Les prêts réglementés

a. Le Prêt à Taux Zéro

Le PTZ est un prêt bancaire accordé par l’Etat dont le taux d’intérêt est nul. Il vise à aider les primo-accédant à l’acquisition ou à la rénovation de leur première résidence principale. L’Etat participe via un crédit d’impôt octroyé à l’établissement de crédit de la somme des intérêts alors non perçus par ce dernier. L’établissement de crédit doit veiller au respect des conditions que doit remplir l’acquéreur pour obtenir le prêt.

Instauré en 1995, il avait alors pour objectif d’aider les français dont les revenus étaient modestes à accéder à la propriété pour la première fois. Depuis, le PTZ a été successivement révisé, modifiant les conditions de ressources, le montant du prêt accordé et la durée de remboursement. La dernière modification a été instaurée par l'article 107 de la loi de finances pour 2016, mise en application par le décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015. Elle renforce significativement le PTZ.

 Conditions d’attribution

Tout d’abord, le PTZ ne peut pas financer l’intégralité du logement, il doit nécessairement être accompagné d’un ou de plusieurs prêt(s) bancaire(s), voire d’un apport personnel.

o Le logement acquis

Initialement, le PTZ finance la construction ou l’achat en vente à l’état futur d’achèvement (VEFA) de tout logement neuf. Aujourd’hui, le PTZ peut également financer l’achat d’un logement ancien dont les travaux représentent au moins 25% du coût global de l’achat. Ces travaux doivent concerner la modernisation, l’assainissement, la création ou l’aménagement de surfaces habitables ou encore des améliorations visant à économiser de l’énergie. Le PTZ peut également financer des logements qui nécessitent des travaux importants l'assimilant fiscalement à un bien neuf ou des logements dont la destination à changer (initialement des locaux commerciaux, par exemple.)

o Les conditions relatives à l’acquéreur

L’acquéreur souhaitant bénéficier du PTZ doit être primo-accédant. En ce sens, il doit prouver ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant sa demande. Quelques exceptions à cette condition sont admises si l’acquéreur est victime d'une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) qui a rendu le logement définitivement inhabitable, s’il est titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité de travailler ou encore s’il perçoit l’allocation réservée aux adultes handicapés ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé.

Par ailleurs, l’acquéreur doit avoir des ressources en deçà d’un plafond qui prend en compte les charges de famille (nombre de personnes destinées à habiter effectivement dans le logement) et de la situation géographique (zonage A/B/C entré en vigueur le 1er octobre 2014 qui classe les territoires en fonction des tensions du marché immobilier). Le montant à retenir est le revenu fiscal de référence de l’année n-2 du foyer additionné au revenu fiscal de référence des personnes qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

Illustration 16 : Ressources maximales selon le nombre d'occupants et la zone d'implantation du logement

Source : www.service-public.org

o Les conditions d’occupation

De plus, le logement doit constituer la résidence principale de l’acquéreur au plus tard un an après l’achat du logement ou la fin des travaux. Il doit demeurer résidence principale pendant 6 ans à compter du jour du versement du prêt. La location du bien est donc impossible durant cette période. Des exceptions ont été prévues (mutations professionnelles, divorce ou rupture de PACS, situation d’invalidité ou d’incapacité et situation de chômage depuis plus d’un an sous réserve d’une attestation de Pôle Emploi). Si une des situations se produit, la location devra respectée certaines conditions (conditions de ressources du locataire sur les plafonds d’un logement locatif social, loyer encadré sous ces mêmes plafonds, location du logement nu pour une durée maximale de six années).

 Le montant du PTZ

Il est calculé en fonction du coût total de l’acquisition c'est-à-dire le coût de construction ou de l’achat auquel s’ajoute toutes les taxes et les honoraires éventuelles de

les droits d’enregistrement ne sont pas pris en compte pour le calcul. Ce coût total est plafonné selon la zone d’implantation du logement et le nombre de personnes occupant le logement.

