Portage de lots et aide au redressement

Outre les missions relatives à la maîtrise foncière intégrale des immeubles ciblés par la prorogation de 2019, Urbanis Aménagement assure une mission d’aide au redressement et de portage de lots, au sein de deux copropriétés fragiles.

● 15, boulevard Charpentier - 13003

En 2019, l’intervention d’U.A au sein de la copropriété du 15, bd Charpentier a essentiellement porté sur une stratégie de redressement et de réalisation de travaux sur les parties communes en lien avec l’arrêté de péril ordinaire et l’arrêté d’insécurité imminente des équipements communs pris tous deux le 4 avril 2019.

Urbanis Aménagement, copropriétaire de trois lots et membre actif du conseil syndical, a participé financièrement à hauteur de ses quote-parts pour mettre en œuvre le programme de travaux décidé lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2019 (avec le soutien financier de l’ANAH - subvention au profit du syndicat des copropriétaires et la désignation de SOLIHA en qualité d’AMO de la copropriété). Les travaux ont été réalisés, achevés début 2020 et les arrêtés ont fait l’objet d’une main-levée le 25 février 2020.

En 2020 et toujours dans l’optique de rester moteur dans cette copropriété, U.A, avec l’appui du syndic et de la métropole, a poussé à ce que la copropriété poursuive son redressement sur le plan de la gestion (intégration de la copropriété dans le dispositif du POPAC animé par CITEMETRIE) et sur le plan technique avec la programmation de nouveaux travaux.

Lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a voté un programme de travaux de l’ordre de 200.000 euros visant notamment la reprise des réseaux EU/EV/EP, la reprise des façades, la reprise du revêtement extérieur de la cour et la mise en place d’un contrôle d’accès (problématique de squat).

Le contexte de la crise sanitaire n’a pas été favorable pour assurer des échanges fluides et réguliers avec le syndic et le conseil syndical.

Un point d’avancement sera fait avec le syndic au 2ème trimestre 2021 sur la trésorerie disponible ; en fonction des fonds recouvrés, une première tranche de travaux pourra être lancée en priorisant l’intervention sur la reprise des réseaux qui aujourd’hui causent des désordres récurrents.

S’agissant des logements étant de la propriété d’U.A, il est prévu de réaliser dans le lot acquis en 2019 des travaux de réhabilitation en vue de produire du logement temporaire (mise à disposition pour les évacués). Les deux autres logements, réhabilités par U.A, sont pour l’un occupé par un locataire en titre, pour l’autre squatté (procédure d’expulsion en cours).

La revente de ces trois lots se fera au plus tard en 2024 à l’issue de la concession. U.A étudie d’ores et déjà les hypothèses possibles de déstockage et le profil des acquéreurs potentiels.

D’ici cette échéance, U.A n’exclut pas de maîtriser un ou deux autres lots en se focalisant essentiellement sur ceux appartenant à des copropriétaires débiteurs (procédure de saisie immobilière votée en 2019 et en cours).

● 6,8 rue Desaix - 13003

La stratégie d’accompagnement se poursuit dans la copropriété, immeuble déjà intégré dans la concession avant sa prorogation - frappée par un arrêté de péril imminent en juillet 2019 et par un arrêté de péril ordinaire en juin 2020. U.A a acquis en 2020 quatre lots (correspondant à l’intégralité du bâtiment arrière faisant l’objet en majeure partie des pathologies visées par les procédures de périls) et ce, afin de soutenir la copropriété dans son redressement avec la réalisation d’un programme de travaux visant la sortie des procédures.

Un premier programme de travaux a été voté lors de l’Assemblée Générale du 9 décembre 2019.

Toutefois et suite au rachat du syndic Accord Compagnie Immobilier par l’Agence de la Comtesse, la copropriété a connu une période de transition difficile où la prise de contact avec le nouveau gestionnaire a été laborieuse (le contexte sanitaire avec la pandémie du COVID 19 ne facilitant pas les échanges). Toutefois et grâce à la mobilisation du conseil syndical (dont U.A est membre actif), des réunions ont été mises en place progressivement notamment avec le maître d’oeuvre désigné lors de l’AG de décembre 2019 afin de planifier et d’actualiser les travaux à engager.

La situation financière de la copropriété étant fragile (problématique de quelques copropriétaires fortement débiteurs), il a été proposé de revoir les clés de répartition de charges afin de dissocier celles portant sur le bâtiment principal de celles portant sur le bâtiment sur cour (l’objectif étant d’alléger les appels de fonds travaux pour les copropriétaires du bâtiment principal qui devaient en principe régler également pour les travaux du bâtiment arrière et inversement). La nouvelle répartition des charges a été votée à l’unanimité lors de l’Assemblée Générale Exceptionnelle du 2 novembre 2020 permettant ainsi un rééquilibrage des appels de fonds travaux.

Une première phase de travaux a démarré. Les travaux étant plus lourds et conséquents sur le bâtiment arrière, il a été privilégié d’accélérer leur réalisation sur le bâtiment principal et ce, afin d’obtenir une mainlevée partielle de l’arrêté.

S’agissant du bâtiment arrière et en deçà de la mainlevée de la procédure de péril, il s’agira à terme de produire 2 logements de type 3 de 60 m2 (en lieu et place des 4 logements actuels). En parallèle du suivi des travaux, Urbanis Aménagement étudiera dès 2021 des pistes de recyclage. Plusieurs issues pourraient être envisagées : vente après la deuxième phase (gros œuvre achevé), vente après le second œuvre porté par U.A. Le profil de l’acquéreur motivera ce choix.

Aussi, un arrêté déclarant impropre à l’habitation le logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment arrière datant du 05/08/2014, n’a pas été levé. En parallèle de la réhabilitation complète du bâtiment, le service hygiène de la DPGR est associé aux différentes étapes du projet pour s’assurer de la conformité réglementaire des futurs logements.

Enfin, Urbanis Aménagement visera, dans la mesure du possible, à accompagner également le syndic pour formaliser une demande de subvention auprès de l’ANAH et ce, au titre des financements alloués au syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux de sortie de péril.