Entende-se por “perícia” qualquer trabalho de natureza específica onde exista
controvérsia ou pendência. Ela atual no interesse da justiça e no interesse público, podendo
ser de natureza criminal, contábil, trabalhista ou outras que necessitem de constatação, prova
ou demonstração de veracidade de situações, coisas e fatos.
Para atuar como perito judicial não é necessário prestar concurso público, cursar pós-
graduação ou qualquer curso específico sobre perícias, nem estar vinculado a alguma
instituição ou emprego oficial. Mas deve estar inscrito na Associação de Peritos Judiciais do
seu Estado e no órgão de classe competente, e enviar ao Juízo certidão de comprovação de sua
especialidade dos órgãos profissionais.
Podem ser peritos os aposentados, os profissionais liberais, os funcionários públicos e
os empregados de empresas em geral, desde que suas profissões sejam de curso superior,
como: administradores, contadores, economistas, engenheiros, médicos, profissionais ligados
ao meio ambiente, profissionais da área de informática, químicos, agrônomos, arquitetos,
entre outros.
Por esse motivo é uma função que desperta grande interesse, pois garante segurança e
pode ser realizado paralelamente às atividades principais. Além disso, permite flexibilidade de
horários para executar tarefas, prazos relativamente longos de entrega do laudo, além de não
admitir pressões sobre o trabalho do perito.
Uma Perícia Judicial pode ser originada por uma das partes do processo ou em caso de
deferimento do juiz. Nesse caso, o processo não apresenta elementos suficientes para um
julgamento justo do juiz. A perícia é instaurada para trazer aos autos provas materiais ou
científicas obtidas mediante exames, vistorias, indagações, investigações, arbitramentos ou
mensurações.
A ética é uma das características do Perito, a fim de conduzir um trabalho honesto e
eficaz. Também deve possuir excelência moral, intelectual e técnica, visando sempre aos
benefícios da sociedade, propiciando bem-estar a todos. Acrescenta-se a essas qualidades a
capacidade de estar sempre atualizado, pesquisando novas técnicas, preparando-se para a
execução de trabalhos de boa qualidade.
Já a Perícia Contábil é uma incumbência do Bacharel em Ciências Contábeis, cuja
função é regulada pela Resolução nº 857/99 – Normas Brasileiras de Contabilidade (NBC P2
– Normas Profissionais do Perito) e Resolução nº 858/99 – Normas Brasileiras de
Contabilidade (NBC 13 – Da Perícia Contábil) do Conselho Federal de Contabilidade,
publicadas no Diário Oficial da União em 29 de outubro de 1999 (CFC, 1999).
Nesse mesmo rumo, a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (CF/88,
sic) dispõe:
Art. 5º. São todos iguais perante à lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade
dos direitos à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos
seguintes:
[...]
XII – É livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as
qualificações profissionais que a lei estabelecer.
O Código de Processo Civil (CPC) é a principal fonte que regulamenta a Perícia
Judicial. Seu art. 421 dispõe que “O juiz nomeará o perito”. Isso significa que sobre o juiz
recai o “múnus” pericial, ficando, portanto, livre para indicar quem possua o conhecimento
técnico ou científico para a função, bem como ser merecedor de sua confiança.
No âmbito da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho existem controvérsias quanto à
designação do Perito Judicial. Os contadores entendem que as perícias judiciais são
atribuições exclusivas suas, com base no Decreto-Lei nº 9.295/46, capítulo IV, art. 25, alínea
“C”, e art. 26, as Resoluções 731/92 e 733/92 do Conselho Federal de Contabilidade (CFC).
Da mesma forma, os administradores, através do Conselho Federal de Técnicos em
Administração também avocam para si várias atividades já exercidas por contadores e
economistas.
Por sua vez, os economistas afirmam que as perícias judiciais econômicas e
financeiras são de sua competência, baseados na Lei nº 1.411/51, art. 7º, letra “b” do
Conselho Federal de Economia (CFE); Decreto nº 31.794/52, art. 3º; Resolução nº 67/67, art.
2º, parágrafo 1º; Resolução 860/74; Resolução 1.377/78; Resolução 1.612/95 e Resolução
1.620/96.
