Transformer la ville par de grands projets urbains
« On construit sur dossiers et plans. On achète sur image. [...] L’orgueilleuse verticalité des maisons-tours, des édifices publics et surtout des bâtiments étatiques inclut dans le visuel une arrogance phallique, ou plutôt phallocratique ; elle s’exhibe, se fait voir, mais qu’en elle, chaque spectateur aperçoive l’autorité. Le vertical et la hauteur manifestent toujours spatialement la présence d’un pouvoir capable de violence ».
Lefebvre H., 2000 (1ère édition : 1974). La production de l’espace, Paris, Anthropos, pp. 91-117.
Les dynamiques contemporaines du développement de Phnom Penh indiquent deux tendances majeures : un dédoublement de la centralité économique au sein de la ville- centre et l’émergence d’un nouveau rapport entre le centre et les périphéries de la ville. Ces processus sont tous deux fortement liés à la multiplication des grands projets urbains et à l’accélération de la spéculation foncière à partir de la deuxième moitié des années 1990.
La multiplication des grands projets de type « ville-satellite » à Phnom Penh s’inscrit dans l’accélération des transferts régionaux asiatiques de nouveaux produits immobiliers (Percival et Waley, 2012), notamment engendrée par la diffusion de savoir- faire immobiliers depuis Singapour à partir de la fin des années 1970 (Goldblum, 1988 ; Guillot, 2005).
Au cours des années 1980, la multiplication de projets urbains privés en Asie du Sud-Est va de pair avec le développement des « dragons asiatiques » – Singapour, Hong Kong, Taiwan et la Corée du Sud –, puis des « tigres asiatiques » – la Thaïlande, la Malaisie, l’Indonésie, le Vietnam et les Philippines – à partir des années 1990. En effet, le déplacement des délocalisations internationales des usines de production de biens manufacturiers vers de nouveaux bassins d’emploi peu onéreux accélère l’urbanisation d’espaces situés auparavant en marge des processus de métropolisation de la région Asie du Sud-Est.
Au sein d’un marché immobilier régional de plus en plus saturé, conséquence notamment de l’explosion de la bulle immobilière asiatique en 1997, les grands conglomérats immobiliers sont à la recherche de nouveaux marchés nationaux pour investir leurs capitaux. Les forts taux de croissance qu’enregistrent le Vietnam au cours des années 1980 et le Cambodge à partir du milieu des années 1990 vont de pair avec la libéralisation croissante de leurs économies nationales. Ces dynamiques attirent de
nouveaux acteurs immobiliers régionaux à la recherche de marchés encore peu concernés par la concurrence.
Photographie 9 : L'élévation du bâti à Phnom Penh : une marque de l'évolution des processus d'urbanisation
Cliché : Fauveaud, 2012.
Cette photographie (orientée sud-nord), prise du toit d’un condominium récemment construit sur les berges du Tonlé Bassac au sud de la ville, montre l’évolution récente de la skyline de Phnom Penh. Le nombre d’immeubles de grande hauteur reste toutefois limité. Les espaces non bâtis du premier plan correspondent aux jardins de l’hôtel Sofitel, tandis que ceux plus au nord correspondent à des espaces récemment acquis, où est prévue la construction de grands projets immobiliers.
Ces grands investisseurs étrangers proposent principalement de construire des immeubles de bureaux, des centres d’affaires et de nouveaux logements. Le condominium, la town house79, les serviced apartments80, les tours de moyenne et de grande hauteur et les grands projets urbains sont porteurs d’une nouvelle modernité urbaine qui doit, par effet de synergie, entraîner la croissance en attirant les investisseurs étrangers. Les opérateurs privés proposent des projets « clés en main », qui permettent à ces métropoles secondaires
79 Terme d’origine anglaise, la townhouse désigne une maison de ville de faible hauteur, traditionnellement
habitée par une petite bourgeoisie citadine. Les logements sont généralement accolés et donc séparés par un mur mitoyen. Il n’existe pas d’équivalent en français, même si le terme « maisons en rangée » est parfois employé par les professionnels de l’immobilier. Le terme townhouse désigne généralement en Asie du Sud- Est deux types de maisons : des maisons individuelles et des « maisons jumelées ». Ces dernières s’apparentent à une maison divisée en deux logements partagés par un mur mitoyen. L’utilisation de ce terme par certaines compagnies immobilières asiatiques fait principalement référence aux produits immobiliers des villes anglo-saxonnes.
