Réglementation sur la variation des prix des loyers

Pour la plupart des logements, le prix du loyer n’est pas adaptable durant le bail. Pour le changer, il faut attendre la prochaine échéance du contrat. Cependant, il existe deux

types de contrats où il est possible de changer le montant du loyer ; le loyer échelonné et le loyer indexé. Ces types de loyers doivent être mentionnés dans le contrat de bail. Concernant le loyer échelonné, il s’agit de fixer d’abord un montant puis à la fin de l’éche-lonnement ce montant pourra changer mais il doit être annoncé à l’avance dans le con-trat. Cependant, il ne peut pas y avoir de changement de prix plus d’une fois par an. De plus, ce type de loyer ne peut concerner que les contrats de bail de plus de 3 ans⁴⁸. Concernant le loyer indexé, il s’agit de lier le prix du loyer à l’Indice Suisse des Prix à la Consommation (ISPC). Le bailleur a le droit en cas d’augmentation de l’ISPC d’hausser le prix selon celui-ci avec un délai de préavis d’au minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Ce type de loyer ne peut concerner que les contrats de bail de plus de 5 ans48. En cas d’augmentation de loyer, le site hausinfo.ch49 informe que le bailleur doit envoyer au locataire le formulaire officiel d'augmentation de loyer acquis auprès du secrétariat de l'association suisse des propriétaires fonciers (APF). Celui-ci doit être signé à la main et les raisons de l'augmentation doivent être énumérées de façon claire et aussi détaillée que possible. Cependant, une augmentation de loyer ne peut prendre effet que lorsque le terme de congé (indiqué dans le contrat de bail) est respecté. De plus, le locataire doit recevoir le formulaire avant le délai de congé plus dix jours d'avance. Néanmoins, afin d’assurer la réception à temps, il est conseillé aux bailleurs d’envoyer dix jours avant le terme.

Au niveau législatif, les articles 269 et suivants du CO concernent la protection contre les loyers abusifs. Il est indiqué queles augmentations de loyers sont autorisées si elles sont justifiées par une augmentation des coûts. Ces augmentations des coûts peuvent notamment (liste non exhaustive) être des augmentations (art. 12 al. 1 OBLF) 50:

• de taux hypothécaires (définis par un taux de référence), • de taxes,

• d’impôts sur les immeubles,

48 MEYER, Laure. Peut-on augmenter le loyer en cours de bail?. Cgionline.ch [en ligne]. [Consulté le 5 avril 2018]. Disponible à l’adresse :

https://www.cgion-line.ch/usersimage/File/TDGIMMO_032616_AUGMENTATION_LOYER_LM.pdf

49 ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES FONCIERS DE BERNE ET ENVIRONS, 2015. Dix règles concernant l’augmentation de loyer. Hausinfo.ch [en ligne]. 24 novembre 2015. [Consulté le 5 avril 2018]. Disponible à l’adresse :

https://www.hausinfo.ch/fr/home/droit/droit-bail/loyer-charges/motifs-augmenta-tion-loyer/regles.html

50 ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES FONCIERS DE BERNE ET ENVIRONS, 2016. Raisons d'une augmentation de loyer. Hausinfo.ch [en ligne]. 26 janvier 2016. [Consulté le 5 avril 2018]. Disponible à l’adresse : https://www.hau-sinfo.ch/fr/home/droit/droit-bail/loyer-charges/motifs-augmentation-loyer.html

• d’intérêts de droits de superficie, • de primes d'assurances,

• de frais d'entretien.

Concernant l’augmentation des taux hypothécaires, depuis le 1er janvier 2008, on ne se base plus sur le taux directeur de la banque cantonale respective, mais sur le taux d'inté-rêt de référence qui est actuellement à 1.5% (le taux le plus bas depuis son existence). Selon l'article 13 OBLF, une hausse du taux hypothécaire de ¼ % autorise une augmen-tation de loyer de :

• 2 % pour un taux hypothécaire dépassant 6 %

• 2½ % pour un taux hypothécaire se situant entre 5 et 6 % • 3 % pour un taux hypothécaire inférieur à 5 %

Par contre, si la hausse du taux hypothécaire dépasse ¼ %, il faut cumuler ces réper-cussions de taux. Voici un exemple du site hausinfo.ch : si le taux hypothécaire passe de 4 ¾ % à 5 ¼ % soit une hausse de 2/4 %. Le loyer doit être augmenté de 3 % pour le premier quart et de 2 ½ % pour le deuxième quart, donc en tout l’augmentation peut s’élever à 5 ½ %⁵¹.

Il est également possible d’augmenter le loyer lorsque le bailleur offre des prestations supplémentaires et engendre une plus-value. Par exemple suite à des réparations im-portantes. Cette augmentation est justifiée car le locataire bénéficie d'améliorations en confort. Mais attention, à ne pas confondre avec les investissements de maintien en l'état ou de remplacement qui, eux, permettent de maintenir la même valeur du bien et ne sont donc pas considérés comme une plus-value.

Dans le cas où il y a une augmentation du coût de la vie, il est également possible d’aug-menter le loyer. Cette majoration correspond à 40 % de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269a let. e CO en combinaison avec art. 16 OBLF). Voici la formule 52:

!"#$%& ()*(+%,-)+(%) ()*(+%

-)+(%) ()*(+%

× 40 = 𝐴𝑢𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑑𝑢 𝑙𝑜𝑦𝑒𝑟 𝑒𝑛 %.

51 ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES FONCIERS DE BERNE ET ENVIRONS, 2015. Augmentation de loyer suite à une augmentation du taux hypothécaire. Hausinfo.ch [en ligne]. 24 novembre 2015. [Consulté le 5 avril 2018]. Disponible à l’adresse : https://www.hausinfo.ch/fr/home/droit/droit-bail/loyer-charges/mo-tifs-augmentation-loyer/hausse-taux-hypothecaire.html

52 ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES FONCIERS DE BERNE ET ENVIRONS, 2017. Renchérissement. Hausinfo.ch [en ligne]. 22 juin 2017.

[Con-sulté le 5 avril 2018]. Disponible à l’adresse :

https://www.hau- sinfo.ch/fr/home/droit/droit-bail/loyer-charges/motifs-augmentation-loyer/renche-rissement-hausse-loyer.html

2.9.2 Baisse des prix

Pour toute baisse de loyer, le locataire doit faire une demande écrite au bailleur et l’en-voyer au moins trois mois avant l’échéance du contrat. Il existe trois critères qui permet-tent de faire baisser le prix des loyers :

• s’il y a eu une baisse du taux de référence (sauf pour les contrats de bail à loyer indexé ou les logements subventionnés) ;

• s’il y a eu une variation de 40% de l’inflation soit de l’indice suisse des prix à la consommation ;

• s’il y a eu une variation des coûts d’entretien.

Ces critères se comparent par rapport au prix de la dernière fixation de loyer. Cependant, le propriétaire peut refuser la demande de baisse de loyer en cas de renchérissement ou de hausse des charges d'exploitation.

3. Résumé des interviews avec les différents acteurs