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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation RAPPORT DE PRESENTATION
Exposé des motifs de la suppression de la ZAC Plein Sud, située à Grand Fougeray (35) en application de l’article R.311-12 du code de l’urbanisme
La Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) est une modalité particulière de réalisation d’un programme d’aménagement, permettant de définir, pour une opération donnée, les modalités de mise en œuvre et les participations financières des constructions. Elle est élaborée selon la procédure prévue à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme.
La possibilité de suppression d’une ZAC est prévue à l’article R 311-12 du code de l’urbanisme qui stipule : « La suppression d’une zone d’aménagement concertée est prononcée, sur proposition ou après avis de la personne publique qui a pris l’initiative de sa création, par l’autorité compétente, en application de l’article L 311-1, pour la création de zone. La proposition comprend un rapport de présentation qui expose les motifs de la suppression. »
Le Conseil Municipal de Grand Fougeray ayant créé la ZAC par délibération, est compétent pour prononcer sa suppression par une autre délibération, conformément aux dispositions ci-dessus.
1. Rappel des circonstances de la création de la ZAC « Plein Sud Villages »
En 2007, afin de répondre aux besoins en matière d’habitat, le secteur de la Lizardais est identifié comme secteur de développement de la commune de Grand Fougeray (2 245 habitants, INSEE RP 2007). Ce secteur se trouve au Sud de la zone agglomérée de Grand Fougeray, au niveau de la Route de Pierric (RD69). Le site identifié est inscrit en totalité en extension du bourg, et urbanisable au sens de la Carte Communale en vigueur à cette époque. Le projet d’aménagement à vocation d’habitat est dès lors jugé compatible avec la Carte Communale de la commune.
Le site du projet constitue l’entrée Sud de la centralité de Grand Fougeray, dont l’urbanisation permet de rééquilibrer du bourg vers le Sud, confortée par ailleurs par l’aménagement du Parc d’Activités des Lizardais, de l’autre côté de la route de Pierric.
La position géographique du site et ses accès en font donc un secteur d’extension urbaine important qui permet d’opérer un rééquilibrage de la commune sur les plans sociodémographique et économique en investissant des emprises dont les données d’analyse de l’état initial confrontées aux objectifs d’aménagement ont permis de définir une esquisse d’aménagement et d’assurer sa faisabilité.
Le périmètre envisagé pour l’opération d’aménagement porte alors sur 3,3 ha environ.
Sur le plan du mode opératoire, l’outil de la ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) est alors privilégié pour réaliser l’aménagement de l’opération à vocation d’habitat. Sont mis en avant les arguments suivants :
- Maitrise du projet réglementaire programmatique et conceptuel sur mesure.
Afin de piloter et de coordonner les études préalables nécessaire à la création de la ZAC, la commune s’adjoint dès 2007 les compétences d’une assistance à maîtrise d’ouvrage.
Dans le cadre de sa politique locale de l’habitat, et à la lumières des études initiales, les élus formalisent en séance de Conseil Municipal du 4 juin 2007 des objectifs pour l’opération d’aménagement :
- Mettre en œuvre un habitat diversifié - Créer des espaces et/ou équipement publics
- Renforcement des liaisons du nouveau quartier avec le centre-bourg
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation - Protection et mise en valeur des espaces naturels
- Permettre l’intégration d’une démarche de haute qualité environnementale avec la volonté de réaliser des équipements collectifs innovants dans les travaux de viabilisation
La commune de Grand Fougeray décide à ce moment-là d’engager une concertation publique qui se déroulera pendant toute la durée des études (avec notamment la tenue de deux réunions publiques) et fera l’objet d’un bilan, conformément à la réglementation en vigueur.
L’ambition de la commune pour le projet est ainsi présentée lors de la 1ère réunion publique le 7 octobre 2008, avec explications des grandes lignes du projet :
- Une opération tournée vers le développement durables et les techniques alternatives ; - Des espaces publics généreux traités qualitativement ;
- La volonté de valoriser les déplacements doux ;
- La programmation de parcelles plus réduites pour répondre aux évolutions des modes d’habiter.
