4.1.1 Localisation et périmètre du site
Le site dit de Bavière est situé sur l’île d’Outremeuse, un quartier de Liège à vocation essentiellement résidentielle (10.000 habitants). Les équipements communautaires y sont bien représentés (plusieurs écoles supérieures, une polyclinique, un centre médical, un hall sportif, des commerces de proximité, etc.). Le site, de forme triangulaire, est délimité par la rue des Bonnes Villes, le boulevard de la Constitution et le quai de la Dérivation. Il se situe à l’une des portes de la ville de Liège, en provenance de l’Allemagne et des Pays‐Bas. Il s’agit d’un site urbain majeur, d’une superficie de 4 hectares, à proximité du cœur historique de la ville de Liège auquel il est relié par le pont Maghin. Il bénéficie d’un accès relativement aisé, notamment en transport en commun (bus) et d’une bonne visibilité en entrée de ville. Sa réaffectation constitue un réel enjeu du renouveau de Liège. L’annexe II présente un plan de localisation du site de Bavière, la répartition des affectations dans le quartier d’Outremeuse et quelques photos du site. 4.1.2 La chronologie des événements majeurs et le projet Himmos Le site est à l’abandon depuis le départ de l’hôpital de Bavière, il y a plus de 20 ans. Au début des années 90, la s.a. espace Bavière, filiale du groupe Suez‐Tractebel achète le site au CPAS de la ville de Liège (pour un montant de 100 millions de francs belges) et entreprend la démolition de la plupart des 35 bâtiments de l’ancien hôpital, entre 1991 et 1993. Un premier projet de réhabilitation est initié par le propriétaire du site mais perd toute rentabilité suite à de nombreux retards dans la délivrance des autorisations.
Plusieurs projets, à dominante commerciale, se succèdent ensuite sans aboutir : la RTBF envisage d’y implanter ses locaux dans le cadre d’un projet plus global qui comprend également 300 logements unifamiliaux. Un complexe commercial et cinématographique, une salle de sports et d'événements, un projet de complexe commercial et de logements ou un ensemble de jeux d'eau auraient également pu voir le jour sur le site, mais dans chacun des cas, les investisseurs ont finalement opté pour une autre localisation.
En juin 2005, le dossier Bavière entre dans une nouvelle phase importante, augurant de la fin d'un chancre urbain. La Ville de Liège lance, avec l'assentiment de la société propriétaire du site, un appel à intérêt relatif à la définition d'un projet et d'un programme d'aménagement du site de Bavière. Les autorités communales souhaitent par ce biais [Ville de Liège, 2005] :
Participer à la valorisation d'un terrain privé d'importance, déterminant même pour l'avenir d'un quartier, voire du grand centre urbain de Liège ;
Susciter des manifestations d'intérêt pour la réalisation d'un projet immobilier d'envergure, novateur et principalement orienté vers le logement et la qualité de vie en ville, en y associant de l'activité afin de répondre aux conditions d'une vie urbaine attractive (mixité des fonctions et des populations, accueil d'activités, présence d'espaces verts) ;
Une intervention qui réponde aux conditions d'un développement durable, qui développe des formes et des images modernes et propose des bâtiments et des espaces urbains contemporains intégrant les technologies les plus avancées, tout en concevant une urbanisation qui prenne en compte le contexte existant ;
Créer une nouvelle image du site de Bavière qui dépasse l'intérêt du quartier et soit symbolique à l'échelle de l'agglomération de Liège.
La s.a. Espace Bavière qui possède la maîtrise foncière du site, s'engage dans ce cadre à vendre le terrain au lauréat désigné par la Ville, au prix de 6.250.000 € (soit environ 156€/m²), non négociable. Pour contribuer à une intervention urbanistique d'ampleur, ambitieuse et cohérente, la ville de Liège propose, en outre, de mettre à disposition du lauréat le domaine public voisin du site (1,2 hectares) le long du boulevard de la Constitution, et ce, sous réserve « de la création d'un espace public vert d'une superficie significative et conçu à l'échelle du quartier comme espace de convivialité pour tous ses habitants » [Ville de Liège, 2005]. La Ville offre également l'opportunité aux candidats de reloger le centre omnisports sur le site à réaménager ou ailleurs dans la ville.
Le 5 septembre 2005, cinq dossiers de candidature sont déposés. Au terme de la première phase de la procédure, et sur évaluation faite par le jury de sélection28, les cinq projets présentés en phase I satisfont aux garanties de compétence et de capacité technique et financière suffisantes pour mener à bien un projet d'une telle ampleur et sont jugés recevables le 22 septembre 2005. Quatre dossiers sont déposés en deuxième phase, une équipe ayant abandonné en cours de procédure. Le 23 mars 2006, le collège des Bourgmestre et Echevins décide de suivre le classement établi à l'unanimité par le jury : l'équipe représentée par la s.a. Himmos est désignée lauréate de l'appel à intérêt.
28 Le jury était composé des Ministres régionaux en charge du Développement territorial et de la revitalisation urbaine (ou leurs représentants), du bourgmestre de Liège et des échevins de l’Urbanisme, des travaux et du Développement économique, du fonctionnaire délégué, du directeur du Département de l’urbanisme de la ville de Liège et de trois experts internationaux. Deux représentants de la s.a. espace Bavière avaient une voix consultative.