Positionnement face à la cible 7C des OMD

enorme capacidade de dinamização do sector da construção, serão feitas neste subcapítulo, algumas recomendações para a criação de medidas de apoios e incentivo, visando a implementação de uma cultura de conservação e renovação do edificado, centrada especialmente no âmbito urbano.

As estratégias de intervenção, seguidamente apresentadas, baseiam-se na análise da actual situação do mercado imobiliário português, assim como em algumas propostas já avançadas por entidades como a CPCI, a CIP e a AECOPS:

o O apoio dos fundos comunitários para o investimento público na reabilitação; o O contributo do mercado do arrendamento para a reabilitação;

o A modelação e incentivo do regime fiscal à reabilitação; o A alteração eficiente do regime jurídico de reabilitação urbana.

V.6.1 O apoio dos fundos comunitários para o investimento público na reabilitação

Na óptica da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (2010), o investimento público na reabilitação urbana é uma matéria que reúne consenso em todo o conjunto político português. Por isso, esta deverá ser uma área estratégica de intervenção no sector, uma vez que existe a possibilidade de recurso a fundos comunitários para o efeito que podem atingir os 80% de comparticipação.

Mediante estas condições a CPCI estimou que, com a comparticipação comunitária e a totalidade dos impostos recebidos, o sector público apenas teria de despender 15,81€, por cada 100€ investidos na reabilitação urbana (Figura V.5). Assim, e de acordo com o “efeito multiplicador do investimento público” (situado entre 3 e 5, mediante experiências já ocorridas por parte de SRU, com financiamento do QREN), pressupõem-se que, por cada 15,81€ públicos, possa resultar um investimento total na reabilitação de 500€ (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário, 2010).

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Perante estes factos, “a Reabilitação deve ser uma área prioritária para garantir a utilização dos cerca de 15 mil milhões de euros de fundos comunitários previstos pelo QREN que ainda não foram executados, e que não se podem desperdiçar” (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário, 2011).

Figura V.5 - Investimento público em reabilitação urbana

Fonte: Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (2010).

Nota: (1) – Apenas IVA, IRC e TSU sobre o volume de investimento público realizado; (2) – Multiplicados do investimento público de 3 a 5 de acordo com projectos de reabilitação em curso.

V.6.2 O contributo do mercado do arrendamento para a reabilitação

O mercado de arrendamento em Portugal possui actualmente uma falta de dinamismo tremenda e é um dos principais responsáveis pela inoperacionalidade da reabilitação urbana. Segunda a Confederação Empresarial de Portugal (2012), o mercado de arrendamento deverá ser orientado para a renovação e manutenção urbana, através de “incentivos fiscais e financeiros que tornem apelativo o investimento no arrendamento, que reduzam os custos inerentes à propriedade e conservação dos imóveis e que

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permitam a colocação no mercado de muitos imóveis que se encontram devolutos por falta de condições de habitabilidade”.

Neste contexto, o mercado de arrendamento deverá responder às necessidades de habitação, promover a conservação dos imóveis e justificar os investimentos. Esta actividade que quase desapareceu em Portugal nos últimos tempos e não permitiu a reabilitação dos edifícios, foi-se deteriorando com o congelamento das rendas, empobrecendo os senhorios e delapidando o património. Por consequência, a ausência de protecção aos inquilinos, originou uma falta de confiança traduzida no abandono de fogos devolutos, ao invés de os colocar no mercado.