La 2ème réunion publique a eu lieu le 11 décembre 2008. Elle est venue : - préciser la volonté communale et les ambitions pour le projet ;
- rappeler la démarche de concertation publique et la procédure de ZAC ; - apporter des précisions d’ordre programmatique et technique.
Ces éléments sont retracés au sein de la délibération du Conseil Municipal du 9 février 2009 qui approuve la création de la ZAC « Plein Sud Villages ».
2. Le projet initial de la ZAC « Plein Sud Villages » : 2.1. Les dossiers établis et la procédure
Le dossier de création de ZAC approuvé le 9 février 2009 comprenait :
un rapport de présentation,
un plan de situation ;
un plan de délimitation du périmètre de la ZAC ;
une étude d’impact ;
le régime des participations au regard de la Taxe Locale d’Equipement (devenue Taxe d’Aménagement).
Le programme général de la ZAC est défini :
- dans le prolongement d’un projet en cours, situé en partie Nord, destiné à accueillir un programme de 30 logements intergénérationnels en accession libre, en collectif R+1, porté par un opérateur ; - sur une aire globale d’aménagement de 4,3 ha pour un programme d’environ 60 logements
individuels, mixant des lots libres pour 90% de la programmation et du locatif social pour les 10%
restant, cédée et aménagée dans le cadre d’une concession d’aménagement.
L’objectif pour la commune est ainsi de veiller aux besoins identifiés en matière de logement, à maintenir et à développer la mixité sociale et à favoriser l’économie résidentielle.
Ainsi, par délibération du Conseil Municipal du 9 février 2009, la commune de Grand Fougeray décide : - de clore et d’approuver le bilan de la concertation et le dossier de création de la ZAC, ayant pour
objet l’aménagement et l’équipement des terrains en vue principalement de répondre aux besoins de la commune en matière d’habitat, d’une superficie d’environ 4,2 ha ;
- d’approuver la création de la ZAC, dénommée « Plein Sud Villages » ;
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- décide que les aménagements et l’équipement de la ZAC « Plein Sud Villages » seront concédés dans le cadre d’une concession d’aménagement et après l’organisation d’une mise en concurrence ; - décide de mettre à la charge des constructeurs une partie du coût des équipements ;
- autorise le Maire à lancer la consultation de concessionnaires.
Le site de la Lizardais correspond en effet à la possibilité de mettre en œuvre, à l’échelle locale, les orientations exprimées dans son PLH et en compatibilité avec sa Carte Communale afin de mieux répondre à la demande en logement et mieux répartir l’offre sur le territoire. Le site devait répondre à ces besoins par la création d’une nouvelle offre de logements diversifiés.
S’agissant du mode opératoire, la commune décide dans ce même temps de confier la réalisation de l’opération à un aménageur. Le transfert de portage et du risque opérationnel se ferait dans le cadre d’une concession qui serait élaborée et approuvée par le Conseil Municipal.
2.2. Le périmètre et le contenu du programme
Situé au Sud de la partie agglomérée, le site est relativement éloigné du cœur du bourg, mais au contact direct avec le futur quartier économique.
Les plans de situation et localisation du site : Extrait du Rapport de présentation du Dossier de création de la ZAC « Plein Sud Village »
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Le périmètre de la ZAC : Extrait du Rapport de présentation du Dossier de création de la ZAC « Plein Sud Village »
L’enjeu majeur pour la commune du Grand Fougeray est de développer son urbanisation vers le Sud, en créant un nouveau quartier mixte, activités et habitat, sur le secteur de La Lizardais. Sur l’ensemble du secteur, les grands axes de la programmation sont :
- une zone économique (en partie Ouest de la Route de Pierric) ;
- un programme de 30 logement intergénérationnels (en partie Est de la Route de Pierric, et au Nord de la ZAC Plein Sud Villages) ;
- une opération d’habitat – logements individuels – répondant à la demande locale (la ZAC Plein Sud Villages).
