Production de l’habitat et enjeux territoriaux : comment soutenir la transition vers un nouveau système de production pour l’habitat wallon ?

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux : comment soutenir la

transition vers un nouveau système de

production pour l’habitat wallon ?

Jean-Marie Halleux – Université de Liège

LEPUR / ECOGEO

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Thématique du système de production de l’habitat

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Équipe de recherche (Lepur-ULg)

Responsable scientifique : Jean-Marie Halleux

Chercheuses : Julie Strée et actuellement Perrine Dethier

Présidence du comité d’accompagnement

Michel Grégoire (DGO4 – Département du Logement)

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Calendrier

2011-2012 : les modes de production

2012-2013 : les modes d’habiter

Les spécificités du système de production de l’habitat wallon

Modes de production : prédominance de l’auto-promotion (maisons unifamiliales isolées) et grande consommation d’espace

Modes d’habiter : modèle culturel de la maison isolée « 4 façades » dotée d’attributs « ruraux »

Modes de gestion : tradition d’abondance en terrains juridiquement urbanisables (zones d’habitat des plans de secteur) et absence de politique foncière active

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Les spécificités du système de production de l’habitat wallon

Hypothèse d’un système en évolution

Modes de production : prédominance de l’auto-promotion (maisons unifamiliales isolées) et grande consommation d’espace

Modes d’habiter : modèle culturel de la maison isolée « 4 façades » dotée d’attributs « ruraux »

Modes de gestion : tradition d’abondance en terrains juridiquement urbanisables (zones d’habitat des plans de secteur) et absence de politique foncière active

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Les spécificités du système de production de l’habitat wallon

Hypothèse d’un système en évolution

Modes de production : prédominance de l’auto-promotion (maisons unifamiliales isolées) et grande consommation d’espace

Intervention croissante des promoteurs tant pour le logement individuel que pour le logement collectif

Modes d’habiter : modèle culturel de la maison isolée « 4 façades » dotée d’attributs « ruraux »

Modes de gestion : tradition d’abondance en terrains juridiquement urbanisables (zones d’habitat des plans de secteur) et absence de politique foncière active

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Décennie 2000 : 51%

Part des maisons isolées dans la production de nouveaux logements

Décennie 1990 : 63 %

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Source : Cadmap

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Le rôle des effets de pénurie en offre sur les prix et sur le poids des filières

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Le rôle des effets de pénurie en offre sur les prix et sur le poids des filières

Pénurie en offre effective mais

pas en offre potentielle !

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Les relations entre la disponibilité en zones d’habitat et les valeurs foncières

y = -1,57x + 117,59 R² = 0,60 0 20 40 60 80 100 120 20 30 40 50 60 70 80

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 2008 (%)

P ri x d e s te rr a in s à b â ti r p o u r le s su p e rf ic ie s in fé ri e u re s à 1 5 0 0 m 2(€ /m 2) (m o y e n n e s u r le s a n n é e s 1 9 9 8 , 1 9 9 9 e t 2 0 0 0 ) y = -0,23x + 33,76 R² = 0,15 0 5 10 15 20 25 30 35 40 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 1988 (%)

P ri x d e s te rr a in s à b â ti r p o u r le s su p e rf ic ie s in fé ri e u re s à 1 5 0 0 m 2(€ /m 2) (m o y e n n e s u r le s a n n é e s 1 9 8 8 , 1 9 8 9 e t 1 9 9 0 ) Décennie 1980 : R2 _{= 15 % Décennie 2000 : R}2 _{= 60 %}

Décennie 1990 : R2 _{= 46 %}

Les relations entre la disponibilité en zones d’habitat et les maisons isolées

Décennie 2000 : R2 _{= 71 %} y = 0,79x + 30,07 R² = 0,46 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 1998 (%)

P a rt ( % ) d e m a is o n s is o lé e s (q u a tr e -f a ça d e s) d a n s la p ro d u ct io n d e n o u v e a u x l o g e m e n ts e n tr e 1 9 9 0 e t 1 9 9 9 y = 1,23x + 8,60 R² = 0,71 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 2008 (%)

P a rt ( % ) d e m a is o n s is o lé e s (q u a tr e -f a ça d e s) d a n s la p ro d u ct io n d e n o u v e a u x l o g e m e n ts e n tr e 2 0 0 0 e t 2 0 1 0 Décennie 2000 : 51%

Part des maisons isolées dans la production de nouveaux logements

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Décennie 1990 : R2 _{= 46 %}

Les relations entre la disponibilité en zones d’habitat et les maisons isolées

Décennie 2000 : R2 _{= 71 %} y = 0,79x + 30,07 R² = 0,46 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 1998 (%)

P a rt ( % ) d e m a is o n s is o lé e s (q u a tr e -f a ça d e s) d a n s la p ro d u ct io n d e n o u v e a u x l o g e m e n ts e n tr e 1 9 9 0 e t 1 9 9 9 y = 1,23x + 8,60 R² = 0,71 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 2008 (%)

