A segunda fase do processo de verticalização no bairro de Nova Parnamirim foi superior à primeira em número de condomínios (15 contra 14), foi superior em número de torres (56 contra 54) e em número de unidades habitacionais (4.409 contra 2.714) incorporadas (Mapa 7). Porém, foi inferior à anterior em número de torres já construídas (45 contra 53) e, inversamente superior em número de unidades habitacionais já construídas (3.711 contra 2.670). Esse último fato mostra que a segunda fase tem um maior potencial de aproveitamento e valorização do espaço urbano com mais torres em cada condomínio, com mais pavimentos em cada torre e com mais apartamentos em cada torre, inclusive com apartamentos térreos.
Em termos arquitetônicos, nessa segunda fase ocorreu a construção dos primeiros edifícios altos com apartamentos no térreo, além dos primeiros apartamentos do município com coberturas Duplex. Como também, as primeiras torres com mais de 4 apartamentos por pavimento.
Na segunda fase, observa-se incorporadoras que atuam em todo território nacional e atuantes na Bovespa – MRV, Cyrela, Rossi – e com capital internacional – API Estrutural de Portugal e Escol que é uma incorporadora local pertencente ao grupo espanhol Monte Lindo. Como também, algumas empresas locais – Futuro, Método Construtivo, SS e Engemont. Sendo assim, não ocorreu nenhuma incorporação das empresas que se destacaram na primeira fase – Capuche e Ecocil. Dessas firmas, destacamos a MRV e a Cyrela, ambas com 3 incorporações cada no bairro de Nova Parnamirim, ou seja, as duas empresas juntas incorporaram 6 dos 15 condomínios do bairro nesse período. Dessa maneira, essas duas firmas são responsáveis por mais da metade das torres (37 das 56) e unidades habitacionais (3.204 das 4.409) incorporadas e mais da metade das torres (28 das 45) e unidades habitacionais (2.586 das 3.711) construídas em Nova Parnamirim.
Mapa 7 – Localização e distribuição dos condomínios com edifícios altos por fases (incorporados antes e depois de 2008) em Nova Parnamirim.
A MRV incorporou 3 condomínios – Nimbus Residence (2009), Spazio Nautilus (2010) e Top Life (2016) –, 19 torres e 1.784 unidades habitacionais. A firma MRV Engenharia e Participações S.A., de acordo com os dados da Bovespa, tinha mais de 14 bilhões de reais em totais de ativos no dia 31 de dezembro de 2019. Sobre a posição acionária da empresa, ainda de acordo com os dados da Bolsa, Rubens Menin Teixeira de Souza – empresário brasileiro, co-fundador da MRV Engenharia, que licenciou a marca CNN Brasil - tem a maior participação acionária com 37,36% da empresa. Ao todo, 46,34% da MRV tem uma participação de acionários com menos de 5% do total.
De acordo com Ronilk (2015) a MRV é uma firma do estado de Minas Gerais que atua desde a década de 1970 no mercado imobiliário voltado para a classe média. Segundo a referida autora, no ano de 2006 essa empresa vendeu 16,7% de seu capital para o fundo de investimento Autonomy Capital Research LLP, do britânico Charles Gibbins, mostrando a relação interconexa entre os incorporadores imobiliários e os agentes financeiros, além da internacionalização dessas empresas e consequentemente do processo de verticalização em Nova Parnamirim.
A MRV começou sua estratégia socioespacial em 2009, com a incorporação, na avenida Abel Cabral, do condomínio Nimbus Residence (Foto 27), com 7 torres, de 9 pavimentos (10 pavimentos considerando a cobertura duplex), com 560 unidades habitacionais no total, sendo 56 no térreo (8 por torre), e 8 apartamentos por pavimento.
Em seguida, no ano de 2010, a MRV incorporou por meio de sua subsidiária local Spazio Nautilus, o Residencial Spazio Nautilus (Foto 28), também localizado na avenida Abel Cabral, que se configura com 5 torres de 10 pavimentos tipo, 8 apartamentos por andar, com 40 apartamento (8 por torre) no térreo, totalizando 440 unidades habitacionais.
Foto 27 – Nimbus Residence, avenida Abel Cabral.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 03 de outubro de 2019. Foto 28 – Residencial Spazio Nautilus, avenida Abel Cabral.