Illustration 17 : Coût maximal sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logement

Source : Source : www.service-public.org

On applique à ce coût total un pourcentage qui ne peut excéder 40 %. En effet, le PTZ ne peut financer l’acquisition qu’à hauteur maximale de 40 % du coût total.

Par ailleurs, selon la zone d’implantation du logement et le nombre de personnes occupant ce dernier, le montant du PTZ ne peut excéder certains plafonds ci-dessous détaillés.

Illustration 18 : Montant maximum du PTZ selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logement

Source : Source : www.service-public.org

 Conditions de remboursement du PTZ

La durée de remboursement de ce prêt est calculée en fonction de la zone où se situe le logement, des revenus et de la composition du foyer. La durée est comprise entre 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 temps : un premier temps durant lequel le PTZ n’est pas remboursé (période allant de 5, 10 à 15 ans selon les revenus) appelée période de différé et un deuxième temps qui suit le différé pendant lequel le prêt doit être remboursé (de 10 à 15 ans).

b. Le Prêt Accession Sociale

Créés par le décret du 18 mars 1993, les Prêts à l’Accession Sociale (PAS dans le reste du document) sont des prêts conventionnés, délivrés par des établissements de crédits qui ont signé une convention avec l’Etat. Il vise à favoriser l’accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes et modestes.

 Conditions d’attribution

Contrairement au PTZ, le PAS peut financer l’intégralité d’une opération d’acquisition mais ne peut pas être complété d’un prêt immobilier classique.

o Le logement acquis

Le PAS peut financer l’achat d’un logement ancien, l’achat ou la construction d’un logement neuf (terrain compris) ou encore des travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie pour un montant minimal de 4 000 €.

o Les conditions relatives à l’acquéreur

Contrairement au PTZ, l’acquéreur ne finance ici pas nécessairement son premier logement. Le PAS peut financer toute acquisition au cours de la vie du demandeur.

Les conditions relatives aux ressources de l’acquéreur sont les mêmes que pour le PTZ.

o Les conditions d’occupation

De la même manière que pour le PTZ, le PAS finance l’acquisition de la résidence principale du demandeur.

 Conditions de remboursement du PAS

La durée de remboursement du PAS est comprise entre 5 ans et 25 ans. Le contrat peut également prévoir d'allonger cette durée jusqu'à 35 ans.

c. Le Prêt Social Location Accession

A la différence des précédents prêts conventionnés, le PSLA est consenti non pas aux futurs acquéreurs mais aux opérateurs, qu’ils soient des organismes HLM, des SEM ou encore des promoteurs privés. Il permet de financer l’acquisition ou la construction de logements neufs qui seront ensuite cédés avec un contrat de location-accession, régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.

Pour que l’opérateur puisse bénéficier de ce prêt, il doit consentir un contrat avec l’Etat qui lui signe un agrément par le biais de la Préfecture. L’opérateur bénéficie d’une TVA réduite à 5,5% pour l’acquisition du terrain.

La durée maximale du PSLA est de trente ans. Il peut être accordé soit sur ressources libres par un établissement de crédit habilité à délivrer des prêts conventionnés, soit sur des ressources adossées au livret A. Dans le premier cas, le taux est celui du marché (dans la limite des taux plafonds des prêts conventionnés). Dans le

deuxième cas, le taux est révisable, indexé sur celui du livret A et les prêts sont accordés par les banques distributrices, qui ont signé une convention avec la Caisse des Dépôts et des Consignations sous l’égide de l’État.

 Fonctionnement du PSLA

Ce contrat permet au locataire-accédant d’acquérir à un logement à des conditions particulières de prix et de prêts. En effet, l’acquisition se fait en deux temps : un premier temps appelé « redevance » pendant lequel le bénéficiaire est locataire du logement et reverse une part locative plafonnée et une part acquisitive qui viendra en déduction du prix de vente. Le second temps est la phase d’acquisition qui débute lorsque le bénéficiaire « lève l’option » d’achat. Le prix d’achat est fixé initialement entre l’acquéreur et l’opérateur en fonction des capacités financières du premier.

