77-Réduction de capital

Como visto, as circunstâncias modernas provocam mudanças no tipo e na qualidade das informações demandados ao Cadastro e à Administração de Terras. Assim, é possível deduzir que os dados e informações cadastrais podem variar amplamente a cada jurisdição, tanto no espaço quanto no tempo, e estão diretamente relacionados ao seu propósito / finalidade.

O Relatório Brundtland (UN, 1987), citado na Seção 3.2, destaca que países mais industrializados possuem inventários e descrições de suas terras, florestas e águas suficientemente pormenorizadas capazes de fornecer uma base para delinear categorias de

terras. Acrescentam que alguns Cadastros são bastante complexos enquanto outros contêm relativamente poucas informações.

Contudo, Nichols (1993) considera que a ênfase deve recair sobre a identificação e descrição das unidades de terra e afirma que seus dados essenciais são a forma, tamanho, limites, localização e alguma referência à natureza e ao domínio dos interesses exercidos sobre elas.

Já no “Diagrama da Borboleta”, apresentado na Seção 3.2, os dados cadastrais devem fornecer as informações essenciais sobre a terra formando o núcleo central das informações de uma Infraestrutura de Dados Espaciais (IDE). Consideram que este núcleo é formado por unidades cadastrais como: parcelas, propriedades, edificações, estradas, entre outras, representados em um mapa de escala grande.

Esta estrutura básica de dados serviria de referência para a infraestrutura de serviços, hidrografia, vegetação, topografia, imagens e dezenas de outros conjuntos de dados, gráficos ou de atributos ou descrições temáticas, como: informações sobre os recursos, uso, capacidade produtiva e desenvolvimento da terra, detalhes sobre construções e outras benfeitorias, duração da posse, endereços, valor das parcelas, dados florestais e de qualidade ambiental, população, coordenadas, entre outros.

É interessante notar que este entendimento difere de muitos autores que consideram que as informações cadastrais centrais são obtidas unicamente a partir da unidade cadastral “parcela” sendo que a conexão ou ligação entre elas e as informações existentes em outras bases de informações pode ser viabilizada através do seu identificador.

Os benefícios provenientes do uso dos dados e informações cadastrais surgem da sua

aplicação em diversos setores como:habitação; desenvolvimento urbano e regional, gestão e

zoneamento do uso da terra; tributação; serviços de utilidade pública; transporte; proteção ao meio ambiente; mercado imobiliário; reforma agrária; planejamento; análise demográfica, dentre outros.

Na análise da FIG (1995) e da UNECE (1996), apesar de caros para serem organizados, atualizados e mantidos, os dados e informações cadastrais devem formar parte da base de dados necessária a qualquer Sistema Público de Informação de Terras. Consideram que os benefícios são muitos, apesar de nem sempre poderem ser quantificados em termos financeiros.

A terminologia utilizada para se referir à menor unidade do Cadastro é bastante variada

(UNECE, 1996; 2004). Nas referências bibliográficas pesquisadas, elas são denominadas de

(tradução nossa):

 “Unidade de domínio da terra”, por McLauglin (1984);

 “Unidade de terra”, pela FIG (1995) e por Nichols (1993), Silva (1996),

Kauffmann e Steudler (1998) e Steudler (2006);

 “Unidade ou objeto básico”, pela UNECE (1996; 2004);

 “Unidade cadastral”, por Brandão (2003), Carneiro (2005), Erba (2005) e Philips

(2006);

 “Entidade básica”, por Horisberger (2010);

 “Unidade espacial”, pela FIG (1995), UNECE (2004) e por Bennett et al.

(2011), Enemark, (2012) e Enemark et al (2016).

As unidades cadastrais adotadas na concepção do Cadastro são variadas como também sofrem de falta de clareza na sua definição, gerando dúvidas e interpretações diversas nos meios acadêmicos e institucionais. Algumas destas unidades cadastrais são apresentadas a seguir.

3.4.1 Parcela

A parcela tem sido propagada como unidade cadastral mais utilizada (UNECE, 1996) pela sua reputação de confiabilidade (ERBA, 2005). Ela foi inicialmente adotada pelo Cadastro de Napoleão, também chamado de Cadastro Parcelário, e posteriormente em outros modelos de Cadastro como o Econômico, Físico, Jurídico e Multifinalitário, apresentados na Seção 3.3.1.

