Contexte :
Montpellier Méditerranée Métropole est l’une des métropoles françaises dont la population a les revenus les plus faibles. En effet, elle présente à la fois un taux de pauvreté, de chômage élevé malgré un taux record de création d’emplois et un revenu médian par unité de consommation faible au regard des métropoles de comparaison et inférieur à celui de la France métropolitaine (19 551€/UC contre 20 369€/UC en 2014). De fait le parc social connaît une forte pression de la demande avec 8 demandes pour une attribution (3,7 à l’échelle nationale) et un volume de demandeurs qui ne cesse de croître (25 000 en 2017). Parmi ces demandeurs, plus des 3/4 disposent de ressources inférieures au PLAI et sont donc éligibles au parc le plus social.
En réponse à cette pression, le précédant PLH (2013-2018) a permis de renforcer l’offre locative sociale et plus particulièrement l’offre très sociale. Les objectifs de production en PLAI ont été dépassés avec un volume de 2 745 logements financés en 5 ans (735 PLAI d’insertion et 2010 PLAI familiaux) pour un objectif initial de 2 700 PLAI sur 6 ans.
Les principaux objectifs du PLH :
Ce PLH propose de renforcer la politique de la Métropole en direction des ménages les plus précaires en amplifiant l’effort en matière de production de logements locatifs sociaux et très sociaux.
Le PLH fixe ainsi un objectif de production de logements locatifs sociaux à hauteur de 36% des 5 000 à 5 400 logements à produire par an en moyenne lissée sur la période 2019-2024 sur les communes du cœur de Métropole effectivement desservies par le réseau armature dont 3% de logements sociaux étudiants, 33% sur les autres communes SRU ou devant être soumises aux obligations de cette loi durant la période couverte par le PLH et 30%
pour celles qui ne devraient pas y être soumises dans la période, soit 1 770 à 1 935 logements locatifs sociaux en moyenne par an à l’échelle de la Métropole.
Afin de renforcer l’offre à destination des ménages les plus modestes, l’objectif est d’atteindre au minimum 35% de PLAI parmi la production locative sociale et familiale financée en PLUS et PLAI, soit 450 logements.
Au-delà des objectifs de production, l’enjeu sera de répartir géographiquement cette offre nouvelle en logement locatif social et d’organiser l’accueil des populations fragiles dans un objectif de mixité et de diversité sociale à l’échelle de la Métropole.
En lien avec la stratégie de « reconquête » du tissu urbain existant, de limitation de l’étalement urbain, le développement du parc locatif social devra favoriser les opérations d’acquisition-amélioration en bloc et le conventionnement privé. Plus globalement, la Métropole cherchera à mobiliser l’ensemble des outils permettant de faciliter la production de logements sociaux (SMS, VEFA, changement de zonage…).
L’atteinte de l’objectif volontariste de produire de ce PLH est étroitement liée à la pérennisation des aides directes à la production, notamment de l’Etat, à l’octroi d’aides fiscales ou d’exonération de taxe, à la garantie des emprunts contractés par les organismes afin de sécuriser les opérations, mais également à l’harmonisation des zonages de financement du logement.
En fixant ainsi un objectif global de 36% de logements sociaux parmi la production neuve constatée sur les communes du cœur de Métropole effectivement desservies par le réseau armature, à comparer aux 28% de logements locatifs sociaux financés en moyenne par an depuis 2013 parmi l’ensemble des logements autorisés, la Métropole de Montpellier intensifiera le développement du parc locatif social au cours de la période du PLH 2019-2024.
Orientation 2. Développer le logement social et abordable
R
EPARTITION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX PAR TYPE DE FINANCEMENTL’objectif prévu sur la période couverte par le PLH 2019-2024 est de financer au minimum 36% de logements locatifs sociaux parmi les 5 000 à 5 400 logements à produire en moyenne lissée par an dont 3% de logements sociaux étudiants dans les communes du cœur de Métropole effectivement desservies par le réseau armature (trains, tramway, TCSP) ou des axes majeurs de transport en commun. Au total l’objectif est de produire environ entre 10 600 et 11 600 logements locatifs sociaux en 6 ans soit une moyenne annuelle de 1 770 à 1 935 LLS par an dans l’hypothèse où le volume global de production de logements est confirmé dans une fourchette comprise entre 5 000 et 5 400 logements par an.
Cet objectif se décline de la manière suivante selon les différents types de financement :
Environ 1 475 PLUS/PLAI par an dont environ 1 295 PLUS/PLAI familiaux (hors PLAI spécifiques) répartis de la manière suivante : 35% de PLAI familiaux (environ 455 logements) et 65% de PLUS (environ 840 logements).
La répartition des logements sociaux familiaux et d’insertion entre PLUS et PLAI pourra être modifiée en cours de PLH en fonction des enveloppes de crédits allouées par l’Etat.
375 PLS (dont PLS spécifiques) par an soit près de 2 250 PLS durant le PLH, partagés entre PLS familial et spécifique (senior et étudiant). Les logements PLS étudiant ont vocation à être financés sur les communes du cœur de Métropole effectivement desservies par le réseau armature (trains, tramway, TCSP) ou des axes majeurs de transport en commun.
Part dans la production
locative sociale Nombre de LLS par an
Total PLUS / PLAi 80% 1 475
dont PLUS 45% 840
dont PLAi familiaux 25% 455
dont PLAI spécifiques 10% 180
PLS familial 8% 150
Total LLS familiaux et insertion
88% 1 625PLS étudiant 6% 120
PLS seniors (résidences + EHPAD) 6% 105
Total LLS
100% 1 850Part des logements locatifs sociaux parmi les 5 200 logements à produire en moyenne par an selon le type de financement
Orientation 2. Développer le logement social et abordable
L’objectif de production de logements locatifs sociaux se décline territorialement ainsi selon 4 groupes de communes :
Groupe 1 : Communes SRU effectivement desservies par le réseau armature : 33% de LLS + 3% de logements sociaux étudiants parmi la production neuve totale constatée, soit 1 390 à 1 520 LLS/an, rapportés à un objectif global compris dans une fourchette de 3 860 à 4 215 logements/an.
Groupe 2 : Communes SRU non desservies à ce stade par le réseau armature : 33% de LLS parmi la production neuve totale constatée, soit 290 à 310 LLS/an rapportés à un objectif global de production compris entre 825 et 895 logements/an.
Groupe 3 : Communes non SRU dont le seuil de 3 500 habitants pourrait être franchi à court, moyen terme : 33% de LLS parmi la production neuve totale constatée soit 40 à 50 LLS/an rapporté à un objectif global de production compris entre 130 et 140 logements/an.
Groupe 4 : Autres communes non SRU : 30% de LLS parmi la production neuve totale constatée, soit 50 à 60 LLS/an rapportés à un objectif de production compris entre 160 et 195 logements/an.