No Recife, a produção de espaços residenciais, que ora reitera uma espacialidade pré- estabelecida, ora redefine fronteiras urbanas e redireciona o crescimento da cidade, pode ser compreendida como uma das dinâmicas estruturantes do espaço urbano. A conjuntura que condiciona a produção e o consumo dos espaços residenciais inscrevem na cidade uma estrutura urbana que pode ser entendida enquanto um processo contínuo de estruturação e de ressemantização dos seus “lugares” ao longo do tempo, muito embora o processo de produção do ambiente construído possa ser descontínuo – no tempo e no espaço – e marcado por rupturas e recomeços.
Nessa cidade, durante as primeiras fases de urbanização, o entorno do núcleo original de ocupação da cidade, pela concentração de praticamente todos os postos de trabalho urbanos, detinha uma condição de “monopólio da localização residencial” determinada pela possibilidade de realização dos deslocamentos rotineiros a pé em um momento em que não haviam se desenvolvido os meios de transporte coletivo. A suburbanização e a expansão urbana em direção aos arredores – que começou a se viabilizar ainda na década de 1930 e que pode ser relacionada à criação de um ideário de “morar saudável” e ao desenvolvimento dos meios de transporte – rompeu a condição de monopólio de localização residencial do núcleo original de ocupação e do seu entorno imediato. Nesse período, como foi relatado, a formação de uma demanda por lotes edificáveis estimulou o loteamento de antigas propriedades agrícolas e levou à configuração de alguns aglomerados seguindo os primeiros vetores de expansão: o Rio Capibaribe e a Avenida Caxangá.
Durante as décadas de 1960, 1970 e princípios da década de 1980, a estruturação espacial esteve pautada no estímulo à produção de novas unidades residenciais – viabilizada pela abundância de financiamento imobiliário a produtores e consumidores disponibilizado pelo BNH – e foi marcada por um modelo de urbanização extensivo e intensivo. Se, por um lado, obras viárias e infraestruturais possibilitaram a criação e a consolidação de novos vetores de expansão urbana, como aquele que converteu a antiga área de balneário e veraneio na região sul do município – o bairro de Boa Viagem – em um dos bairros com maior densidade construtiva e com notável concentração de residentes de alta renda, por outro lado, o estímulo à produção de novas unidades levou a um adensamento construtivo de áreas tradicionalmente habitadas, sobretudo nos bairros nobres na margem esquerda do Rio Capibaribe na região Noroeste, e naqueles bairros da Região Oeste, fronteiriços ao centro expandido.
consumo de imóveis residenciais, estiveram marcados pelo redirecionamento da atuação das grandes empresas do setor de produção imobiliária, as quais, ante a escassez de recursos e financiamento disponíveis, direcionaram o foco da sua produção habitacional para um segmento de renda média e alta, consolidando a sua atuação naqueles bairros já valorizados pelos potenciais consumidores.
Consolidaram-se dois setores de alta renda na cidade – um na região noroeste e outro na região sul da cidade, ambos com alta densidade populacional e construtiva condicionada a uma presença significativa de edificações residenciais verticalizadas. Nos termos utilizados por Topalov (1984) e pelos autores que se apropriaram do seu referencial teórico, tais como Ribeiro (1997) e Lacerda (1993), seriam essas as duas localidades no Recife onde se configurariam os submercados monopolistas de imóveis residenciais. Tais submercados são monopolistas, nos termos aqui utilizados, não pela existência de apenas um produtor-ofertante, e sim pelo fato de ser a capacidade de pagamento do consumidor final o elemento definidor dos preços praticados no mercado. Nesse mercado imobiliário residencial monopolista, nos preços praticados, tanto nas transações “intermediárias” – de aquisição dos terrenos por parte dos produtores capitalistas dos espaços residenciais – quando nas transações “finais” – de aquisição de imóveis residenciais por parte dos consumidores finais – é “a lei da demanda regula os preços de transação, enquanto que estes regulam por sua vez os preços de oferta" (TOPALOV,1984, p. 13-14). Assim, é a capacidade de pagamento dos privilegiados consumidores finais dos imóveis residenciais, situados nos dois setores nobres do Recife (ver figura 26), o elemento definidor dos preços praticados nas transações do mercado fundiário e imobiliário.
A configuração de um monopólio da localização privilegiada – ou de um submercado monopolista de imóveis residenciais – está pautado na construção progressiva, por parte de todos os agentes urbanos – sobretudo dos gestores, ofertantes e consumidores do ambiente construído – de uma diferenciação socioespacial que materializa uma condição de fragmentação urbana. Essa fragmentação – fundamentada em características socioespaciais – é convenientemente apropriada pelos principais produtores do espaço, que passam a se utilizar da percepção, difundida entre os privilegiados consumidores dos espaços residenciais, de uma divisão econômica, social e simbólica do espaço urbano.
Nesses termos, seriam os doze bairros da região noroeste, somados aos dois bairros da região sul, os componentes do mercado imobiliário residencial monopolista no Recife a princípios da década de 2000, sendo os outros bairros componentes da “localização banal”, segundo os termos colocados por Topalov, responsáveis pela definição dos preços de produção dos imóveis residenciais.