Em 2016, houve a incorporação pela firma nacional MRV do condomínio Top Life (Foto 29), na avenida Maria Lacerda, com 7 torres de 13 pavimentos (14 com a cobertura duplex), totalizando 784 unidades habitacionais, sendo 56 no térreo (8 por torre) e 8 por pavimento, considerado como o “maior complexo residencial do Rio Grande do Norte”, segundo o outdoor que existia à frente do condomínio, no período de construção. Teve sua construção concluída e os apartamentos todos entregues no ano de 2019. O Top Life, assim como todas os outros condomínios da MRV, teve a venda-compra de apartamentos financiada pelo Programa do governo federal Minha Casa Minha Vida 3.
Foto 29 – Residencial Top Life, avenida Maria Lacerda Montenegro.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 19 de março de 2019.
A construção do Top Life finalizou uma estratégia da MRV em Nova Parnamirim. Primeiro, em 2009, na esquina da avenida Adeodato José Reis com uma travessa projetada paralela à Maria Lacerda Montenegro, foi incorporado o condomínio Residencial Veleiros, com 9 blocos de 3 pavimentos mais 1 térreo, sem elevador, com 4 unidades por pavimento e no térreo, em um total de 144 unidades habitacionais. Segundo, em 2010, na parte central da travessa projetada, foi incorporado o Residencial Jangadas, com 33 blocos de 3 pavimentos mais 1 térreo,
sem elevador, com 8 unidades por pavimento, totalizando 1056 unidades habitacionais. Terceiro, em 2010, foi incorporado o Residencial Barcas, no final da travessa projetada, com 13 blocos, sendo 7 de 3 pavimentos (mais o térreo) e 5 de 4 pavimentos (mais o térreo), com 8 apartamentos por pavimento e térreo, totalizando 464 unidades habitacionais.
Essa estratégia da MRV em Nova Parnamirim foi semelhante ao que ela realizou no bairro de Emaús. No ano de 2011, naquele bairro, teve início a atuação da MRV, com o Residencial Parque Nova Colina, localizado na esquina entre a BR- 101 e a rua do cemitério Morada da Paz, 4 torres de 12 pavimentos, 8 unidades por andar, 32 no térreo (8 por torre), totalizando 288 unidades habitacionais. Contudo, nesse mesmo condomínio há mais 296 unidades habitacionais distribuídas em 8 blocos, sendo 5 deles de 8 apartamentos por 5 pavimentos (incluindo o térreo) e 3 blocos de 8 apartamentos por 4 pavimentos (incluindo o térreo). Assim, todo o empreendimento é constituído de 584 unidades habitacionais. Em Emaús, a MRV construiu apartamentos em blocos e em edifícios altos dentro do mesmo condomínio, enquanto em Nova Parnamirim os blocos de apartamentos e os edifícios altos se constituíram em condomínios diferentes.
Destacamos também esses empreendimentos da MRV porque o terreno adquirido para a incorporação dos quatro condomínios (Veleiros, Jangadas, Barcas e Top Life) pertencia ao casal Julianne Dantas Bezerra de Faria e Robinson Mesquita Faria. Este foi deputado estadual de 1987 a 2010, sendo presidente da Assembleia Legislativa do Rio Grande do Norte, de 2003 a 2010. Foi também vice- governador, de 2011 a 2014, e governador do estado, de 2015 a 2018. Tal fato exemplifica a capacidade que um mesmo agente da produção pode ter estratégias e práticas diferentes, sendo simultaneamente um agente político, representante do Estado, e um agente econômico, mais precisamente um proprietário fundiário.
Por sua vez, a Cyrela incorporou 3 os condomínios residenciais – Stillo Club Residence (2009), Novo Stillo Home Club (2010), e Certto Home Club (2011) –, com o total de 18 torres e 1420 unidades habitacionais, porém com apenas metade das torres (9) e um pouco mais da metade (802) das unidades construídas. A Cyrela Brazil Realty S.A. Empreend e Part, de acordo com a Bovespa, tinha ativos totais menores que a MRV, tendo quase 10 bilhões de reais em ativos totais no dia 31 de dezembro de 2019. A principal posição acionária da empresa é de Elie Horn – empresário sírio-brasileiro, fundador da Cyrela Brazil Realty – com 18,11%. A
participação acionária da Cyrela é mais fragmentada que a da MRV, tendo 70,71% da empresa com a participação de acionários com menos de 5% do total. Sobre essa firma, Ronilk (2015) mostra que ela criou uma marca específica, a Living, para atender a demanda imobiliária da classe média.
