La performance de l’activité de recouvrement de la Cipav ne pourra que s’accroître à

No entorno do bairro da Parangaba, um dos núcleos urbanos originários de Fortaleza em razão da estação ferroviária, localiza-se o Jóquei Clube. Próximo à Lagoa da Parangaba na zona oeste da cidade, faz parte de uma rede de bairros de classe média, com ocupação predominantemente horizontal, mas que vem recebendo novas demandas imobiliárias vinculadas à uma série de investimentos públicos e privados na região.

A OUC instalada no bairro por meio da Lei No 9.333 de 28 de dezembro de 2007 (Anexo 4), foi a única das implementadas em Fortaleza nesta porção da cidade assim como a única desencadeada por interesse público. Uma das promessas de campanha de 2004 da prefeita Luizianne Lins foi o Hospital da Mulher. O objetivo da OUC então foi o de utilizar parte de uma grande gleba onde funcionava a Sociedade Jockey Clube Cearense para a implementação de um hospital público de referência e especializado ao atendimento à mulher.

O Jockey Clube Cearense, primeiro hipódromo nordestino, foi inaugurado em 1947 em uma área de sítio, ainda muito distante da malha urbana consolidada. Funcionou até 2007, quando o equipamento, já subutilizado devido a sua infraestrutura defasada, quase não recebia mais eventos e foi completamente desativado em razão do Decreto Lei No 12.202 de 06 de junho de 2007 emitido pela Prefeitura Municipal de Fortaleza onde declarou-se parte da gleba como de utilidade pública para fins de desapropriação (Figura 65). Com a montagem da OUC no final do mesmo ano, este decreto foi então revogado. A PMF justificou a manobra pela economia aos cofres públicos municipais da ordem de R$ 8,5 milhões em razão da substituição do processo de desapropriação pela doação reparcelamento viabilizados pela OUC.

Neste sentido, a OUC Jockey Clube não visou em nenhum momento a obtenção de recursos financeiros ou contrapartidas físicas, mas a doação e permuta de terra por parte da parceira Sociedade Jockey Clube Cearense em troca da flexibilização dos parâmetros urbanísticos, especificamente do índice de aproveitamento e da fração

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do lote. Contudo, o principal elemento de valorização da parte da terra original que permaneceu sob propriedade privada foi a retirada do hipódromo, já incompatível com a demanda imobiliária crescente na região e pela implantação do hospital.

FIGURA 65

Jockey Clube em dois tempos. 65.1 Entrada da sede de Fortaleza inaugurada em 1947, cujo projeto arquitetônico tem autoria de Emílio Hinko. Hoje, demolida. 65.2. A nova sede do Jockey Clube Cearense foi construída no município metropolitano de Aquiraz tendo como acesso direto a BR-116 e em um terreno de 67ha. O novo complexo hípico conta com uma estrutura ampliada e modernizada. O espaço também foi preparado para o recebimento de outros tipos de eventos como show de grande escala. Fonte: setydeias.com.br/comercial/ jockey 65.1 65.2

A Sociedade Jockey Clube Cearense vende os direitos sobre as terras de sua propriedade resultantes da OUC às empresas Diagonal Engenharia, Rossi e Grupo North Empreendimentos Brasil por um valor divulgado de R$22,5 milhões. É válido ressaltar que o escopo da OUC definido pela lei não faz menção aos tipos de empreendimentos a serem implementados nem tece nenhum detalhe sobre o tipo de desenho urbano

Em março de 2012 é lançado o empreendimento na OUC que comporta um centro comercial e um complexo residencial. O centro comercial North Shopping Jóquei Clube é anunciado concomitantemente à um outro centro comercial no bairro

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vizinho, o Shopping Parangaba, localizado ao lado da nova estação do metrô Parangaba, também recém-inaugurada (Figura 66).

66.1 66.2

FIGURA 66

66.1. Do lado leste da Lagoa da Parangaba localiza-se hoje o Shopping Parangaba.

66.2. Do lado oeste é implantado o North Shopping Jóquei Clube. Chama-se atenção para a consolidação da OUC com a implantação do Hospital da Mulher, e das primeiras etapas já

construídas do complexo residencial.