Geralmente, uma perícia utiliza-se de exame realizado em documentos e livros
contábeis, cálculos econômicos e financeiros, além de questões administrativas. Nesses casos,
o laudo é elaborado apenas por um profissional nomeado pelo juiz, não levando em conta as
diferentes áreas, o que exigiria a nomeação de vários peritos, onerando a ação, afetando a
celeridade processual e, acima de tudo, dificultando ao magistrado a emissão da sentença.
Resta frisar que o perito é um profissional de extrema confiança do juiz, devendo
auxiliá-lo em todos os quesitos, mesmo que se refiram a profissões correlatas (Administrador,
Contador e Economista).
2 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS
Como destacado anteriormente, o objetivo desta pesquisa monográfica é analisar
teórica e empiricamente a revisão de uma perícia econômico-financeira de um contrato
firmado com o BNH para o período de 22 anos, ou seja, de 25/01/89 a 25/12/2009,
verificando a relação dos valores cobrados pelos agentes financeiros e os valores apresentados
pela revisional pericial. Tais dados serão aferidos a partir do cálculo pericial a seguir
apresentado.
O estudo se baseia no Instrumento Particular de Mútuo com Obrigações e hipoteca
firmada em dezembro de 1988, entre o mutuário
1, na condição de devedor, e a Caixa
Econômica Federal (CEF), como credora, em cujas cláusulas constatou-se que:
–
o valor inicial da dívida financiada é de Cz$ 161.91.330,00 (Cz$ = moeda da época). No
início de sua amortização já houve uma conversão
2, ficando o saldo devedor inicial para
apuração dos encargos iniciais em NCz$ 16.191,33.
–
Encargos iniciais
Valor da prestação inicial para amortização:
Cz$ 145,34
CES
315%:
Cz$ 21,80
(+) Seguros 0,1965% do valor financiado:
Cz$ 31,83
(=) Total.da primeira prestação a ser paga:
Cz$ 198,97
–
Prazo de duração: 252 meses a partir da data do primeiro pagamento.
–
O vencimento da primeira prestação ocorreu em 25.01.89.
–
Reajuste das prestações: conforme cláusula 11ª do Contrato da Caixa Econômica Federal,
folhas 11 a 14 dos autos.
–
Composição da renda familiar: mutuário A – 80,57%; mutuário B (esposa) – 19,43%.
–
Categoria profissional do mutuário – Profissional Liberal.
1
Conforme informado inicialmente, o nome do mutuário será mantido no anonimato, por proteção pessoal.
2
Medida Provisória 32, de 15 de janeiro de 1989, instituiu o CRUZADO NOVO, equivalente a MIL
CRUZADOS, mantendo-se os centavos.
3
A ideia da criação do CES era de uma majoração da prestação inicial em determinado percentual, percentual
este que fosse suficiente para cobrir as diferenças que poderiam advir da adoção de diferentes índices e
periodicidade para o saldo e prestações. A equação seria fechada com a participação do FCVS.
–
Dos juros incidentes: segundo o estabelecido no contrato, os juros incidentes são na ordem
de 9,2% ao ano; a taxa nominal é proporcional a 0,76667% ao mês, efetivo de 9,5980% ao
ano, com capitalização mensal.
As cláusulas contratuais assim se referem quanto ao reajuste das prestações:
[...]
CLÁUSULA SÉTIMA: No Plano de Equivalência Salarial por Categoria
Profissional – PES/CP, a prestação dos acessórios será reajustada no segundo mês
conseqüente a data da vigência do aumento salarial decorrente de lei, acordo ou
convenção coletivos de trabalho ou sentença normativa da categoria profissional do
DEVEDOR ou, no caso de aposentado, de pensionista e de servidor público ativo ou
inativo, no segundo mês subseqüente a data da correção nominal dos proventos,
pensões e vencimentos ou salários das respectivas categorias.
PARÁGRAFO ÚNICO – No caso de o DEVEDOR não pertencer à categoria
profissional específica, bem como no de DEVEDOR classificado como autônomo,
profissional liberal ou comissionista, o reajustamento de que trata esta cláusula
ocorrerá no segundo mês subseqüente à data de vigência da alteração do salário
mínimo.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – Para efeito dos reajustamentos referentes ao
PES/CP, previstos neste instrumento, não será considerada a parcela do aumento de
salário da categoria profissional do DEVEDOR que exceder à variação integral do
Índice de Preços ao Consumidor – IPC, que serviu de base para o aumento de
salário, acrescida de 0,5 (meio) ponto percentual para cada mês contido no período a
que corresponder o aumento salarial.