P a rt ( % ) d e m a is o n s is o lé e s (q u a tr e -f a ça d e s) d a n s la p ro d u ct io n d e n o u v e a u x l o g e m e n ts e n tr e 2 0 0 0 e t 2 0 1 0

Le coût et la valeur d’un bien immobilier dépendent de la combinaison

foncier-construction

Pénurie d’offre foncière

  

 Hausse des valeurs foncières et immobilières

Croissance de la charge foncière

  

 Les filières limitant la charge foncière vont progressivement s’imposer

Vu les mécanismes de marché, une utilisation plus parcimonieuse de la

ressource foncière est impossible sans un certain niveau de pénurie

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

P a rt ( % ) d 'a p p a rt e m e n ts d a n s la p ro d u ct io n d e n o u v e a u x l o g e m e n ts e n tr e 2 0 0 0 e t 2 0 1 0

La géographie de la production d’immeubles collectifs ne s’explique pas par la composante de la demande

Hypothèse de la chaîne du logement

Dans les bassins avec beaucoup de

disponibilités

foncières, les petits ménages se dirigent vers les logements libérés par les grands ménages

Dans les bassins avec peu de disponibilités foncières, la

production

immobilière répond plus directement aux besoins des petits ménages

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Décennie 1990 : R2 _{= 31 %}

Les relations entre la disponibilité en zones d’habitat et les appartements

Décennie 2000 : R2 _{= 52 %} y = -0,49x + 45,20 R² = 0,31 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20 30 40 50 60 70 80

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 1998 (%)

P a rt ( % ) d 'a p p a rt e m e n ts d a n s la p ro d u ct io n d e n o u v e a u x l o g e m e n ts e n tr e 1 9 9 0 e t 1 9 9 9 y = -0,77x + 59,15 R² = 0,52 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70

Taux de disponibilité des zones d'habitat en 2008 (%)

P a rt ( % ) d' a p pa rt e m e nt s da ns l a pr o duc ti o n de no uv e a u x l o g e m e nt s e nt re 2 0 0 0 e t 2 0 1 0

cv

Part des appartements dans la production de nouveaux logements

Les spécificités du système de production de l’habitat wallon

Hypothèse d’un système en évolution

Modes de production : prédominance de l’auto-promotion (maisons unifamiliales isolées) et grande consommation d’espace

Intervention croissante des promoteurs tant pour le logement individuel que pour le logement collectif

Modes d’habiter : modèle culturel de la maison isolée « 4 façades » dotée d’attributs « ruraux »

Acceptation croissante pour des produits immobiliers alternatifs dans les territoires qui connaissent des effets de pénurie foncière

Modes de gestion : tradition d’abondance en terrains juridiquement urbanisables (zones d’habitat des plans de secteur) et absence de politique foncière active

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

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Colloque CPDT / 26 novembre 2013 / Liège Jean-Marie Halleux - ULg

Plus-value de ± 29’313 € (± 10 %)

Résultat attendu sur base de précédentes enquêtes menées en région liégeoise : ± 15 %

Hypothèse du caractère systémique :

- Rareté foncière  Banalisation et acceptation 

de la mitoyenneté

- Abondance foncière  Stigmatisation de la

mitoyenneté

Situation de référence Scénario de la 4 façades

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

Les spécificités du système de production de l’habitat wallon

Hypothèse d’un système en évolution

Modes de production : prédominance de l’auto-promotion (maisons unifamiliales isolées) et grande consommation d’espace

Intervention croissante des promoteurs tant pour le logement individuel que pour le logement collectif

Modes d’habiter : modèle culturel de la maison isolée « 4 façades » dotée d’attributs « ruraux »

Acceptation croissante pour des produits immobiliers alternatifs dans les territoires qui connaissent des effets de pénurie foncière

Modes de gestion : tradition d’abondance en terrains juridiquement urbanisables (zones d’habitat des plans de secteur) et absence de politique foncière active

Effets de pénurie foncière dans certaines sous-régions

Et la politique foncière ? L’évolution du système est bloquée ! Or, contradiction entre les objectifs spatiaux et les objectifs sociaux

Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

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Production de l’habitat et enjeux

territoriaux

En conclusion : trois scénarios









Scénario tendanciel









Scénario consommateur en ressources

secteur, extension des zones d’habitat et poursuite de l’étalement périurbain









Scénario volontariste

Merci

pour votre attention…

Publications disponibles

Halleux J.-M. et Strée J., 2012. Production de l’habitat et enjeux territoriaux. Partie 1 : les

modes de production, RI5 : Contribution au rapport final de la subvention 2011-2012, CPDT. Disponible à l’adresse suivante : http://orbi.ulg.ac.be/handle/2268/144127

Strée J. et Halleux J.-M., 2013. Production de l’habitat et enjeux territoriaux. Partie 2 : les modes d’habiter, RI5 : Contribution au rapport final de la subvention 2012-2013, CPDT. Disponible à l’adresse suivante : http://hdl.handle.net/2268/157451