De acordo com Ronilk (2015) a Cyrela era uma empresa familiar do estado de São Paulo fundada em 1962 e que se associou a IRSA – incorporadora argentina com participação do bilionário húngaro-estadunidense George Soros – e criou a Brazil Realty. Aind segundo a referida autora, em 2011, 7,8% das ações da Cyrela eram de propriedade da Carmignac Gestion – banco de investimentos francês –, 5,3% do seu capital era da BlackRock Inc. – empresa norte americana – e 5,18% das ações eram da Janus Capital Management LLC – outra firma estadunidense. Tal fato mostra, que apesar de serem incorporadoras nacionais, MRV e Cyrela são grupos com participação de capitais estrangeiros, internacionalizando esse processo.
A Cyrela iniciou sua estratégia socioespacial em Nova Parnamirim no ano de 2009, com o Stillo Club Residence (Foto 30), localizado na avenida Abel Cabral, com 2 torres de 20 pavimentos cada (21 com a cobertura duplex), com 8 apartamentos por andar, com 10 apartamentos no térreo (5 por torre), totalizando 330 unidades habitacionais. As duas torres desse condomínio ainda são as duas maiores em número de pavimentos no bairro de Nova Parnamirim, e em Parnamirim só são menores que a torre Amazônia, com 22 pavimentos, no bairro de Emaús.
O segundo condomínio foi incorporado em 2010, o Novo Stillo Home Club (Foto 31), localizado na esquina da avenida Maria Lacerda Montenegro com a Adeodato José dos Reis, constituído de 6 torres, de 16 pavimentos cada, com 4 apartamentos por andar, 18 apartamentos (3 por torre) no térreo, totalizando 402 unidades habitacionais.
Foto 30 – Stillo Club Residence, avenida Abel Cabral.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 11 de junho de 2016. Foto 31 – Novo Stillo Home Club, avenida Maria Lacerda.
Em 2011, houve a continuidade do projeto de atuação da Cyrela em Nova Parnamirim, quando a firma Living, que faz parte do Grupo Cyrela, incorporou por meio da Certto, sua subsidiária local também pertencente ao Grupo, o Certto Home Club (Foto 32), localizado na rua Adeodato José Reis, ao lado do Novo Stillo, com 10 torres, sendo 8 de 16 e 2 de 17 pavimentos, com 4 apartamentos por andar, sendo 40 unidades (4 por torre) no térreo, totalizando 688 unidades habitacionais projetadas. Devido à crise urbana, política, econômica, de circulação e sanitária que se instaurou no Brasil a partir de 2013, faltam ser construídas 2 torres do Novo Stillo Home Club e 7 torres do Certto Home Club.
Foto 32 – Certto Home Club, vizinho ao Novo Stillo.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 11 de junho de 2016.
Nessa segunda fase, também foram realizadas incorporações por firmas internacionais como a API Estrutural de Portugal e a Monte Lindo da Espanha, como também de outra empresa que atua em todo território nacional como a Rossi, além da atuação de incorporadoras locais. A API Estrutural foi a primeira empresa incorporadora de capital estrangeiro, no caso português, que investiu em Parnamirim, especificamente no bairro de Nova Parnamirim, em 2009, o Aquarelle Condomínio Club (Foto 33), com 4 torres de 19 pavimentos cada, sendo 4 apartamentos por pavimento, totalizando 304 unidades habitacionais, na esquina da
Abel Cabral com a Adeodato José dos Reis, em frente ao Sun Family e diagonal com o Stillo Club Residence.
Foto 33 – Residencial Aquarelle, avenida Abel Cabral.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 03 de outubro de 2019.
Em 2010, ocorreu a incorporação pelo Grupo espanhol Monte Lindo, que tem como Holding a Forte Incorporações, proprietária da empresa incorporadora e construtora local Escol, o Residencial Bossa Nova (Foto 34), localizado na avenida Gastão Mariz de Faria, na área de Nova Parnamirim conhecida como Cidade Verde, constituído por 2 torres de 20 pavimentos cada, sendo a torre Vinícius com 3 apartamentos por pavimento e a torre Tom com 2 apartamentos por pavimento, totalizando 100 unidades habitacionais no empreendimento.
Foto 34 – Residencial Bossa Nova, avenida Gastão Mariz de Faria.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 03 de outubro de 2019.
Também em 2010, a Rossi, por meio da sua subsidiária local a Damascena, incorporou o Vila Verde Residencial (Foto 35), localizado na BR-101, próximo ao acesso da avenida Abel Cabral, um condomínio constituído de 4 torres, de 18 pavimentos cada, com 4 apartamentos por andar, 8 unidades no térreo (2 por torre), totalizando 296 unidades habitacionais. Em frente ao Vila Verde já existe um projeto de continuidade da atuação da Rossi para a construção de um outro condomínio com edifícios altos e com as mesmas especificações arquiteturais, urbanísticas e paisagísticas. Outras empresas locais atuaram em Nova Parnamirim nessa segunda fase da verticalização urbana do bairro.