Le prêt peut être transféré de l’opérateur au locataire-accédant lors de la levée de l’option pour le capital restant dû. Le transfert n’est pas obligatoire ni automatique : l’accédant peut se voir refuser le transfert par l’établissement de crédit qui le délivre si ses conditions de garanties financières ne sont pas suffisantes. Il devra alors négocier une autre offre de crédit auprès d’un établissement bancaire.

 Redevance et prix de vente du logement

La redevance et le prix de vente sont plafonnés à des niveaux fixés par l’arrêté du 30 septembre 2014 publié au JO le 1er octobre 2014.

Le prix de vente est révisé chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de construction publié par l’INSEE.

Illustration 19 : Plafonds de redevance locative applicables au 1er janvier 2016 exprimés en €/m² de surface utile

Source : http://www.hlm.coop/

Illustration 20 : Plafonds de prix de vente applicables au 1er janvier 2016 exprimés en €/m² de SHAB augmenté de la moitié des surfaces annexes telles que

définies dans l’arrêté du 9 mai 1995 Source : http://www.actionlogement.fr/

 Montant du PSLA

Le PSLA peut financer jusqu’à 100% de l’opération de construction.  Conditions relatives au locataire-accédant

o Condition d’occupation

Les logements faisant l’objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale.

o Conditions de ressources

L’opérateur doit s’assurer d’attribuer les logements à des ménages dans le besoin. Ainsi, des conditions de ressources ont été arrêtées en date du 30 septembre 2014 en fonction de la localisation du bien. Le montant des revenus à prendre en compte est la somme des revenus fiscaux de référence du ou des locataires-accédants de l’année N-2.

Illustration 21 : Plafonds ressources applicables au 1er janvier 2016 exprimés en € Source : http://www.actionlogement.fr/

 Aides spécifiques au bénéfice du locataire-accédant

L’acquéreur bénéficie d’aides de l’Etat sur le plan fiscal. En effet, lorsque l’acquéreur lève l’option dans les 5 ans après l’achèvement des travaux de construction, il bénéficie d’une TVA réduite à 5,5%. Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie également d’une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB dans le reste du document) pendant une durée de 15 ans à compter de l’achèvement. Cela signifie que lorsque l’acquéreur lève l’option pour acquérir le logement, il sera exonéré pour la durée restant à courir.

Par ailleurs, le locataire-accédant peut bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL dans le reste du document), versée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF dans le reste du document) (CF. I.A.2.a. « Les aides de l’Etat »).

 Garanties

o Garanties relatives au remboursement du prêt

Lorsque l’acquéreur lève l’option, le dispositif lui garantit un plafonnement de la mensualité de remboursement. Cette dernière ne peut excéder la redevance payée au cours du mois précédent la levée de l’option.

o Garanties de rachat

En cas de levée d’option, l’acquéreur dispose, pendant une durée de quinze ans à compter du transfert de propriété, d’une garantie de rachat à un prix fixé initialement. Cette garantie est conditionnée par la survenance de faits précis :

« Décès ; décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ; mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; chômage de plus d'un an attesté par l'inscription à Pôle Emploi ; invalidité reconnue par carte d'invalidité ou par décision de la Commission des droits de l'autonomie ; divorce ; dissolution d'un PACS. »

La demande de rachat doit se faire par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception dans un délai d’un an à compter de la survenance du fait. Le vendeur s’oblige à racheter le bien dans les conditions précédemment prévues.

o Garanties de relogement

Par ailleurs, le locataire-accédant dispose d’une garantie de relogement. Cette garantie peut être mise en œuvre en cas de non levée d’option ou à tout moment pendant la phase d’acquisition. L’opérateur qui a cédé le logement est dans l’obligation de proposer au minimum trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités financières de l’occupant. Il doit envoyer ses propositions par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception au plus tard dans les six mois à compter de la date fixée pour la levée d’option. L’occupant a alors un mois pour répondre sous peine d’être déchu de son titre d’occupation sur le logement qu’il occupe.

Illustration 22 : Programme en cours de commercialisation « La Roselière » à Saint- Egrève

Opérateur : Isère Habitat, société coopérative de production HLM Type de financement : PSLA