Uma parcela pode ser definida de várias maneiras a depender da finalidade do Cadastro, como explicam a FIG (1995) e Henssen (1995), justificando que esta flexibilidade possibilita que o Sistema Cadastral seja adaptado a necessidades específicas de cada jurisdição como também aos custos do registro. Desta forma, destacam-se algumas definições, com tradução nossa:

Área contínua de terra sobre a qual interesses exclusivos da propriedade são reconhecidos para a qual será atribuído um número de identificação único

que fornecerá a chave primária, embora provavelmente não exclusiva, para a ligação da parcela aos devidos registros. (McLAUGHLIN, 1984, p. 10); [...] superfície contínua de terras dentro das quais interesses únicos e homogêneos são reconhecidos. [...] a homogeneidade está relacionada ao propósito do Cadastro. (HENSSEN, 1995, p. 6);

Unidades de terras exclusivas e bem definidas onde a informação é geograficamente referenciada, tratando-se então de porções de terra com limites formais ou informais, mantidas para uso exclusivo de indivíduos ou grupos específicos de indivíduos (e.g.. famílias, corporações e grupos comunitários), às quais é atribuído um código único ou identificador. (FIG, 1995, p. 2);

Uma área de terra única ou, mais particularmente, um volume de espaço sob direitos homogêneos de propriedade e posse. [...] uma área fechada única ou polígono geograficamente determinado pelos seus limites, que abrange a terra sob direitos homogêneos de propriedade e se encontra sob um único domínio; [...] se refere ao espaço físico que é identificado no Cadastro; é um volume identificável de espaço que tenha sido gravado como unidade independente no Cadastro e/ou Registro ou tenha sido objeto de uma transação legal. (UNECE, 2004, p.49).

Em todas estas definições se evidenciam os aspectos da unidade, da homogeneidade do domínio da terra e da exigência de um identificador que permita sua conexão com outras informações sobre ela. Por outro lado, os aspectos da continuidade, do tipo de domínio (formal ou informal), do georreferenciamento, da sua delimitação em um polígono fechado e do aspecto 2D ou 3D não são unânimes.

Esta questão conceitual foi bastante discutida por Martín-Varés (2009) que analisou várias definições e entendimentos sobre a parcela em diversos países do mundo. Concluiu que, na maioria deles, esta unidade é definida pelos dados físicos, pelo direito de propriedade de um ou mais indivíduos e por um identificador exclusivo. Assim também foi adotado pelas organizações internacionais competentes na matéria.

Nos processos de harmonização e padronização da definição da parcela dos distintos Sistemas Cadastrais devem ser consideradas as peculiaridades de cada um, ressaltou ainda Martin-Varés (2009), entendendo que, em todo caso, sua representação em um mapa cadastral seja a base para exprimir geograficamente as propriedades e outros direitos sobre a terra.

No que pese a sua importância, Kalantari et al. (2008) afirmam que as parcelas não são unidades flexíveis o suficiente para efetivamente organizar os diversos interesses sobre a terra, portanto não são adequadas às novas demandas atribuídas ao Cadastro.

3.4.2 Imóvel ou Propriedade

Imóvel ou propriedade são termos utilizados frequentemente de forma equivalente. De maneira geral, incluiem a terra e as construções que estão ligadas à sua superfície, sendo composto por uma variedade de direitos que se relacionam com diferentes volumes de espaço e que pode ser constituído de uma ou várias parcelas. Muitos países também permitem o registro em separado de cada um destes elementos (UNECE, 1996; 2004).

Segundo Kalantari et al. (2008), uma propriedade pode ser constituída de uma ou mais parcelas de terra, adjacentes ou geograficamente separadas. Ou ainda o inverso, uma parcela pode conter várias propriedades, numa relação de um para um, um para muitos ou muitos para um.

Apesar de desempenhar um importante papel nos modelos cadastrais que dão ênfase aos dados de valor e tributação da terra, Kalantari et al. (2008) analisam que esta unidade, assim com a parcela, não é adequada para os Cadastros futuros, que pretendem incorporar em suas estruturas os complexos RRR.

