4.1.1. O Edifício
O caso de estudo toma lugar num dos principais e mais importantes centros comerciais de Portugal. Tem uma área de construção de 410 000 m2 distribuída por 3 pisos subterrâneos e 3 pisos elevados implantados numa área de 120 000 m2. A sua construção data do ano de 1997 possuindo 372 lojas, um número que aliás está sempre em mudança e conta com sensivelmente 24 milhões de visitantes por ano.
O edifício possui uma arquitetura única e bastante complexa. A estrutura é constituída por pilares de diversas dimensões implantados numa grelha ortogonal de 8 metros, que suportam uma estrutura mista de lajes vigadas e lajes fungiformes. As instalações especiais estão distribuídas in- tricadamente ao longo de corredores técnicos e zonas comuns a cotas diferentes contornando a complexa arquitetura:
Rede de AVAC constituída por várias UTA – Unidade de Tratamento de Ar e UTAN – Unidade de Tratamento de Ar Novo, condutas de abastecimento e retorno de ar; Sistemas de extra- ção de ar constituído por registos de desenfumagem em cada loja que fazem a ligação com os plenos de desenfumagem nos corredores técnicos. No parque de estacionamento a extração faz-se por via de ventiladores axiais que conduzem o ar de dentro do parque até ao exterior por via de grelhas na interface das paredes exteriores.
Rede de incêndio armada alimentada por uma estação elevatória composta por duas bombas
diesel e uma bomba jockey, sendo que os diâmetros das prumadas, coletores e demais tubagens se
encontram entre 8” e 1 1/2” polegadas.
Rede de esgotos que se desenvolve desde os pisos superiores até aos inferiores, incluindo caixas de retenção de gorduras e de hidrocarbonetos nos parques de estacionamento. A rede elétrica é constituída por rede de média e baixa tensão com uma estação de cogeração, inúmeros quadros elétricos distribuídos por todo o centro e por todos os pisos.
Figura 4.1 - Piso +0
4.1.2. Estrutura Organizacional
O organismo que gere o centro comercial está dividido em várias áreas de diferente atuação, nomeadamente: Departamento de Marketing; Departamento de Apoio ao Lojista; Departamento de Manutenção; Departamento Financeiro; Departamento de Segurança; Representação do Dono de Obra. Dos departamentos enumerados salienta-se o departamento de manutenção como o mais re- levante para a execução deste estudo. Integrados no departamento de manutenção estão:
Direção de Operações (DOP);
Sistema de Gestão da Manutenção (SGM); Equipa da Manutenção.
A área de DOP incide sobre as operações que devem ocorrer para que o centro se mantenha em perfeito funcionamento. O reconhecimento das necessidades dos lojistas e dos visitantes resul- tam em constantes alterações ao centro, aos seus níveis de conforto como à acessibilidade. Estas alterações que têm de ser ponderadas de acordo com as exigências dos visitantes e dos lojistas. A viabilidade de alterações para melhorar as condições do centro ou mesmo pedidos de alteração da arquitetura ou das instalações especiais por parte dos lojistas são avaliados neste departamento sendo aprovados ou não. A área DOP representa a entidade gestora do centro sendo também res- ponsável pelo pedido de novas Ordens de Trabalho (OT) ao SGM. São as OT que refletem as in-
O objetivo do SGM é realizar o controlo das operações de manutenção do centro, gerindo as ordens de trabalho que lhe são solicitadas pelo DOP. As funções do SGM são a de garantir que os aspetos técnicos do centro estão sob controlo, preparando e programando as atividades de ma- nutenção e gerindo os recursos necessários á execução das OT. Cabe a este organismo decidir sobre a prioridade de uma OT, planear a atividade de manutenção ou a periodicidade de um determinado trabalho, baseando-se em informação contida no seu repositório, que vai sendo atualizado com in- formação pertinente. No que concerne ao estudo de alterações ou melhoramentos o SGM colabora com a DOP tentando chegar a uma decisão sobre os problemas. Este departamento ao gerir os re- cursos, sejam eles humanos ou de equipamento tem como finalidade que todas as atividades são realizadas corretamente esclarecendo qualquer dúvida que possa surgir durante a execução dos tra- balhos. Para além da manutenção preventiva o SGM tem a função de iniciar procedimentos para a correção de uma avaria (Manutenção Corretiva), realizar protocolos de segurança, planear rotinas e redigir relatórios onde se expõem os aspetos de operação do centro, assim como os principais trabalhos realizados durante o ano. Gerindo os recursos humanos ao longo do ano, faz-se um pla- neamento homólogo àquele da indústria da construção.
A equipa de manutenção está agregada uma empresa subcontratada pela empresa represen- tada pelo SGM. Os operacionais estão assim divididos em várias áreas de atuação. Em primeiro lugar, existe uma equipa de manutenção geral constituída por turnos com 3 homens, cuja área de operação não é definida, sendo usados para qualquer tipo de OT que se enquadre nas suas compe- tências. Existe ainda, uma equipa de operacionais com horário fixo e uma equipa de substituição para corrigir faltas de mão-de-obra. Em segundo lugar está presente um equipa apenas dedicada aos sistemas AVAC. Na Figura 4.2 estão expostas as relações que existem dentro do departamento em análise.