A Rossi Residencial S.A. também participa da Bovespa, com ativos menores que a MRV e que a Cyrela, com um pouco mais de 2 bilhões de ativos totais em 31 de dezembro de 2019. O maior acionário do Grupo é a empresa, pessoa jurídica, Lagro do Brasil Participações Ltda com 21,65%, uma Holding da área de investimentos não-financeiros, que tem como principal sócio administrador Luiz Roberto de Souza Queiroz Thompson, empresário com várias firmas do setor de contabilidade, administração e direito. De acordo com Ronilk (2015), essa firma
passou a atuar no ramo imobiliário voltado para a classe média a partir do final da década de 1990.
Foto 35 – Residencial Vila Verde, BR-101.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 18 de abril de 2020.
Nos anos de 2013 e 2014 foram retomadas as obras do projeto Residencial Uruaçu pela incorporadora e construtora local Método Construtivo. Todavia, o novo projeto modificou o nome dos condomínios, no qual os residenciais Uruaçu II, III e V, tornaram-se, respectivamente, os condomínios: Renaissance Libertè (verde) e Renaissance Avant (vermelho) (Foto 36), reincorporados em 2013 e localizados na avenida Abel Cabral; e o Renaissance Premiére (amarelo) (Foto 37), reincorporado em 2014 e localizado na rua Virginópolis, perpendicular à Abel Cabral.
Foto 36 – Residenciais Renaissances Libertè e Avant, avenida Abel Cabral.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 03 de outubro de 2019.
Foto 37 – Residencial Renaissance Premiere, vizinho ao Uruaçu IV.
Os três condomínios mantiveram o projeto do Residencial Uruaçu IV, com 2 torres, de 11 pavimentos cada, 4 apartamentos por andar, totalizando 88 unidades habitacionais por condomínio. Ainda assim, no Renaissance Libertè foi construída apenas uma torre, a outra deverá ser construída posteriormente, sendo atualmente um condomínio constituído por apenas 1 única torre de 11 pavimentos e 44 unidades.
Em 2013, houve a incorporação do Residencial Lélia (Foto 38) pela empresa S.S., com 1 torre de 15 pavimentos, sendo 3 apartamentos por pavimento, totalizando 45 unidades habitacionais, na rua Mahatma Gandhi. Em 2014, ocorreu a incorporação, por trás do Parque Itatiaia do Residencial Monte Real (Foto 39), pela empresa local Engemont, com 1 torre de 12 pavimentos, sendo 3 unidades por pavimento, totalizando 36 unidades habitacionais, mas ainda não teve a construção concluída.
Foto 38 – Residencial Lélia, avenida Mahatman Ghandi.
Foto 39 – Residencial Monte Real, vizinho ao Parque Itatiaia.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 03 de outubro de 2019.
Uma terceira fase se vislumbra em Parnamirim. Além do Residencial Rota do Sol, não incorporado, no bairro de Pium, e do Vivenda dos Mares, não incorporado e com uma torre erguida no bairro de Nova Parnamirim, há também neste último bairro o Residencial Harmonique (Foto 40), com uma torre erguida, porém não concluída e não incorporada, na avenida Maria Lacerda. Esse condomínio residencial teve a construção iniciada pela empresa local Método Construtitvo e terá 2 torres, com 4 apartamentos em cada um dos 22 pavimentos – poderão ser as duas maiores torres do bairro –, totalizando 176 unidades habitacionais.
A crise urbana, política, econômica, de circulação e sanitária que vem se alastrando desde 2013 fez com que esses condomínios não fossem incorporados ainda, como também vários condomínios não fossem concluídos: o Uruaçu IV, Renaissance Liberté, Novo Stillo, Certto Home Club e o Monte Real. Além deles, há uma previsão de construção de um outro condomínio com quatro torres em frente ao Residencial Vila Verde, próximo à BR-101, formando um grande complexo habitacional.
Foto 40 – Residencial Harmonique, avenida Maria Lacerda Montenegro.
Foto: Thiago A. N. Queiroz, 03 de outubro de 2019.
