Repr´esentation IDEF0 de l’activit´e de prise de d´ecision

Parcelamentos com lotes pequenos

Se a superprodução de moradias é um fator decisivo para a vacância em áreas mais ricas das cidades, a falta de articulação urbana está associada diretamente à vacância fundiária e residencial em regiões mais pobres, habitadas por famílias socialmente vulneráveis. Como visto no capítulo 2, a vacância residencial está espalhada por todo o território metropolitano e, embora o número de unidades vagas em áreas mais pobres da região seja proporcionalmente inferior ao montante concentrado em porções mais ricas do território, ele também é importante.

De modo geral, a pouca articulação urbana dos Conjuntos de interesse social e

Parcelamentos com lotes pequenos (destinados a famílias com renda inferior a 3

salários mínimos) está vinculada ao problema de formação do preço da terra. Ribeiro defende que os preços fundiários são formados a partir da demanda capitalista por solo e não por sua oferta, uma vez que “a terra é um bem não produzido que, portanto, não tem valor, mas adquire um preço” (RIBEIRO, 1997, p.39). Isso quer dizer que todos os capitais, sejam eles produtores de casas, sapatos ou insumos agrícolas, disputam o solo em iguais condições. A grande desvantagem da produção de moradias, contudo, está no fato de que para essa atividade produtiva, o solo é matéria prima e não apenas condição de produção. Em outras palavras, a cada moradia produzida, uma porção de solo é inteiramente consumida. Desse modo, estando em condições de concorrência frente aos demais capitalistas, um único ciclo de produção de moradias deve superar n ciclos de outras atividades econômicas, que apenas utilizam o solo como condição e não como meio de produção. O preço elevado da terra

decorrente dessa concorrência é um obstáculo mais simples de ser transposto em se tratando de habitações de alto padrão. Entretanto, como chamam atenção Kapp et al., “Não é difícil imaginar que, para o ramo da moradia popular, essa [superação das outras atividades econômicas] é uma condição praticamente impossível de satisfazer em qualquer região urbana provida de infra-estrutura e com uma localização favorável às atividades cotidianas de seus moradores” (KAPP et al., 2005, p.39).

Como apenas em poucos casos há uma reserva de solo por parte do Estado para promoção de HIS (por intermédio da demarcação de ZEIS, por exemplo), a produção formal de moradias para famílias com renda inferior a 3 salários mínimos acaba ocorrendo prioritariamente em áreas distantes, desarticuladas da mancha urbana e desprovidas de equipamentos e infraestrutura. Contribui com esse cenário a segregação econômica, social e cultural que, como visto definiu o padrão de crescimento da RMBH desde a fundação de Belo Horizonte. Contudo, as moradias implantadas em áreas longínquas e desarticuladas, mesmo que sejam consideradas mais “adequadas”, segundo os parâmetros da produção formal via arquitetos e planejadores, podem não se configurar de fato como solução do problema habitacional das famílias. Para os grupos em condições de vulnerabilidade social, “a moradia não constitui primordialmente um abrigo, nem primordialmente uma unidade de consumo, mas é parte ativa da economia doméstica, unidade de produção, possibilidade de renda, apólice de seguro, poupança, garantia de inserção social e de acesso a trabalho, escola, saúde, comércio” (KAPP et al., 2005, p.40). Isso quer dizer que para essas famílias, mais vale uma moradia improvisada (sob viadutos ou em favelas, por exemplo) próxima a oportunidades de trabalho e amenidades urbanas do que uma habitação formal de difícil articulação.

Para famílias que integram o setor mais pobre da sociedade, a má localização da moradia pode impedir sua mudança ainda que lotes e habitações nessas localidades sejam concedidos gratuitamente. Nesse caso, mesmo com o alto déficit habitacional computado pelas estatísticas nacionais, lotes e habitações em Parcelamentos com

lotes pequenos e habitações em Conjuntos de Interesse Social podem acabar sendo

Também é importante considerar que a periferização de grupos de baixa renda origina um outro ônus decorrente da forma como os novos loteamentos populares são implantados. A implantação e extensão de serviços urbanos demandados por esses parcelamentos atravessam grandes porções de áreas vazias no interstício entre os lotes populares e a cidade, que ajudam a incrementar ainda mais as taxas de vacância e a alimentar a especulação imobiliária por garantir aos loteadores as valorizações decorrentes desses investimentos.

A falta de acesso das famílias mais pobres a espaços articulados e sua dificuldade de vida em lugares longínquos leva ainda a outro prejuízo urbano: a ocupação de áreas inadequadas para a moradia. Como já visto, muitas famílias preferem continuar morando em domicílios precários ou optar por uma habitação em favelas e outros espaços informais uma vez que sua atividade produtiva depende de uma boa localização. Essa opção pode ainda implicar na formação de Aglomerados frágeis Como visto, esse tipo de ocupação (em encostas íngremes e deslizantes, beiras de córregos, áreas de proteção de mananciais, dentre outros), usualmente implantada em locais bem articulados, não apresenta taxas de vacância residencial relevantes. Contudo, sua precariedade pode resultar em prejuízos ambientais e em risco de vida para as famílias residentes.

Tudo isso evidencia que a promoção de HIS em áreas pouco articuladas não é uma solução para o problema habitacional no país. Como o cálculo proposto pela FJP mostra concretamente, as necessidades habitacionais devem ser abordadas para além dos programas convencionais de construção de novas moradias, privilegiando o provimento de infraestrutura urbana em áreas já ocupadas e a redistribuição e melhoria dos estoques existentes. Uma proposta coerente nesse sentido seria a promoção de programas de aluguel social que poderiam associar o provimento de HIS bem localizada à ocupação imediata de imóveis vagos em áreas consolidadas, reduzindo desse modo, as taxas de vacância municipais. Propostas de mobilização do estoque vago para promoção de HIS, via alternativas de aluguel social serão contempladas no

item 4.5, onde serão esboçadas as premissas para o desenho de uma política pública de redução da vacância imobiliária na RMBH.

3.2.4 Substituição de uso e ocupação