Se, até princípios da década de 2000, existiam apenas dois setores de alta valorização imobiliária consolidados no Recife, há indícios de que a criação da Área de Reestruturação Urbana – ARU – pela lei 16.719 de 2001, com fortes restrições à verticalização e ao adensamento construtivo nos doze bairros nobres da região noroeste tenha direcionado a atuação dos produtores imobiliários para os bairros imediatamente vizinhos àqueles já tradicionalmente valorizados170. Segundo depoimento de dois dos entrevistados171, a
promulgação da referida lei teria sido também um fator importante para a “redescoberta do centro”, capaz de levar os promotores imobiliários a enxergar “novas possibilidades” no centro expandido do Recife ante a limitada possibilidade de atuação nos “doze bairros”. Quatro bairros, dos onze que compõem esse centro, experienciaram um aumento no número de lançamentos imobiliários no entorno dos centros acadêmicos e dos estabelecimentos médicos, ao longo de eixos de relativa movimentação de veículos e nas frentes d’água no período, fato que pode estar relacionado à referida redescoberta do centro.
No que se refere ao setor de valorização imobiliária ao sul do município, a relativa saturação e os preços fundiários praticados nos bairros da orla – Pina e Boa Viagem – propiciou o início da atuação imobiliária em larga escala no bairro vizinho da Imbiribeira, onde havia grande disponibilidade de terrenos e lotes com edificações de fácil substituição. É possível afirmar que um grande empreendimento residencial nesse bairro172 apresenta indícios de atuação
por “inovação na localização”, nos termos utilizados por Topalov (1984) e Ribeiro (1997), que permite ao empreendedor obter sobrelucros de localização na medida em que visa a transformação de uma localização banal em uma localização privilegiada por meio do lançamento de um empreendimento com forte apelo de marketing.
Os setores de alta valorização imobiliária – os quais poderiam ser considerados como os submercados monopolistas no Recife até princípios da década de 2000, são apresentados na imagem a seguir, que é seguida pela imagem que apresentada a localização dos bairros com incremento na sua dinâmica imobiliária a partir do início da década de 2000.
170 Aumento da densidade construtiva e aumento no número de unidades habitacionais em lançamentos imobiliários nos anos posteriores à promulgação da lei Aumento da densidade construtiva e aumento no número de unidades habitacionais em lançamentos imobiliários nos anos posteriores à promulgação da lei. Lacerda(2018) aponta que os Casa Amarela, Rosarinho, Encruzilhada, Torre e Madalena passaram por recente valorização. No âmbito desse trabalho, os bairros do Prado, Ilha do Retiro e Torreão também foram considerados alvo de maior interesse, denunciado pelo número de novas unidades habitacionais em lançamentos imobiliários.
171 Promotor e especialista representante da Ademi 172 Le Parc Boa Viagem, situado no bairro da Imbiribeira
Figura 26 - Bairros de consolidada valorização imobiliária e bairros em processo de valorização.
Fonte: Elaboração própria.
Villaça (1998), em estudo realizado ao final da década de 1990, sentenciou que o Recife caminhava para a consolidação de apenas uma área nobre na cidade, com expressiva concentração de moradias de alta renda. Segundo o autor, o eixo sul de valorização imobiliária se consolidaria enquanto o setor de alta renda situado na margem esquerda do Rio Capibaribe entraria em relativa decadência. Passados vinte anos desse estudo, a polarização anunciada por Villaça não se materializou. Ao contrário, existem hoje indícios da ampliação de algumas das ditas fronteiras de valorização imobiliária no Recife a partir dos “12 bairros”, o setor que o autor acreditava que entraria em decadência.
Ademais, no extremo oeste do município, na região oeste, possivelmente devido à proximidade ao campus da Universidade Federal de Pernambuco, e em alguns bairros da região sudoeste, existe um embrionário mercado imobiliário residencial voltado para as classes de rendimento médio. No caso da região sudoeste, que ainda hoje apresenta pouca dinamicidade e valorização imobiliária, a presença de áreas verdes preservadas tem viabilizado o lançamento de alguns empreendimentos que anunciam a possibilidade de contato com a natureza, a exemplo
do Ecoville173 e do Ecocity174, ambos lançados pelas novas ramificações das tradicionais
empresas, as quais passaram a se encarregar da produção e da oferta para os “segmentos econômicos”.
A produção de novas espacialidades residenciais no Recife, que tanto acontece em meio a imóveis representativos de ciclos produtivos precedentes, em áreas relativamente valorizadas quanto em “novas áreas” progressivamente “descobertas” e “colonizadas” pelos promotores imobiliários, leva à composição de um tecido urbano notadamente heterogêneo. Se a promoção de novas moradias em bairros antes desvalorizados pode ser considerada como uma expansão das fronteiras de atuação imobiliária, busca-se desvendar se a promoção de novos imóveis residenciais no centro expandido do Recife se trataria de um movimento de redefinição de fronteiras de atuação, de “retorno” a uma região por décadas preterida e desvalorizada pela lógica do mercado.
Desafiar uma divisão econômica, social e simbólica pré-estabelecida do espaço para produzir novos empreendimentos residenciais em áreas anteriormente preteridas pode ser considerada uma atitude de inovação imobiliária capaz de redirecionar vetores de atuação imobiliária e de expansão urbana. Diante disso, o próximo capítulo tratará de se debruçar sobre a dinâmica imobiliária da área central tradicional do Recife.