80 Les serviced apartments désignent des logements situés au sein d’immeubles d’habitations, destinés à des
locations de court et de moyen termes. Le prix de la location comprend l’accès à des espaces communs (des salles de sports par exemple) et, généralement, à des services aux particuliers (le nettoyage des habitations par exemple).
de s’inscrire dans la compétition interurbaine régionale, chapeautée par les grandes métropoles asiatiques comme Singapour, Hong Kong, Shanghai, Pékin, Séoul ou Tokyo par exemple.
Cette internationalisation des modes de production de la ville laisse présager une homogénéisation des formes urbaines qui correspondrait à une convergence des dynamiques de production des villes asiatiques vers celles de pays « développés » (Dick, Rimmer, 2009). Le global prendrait le pas sur le local, au point de dissoudre les particularismes et d’exacerber à l’extrême les tensions liées à la privatisation de la production des villes (Douglas et Huang, 2007).
À Phnom Penh, le développement des grands projets au sein des périphéries urbaines s’inscrit dans une modernisation ex nihilo de la ville, réalisée par des promoteurs internationaux rassemblés autour d’un ou plusieurs investisseurs financiers. Mais l’origine et les types d’acteurs engagés dans ces grands projets, les modes de financement tout comme les choix techniques des maîtres d’ouvrages sont loin de démontrer l’existence d’une homogénéisation des projets urbains.
Certaines réalités économiques, politiques et sociales du marché local influencent et contraignent fortement les stratégies des acteurs immobiliers. L’importance des sommes engagées, les durées de réalisation de ces très grands projets et les risques inhérents aux marchés immobiliers des pays en voie de développement contraignent les promoteurs à modifier les projets initiaux. Si les présentations graphiques des projets et les discours des promoteurs annoncent effectivement une homogénéisation internationale des modes de production des villes sud-est-asiatiques, la phase de réalisation démontre au contraire des réalités hétérogènes, qui apparaissent à l’examen des processus de construction, de la localisation des projets et de l’évolution locale des marchés immobiliers.
Les grands investissements immobiliers privés entraînent finalement une évolution de la structure urbaine dans son ensemble et une restructuration des rapports entre les espaces urbains et le site naturel, entre la ville-centre et ses périphéries.
Carte 12 : Une multiplication des projets urbains depuis les années 1990 au centre comme en périphérie
Sources : Bureau des affaires urbaines de la Municipalité de Phnom Penh ; photo satellite Spot, 2011 ; relevés de terrain.
La carte montre les projets de villes-satellites dont la construction est la plus avancée (en rouge), ainsi que les projets les plus probables (en orange). Pour ce dernier cas, les promoteurs ont déjà négocié l’achat des terrains avec les institutions locales, et la conception des constructions est bien avancée. Cependant, leur réalisation n’est pas certaine, et bon nombre de projets de ce type ne voient pas le jour. Les projets de condominium et de services appartement se multiplient, mais peu en périphérie. Nous notons enfin une concentration des projets immobiliers réalisés par des
1) Dédoublement de la centralité économique et évolution du rapport
centre-périphérie
a. L’émergence d’un central business district au nord de Phnom Penh
Photographie 10 : La construction de tours de grande hauteur comme signe de l'émergence d'un central business district au nord de Phnom Penh
Cliché : Fauveaud, 2012.
Cette photographie montre l’élévation du bâti au nord de la ville, avec la construction de deux tours de grande hauteur, accueillant essentiellement des bureaux à destination d’entreprises locales et étrangères. Ces constructions sont situées en bordure d’un axe majeur de Phnom Penh, le boulevard Monivong, qui traverse la ville du nord au sud.