La proposition initiale d’aménagement du quartier « Plein Sud Villages » est l’occasion de mettre en œuvre un projet urbain ambitieux sur le plan de la programmation.
Le programme prévisionnel des constructions à édifier est rappelé :
Extrait du Rapport de présentation du Dossier de création de la ZAC « Plein Sud Village »
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation Le schéma d’aménagement / spatialisation du programme sont :
Extrait du Rapport de présentation du Dossier de création de la ZAC « Plein Sud Village »
Le projet d’aménagement compose le futur quartier en plusieurs îlots, avec pour chacun d’eux, une placette assurant intimité et convivialité. Chacune d’elle est traversée de cheminements piétons.
Le projet de ZAC se justifie également pour les équipements publics à réaliser qui seront précisés dans le dossier de réalisation de la ZAC.
3. Exposé des motifs de la suppression de ZAC (cf. Annexe n°1 : Dates clés/résumé)
La convention de mandat d’études concernant l’opération de la ZAC « Plein Sud villages » est soldée le 30/03/2009. Les études du dossier de réalisation de la ZAC n’aboutissent pas à leur terme. Aucune consultation en vue de sélectionner un concessionnaire n’a été organisée dans la continuité de la création de la ZAC. Plusieurs raisons sont évoquées : une conjoncture peu porteuse au sortir de la crise économique et financière de 2008, une programmation ambitieuse au regard de la demande locale, l’absence d’opérateur…
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation
Depuis 2009, la procédure de la ZAC « Plein Sud Villages » est ainsi restée en suspens (sans donner lieu au dossier de réalisation) et le contexte a beaucoup évolué, tant sur le plan de la planification urbaine, règlementaire que sur le plan opérationnel.
In fine, aucune suite n’est donnée à la procédure de la ZAC « Plein Sud Villages », permettant de mener à terme la phase administrative de la ZAC.
Ces éléments sont les principaux motifs de suppression de la ZAC.
3.1. Une nouvelle stratégie d’aménagement initiée par le nouveau PLU de la commune Depuis 2014, suite à l’engagement de la commune pour la mise en place d’un Plan Local de l’Urbanisme, repris par la suite dans le cadre de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, valant Programme Local de l’Habitat en 2018, la commune redéfinit parallèlement sa stratégie d’aménagement pour le secteur Plein Sud.
Les réflexions de fond engagées sur plusieurs années pour le projet « Plein Sud Village » ont dans les faits peu évoluées et restent d’actualité. Elles ont été traduites dans le PLU, puis repris au niveau du PLUi-h avec des prospectives démographiques mises à jour lors des révisions du SCOT du Pays des Vallons de Vilaine (2017 et 2019) et avec une orientation d’aménagement et de programmation qui reprend les grands principes programmatiques et d’aménagement du projet initial, définis pour ce secteur.
A l’échelle de la commune, il s’agit toujours de répondre aux objectifs de la politique de l’habitat visant à soutenir le dynamisme démographique et l’accès au logement pour tous, par le biais d’une opération urbaine, réalisée par phase. La localisation d’un ensemble foncier maîtrisé à proximité du centre-bourg et d’une zone offrant commerces et services justifie pleinement le projet urbain à vocation d’habitat.
Extrait du PLUi-h approuvé le 24/07/2020
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation Extrait du PLUi-h approuvé le 24/07/2020
Sur le fond et dans son contenu, le projet initial « Plein Sud Villages » est maintenu avec une volonté et une ambition politique réaffirmée. Son programme est reprécisé et affiné dans le souci d’assurer le renouvellement mais aussi l’accroissement de la population et d’assurer un équilibre dans la pyramide des âges, et sur le plan sociologique.