3.4.3 Objeto Territorial

No intuito de ampliar a abrangência dos Sistemas Cadastrais futuros, o Cadastro 201450

introduziu uma nova modalidade de unidade cadastral denominada objeto territorial, buscando viabilizar a incorporação do crescente número de direitos legais sobre a terra e a intervenção do direito público sobre ela, a exemplo de restrições, áreas de zoneamento, áreas de recursos naturais, entre outros.

O objeto territorial (Land Object) foi definido por como:

Um pedaço de terra onde existem condições homogêneas dentro de seus limites, normalmente estabelecidas por lei, que definem os direitos e deveres dos membros de uma sociedade. Estes deveres são, na maioria das vezes, restrições à liberdade dos indivíduos; Se uma lei define os fenômenos, direitos ou restrições que estão relacionados a um área ou ponto fixo da superfície da terra, ela define um objeto territorial. (KAUFFMANN; STEUDLER (1998, p. 13-14 - tradução nossa).

50

O Cadastro 2014 detalha um pouco mais esta definição ao classificar os objetos territoriais em legais e físicos ou naturais, conforme descritos no Quadro 9:

Quadro 9 – Objetos Territoriais

Objeto

Territorial Legal Físico ou Natural

Definição

Pedaço de terra sobre a qual um direito público ou privado impõe parâmetros jurídicos idênticos; Normalmente descrito por limites que demarcam onde um direito ou uma restrição estabelecido por lei termina e o próximo começa, além do conteúdo deste direito.

Pedaço de terra sob condições naturais ou artificiais únicas e onde não existem definições no campo jurídico (legal).

Exemplos

Parcelas de propriedade privada; Construções;

Serviços;

Áreas onde existem direitos tradicionais;

Unidades administrativas, países, estados, distritos e municípios;

Zonas para a proteção da água, natureza, ruído, poluição;

Zonas de uso do solo;

Áreas onde a exploração dos recursos naturais é permitida;

Outros.

Pedaço de terra coberto por rocha, água, madeira, uma casa, uma rua, ou qualquer outra característica sem o caráter legal.

Fonte: Adaptado de Kauffmann e Steudler (1998, p. 13-14).

3.4.4 Unidades Básicas de Propriedade (BPU)

As Unidades Básicas de Propriedade (BPU)51 são comuns em países nórdicos. Segundo

a UNECE (2004) elas podem ser definidas como uma ou mais parcelas de terras (contíguas ou não) sob o mesmo domínio, tal como uma casa com garagem em lugares separados.

Elas são compostas por Direitos e Responsabilidades e são normalmente os objetos nos Registros de Imóveis. Outros termos como “unidade proprietária” (também referida como propriedade) e Carteira/Portfólio de Propriedade compõem alguns Sistemas Cadastrais.

A unidade proprietária se refere aos casos onde uma propriedade é composta de várias BPU que ainda não foram unificadas nos Registros de Imóveis. A Carteira/Portfólio de Propriedade é usada para relacionar uma ou mais unidades proprietárias sob o mesmo

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domínio. Em muitos casos, o lote, a parcela, a BPU e unidade proprietária podem ser o mesmo objeto.

Embora a terminologia seja diferente em cada país, a UNECE (2004) reconhece a seguinte hierarquia de propriedade (ownership), de cima para baixo:

 Portfólio de propriedade, que pode conter de várias unidades proprietárias;

 Unidade proprietária, composta de uma ou várias parcelas;

 Parcela, que pode consistir em vários lotes;

 Lote, como algo que pode ser plotado no mapa e, muitas vezes, é identificável

pela maneira como a terra é usada ou gerenciada.

Este entendimento apresentado pela UNECE (2004) é contraditório à ideia da unidade básica como sendo a menor unidade de levantamento cadastral, pois permite a subdivisão da Parcela.

3.4.5 Objeto Legal de Propriedade

O objeto legal de propriedade (legal property object), proposto por Kalantari et al. (2008), é um conceito aberto que pode incluir commodities complexas e todos os tipos de Direitos, Restrições e Responsabilidades.

Os autores introduziram esta nova unidade cadastral com o intento de que possa servir às novas demandas aos Sistemas Cadastrais, uma vez que consideram que as unidades até então utilizadas não são adequadas para tal propósito.