De acordo com a Confederação Empresarial de Portugal (2011), o mercado de arrendamento deverá ser dinamizado em conjunto com a valorização e investimento no património, tendo em conta os seguintes pontos:

o Criar estruturas de financiamento para proprietários e investidores, inseridas num único regime de apoio e financiamento à reabilitação urbana (fundos perdidos enquadrados no QREN, com financiamento reembolsável), através de linhas de crédito exclusivas para a reabilitação;

o Facilitar os processos de despejo (resolução do contrato pela mora de 1 mês no pagamento da renda);

o Criar um seguro de rendas, garantindo o pagamento das mesmas em atraso, durante o período da acção de despejo;

o Identificação dos fogos devolutos, implementando as soluções mais adequadas; o Liberalização de rendas antigas (se necessário, criar um apoio social aos

inquilinos com rendimentos inferiores às exigências da nova renda);

o Auxiliar os inquilinos de baixos rendimentos em condições semelhantes aos Programas de Habitação Social;

o Promover, junto das entidades de crédito, empréstimos para o arrendamento; o Interacção do sector privado com as SRU e Autarquias locais, orientando soluções

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o Lançamento de novos concursos para a reabilitação e manutenção integrada dos edifícios e espaços públicos (saúde, justiça, administração), em semelhança do que se sucedeu com o Parque Escolar.

V.6.3 A modelação e incentivo do regime fiscal à reabilitação

Só poderá ser possível despertar interesse para a reabilitação urbana, captando investimentos privados, sejam eles por parte dos proprietários, investidores, promotores ou cooperativas de construção. Tal feito, será apenas exequível através de um regime fiscal bonificado e melhores condições de financiamento. Esta ideia é partilhada pela Confederação Empresarial de Portugal (2011) e pela Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (2011) que enumeram algumas soluções como:

o Criação de uma taxa liberatória de 21,5%, em sede de IRS, sobre todos os rendimentos provenientes do arrendamento;

o Isenção do IMT na primeira transacção, no caso do prédio se destinar ao mercado do arrendamento e a ele esteja afecto pelo menos por dez anos;

o Isenção do IMI a partir da primeira transacção e por um prazo não inferior a 10 anos;

o Aplicar IVA à taxa reduzida, em todas as obras, materiais, equipamentos e energias renováveis, resultantes de intervenções em edifícios habitacionais;

o Dedução anual (7%) no rendimento colectável em IRS ou IRC do proprietário, durante dez anos, com o limite de 70%, do investimento resultante da aquisição ou de obras de reabilitação em prédios destinados ao arrendamento;

o Dedução de uma parte das despesas de conservação e reparação no rendimento predial;

o Criação de produtos financeiros inerentes à Reabilitação Urbana, por forma a captar a poupança dos particulares;

o Criação de “Contas Poupança-Reabilitação” semelhantes às “Contas Poupança- Habitação” (com os mesmos benefícios fiscais);

o Promover a eficiência energética e sustentabilidade, implementando as medidas previstas no Plano Nacional de Acção para a Eficiência Energética (PNAEE).

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V.6.4 A alteração eficiente do regime jurídico de reabilitação urbana

Assumindo uma importância fulcral no planeamento e estruturação da reabilitação, o RJRU, pressupõe soluções de habitação mais ajustadas às necessidades e condições da população. Contudo, existem algumas alterações e incrementações fulcrais a levar a cabo, por forma a realizar um melhor licenciamento e operacionalidade da renovação e manutenção urbana, tais como (Confederação Empresarial de Portugal, 2011):

o Permitir automaticamente a fusão de lotes ou propriedades, quando a aprovação de um projecto preveja o estabelecimento de um imóvel;

o Determinar o potencial construtivo para cada zona, respondendo em tempo célere aos pedidos de informação prévia;

o Criar um regime de licenciamento para áreas de Regeneração Urbana, simplificando os procedimentos e exigências, por forma a permitir uma maior transparência e adequação das restrições das zonas à eficiência energética;

o Permitir a constituição de sociedades gestoras de capitais exclusivamente privados;

o Alargar o âmbito das operações de Reabilitação Urbana, atendendo ao carácter diversificado das operações a realizar;

o Prever instrumentos urbanísticos necessários à Regeneração Urbana, em regime de aprovação, em concertação com gestores de projecto responsáveis pela tramitação pública do processo e pela sua apreciação.

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