L'article 66 du décret attaqué dispose :
« Les colocataires sont solidairement tenus de l'ensemble des obligations qui découlent du bail ».
Les parties requérantes font grief à cette dis-position d'instituer la solidarité de droit entre colocataires, de sorte que ceux-ci sont désormais tous tenus solidairement de leurs obligations à l'égard du bailleur et que le défaut de l'un d'entre eux doit être assumé par les autres. Par le premier moyen, en sa quatrième branche, elles font valoir que cette disposition constitue un recul du degré de protection du droit au logement contraire à l'article 23 de la Constitution.
Constatant que la pratique de la colocation se répandait en Wallonie, le législateur décrétal a estimé nécessaire de prendre des dispositions s'appliquant à cette forme d'occupation de biens loués qui ne faisait l'objet, auparavant, d'aucune disposition spécifique. La disposition attaquée s'inscrit dès lors dans un ensemble de règles relatives au bail de colocation, qui font l'objet du chapitre IV du décret du 15 mars 2018. Le législateur décrétal a entendu établir une sécurité juridique propice au dévelop-pement de ce type de contrats de bail, dans l'intérêt de toutes les parties concernées.
La solidarité instituée par la disposition atta-quée constitue indéniablement une assurance pour le bailleur. En contrepartie, chaque colocataire a la possibilité de mettre fin à ses obligations avant le terme du bail, moyennant le respect d'un préavis de trois mois et le paie-ment d'une indemnité à ses colocataires s'il n'est pas remplacé par un nouveau colocataire agréé par le bailleur et par les colocataires, étant entendu que l'agrément du candidat colocataire ne peut être refusé que pour de justes motifs (article 68 du décret attaqué).
Sans qu'il soit nécessaire de trancher la question de savoir si la disposition attaquée occasionne un recul significatif dans la pro-tection du droit au logement des personnes qui habitent en colocation, il suffit de consta-ter que la solidarité critiquée s'inscrit dans un ensemble de règles fixant les droits et les devoirs des parties au contrat de bail et que chaque colocataire a la possibilité de se délier, avant le terme du bail, de ses obligations
vis-à-vis du bailleur et des autres coloca-taires, moyennant un préavis et le paiement d'une indemnité éventuelle. Il s'ensuit que ces règles, examinées ensemble, sont justi-fiées par le motif d'intérêt général consistant à sécuriser les relations juridiques entre les par-ties de manière cohérente et équilibrée.
Le moyen n’est pas fondé.
Quant au défaut d’indemnisation forfaitaire du preneur expulsé sans titre judiciaire ou contrait de quitter son logement, les parties requérantes font grief au législateur
décré-tal de n'avoir pas prévu d'indemnisation forfaitaire au bénéfice du preneur expulsé
« sauvagement » de son logement ou contraint par la force de le quitter, alors qu'il a prévu une indemnisation forfaitaire équiva-lente à dix-huit mois de loyer au bénéfice du preneur obligé de quitter le logement à la suite d'un congé donné illégalement.
L'article 55 du décret attaqué prévoit, en ses paragraphes 2 et 3, la possibilité pour le bail-leur de mettre fin anticipativement au bail pour occupation personnelle (ou assimilée) ou pour la réalisation de travaux de trans-formation de l'immeuble. Dans ces deux hypothèses, s'il s'avère par la suite que le motif du congé n'est pas réalisé conformément à ce qui avait été annoncé pour justifier la fin de bail, le preneur a droit à une indemnité équi-valente à dix-huit mois de loyer (article 55,
§ 2, alinéa 4, et § 3, alinéa 5).
Le moyen invite la Cour à comparer, d'une part, la situation des preneurs à qui un congé est donné, conformément à l'article 55, § § 2 ou 3, du décret attaqué, pour occupation personnelle par le bailleur ou pour la réali-sation de travaux de transformation du bien et, d'autre part, la situation des preneurs qui sont forcés de quitter le bien loué sans que le bailleur n'ait obtenu du juge de paix un titre permettant l'expulsion. La première catégorie de preneurs évincés a droit à une réparation forfaitaire équivalente à dix-huit mois de loyer, alors que la seconde catégorie de preneurs évincés doit établir le montant de son dommage pour obtenir réparation.
La différence de traitement attaquée repose sur le critère du motif pour lequel le congé donné au preneur est illégal. Ce critère est objectif. La Cour doit examiner s'il est per-tinent au regard de l'objet de la mesure et si celle-ci n'entraîne pas des effets dispropor-tionnés pour les preneurs forcés de quitter leur logement de manière illégale.
Le congé donné en vertu de l'article 55, § § 2 ou 3, du décret attaqué ne saurait être jugé illégal au moment où il est signifié. Son illé-galité n'apparaît, le cas échéant, que plusieurs mois plus tard, lorsqu'il est constaté que le bien n'est pas occupé par le propriétaire ou par une personne visée par l'article 55, § 2, alinéa 1er, ou que les travaux prévus n'ont pas été réalisés.
Région wallonne - Bail à loyer
LE CRI | JUIN 2020 | N° 445 24
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En revanche, le bailleur qui force le pre-neur à quitter les lieux loués sans avoir obtenu de titre judiciaire lui permettant de procéder à l'expulsion commet une violation de l'article 1184 du Code civil, qui prévoit que la résolution du contrat doit être demandée en justice. En outre, l'expulsion forcée peut également être constitutive d'une violation de domicile, qui peut être poursuivie pénalement sur la base de l'article 439 du Code pénal.
Le preneur illégalement forcé de quitter le bien loué peut s'opposer à cette voie de fait et saisir à cette fin une juridiction, civile ou pénale selon les cas, afin de faire cesser l'illégalité ou en vue d'obtenir réparation de son dommage. Celui-ci peut être éva-lué par le juge saisi en tenant compte de tous les éléments de la situation de fait.
En revanche, le preneur à qui un congé a été donné pour occupation personnelle ou pour la réalisation de travaux qui s'aper-çoit, ultérieurement, que le motif du congé n'a pas été réalisé a plus de difficultés à établir le dommage qu'il a subi.
Le législateur décrétal a pu craindre que certains bailleurs ne détournent les possibilités de congé pour occupation personnelle ou pour la réalisation de tra-vaux dans le but de mettre fin au bail à tout moment, sans grand risque pour eux d'être amenés à indemniser le pre-neur évincé plusieurs mois après le congé s'il était constaté que le motif justifiant le congé n'avait pas été réalisé. Il a dès lors pu juger nécessaire de prévoir une indemnité forfaitaire au profit du preneur se trouvant dans cette situation, en vue de dissuader les bailleurs de recourir abusivement aux motifs de rupture du contrat de bail.
En revanche, le législateur décrétal a pu estimer que les possibilités d'action en justice ouvertes au preneur qui est victime d'une expulsion de fait, sans titre judi-ciaire, ne justifiaient pas de prévoir en plus une indemnité forfaitaire au bénéfice de ce dernier. En outre, en raison de la diver-sité des situations pouvant être comprises comme étant des expulsions forcées sans titre, il serait difficile de fixer une indem-nité forfaitaire trouvant à s'appliquer dans tous les cas.
Le moyen n’est pas fondé.
FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL
26 LE CRI | JUIN 2020 | N° 445