[...]
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – Da atualização do saldo devedor – O saldo
devedor do financiamento ora contratado será atualizado monetariamente nas datas
de vencimento do encargo mensal, mediante aplicação do coeficiente de atualização
monetária utilizado para o reajustamento dos depósitos da caderneta de poupança,
divulgado pelo Banco Central do Brasil- BACEN, por órgão definido por disposição
legal, inclusive pelo seu primeiro reajuste.
[...].
Após o levantamento destes dados, a Perícia necessita verificar como foram
cobrados os valores apresentados pelo agente financeiro, sempre considerando a sentença
judicial que informa o que o perito necessita calcular. A seguir constam os valores informados
referentes aos cálculos efetuados.
Conforme Anexo I, observa-se que ao final dos 22 anos de pagamento das parcelas
cobradas, ainda resta um saldo devedor de R$ 122.717,89, conforme cálculos efetuados pelo
agente financeiro. Caso o mutuário não pagar a quantia, estará sujeito a perder o imóvel, pois
este é a garantia da dívida efetuada. Outra hipótese é buscar na justiça a revisional do
contrato, tomando por base a revisão dos cálculos para verificar a sua veracidade com base
nas cláusulas contratuais.
O Perito deve informar que em nenhuma cláusula contratual está mencionada a
cobrança do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES), devendo este ser mantido no cálculo
a ser apresentado, pois neste caso não foi solicitada a exclusão do valor.
Ao verificar os reajustes das prestações, que neste caso não estão de acordo com o
contrato, o Perito deve apresentar os cálculos para demonstrar os valores, conforme a cláusula
contratual, ou seja:
Cláusula Nona: Para efeitos de reajustamento previsto neste instrumento, não será
considerada a parcela de aumento salarial da categoria profissional do devedor que
exceder da variação integral do índice que servir de base para o aumento de salário,
acrescido de 0,5 (meio) ponto percentual para cada mês contido no período a que
corresponder o aumento salarial. (grifo nosso).
Conforme pode ser verificado, os índices diferem dos utilizados pelo agente
financeiro, conforme pode ser constatado no Anexo II. A partir desses dados deverá ser
apresentada nova planilha de cálculos, mostrando o valor exato das parcelas que deveriam ser
pagas, conforme consta no Anexo III.
O Anexo IV, por sua vez, mostra a diferença que há entre as prestações cobradas,
recalculadas e corrigidas mensalmente no final do contrato. Os cálculos apresentam um saldo
positivo a favor do mutuário, cujo valor no final do contrato deverá ser compensado, caso
exista saldo devedor a ser quitado e ou renegociado.
É necessário salientar que ao recalcular estas prestações que tiveram seu valor
reduzido neste estudo de caso, o saldo devedor aumentou, uma vez que no valor pago, a
parcela utilizada para amortização após subtração dos juros é o valor que serve para amortizar
a dívida. É necessário, porém, que o Perito verifique a solicitação feita referente a juros
capitalizados que, segundo a Súmula 121 do STF, “é vedada a capitalização de juros, ainda
que expressamente convencionada”.
Partindo então das determinações legais, conforme acima citado, a Perícia deve
demonstrar a evolução da memória de cálculos, tomando por base as leis referentes à
cobrança de juros. Em algumas situações a Justiça solicita a utilização dos mesmos juros
4do
contrato e da cobrança anual; em outros casos, os juros são cobrados no final do contrato,
sempre utilizando as cláusulas contratuais.
4
Referente à cobrança de juros, sejam estes anuais ou apartados, a serem incorporados no final do contrato,
depende da interpretação jurídica de cada contrato, sendo que o papel do Perito é apresentar os cálculos
conforme determinações judiciais.
Neste estudo de caso, como as prestações ao longo de todo o período sempre
apresentaram valores menores que os juros cobrados e, consequentemente, o saldo devedor
não reduz e sim aumenta, este procedimento de cálculos é considerado anatocismo, ou seja,
cobrança de juros que resulta em aumento do saldo a pagar e sobre este novamente são
cobrados juros. Sendo assim, foi solicitado que os juros sejam calculados em separado da
amortização e reajustados pelo mesmo índice de correção (TR)
5utilizado no saldo devedor. E,
no final do contrato seja verificado o valor que o mutuário ainda teria que pagar e/ou
refinanciar, compensando todos os valores apurados.