L’actuel quartier où se concentrent des banques cambodgiennes et étrangères s’étend au sud de l’ancien quartier administratif colonial. L’Overseas Cambodian Investment Corporation (OCIC), fond d’investissement et filiale de la Canadia Bank81 spécialisée dans
81 La Canadia Bank, issue d’une joint-venture entre la Canadia Gold & Trust Corporation et la Banque
nationale du Cambodge, est fondée en 1991. Acronyme signifiant Canada – Cambodia Bank, elle est un exemple du rôle majeur des investissements financiers importants en provenance des diasporas cambodgiennes de l’étranger. Privatisée en 1998, elle est aujourd’hui un des principaux opérateurs bancaires du pays. À la fois banque de dépôts et banque d’affaires, ses activités sont très diversifiées. Elle est aujourd’hui un acteur central du marché immobilier de Phnom Penh et du Cambodge. La Canadia Bank investit dans des projets de logements, de parcs d’activités, de centres commerciaux, d’hôtels, d’immeubles de bureaux, de centres culturels, de parcs de loisirs et d’instituts technologiques. Le montage des projets se réalise souvent en joint-venture avec des partenaires étrangers (et particulièrement chinois, d’outre-mer ou du continent), en fonction des occasions. Un des fondateurs, et actuel directeur de la banque, est le sino-khmer Pung Kheav Se, premier investisseur immobilier à Phnom Penh selon F. Mengin (2007a). En 2007, le secteur
le financement, la conception et la réalisation de projets immobiliers de grande envergure, achève la construction fin 2008 de l’OCIC Tower. Première tour de grande hauteur du pays, elle est composée de 32 étages et s’élève à presque 120 m. L’OCIC Tower accueille l’administration centrale de la Canadia Bank et propose des bureaux à louer, ainsi que des espaces récréatifs, des restaurants et des magasins.
Pour son projet de construction, l’OCIC a principalement fait appel à des entreprises locales avec lesquelles elle avait précédemment travaillé (projets de logements et infrastructures touristiques principalement). Les tâches les plus complexes (construction des fondations et supervision des travaux) sont néanmoins déléguées à des compagnies étrangères reconnues dans leurs différents domaines de compétences. Par exemple, la compagnie chinoise Multiple Surveyors82, qui ouvre un bureau à Phnom Penh en 2006, assure le management du projet. De même, les soubassements et fondations de la tour ont été réalisés par la compagnie thaïlandaise PBL83, particulièrement présente en Asie du Sud-Est.
Le site de construction, pendant les deux années que durent les travaux, attire un nombre important de spectateurs qui observent le plus grand bâtiment jamais construit au Cambodge. Dès le lancement du projet, la presse et certains sites Internet se font le relais de la nouvelle modernisation de la capitale cambodgienne, qui fera bientôt concurrence aux autres capitales de la région.
En 2009, la Vattanac Bank84 décide de construire à côté de la tour OCIC un immeuble de 38 étages s’élevant à près de 190 m de hauteur afin d’y accueillir ses nouveaux bureaux et de louer des espaces à d’autres sociétés de l’économie tertiaire. Le projet immobilier de la Vattanac Bank associe un nombre important de prestataires d’origines variées.
Le maître d’œuvre du projet est l’entreprise Posco Engineering & Construction (Posco E&C)85 d’origine sud-coréenne, particulièrement bien implantée au Vietnam86 et
dans le secteur industriel. En 2009 et en 2010, ce dernier se situe à la quatrième position (http://www.canadiabank.com.kh/index.asp).
82
La compagnie Multiple Surveyors est principalement présente à Hong Kong et Shanghai. Elle a notamment participé à la construction du nouveau pont Monivong dans la partie sud de la ville (http://www.multiple.com.hk/msl/).
83 La compagnie PBL a largement contribué à la construction du Sorya Shopping Plaza, le plus grand centre
commercial de Phnom Penh, achevé en 2002 (http://www.pbl-thailand.com/profile.html).
84
La Vattanac Bank est créée en 2002 par le sino-khmer Sam Ang, qui s’est enrichi, après 1979, par l’import-export de marchandises et la vente de pierres précieuses.