Fin 2017, la commune fait du secteur Est de la Lizardais une priorité d’aménagement en mobilisant le service d’ingénierie du Pays des Vallons de Vilaine pour l’assister dans la mise en œuvre du projet. Sur la base des grands objectifs définis préalablement, en ajustant le programme et la spatialisation du projet au contexte, à la demande. C’est davantage le mode opératoire qui est réinterrogé, y compris sur le plan de la procédure de ZAC. Elle travaille le projet avec l’idée de le porter en régie. La maîtrise du foncier et les éléments financiers connus la conforte dans ce choix.
En mars 2019, la commune engage une consultation en vue de sélectionner les bureaux d’études et la maîtrise d’œuvre pour la réalisation de l’opération d’aménagement, en maîtrise d’ouvrage communale.
Par délibération du Conseil Municipale du 2019, la commune fait le choix des prestataires d’études et de maîtrise d’œuvre. La réunion de lancement des études a eu lieu le 7 octobre 2020.
3.2. Un périmètre et un programme de projet réajustés
L’objectif, le programme global et le phasage ont été adapté dans le cadre des études opérationnelles. Sur la base de ces études, les élus de la commune ont défini un nouveau calendrier opérationnel, avec des procédures et un cadre d’intervention plus appropriés.
La programmation finalement retenue est de 80 logements, sur un périmètre opérationnel de 5,1 ha dont la réalisation se fera en 2 tranches. Les constructions s’étaleront donc sur deux périodes ; la 2ème tranche du projet sera engagée une fois la 1ère tranche commercialisée. Le nouveau quartier doit permettre de répondre
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à une demande de logements, bien présente, réalisés avec une variété de terrain et d’habitat pour satisfaire un public large.
A ce programme s’ajoute l’aménagement des espaces publics : voirie et placettes, parc et prairie, dispositifs de régulation des eaux pluviales rendus nécessaires du fait de l’imperméabilisation des terrains (noues, bassins...) chemins piétons-cycles…
La mixité des formes et l’économie foncière guident également le projet avec des secteurs d’habitat groupé.
Le projet est actuellement en phase d’avant-projet (AVP) et la procédure envisagée au titre de l’urbanisme est un Permis d’Aménager, procédure opérationnelle jugée plus adaptée au contexte et au projet, car plus simple, plus rapide et moins lourde administrativement. La programmation ajustée et échelonnée dans le temps a été établie de façon à répondre à la volonté communale d’avoir une dynamique constructive rapide, marquée, et en adéquation avec le marché local.
Extrait des études d’Avant-Projet du quartier « Plein Sud »
Sur le plan de la procédure d’aménagement, l’intérêt d’une ZAC est - entre autre - de faciliter la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation pour des acquisitions foncières rendues difficiles mais néanmoins nécessaires à l’opération. En l’espèce, le foncier est en totalité maîtrisé par la commune. Sur ce point, l’intérêt d’une ZAC apparaît faible.
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation 3.3. Evolution du contexte réglementaire
Depuis 2009, le contexte règlementaire ayant beaucoup évolué, notamment du fait des lois du Grenelle de l’environnement et de la réglementation sur les études d’impact, le dossier de création de la ZAC établi en 2009 n’est plus en cohérence avec les normes actuelles et repose ainsi sur des procédures rendues obsolètes.
Aussi, la nécessaire réactualisation du programme évoquée ci-avant ne suffisait pas à rendre la procédure directement opérationnelle et supposerait de reprendre les études préalables.
3.4. Autorisations d’urbanisme et droit de délaissement
Par ailleurs, à ce jour, aucun terrain inclus dans le périmètre de la ZAC n’a fait l’objet de demande d’autorisation d’occupation du sol susceptible de faire l’objet d’un sursis à statuer, pas plus que des propriétaires fonciers n’ont fait l’usage du droit de délaissement dont ils bénéficient en vertu de l’article L.311- 2 du code de l’urbanisme.
On rappelle que la commune est propriétaire du foncier inscrit dans le périmètre de la ZAC depuis 2003.