Para que sejam apurados os valores finais, tomando por base de amortização a meto-
dologia da Tabela Price, com juros apartados e corrigidos até o final do contrato, e utilizando
as prestações apuradas no Anexo III, o Perito deve demonstrar a memória da evolução desses
valores até o final do contrato. O Anexo V apresenta a apuração desses valores.
No final de 252 meses, prazo de amortização da dívida, o saldo devedor a favor do
agente financeiro apresenta um total de R$ 121.539,43 que, com o recálculo das prestações
resultou em pagamento a maior, podendo ser abatidas deste valor e resultando nos valores
constantes do Quadro 6, a seguir.
Quadro 6: Resumo do recálculo das prestações
Saldo devedor do valor financiado amortizado a favor do agente financeiro
R$ 35.977,09
Total de juros calculados apartados e corrigidos
R$ 85.562,35
Saldo devedor no valor de a favor do agente financeiro para quitação do financiamento
R$ 121.539,43
Total das prestações pagas a mais pelo mutuário
R$ 118.540,65
Resultando final apurado no final do contrato a favor do agente financeiro
R$ 2.998,79
Fonte: dados da pesquisa (2010).
Caso o mutuário não faça a revisão contratual, conforme mencionado anteriormente,
deverá pagar e/ou financiar o total restante cobrado pelo agente financeiro e não o valor de R$
2.998,79, apurado pela Perícia econômico-financeira.
5
TR – A Taxa Referencial foi criada pela Medida Provisória nº 294, em 1º de fevereiro de 1991, depois
convertida na Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, estipulada como índice oriundo da remuneração mensal
média líquida de impostos, dos depósitos a prazo fixo ou dos títulos Públicos Federais, Estaduais e Municipais.
O SFH, no primeiro momento, aplicou a TR para todos os contratos, inclusive os regidos pelo PES/CP,
provocando uma reação dos mutuários que desembocou na liminar concedida na ADIN 493-0, que determinou
fosse obedecida a correção contratada. Porém, a jurisprudência do STJ e do STF revela que a TR não foi
proibida como indexador, pronunciamento que está ajudando sobremaneira no convencimento dos juízes de
primeira e segunda instância.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A preocupação central deste estudo foi verificar os reflexos que resultam no saldo
devedor e/ou nas prestações provenientes de uma perícia econômico-financeira da revisão de
contrato considerado neste estudo como uma referência em financiamento habitacional. Para
atender aos objetivos propostos neste estudo, foram elaboradas algumas observações.
Conforme o referencial teórico apresentado, percebe-se que o aumento do trabalho
gerado pelo desenvolvimento econômico leva, entre outros, a um aumento do crédito. O
cenário possibilita a instituição de políticas de habitação, proporcionando ao povo melhor
qualidade de vida. Os elaboradores do SFH sustentavam a hipótese de que o sistema seria
auto-sustentável, capaz de gerar recursos inalteráveis e em crescente escala para
financiamentos do setor habitacional. Nesse sentido, foi elaborada toda uma engenharia
financeira que dependia essencialmente de dois fatores: a capacidade de arrecadação do
subsistema FGTS/SBPE e a taxa de inadimplência dos mutuários (SANTOS, 1999).
Como é consenso universal, a habitação adequada é condição fundamental para o
indivíduo exercer plenamente a sua cidadania. Quando o indivíduo não tem condições para
arcar com o financiamento de sua moradia, muitas vezes o sonho da casa própria se torna um
pesadelo, principalmente quando o mutuário não analisa com cuidado os resultados finais que
este financiamento pode acarretar.
Apesar de estar amparada legalmente pela Constituição Federal de 1988, a questão
habitacional ainda é um problema no Brasil. As periferias das grandes cidades contrastam um
cenário de casebres amontoados, sem saneamento básico e sem condições de moradia. Muitas
vezes, os casebres são construídos em áreas invadidas, ficando os moradores sujeitos a serem
despejados repentinamente.
Essa parcela da população geralmente possui baixo grau de instrução, o que facilita se
tornarem presas fáceis e se iludirem com as cláusulas de contratos de financiamentos de casa
própria que lhe são apresentados. Eles não têm sequer ideia do que tratam os termos técnicos
de matemática financeira neles contidos. Este é um exemplo da realidade vivida por grande
parcela da população brasileira, a qual sonha com o direito de ter a sua casa própria.
