 11 % 15 %

Robinetterie 5 ans 15 ans 9 % 15 %

Plomberie 5 ans 15 ans 9 % 15 %

Appareils sanitaires 7 ans 20 ans 6 % 20 %

Chauffe-eau 3 ans 10 ans 12 % 15 %

Chaudière 3 ans 15 ans 7 % 15 %

Ballon d’eau chaude 3 ans 10 ans 12 % 15 %

Persiennes PVC ou en bois 5 ans 15 ans 8 % 20 %

Persiennes métalliques 5 ans 20 ans 5 % 20 %

Volets roulants 3 ans 15 ans 8 % 10 %

Convecteurs électriques 3 ans 10 ans 12 % 15 %

Radiateurs 5 ans 20 ans 6 % 10 %

Organes de réglage du chauffage 2 ans 10 ans 11 % 10 %

Source : http://www.location-aixenprovence.com/doc/Ndoc_238985_462838.pdf

Annexe 12 - Différents éléments sanitaires

Annexe 13 - Les dispositifs Loca-pass et CLE

Document 1 : Modalités d’octroi de l’avance Loca-pass Bénéficiaires

L’avance Loca-pass s’adresse :

• aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole (y compris les travailleurs saisonniers), • aux retraités depuis moins de 5 ans d’une entreprise du secteur privé non agricole,

• aux jeunes de moins de 30 ans (ayant déposé un dossier de demande d’aide au plus tard le jour de leur 30^e anniversaire) :

- en recherche d’emploi,

- ou en contrat de travail, quel que soit l’employeur, y compris le secteur privé agricole mais à l’exception des fonctionnaires titularisés dans un emploi permanent de la fonction publique,

- ou en formation professionnelle, - ou étudiants boursiers d’État,

- ou étudiants titulaires d’une convention de stage d’au moins 3 mois, en cours au moment de la demande d’aide,

- ou étudiants titulaires d’un contrat de travail à durée déterminée (CDD) d’au moins 3 mois, en cours au moment de la demande d’aide,

- ou étudiants titulaires d’un ou plusieurs CDD, au cours des 6 mois précédant la demande d’aide, d’une durée cumulée d’au moins 3 mois.

Les jeunes non-émancipés accédant à un logement dans une structure collective (logement-foyer et résidence hôte- lière à vocation sociale) peuvent également déposer une demande d’aide.

Modalités

➞ Avance gratuite du dépôt de garantie, accordée sous forme de prêt amortissable sur une durée maximum de 25 mois pour un montant maximum de 500 € :

• un différé de paiement de 3 mois ;

• une durée de prêt de 25 mois maximum au-delà de la période de différé, modulable à l’intérieur de ce délai au choix du bénéficiaire ;

• une mensualité de 20 € minimum ;

• une obligation de remboursement anticipé en cas de départ du logement avant 3 ans, dans un délai maxi- mum de 3 mois après le départ.

➞ Pour les seules structures collectives, engagement de paiement à la première demande justifiée du bailleur remboursable dans un délai maximum de 3 mois après le départ du logement.

➞ Pour les salariés saisonniers du tourisme et les salariés mutés pour une durée déterminée, bénéficiaires d’un titre d’occupation d’une durée certaine ou prévisible n’excédant pas 6 mois, possibilité de rembourser l’avance en une seule fois au départ du logement.

Montant

➞ Montant du dépôt de garantie dans la limite de 500 €.

Taux ➞ 0 %

Conditions

➞ Présentation de la demande au plus tard deux mois après l’entrée dans les lieux.

Annexe 13 - Les dispositifs Loca-pass et CLE (suite)

Droits ouverts

➞ Un accord est systématiquement donné pour tout demandeur respectant les critères d’octroi.

➞ Le dossier, une fois complet, est examiné dans un délai de 8 jours.

➞ À défaut de réponse dans ce délai, l’AVANCE LOCA-PASS® est considérée comme accordée.