3.5. Aménagements publics et financement des équipements
Au regard des objectifs fixés lors de sa création, le programme de la ZAC « Plein Sud Villages » n’a pas été exécuté. Les seuls travaux réalisés en lien avec l’opération ont concerné exclusivement l’aménagement de 2 ronds-points au niveau de la route de Pierric (RD 69), en vue notamment de l’aménagement de la Zone d’Activités des Lizardais, réalisés 2010
Au regard de l’ensemble de ces motifs (3.1 à 3.5), la poursuite de la procédure de la ZAC « Plein Sud Villages », telle qu’elle a été créée en 2009, n’apparaît plus pertinente.
En l’espèce, il n’y a aucun intérêt au maintien de la délibération ayant approuvé le dossier de création de la ZAC « Plein Sud Village » dès lors que la procédure, prise dans sa globalité, a été abandonnée.
Et à l’inverse la disparition de cette délibération est sans incidence, d’une part sur le droit de préemption urbain (institué par ailleurs sur l’ensemble des zones U et AU de la commune) et, d’autre part, sur l’application de la taxe d’aménagement.
Tous les éléments réunis militent donc pour une abrogation de la délibération ayant approuvé en 2009 le dossier de création de la ZAC « Plein Sud Villages ».
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation Annexe n° : 1 Dates clés / résumé
28 mars 2007 (annexe n°1)
Afin de répondre aux besoins de la commune en matière d’habitat, le Conseil Municipal de Grand Fougeray :
- Décide d’engager une opération d’aménagement sur un secteur de 3,3 ha situé à l’entrée Sud de la commune
- Décide après mise en concurrence de s’adjoindre l’assistance de la SADIV, dans le cadre d’un mandat
4 juin 2007 (annexe n°2)
Le Conseil Municipal de Grand Fougeray :
- Approuve les objectifs d’aménagement au regard de la politique locale de l’habitat
- Décide d’engager une concertation publique pendant tout le déroulement des études
7 octobre 2008
1ère réunion publique en vue de présenter : - L’état des lieux du site
- Les 1ères orientations du projet d’aménagement - Le programme
- La procédure de ZAC
11 décembre 2008
2ème réunion publique en vue de rappeler et de préciser : - La vocation du projet
- La démarche de concertation
- Les enjeux et principes d’aménagement - Le programme
9 février 2009 (annexe n°X)
Le Conseil Municipal de Grand Fougeray dresse le bilan de la concertation avec le public et décide de clore cette étape de concertation.
Il approuve le dossier de création de la Zone d’Aménagement Concerté dite ZAC
« Plein Sud Villages » ayant pour objet l’aménagement et l’équipement des terrains en vue de principalement de répondre aux besoins de la commune en matière d’habitat, d’une superficie de 4,2 ha.
Il décide que l’aménagement et l’équipement de la zone sera confié à un opérateur dans le cadre d’une concession d’aménagement.
Il décide que le périmètre de la ZAC sera exclu du champ d’application de la Taxe Locale d’Equipement.
(annexe n°X) Le Conseil Municipal de Grand Fougeray approuve l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme.
1er janvier 2017
Les communautés de communes du Pays de Grand Fougeray et de Moyenne Vilaine et du Semnon fusionnent pour former Bretagne Porte de Loire Communauté. Cette dernière est compétente en matière d’urbanisme et porte l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, valant Programme Local de l’Habitat.
20 novembre 2018
Le Conseil Municipal de la commune de Grand Fougeray confie au Pays des Vallons de Vilaine une mission d’Assistante à Maîtrise d’Ouvrage à caractère technique pour l’opération « Plein Sud ».
Le Conseil Municipal de Grand Fougeray décide le recrutement de bureaux d’études et MOE afin de poursuivre les études opérationnelles du projet « Plein Sud ».
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Suppression de la ZAC Plein Sud - Grand Fougeray – Rapport de présentation
12 mars 2020 Le conseil communautaire Bretagne Porte de Loire Communauté approuve le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, valant Programme Local de l’Habitat.
Le Conseil Municipal de Grand Fougeray valide le scénario d’aménagement pour le projet « Plein Sud » et décide de poursuivre les études d’avant-projet.