85 La compagnie Posco E&C est une filiale du groupe de la compagnie Pohang Iron and Steel Company
(Posco), un des plus gros producteurs d’acier au monde. Au cours des années 1970-1980, l’entreprise développe des compétences dans la construction et le développement immobilier. Créée en 1994, Posco E&C
présente au Cambodge depuis 2007. Au Cambodge, cette multinationale s’appuie sur la présence de la société Comin Khmere, la plus ancienne société de construction et d’ingénierie cambodgienne créée au début des années 196087
. La façade du bâtiment est fournie par une entreprise chinoise, Shenyang Yuanda Aluminium Industry Engineering, qui exporte ses structures dans toute l’Asie et en propose l’installation. Les plans du bâtiment ont été réalisés par le cabinet d’architecture et d’urbanisme TFP Farrells88, d’origine anglaise. Enfin, la supervision du projet de construction est déléguée à Ove Arup & Partners Hong Kong, qui propose des contrats d’expertise dans presque tous les domaines de la construction, de l’aménagement et de l’urbanisme.
Les constructions de l’OCIC Tower et de la Vattanac Tower marquent le début d’une transformation du quartier, tout en confirmant sa spécialisation dans les activités bancaires – et tertiaires en général – entamée au cours des années 1960. Le quartier accueille aujourd’hui un nombre toujours plus important de sociétés de services89
. Le grand projet du boeung Kak s’inscrit tout à fait dans cette dynamique (carte 13).
En 2007, la compagnie cambodgienne Shukaku Inc. se porte acquéreur auprès du gouvernement de 133 ha de terrains, constitués principalement d’une zone lacustre, afin de développer un grand projet immobilier comprenant des habitations de grand standing de type town house, deux tours de grande hauteur, un centre commercial, des sociétés de service et des espaces récréatifs. Si l’on peut lire que le boeung Kak est le « poumon de la capitale et réservoir crucial pendant la saison des pluies » (Dubus, 2010), ce réservoir, alimenté principalement par les eaux de pluie, se situe au contraire en périphérie de l’actuel système hydraulique de la ville formé par six principaux bassins versants et leurs sous-bassins respectifs (Pierdet, 2008d)90.
implante une succursale au Vietnam en 1995. Elle y développe depuis des projets d’infrastructures et de grands projets immobiliers. Elle ouvre une autre succursale en Chine la même année et poursuit son expansion dans le reste du monde de la deuxième moitié des années 1990 à aujourd’hui (http://www.poscoenc.com).
86 Nous pouvons noter l’inauguration en mai 1999 du centre d’affaires international (Diamond Plaza) à Hô-
Chi-Minh-Ville, l’actuelle construction d’une ville-satellite (Splendora) à l’ouest de Hanoi ou encore la réalisation entre 2008 et 2011 du schéma directeur de Hanoi.
87 Rétablie au Cambodge en 1992, Comin Khmere fait aujourd’hui partie du groupe Comin Asia, qui réunit
Comin Thai, Comin Vietnam et Comin Khmere. La majeure partie de l’activité du groupe se situe au Vietnam, au Cambodge et en Thaïlande.
88 Le cabinet d’architecture FP Farrells ouvre un bureau à Hong Kong au cours des années 1990. Si ses
activités sont principalement localisées en Europe, il travaille depuis ces dix dernières années pour des projets en Chine, en Inde, à Singapour et en Nouvelle-Zélande.
89
Principalement des compagnies d’assurances, des magasins vendant des produits à haute valeur ajoutée, des sièges de grandes compagnies comme Sokimex, la plus importante compagnie pétrolière du pays.
90 Ce lac urbain, dont les travaux d’aménagement commencent sous la colonisation pour se poursuivre sous
Carte 13 : Évolution du centre ancien : entre lieu de prestige et émergence d'un
central business district
Sources : Bureau des affaires urbaines de la Municipalité de Phnom Penh ; photo satellite Spot, 2011.
