Premiers désaccords : la rupture d’un consensus fragile

As transformações ocorridas na cidade de Vitória, descritas em itens anteriores, possibilitaram a existência de condições favoráveis a formação do setor da construção imobiliária no início da década de 1950. Sobre essas iniciativas, identificamos aspectos da produção que vão influenciar na existência de novas formas de construção em Vitória.

Percebemos na conjuntura existente na cidade de Vitória na década de 1950, características similares às identificadas no estudo de Jaramillo (1982) ao falar do surgimento da construção promocional privada em Bogotá, Colômbia. O referido autor identifica nessa estrutura de produção aspectos como: ausência de grandes empresas de construção com técnicas avançadas que permitem ao capital promocional reduzir seus custos, verticalização com intuito de compensar a elevação dos preços da terra e surgimento de classes sociais com poder aquisitivo para constituir um mercado. Ao compararmos com a conjuntura existente em Vitória na década de 1950, verificamos que é nesse período que aparecem as primeiras empresas do setor da construção imobiliária, utilização da verticalização, formação de um mercado consumidor e as condições específicas de produção. Campos Júnior (2002) identifica nesse contexto uma forma específica de construção a qual define como construção à preço fixo.

A construção à preço fixo sucede a construção por encomenda por aluguel e vai apresentar modificações importantes no tocante aos agentes envolvidos na esfera produtiva de um setor da construção imobiliária que estava iniciando. Mudaram-se os atores sociais envolvidos no processo, alteraram-se papéis e criaram-se outros limites para reprodução no setor.

A construção para o mercado não se inicia, em Vitória, como uma alternativa de acumulação de capitalistas locais. Nasce sem vinculação com os comerciantes locais (atacadistas, representantes), com os exportadores, e com os novos empreendedores (fundadores dos grupos empresariais locais). Foi uma iniciativa isolada da prática empresarial corrente da época.

Se antes era o contratante que levava a demanda por habitação ao construtor, com a incumbência de aquisição do terreno e possibilidade de apropriar a renda a partir dos aluguéis cobrados pelo imóvel, com a forma de construção à preço fixo o construtor passa a operar de maneira diferenciada. A possibilidade de ganhos maiores a partir da diferenciação proporcionada por vantagens locacionais passou a ser um grande atrativo para os construtores.

A modalidade de construção a preço fixo vai apresentar modificações importantes no tocante aos agentes envolvidos na esfera produtiva. A primeira grande mudança diz respeito ao contratante. Este desaparece e o engenheiro-construtor passa estabelecer suas relações mais complexas com o mercado, através dos consumidores do produto imobiliário. É a partir do poder de compra do consumidor que se estabelece o parâmetro de referência de preço da construção, o que leva a construção imobiliária a depender dele para realização da venda do imóvel e obtenção de rendimentos. A venda do produto imobiliário estava submetida a certos limites, pois o poder aquisitivo dos compradores na década de 1950 era baixo. É a esse consumidor que o setor da construção imobiliária vai estar voltado e que precisa ser convencido de que existe um novo padrão de moradia, que é deixar uma casa baixa, para morar num edifício.

É na figura do construtor que se apresenta outra mudança significativa. Desaparece a figura do construtor nos moldes estabelecidos pela construção por encomenda. Surge em seu lugar a figura do engenheiro-construtor, que passa a ser o empreendedor e assumir riscos, além de estabelecer uma relação com o proprietário fundiário

O engenheiro-construtor, que ocupa o lugar do construtor, assumirá o papel não só de responsável técnico das obras, mas de administrador de uma pequena empresa. Não precisará ter os recursos de que dispunha o contratante de construção de edifício. Disporá de poucos recursos, mas deverá ter um “veio” empresarial para escolher um terreno, comprar, decidir o que fazer, construir, e vender, sem o que não viabilizará ganhos no empreendimento.

Também modificam-se as relações entre o engenheiro-construtor e os trabalhadores. Ocorre um aumento do contingente de trabalhadores disponíveis no mercado e formação de um vínculo de trabalho profissional, sem relações mais próximas entre construtor e trabalhador, tal com existia na forma de construção por encomenda. Campos Júnior (2002) identifica nessa relação regulada pelo mercado uma rigidez que impedia qualquer tipo de flexibilidade que proporcionasse melhorias salariais para os trabalhadores que fossem superiores ao valor mínimo de referência. O trabalho “artístico” executado por profissionais na forma de construção por encomenda, abordada no primeiro capítulo deste trabalho, não era mais necessário na diferenciação do produto imobiliário que estava sendo comercializado pela modalidade à preço fixo.

Apesar da existência de demanda por áreas com vantagens locacionais no centro de Vitória, o preço da terra ainda não se constituia num grande obstáculo para o setor da construção imobiliária no início da década de 1950. O preço do terreno na referida década representava algo em torno de 4% do empreendimento e, quanto menor fosse o seu preço, haveria possibilidade do preço do produto imobiliário ser menor, facilitando a sua venda num mercado ainda em processo de formação.

Como estratégia para driblar problemas envolvendo a elevação do preço da terra em função de vantagens locacionais, os engenheiros avaliavam detalhadamente o terreno de acordo com a construção que pretendiam realizar. Estratégia que não podia comportar erros já que não dispunham de recursos consideráveis para comprar e estocar terrenos para futuras construções.

A construção a preço fixo também apresentou mudanças envolvendo o ganho do construtor. A estratégia consistia em construir para vender o imóvel em prestações fixas, sem reajuste, durante um período definido e que variava de dois a dois anos e meio, tempo aproximado que durava a construção. Os custos envolviam: materiais, mão-de-obra, preço do terreno e um percentual de lucro, em torno de 10% dos custos de produção. A diferença do ganho em relação ao construtor que construía por encomenda provinha do volume de construção e não do percentual do lucro.

Contudo, a modalidade de construção a preço fixo é a primeira a utilizar a propaganda para a venda de edifícios. A estratégia utilizada visava não apenas o apelo à opção

por uma nova forma de moradia, mas também a possibilidade de utilização da parte térrea do edifício para fins comerciais. Neste período havia comércio no andar térreo dos edifícios, pois acreditava-se que isso facilitaria a vida dos moradores (CAMPOS JÚNIOR, 2002).

Com base nos depoimentos de profissionais da área de construção, os engenheiros compravam o terreno, encomendavam o projeto e o cálculo estrutural do edifício e se encarregavam do lançamento do empreendimento para venda através de propagandas em jornal. Contudo, o processo inflacionário coloca em cheque o sistema de prestações fixas oferecidas pela modalidade de construção a preço fixo, que passaram a não cobrir mais os custos de produção, o que acarretou prejuízos às empresas.