Fonte:

setydeias.com.br/comercial/jockey

Segundo informações da Ancar Ivanhoe Shopping Centers, administradora dos centros comerciais do Grupo North Empreendimentos Brasil em Fortaleza, os investimentos realizados pelas empresas foram da ordem de R$ 240 milhões de recursos próprios. O shopping foi edificado em um terreno de 60 mil m2 e inaugurado em outubro de 2013.

O complexo residencial “Jóquei Ville – Bairro Planejado” écomposto por 1.314 unidades de apartamentos com áreas que variam entre 45 a 60 m2, distribuídos em 15 edifícios. Os edifícios são separados em 5 condomínios, que vem sendo lançados um a um. O primeiro ,o condomínio Lagoa Jóquei Ville, já encontra-se concluído, e no final de 2014 foi lançado o condomínio Vivendas Jóquei Ville, este já sem o envolvimento da Rossi, incorporadora que se desligou do empreendimento depois de dois anos de perdas expressivas registradas no mercado de ações (Quadro 11, Figura 67 e Figura 69). . Uso Tipologia (m2) No de unidades por pavimento No de pavimentos Nome No de edificações No de unidades Valor imóvel* (R$) QUADRO 12

Síntese das principais características dos produtos imobiliários do

empreendimento denominado “Jóquei Ville”.

Fonte: pesquisa de campo no stand de vendas do

empreendimento em março de 2015, sistematizado pela autora Multifamiliar

apartamentos

45 a 60 8 Térreo + 11 Lagoa Jóquei Ville 3 282 218 mil Multifamiliar apartamentos 48 a 63 8 Térreo+ 11 Vivendas Jóquei Ville 3 282 250 mil

153 FIGURA 67

67.1 Lagoa Jóquei Ville, já consolidado. 67.2. Vivendas Jóquei Ville, empreendimento lançado e obras iniciadas. Fonte: da autora e http://site.diagonal.com.br/

Em síntese, a operação viabilizou o reparcelamento de uma área em quatro grandes quarteirões conforme esquema que segue (Figura 68 e Quadro 13):

FIGURA 68

68.1. Perímetro da OUC e relação da malha urbana consolidada do bairro e o hipódromo. 68.2. Traçado do loteamento São Cristóvam já aprovado. 68.3. Reparcelamento viabilizado pela OUC. 68.4. Usos implantados na área da OUC. Ressalta-se que tais usos, para além do hospital público, não foram estabelecidos pela OUC. Fonte: elaborada pela autora.

FIGURA 69

74.1. Imagem satélite da área em 2003. Verifica-se a gleba pertencente à Sociedade Jockey Clube Cearense ainda intacta. 74.2. Imagem de satélite da área em 2014. Nota-se a implementação parcial da OUC, concluídos o centro comercial, o hospital da mulher e parte dos empreendimentos habitacionais Jóquei Ville. Fonte: Google Earth.

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70.1 70.2

FIGURA 70

70.1. Vista da nova via que dá acesso ao interior da OUC. 70.2. Vista do centro comercial a partir da Av. Lineu Machado. 70.3. Vista do terreno a ser implantado parte do empreendimento habitacional ainda em curso.

70.4. Vista do Hospital da Mulher. Fonte: Google Street View.

70.3 70.4

Objetivos da OUC Jóckey Clube QUADRO 13

Quadro sintético responsabilidades e benefícios absorvidos pelos atores envolvidos na OUC conforme Lei No 9.333/2007.