urbaine réalisées par des ingénieurs étrangers – principalement français et japonais – à travers divers programmes de coopération n’intègrent pas le boeung Kak dans le système de drainage urbain, si ce n’est pour en faire un possible exutoire pour une partie du drainage de la partie nord de la ville (Maisonhaute, 2004 ; Stetten et Picard, 2005 ; Maeda, Matsushita et Sophan, 2007). Les conclusions convergent sur l’idée que ce lac n’est pas indispensable au système de drainage de la partie nord de la ville. Il parait indéniable que la sauvegarde de cet espace pour des raisons de protection contre les inondations ne pouvait plus être un argument de maintien de cet espace lacustre (Huybrecht, 2011). Les propositions internationales pour l’aménagement du lac en un espace exclusivement dédié aux loisirs ont abondé au cours des années 2000, comme en témoigne le concours international organisé par la Municipalité de Phnom Penh (Ateliers internationaux de maîtrise d’œuvre urbaine de Cergy-Pontoise, Agence foncière et technique de la région parisienne, 2003). Le projet lauréat ne verra cependant jamais le jour.
L’État accorde un bail emphytéotique de 99 ans à la société Shukaku Inc. pour le développement de cet espace, qu’elle commence à remblayer avec le sable du Tonlé Bassac dès août 2008. La construction de deux tours de très grande hauteur, de nouveaux bâtiments ministériels et du grand projet du boeung Kak illustre la transformation rapide de cette partie de la ville et la volonté du gouvernement d’en faire un nouveau centre d’affaire.
La spécialisation sectorielle de cet espace s’explique par la localisation du quartier près du fleuve et sa situation vis-à-vis du réseau de communication (présence de grands boulevards structurants). La proximité de l’ancien quartier historique explique la présence de lieux patrimoniaux et symboliques tels que le wat Phnom91 et le marché central92. Les nombreux espaces verts représentent une vraie plus-value pour cette partie de la ville. La présence de deux des principaux grands hôtels de luxe de la capitale, qui accueillent nombre de congrès et de voyages d’affaires, est liée à l’installation de grandes compagnies internationale dans ce secteur.
La récente construction de bâtiments imposants accueillants des institutions gouvernementales majeures, telles que le Conseil des ministres et le Cabinet du Premier ministre (inaugurés tous deux le 19 octobre 2010), affirme la volonté du gouvernement d’accompagner la transformation du quartier et d’appuyer l’émergence d’un nouveau centre d’activité prestigieux dans cette partie de la ville.
Depuis le milieu des années 2000, nous observons un dédoublement de cette ancienne centralité urbaine au profit de la partie sud de la ville. Si ce mouvement est déjà entamé sous le gouvernement du Norodom Sihanouk entre les années 1950 et 1960, une réelle reconquête du site des Quatre-Bras s’opère à partir des années 1990 par l’intermédiaire, une nouvelle fois, de grands projets urbains.
91 Le wat Phnom signifie littéralement le « temple montage ». Ce haut-lieu de la capitale est associé au mythe
fondateur de la ville.
b. Un dédoublement de la centralité économique au sud : grands projets urbains et reconquête des Quatre-Bras
Carte 14 : Un redéploiement des aménagements urbains sous le Sangkum Reastr Niyum
Source : Grant Ross et Collins, 2006.
Cette carte schématise le rôle des grands aménagements urbains édifiés sous le Sangkum Reastr Niyum dans le redéploiement de la centralité vers les berges du Bassac et l’étalement urbain vers l’ouest.
Le redéploiement de la centralité au sud de l’ancien quartier « cambodgien » n’est pas un phénomène récent. Le gouvernement du Sangkum Reastr Niyum, dans sa volonté de faire de la capitale le support des nouvelles dynamiques politiques et culturelles nationales, ouvre de nouvelles perspectives paysagères et transforme la partie sud de la ville, tout en accompagnant le développement vers l’ouest.
Illustration 2 : Le projet du Front du Bassac vers le début des années 1960
Source : Grant Ross et Collins, 2006 : 17.
Cette photographie aérienne, orientée sud-nord, montre le projet du Front du Bassac. Le Tonlé Bassac s’écoule un peu plus à l’est de la photographie. Le projet comporte un centre civique, qui comprend un bâtiment abritant une exposition permanente des réalisations du Sangkum Reastr Niyum, un musée dédié à la « croisade royale à l'indépendance », une école d'art, de musique et de danse classique, un théâtre municipal, la direction du tourisme, une galerie d'art, ainsi