➞ Le demandeur qui se voit refuser l’aide peut faire appel auprès du Conseil d’administration du CIL ou du Bureau de la CCI et, en cas de nouveau refus, auprès de l’UESL.

AVANCE LOCA-PASS® est une marque déposée pour le compte d’Action Logement.

Source : www.actionlogement.fr

Remarque : la garantie Loca-pass pour loyers impayés subsiste uniquement pour : ➞ Logements, à usage de résidence principale :

- appartenant à une personne morale (sauf société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus),

et - faisant l’objet d’une convention APL ou d’une convention signée avec l’Anah.

Pour plus d’informations, consultez le site www.actionlogement.fr

Document 2 : La Caution Locative Étudiant

La Caution locative étudiante (CLE) est généralisée à toutes les académies à la rentrée 2014.

Lancée en septembre 2013 par le Ministère chargé de l’Enseignement supérieur et la Recherche, la caution locative étudiante permet à l’État de se porter garant pour des étudiants ne pouvant pas fournir de caution locative aux propriétaires, en raison de leur situation familiale ou personnelle.

Le dispositif, inspiré d'une initiative mise en place en Aquitaine et testé dans quatre régions en 2013 (Nord-Pas-de- Calais, Île de France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d'Azur) a fait ses preuves : en Aquitaine, par exemple, 7 000 jeunes en bénéficient, soit 1 étudiant sur 20.

➞ Objectifs de la caution locative étudiante :

• Faciliter l’accès au logement de tous les étudiants

• Offrir une garantie pour les étudiants sans garants quels que soient leurs revenus et leur situation familiale • Améliorer la réussite des étudiants et la démocratisation de l’accès à l’enseignement supérieur

➞ Qui peut bénéficier de la caution locative étudiante ?

• les étudiants âgés de moins de 28 ans sans caution familiale, amicale ou bancaire

• les doctorants ou post-doctorants de nationalité étrangère (doctorat obtenu depuis moins de 6 ans, occupant un poste de chercheur non titulaire au sein d’un laboratoire de recherche).

➞ Quelle est la démarche à suivre ?

• La demande de caution locative étudiante s’effectue auprès des CROUS ou sur le site Lokaviz du CNOUS.

• Tous les logements sont concernés, que l’étudiant loue seul, en couple ou en colocation.

• Le montant des loyers est plafonné. Pour une personne seule, le plafond est fixé à : 500 euros en régions, 600  euros en Ile-de-France et 700 euros à Paris. Pour les couples, ce plafond est majoré de 60  %. Les logements doivent respecter les critères du logement décent.

• La garantie est personnelle. Si le logement est loué en colocation, chaque colocataire doit faire une demande

Annexe 13 - Les dispositifs Loca-pass et CLE (suite)

➞ Un fonds de garantie

Un fonds de garantie a été mis en place. Il est financé par les apports des partenaires, soit 600 000 euros (à part égale entre l’État et la Caisse des dépôts), par les régions (100 000 euros par région) et par les cotisations des étudiants bénéficiaires.

Source : www.enseignementsup-recherche.gouv.fr/ - M.E.N.E.S.R.

Remarque : le Gouvernement est en train de mettre en place, avec Action Logement, un dispositif de caution solidaire, qui sera destiné aux jeunes salariés, aux salariés précaires, ainsi qu’aux locataires en intermédiation locative. Ce dispositif complétera le système de garantie collective CLE, instauré pour les étudiants, et remplacera le dispositif GUL (Garantie Universelle des Loyers) initialement prévu par la loi ALUR.

Annexe 14 - Extrait du dossier Loca-pass

AVANCE LOCA-PASS

Financement du dépôt de garantie plafonné à 500 € maximum

ATTENTION : Demande à déposer impérativement au plus tard dans les 2 mois suivant l’entrée dans les lieux

ÉTAT CIVIL – SITUATION PROFESSIONNELLE

DEMANDEUR

■ Mme ■ Mlle ■ M.