Fonte: elaborado pela autora - Reparcelamento do loteamento Parque São Cristóvam visando a viabilização de terreno para a construção de

Hospital público a ser construído pelo Município de Fortaleza por meio das seguintes medidas:

a) possibilitar a agregação das áreas de doação de terrenos do parcelamento (áreas públicas verdes, institucional e fundo de terra) sejam agrupadas em um único terreno de 27.536,81m²;

b) possibilitar que as áreas públicas a serem desafetadas (ruas 19.889,96m² e praças 20.152,00m²) sejam também agrupadas em um único terreno, com a redefinição do traçado viário para possibilitar o novo terreno público. - Incrementar a ocupação ordenada do espaço urbano local, através da indução da produção do espaço por meio da flexibilização de indicadores urbanos;

- Melhorar a fluidez do tráfego com a implantação de novas vias de circulação no perímetro da OUC; Benefícios públicos/ sociais Benefícios para a iniciativa privada - Viabilização de terreno bem localizado para a

implantação do Hospital e Maternidade Dra. Zilda Arns Neumann especializado em saúde da mulher.

.

- Flexibilização dos seguintes parâmetros urbanos: índice de

aproveitamento de 1.0 para 1.7 e fração do lote de 140 para 100 na Zona Adensável 2.1 (itaperi / pref. josé walter / jangurussu) incorporada dentro dos limites da OUC (os demais indicadores permanecem os definidos na Lei nº 7.987/96 - Lei Municipal do Uso e Ocupação do Solo). Não é permitida a utilização da fração do lote reduzida na área como compensação pelo recebimento da doação da área de 7.175,25m².

- Valorização fundiária com a implantação do equipamento público (Hospital da Mulher)

Atribuições setor público Atribuições da iniciativa privada (Sociedade Jockey Clube Cearense)

- Revogar o Decreto nº 12.202, de 06 de junho de 2007 que declara de utilidade pública para fins de desapropriação parte da área ocupada pelo Jockey Clube Cearense, publicado no Diário Oficial do Município nº 13.588, de 06 de junho de 2007; - Permitir o reparcelamento da área do Loteamento Parque São Cristóvam onde se situa o Jockey Clube Cearense;

- Implantar o novo loteamento e o novo sistema viário vinculado ao terreno do ;

- Implantar o Hospital da Mulher (Hospital e Maternidade Dra. Zilda Arns Neumann) em área localizada no perímetro do Loteamento Parque São Cristóvam, situado

- Doar ao Município as áreas públicas relativas aos 25% (vinte e cinco por cento) incidentes na gleba cuja área total é de 110.147,24m², que representa uma área a ser doada de 27.536,81m².

- Doar, por ato de liberalidade, ao Município de Fortaleza a área de 7.175,25m², com o fim de integrar área total de 75.092,02m² do Hospital da Mulher; - Permutar 26.749,84m² de área do terreno, Hospital da Mulher por área equivalente pertencente ao Município de Fortaleza inserida no loteamento Parque São Cristóvam.

155 na confluência da Avenida Lineu Machado com a

Avenida

Carneiro de Mendonça;

- Proceder com a desafetação e permuta da área de praça e ruas localizadas no Loteamento Parque São Cristóvam, com o fim de haver a relocação das áreas públicas e o novo traçado viário sendo as áreas: 19.889,96m² de ruas e 20.152,00m² de área de praça; - Permitir que, quando do parcelamento da gleba as áreas públicas verde, institucional e fundo de terra, com área de 27.536,81m² doadas antecipadamente, sejam agrupadas em um único terreno para possibilitar a implantação do Hospital da Mulher; - Flexibilizar o índice de aproveitamento e a fração do lote que viabilizam um incremento da capacidade construtiva dos terrenos remanescentes de propriedade do Jockey Clube Cearense;

Apesar de se constituir como a única operação urbana desencadeada pelo “interesse público”, por meio do uso do instrumento para evitar grande dispêndio de recursos para a desapropriação de terra subutilizada para a instalação de um equipamento público de relevância, a lei 9.333 foi aprovada na Câmara Municipal sem nenhum tipo de discussão ampla com a sociedade. Afere-se que nem mesmo na câmara de vereadores houve discussão, colocada para a apreciação em regime de urgência e sancionada pela prefeita Luizianne Lins em 28 de dezembro de 2007. Neste contexto, várias lacunas podem ser percebidas destacando-se especialmente que cada empreendimento foi construído sem vinculação com os demais, o que ocasionou uma desagregação do espaço urbano resultante entre os equipamentos e edifícios da OUC, e entre eles e o espaço do bairro em seu entorno.