Rôles stratégiques ou opérationnels des acteurs, partenariats possibles

A l'issue de cette analyse, acteur par acteur, il est possible de mettre en évidence les premiers enseignements et de palier à quelques risques de confusion dans les rôles.

En principe, il revient aux collectivités territoriales de définir les stratégies foncières, selon leurs compétences et à l'échelle de leurs territoires d'intervention respectifs. Les rôles sont davantage répartis pour ce qui est de la mise en œuvre opérationnelle :

• les opérateurs fonciers publics agissent au vu de ces orientations lorsqu'elles existent, ou au coup par coup lorsqu'elles n'existent pas. A défaut de l'expression de ces stratégies on constate parfois que les EPF sont perçus comme leurs initiateurs, au-delà de leur rôle d'opérateurs ; ils peuvent en effet être force de proposition ;

• les collectivités locales sont parfois et même souvent elles-mêmes opérateurs fonciers (avant la création des EPF, c'était même le cas le plus fréquent) ; il se pose alors la question du rôle respectif d'un EPF et d'une collectivité territoriale, notamment une ville importante, ou d’une structure intercommunale (en particulier dans le cas de création d’un EPF là ou des collectivités intervenaient déjà fortement auparavant). Si la durée du portage envisagée est un critère, on constate souvent un besoin d'intervention direct des collectivités à la fois sur des portages très courts, pour lesquels la plus-value de l'intervention d'un EPF n'est pas avérée, et sur des portages très longs concernant des réserves acquises par opportunité.

Il s'esquisse ainsi le besoin d'un cadrage et d'une coordination au niveau régional ou parfois départemental, ce qui peut conforter un rôle conjoint de l’État et de la région ou des départements. Les objectifs d'égalité des territoires, le besoin de préservation de la biodiversité, la recherche d'équilibre entre l'urbanisation et les zones naturelles et agricoles, militent en effet pour une vision partagée à une grande échelle.

L'examen des positionnements respectifs des différents types d'opérateurs publics et privés examinés montre que les rôles sont en général distincts et que le besoin de partenariat en matière d'action foncière porte davantage sur l'organisation de la complémentarité des interventions que sur la constitution de démarches intégrées.

Pour ce qui concerne la gestion du périurbain, il apparaît un besoin de coopération entre EPF et SAFER qui peut aller au-delà d'un simple protocole de "bon voisinage", comme indiqué précédemment.

Pour ce qui concerne le renouvellement urbain, on constate l'intérêt du dialogue entre acteurs, notamment dès l'étape des études préalables. Cette collaboration est particulièrement utile dans le cadre des opérations d’intérêt national (OIN). Pour les

acquisitions à long terme, il reste cependant à préciser quelles pourraient être les conditions et les garanties de rachat en cas de déficit ou de minoration à la revente.

Deux exemples parmi d'autres illustrent ce type d'intervention conjointe. Ces partenariats nécessitent des engagements forts et durables de toutes les parties et doivent faire leurs preuves.

Le cas de Marseille

L'extension de l'OIN d'Euroméditerranée fait l'objet d'un projet d’aménagement qui devrait se réaliser jusqu'en 2030. En regard de son occupation actuelle et de sa programmation future, elle est confrontée à la restructuration des activités, notamment productives, et à l'optimisation de leurs implantations. Cela concerne aussi bien les terrains dans le périmètre de l'OIN que d'autres localisations susceptibles d’accueillir les relogements des activités.

Une convention, signée en 2011 avec la commune de Marseille, la communauté urbaine Marseille Provence Métropole et l’établissement public d'aménagement Euroméditerranée confie à l'EPF PACA le soin d'acquérir par anticipation les terrains utiles à ces transformations, en veillant notamment à maintenir les valeurs des références foncières compatibles avec les projets futurs.

Dans sa phase d'application, des questions se posent sur les moyens d'assurer l'équilibre des opérations futures : les coûts de relogements, la nature des programmes immobiliers attendus sur le site et leurs capacités à payer le prix coûtant du foncier aménagé sont par exemple susceptibles de créer des moins-values pour les collectivités garantes.

Le cas des Yvelines

L'EPFY bénéficie d'un engagement stratégique et financier du département des Yvelines, qui compte sur lui pour assurer la maîtrise foncière de sites stratégiques et notamment de " faire de l'anticipation foncière permettant des actions en faveur d'une maîtrise des coûts fonciers". La pression en matière de retour des cessions est pour cette catégorie d'intervention moins prégnante et peut s'accommoder de pertes financières si le département l'estime nécessaire ou utile à ces objectifs. Ce dispositif facilite la constitution de réserves foncières à long terme. L'EPFY est notamment fortement engagé à hauteur du tiers de son stock foncier avec l'établissement public d'aménagement dans l'OIN de Seine-Aval (EPAMSA), où l'action conjuguée des deux établissements permet de modérer les coûts d'acquisition, notamment suite aux DIA. Sur le même périmètre, l'EPF accompagne les projets des communes pour lesquels l'EPAMSA n'est pas sollicitée.

De même, l'EPFY a acquis des locaux et terrains d'activité en exploitation dans l'OIN du Plateau de Saclay afin de mieux maîtriser leur avenir et leur valorisation future.

Enfin, on observe que la coopération public/privé peut, dans certains cas, se traduire par la constitution d'une réserve sans acquisition publique totale, selon un partenariat avec les propriétaires initiaux et un transfert progressif de propriété. Il apparaît en revanche que la constitution de vecteurs communs de portage foncier public-privé est beaucoup plus aléatoire, acteurs publics et investisseurs privés n'ayant pas les mêmes logiques, ainsi que le montrent les premières tentatives de constitution de sociétés de portage foncier en Île-de-France (cf. chapitre suivant).