Nom : ...

Prénom : ...

Nom de jeune fille : ...

Date de naissance : ...

Lieu de naissance : ...

Nationalité Française ■ Autre (à préciser) ...

Profession : ...

Nom de l’employeur : ...

Adresse de l’employeur : ...

...

Date d’entrée dans l’entreprise : ...

CDD ■ CDI ■

Si congé parental : début... fin ...

Adresse actuelle : ...

...

Code postal : ...

Ville : ...

Tél. domicile : ...

Tél. portable : ...

E-mail : ...

CO-DEMANDEUR

■ Mme ■ Mlle ■ M.

Nom : ...

Prénom : ...

Nom de jeune fille : ...

Date de naissance : ...

Lieu de naissance : ...

Nationalité Française ■ Autre (à préciser) ...

Profession : ...

Nom de l’employeur : ...

Adresse de l’employeur : ...

...

Date d’entrée dans l’entreprise : ...

CDD ■ CDI ■

Si congé parental : début... fin ...

Adresse actuelle : ...

...

Code postal : ...

Ville : ...

Tél. domicile : ...

Tél. portable : ...

E-mail : ...

SITUATION FAMILIALE

(1) ■ célibataire ■ marié(e) ■ veuf(ve) ■ union libre ■ pacsé(e)

RESSOURCES MENSUELLES

Demandeur Co-demandeur

Salaire mensuel net payé (ou retraites, allocations chômage, RSA, pensions sauf alimentaire)

13^e mois ou primes (moyenne mensuelle)

Autres ressources (pension alimentaire, rentes, revenus locatifs)

Montant mensuel des Allocations Familiales (fournir le justificatif)

Estimation du montant APL ou AL du nouveau logement

Annexe 14 - Extrait du dossier Loca-pass (suite)

SITUATION DU DEMANDEUR

Vous avez plus de 30 ans et vous êtes :

(1) ■ Salarié(e) d’une entreprise du secteur assujetti non agricole

■ Travailleur saisonnier d’une entreprise du secteur assujetti non agricole

■ Retraité de moins de 5 ans du secteur assujetti non agricole Vous avez moins de 30 ans et vous êtes :

■ Salarié(e) d’une entreprise du secteur assujetti

■ Fonctionnaire non titulaire (vacataires, contractuels, auxiliaires…) d’une des trois fonctions publiques (État, territoriale, hospitalière)

■ En recherche d’emploi

■ Étudiant salarié ou boursier de l’État français

■ En formation* au sein d’une entreprise : à préciser :

...

(* formation en alternance, contrat d’apprentissage, contrat de professionnalisation)

Avez-vous déposé un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France en vue de l’éla- boration d’un plan de redressement ?

(1) ■ Oui dans ce cas, fournir le justificatif ■ Non Avez-vous déjà bénéficié de l’AIDE LOCA-PASS® ? (1) ■ Oui ■ Non

Sur combien de mois* souhaitez-vous rembourser l’AVANCE LOCA-PASS® ? __ mois soit …………. € par mois

*La durée de remboursement doit être égale ou inférieure à la durée du bail (25 mois maximum après un différé de rembour- sement de 3 mois) et le montant minimum d’une échéance ne peut être inférieur à 20 € (sauf la dernière).

DÉCLARATION

Je(nous) soussigné(e)(s) ...

...

certifie(ons) l’exactitude des renseignements ci-dessus

Je suis (nous sommes) informé(e)(s) que si le dépôt de garantie excède 500 €, le différentiel sera directement versé par le(s) locataires.

Fait à... , le... Fait à... , le...

Signature du locataire Signature du colocataire

faire précéder la signature de la mention « lu et approuvé » faire précéder la signature de la mention « lu et approuvé »

(1) Cocher la case correspondante

Annexe 15 - Est-il judicieux de louer en meublé ?