No estudo de caso analisado nesta monografia, verifica-se que o mutuário só poderá
obter a escritura de seu imóvel caso faça a quitação do saldo do financiamento apresentado
pelo agente financeiro ou, então, se refinanciar o saldo apresentado. Caso isso se torne
impossível é necessário que o mutuário busque seus direitos judicialmente, o que geralmente
se torna um transtorno para a maioria dos indivíduos, principalmente para as pessoas menos
instruídas.
Após terem se passado 20 anos constata-se que a maioria dos contratos efetuados no
final de 1980 e início de 1990 buscaram a revisional, o que leva a crer que a grande maioria
dos mutuários assinou tais contratos sem ter a ideia do que tratavam os termos técnicos e
financeiros neles contidos. Acreditavam nas ditas parcelas de valor fixo que inicialmente são
informadas quando o mutuário assina o financiamento. Embora sejam verdadeiras, elas
sofrem a atualização do valor em relação ao poder de compra da moeda, o que tecnicamente é
chamado de correção monetária.
Outro ponto relevante a ser mencionado é que as pessoas não compreendem bem o
significado do termo “prestação”, que é o valor desembolsado por elas mensalmente. A
prestação é composta de uma parcela de amortização do principal e outra de juros. Imaginam
que ao efetuarem o pagamento das prestações em dia, sempre haverá uma amortização no
saldo devedor pelo valor integral do desembolso. A grande maioria dos mutuários sequer faz
ideia do que significam os termos “amortização crescente” e “amortização negativa”.
No caso do Sistema de Amortização Francês – Tabela Price, foco do estudo de caso
desta monografia, o fato de o valor das prestações ser fixo e reajustado de acordo com o
aumento salarial do mutuário e/ou conforme cláusulas contratuais, torna a operação atraente
para os mutuários que desconhecem os conceitos econômico-financeiros inseridos nesses
contratos. Estas prestações estão atreladas às atualizações que devem ser observadas nas
cláusulas contratuais. Se o seu poder de compra ou se os reajustes dos salários forem menores
que os juros e as correções cobradas, o valor futuro cada vez mais é aumentado.
Apesar da facilidade em planejar os futuros desembolsos das prestações, os mutuários
não imaginam que a conclusão da operação se torne tão difícil. A redução do saldo devedor
ocorre somente na parcela de amortização das prestações, e não sobre o valor total
desembolsado.
Cabe esclarecer que “amortização negativa” significa que o valor da prestação paga é
inferior ao valor dos juros devidos. A diferença de valores desses dois itens é somada ao saldo
devedor. O fato é indiscutivelmente um grande absurdo, pois mesmo que a prestação seja
paga até a data do seu vencimento, o saldo devedor acaba aumentando, o que leva a
compreender a revolta de inúmeros mutuários vítimas desta armadilha.
O descompasso existente entre o salário do mutuário, que depois do Plano Real
encontra-se achatado e sem qualquer indexador legal a socorrê-lo; o valor reajustado da
prestação da “casa própria”; e a atualização mensal do saldo devedor pelo índice da taxa
referencial de juros (TR), cria um círculo jurídico vicioso e socialmente perigoso à medida em
que cresce a lucratividade dos investidores.
Na impossibilidade de destinar um crescente percentual de sua receita para pagamento
das prestações do Sistema Financeiro da Habitação e ou para quitar seu imóvel no final do
contrato, o mutuário acaba tornando-se inadimplente, tendo seu nome inserido na lista de
maus pagadores. Dessa forma, corre o risco de sofrer os efeitos da execução e acaba se vendo,
juntamente com sua família, despejado do seu imóvel.
Vítimas desses contratos
6, os mutuários passam a sofrer as consequências advindas da
sua inadimplência, como o descontrole das prestações, a manipulação na correção das
prestações e no saldo devedor, a cobrança de juros abusivos, a capitalização dos juros, entre
outros.
Durante a realização deste estudo surgiram questionamentos que não foram
contemplados, já que não era esse o objetivo do estudo. Essas questões, entretanto, ficam
latentes como sugestões para futuras pesquisas.
A primeira está relacionada à busca de informações sobre a sistemática utilizada por
Dans le document
MODIFICATIONN 2 4. REGLEMENT DU PLANLOCAL D URBANISME
(Page 59-68)