Document 1 : Les particularismes de la location meublée

La loi Alur (accès au logement et à un urbanisme rénové) renforce la protection des locataires de meublés occupés à titre de résidence principale. Le législateur impose désormais l’utilisation d’un contrat de bail type. Il va aussi fixer une liste d’équipements devant obligatoirement figurer dans le logement afin, précise le texte, de permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Autre obli- gation nouvelle, un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement devront être réalisés au moment de la signature du bail. Mais, parallèlement, la loi Alur conforte la location meublée dans son statut particulier et ouvre de nouvelles opportunités pour les meublés de tourisme.

1 - La location meublée garde-t-elle son particularisme ?

Le législateur impose désormais aux propriétaires de meublés louant leur bien, à titre de résidence principale, des contraintes presque similaires à celles pesant sur les propriétaires de locations nues : obligation de respecter un contrat de bail et un état des lieux « type », fourniture des mêmes diagnostics (thermique, plomb, électrique…).

Avec quelques bémols toutefois. Les baux continueront d’être conclus pour une durée d’un an (9 mois pour les étudiants) contre trois ans dans les locations nues, le dépôt de garantie pourra être fixé à deux mois (un mois seu- lement en location nue) pour tenir compte du mobilier et des équipements, et les charges pourront être forfaitisées.

Enfin, les loyers seront encadrés dans les grandes villes, comme pour la location nue, mais ils seront plafonnés à des niveaux plus élevés. Cet écart pourrait être de l’ordre de 20 %. Et les propriétaires pourront déplafonner le loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles, ou si les équipements (hi-fi, vidéo, ameublement…) sont très haut de gamme.

2- Peut-on librement louer un bien en meublé ?

Non. La loi Alur impose aux propriétaires de meublés touristiques (loués pour de courtes durées à une clientèle de passage) des grandes villes et de la première couronne parisienne de demander à la commune une autorisation de changement d’usage du logement. Le texte introduit également un droit de regard des copropriétés qui pourront soumettre à un vote systématique le changement d’usage d’un lot (la location nue est une activité civile, alors que la location meublée est une activité commerciale).

3 - Existe-t-il des cas où l’on peut s’affranchir de ces règles ?

Oui. Lorsque le logement loué est la résidence principale du bailleur (c’est-à-dire qu’il l’occupe plus de 8 mois par an), il n’est pas nécessaire de demander ni l’autorisation de changement d’usage ni l’autorisation de la copro- priété. Ce qui ouvre de nouvelles perspectives aux propriétaires de biens souhaitant louer leur logement un à deux mois pendant les vacances. Ils n’auront aucune démarche particulière à effectuer. Et ces locations ne font pas l’objet d’un plafonnement des loyers, même lorsqu’ils se situent dans de grandes agglomérations.

De même, la loi Alur instaure la possibilité, pour un conseil municipal, d’accorder des autorisations temporaires de changement d’usage, qui s’applique sur son territoire. Dès lors, le logement ne change pas de destination, et l’accord de la copropriété n’est pas requis. Cette autorisation pourrait être valable pour une courte durée, d’un an ou deux.

© Valérie Valin-Stein, LeFigaro, 15/03/2014

Document 2 : Une fiscalité (pour le moment) inchangée (…)

Un des grands atouts de la location meublée est son statut fiscal, plus attrayant que celui de la location vide. Si le bailleur encaisse moins de 32 900 euros de loyers meublés par an, le régime des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) s’applique par défaut, et seulement 50 % des loyers sont imposables avec ses autres revenus.

Au-delà de ce montant, ou sur option, les BIC sont imposés sous le régime réel : l’intégralité des charges liées à la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, amortissement du bien et des meubles...) est déductible des BIC, le reliquat étant intégré et imposé avec les autres revenus du bailleur. Dans les deux cas, les prélèvements sociaux de 15,5 % sur les loyers encaissés sont à régler en plus.

Marie Pellefigue - www.lemonde.fr, 26/11/2013

Annexe 16 - Quelques photos de la chambre de bonne à louer