Em relação aos setores do processo de verticalização em Nova Parnamirim, o setor da Abel Cabral foi o que mais se destacou nessa segunda fase com 9 condomínios – Nimbus Residence, Stillo Club, Aquarelle, Vila Verde, Spazio Nautilus, Atmosfera, Renaissance Libertè, Renaissance Avant, Renaissance Premiere –, 29 torres e 2354 unidades habitacionais incorporados, sendo 28 torres e 2310 unidades construídas. Desses condomínios da Abel Cabral, 2 foram incorporados pela MRV – Nimbus Residence e Spazio Bautilus – e 1 pela Cyrela – Stillo Club Residence.
Nessa segunda fase o setor Maria Lacerda que só teve um condomínio incorporado no período anterior, passou a ter mais 4 condomínios - Novo Stillo, Certto Home Club, e Residencial Lélia e Top Life –, 24 torres e 1.919 unidades habitacionais incorporadas, porém com 15 torres e 1.301 unidades construídas. Dos condomínios desse setor, 2 foram incorporados e ainda não concluídos pela Cyrela – Novo Stillo e Certto – e 1 pela MRV, o Top Life.
Por fim, houve uma redução drástica dos investimentos em empreendimentos imobiliários residenciais no setor Ayrton Senna – Cidade Verde, que foi o mais importante na primeira fase, tendo apenas 2 condomínios incorporados – Bossa
Nova (concluído e entregue) e o Monte Real (em construção). Esse setor, dominado pela Capuche e Ecocil na primeira fase, não recebeu o interesse de investimentos da MRV e da Cyrela.
Outra característica dessa segunda fase foi a convergência do processo de verticalização em Nova Parnamirim com o processo de descentralização dos comércios e serviços modernos de Natal para as avenidas Abel Cabral, Maria Lacerda e Ayrton Senna, uma intensificação do processo de verticalização relativa. Nessa perspectiva, junto com a criação de condomínios fechados de casas, edifícios – baixos, médios e altos – intensificaram ao longo das décadas a descentralização (Mapa 8).
Em 2012, na Maria Lacerda, houve a inauguração de uma filial do supermercado Nordestão e do hipermercado Extra. Em 2016, foi inaugurada na esquina da Maria Lacerda com a BR-101 a única loja, até o presente momento, da rede francesa Leroy Merlin no Rio Grande do Norte. Além dessas lojas, há o Shopping Reis Magos (no térreo do Panamericano), uma Extrafarma, uma farmácia Globo, uma farmácia Pague Menos, uma agência da Caixa Econômica Federal e outra do Itaú, o Colégio CEI Zona Sul (outra referência a Região Administrativa Sul de Natal), que são as principais empresas locais, regionais, nacionais e internacionais desse setor.
Na avenida Abel Cabral, houve em 2014 a criação de uma franquia da rede Mc Donalds. Nessa avenida também há uma filial do Colégio Over e da faculdade Uninassau, com uma filial da farmácia Drogasil (Droga Raia em alguns estados) e da farmácia Pague Menos, uma filial do restaurante e bar Zumbi, além de uma filial da academia Burn Fit. Também tem o Strip Mall do térreo do Residencial Sirius, o Centro Empresarial Ernani Melo. Essa descentralização poderia ser maior caso o Wal Mart já tivesse construído sua loja na avenida, cujo licenciamento está liberado desde 2012.
A descentralização do comércio e serviços de Natal também abrangeu o setor de Cidade Verde. Por exemplo, no cruzamento da avenida Gastão Mariz de Faria, com a avenida Ayrton Senna passou a funcionar em 2018 a galeria de lojas denominada de Shopping Cidade Verde, que atualmente tem lojas filiais da Pizzaria Reis Magos, Nemo Sushi, Lojas Americanas, Mundo Verde, Frans Café, Centro de Patologia (laboratório de análises clínicas), Clínica Unimed e em breve será inaugurada uma filial da academia Smart Fit.
No setor de Cidade Verde também tem uma filial do Colégio Salesiano (o Dom Bosco) e do Colégio Contemporâneo. Nas proximidades de Cidade Verde com a avenida Maria Lacerda, existe uma filial da academia Burn Fit e uma filial da escola Maple Bear Canadian School. Também destaca-se nesse setor o Ecco Ville Food Truck Park, uma praça de alimentação com hamburgueria, pizzaria, creperia, bar e doceria em contêineres, inaugurada em 2017, em um período que várias praças como essas foram criadas no espaço urbano de Natal como enfrentamento da crise – na medida em que é organizada por micros e pequenos empresários locais – e da sensação de insegurança – já que é um lugar com estacionamento, segurança privada.
Ressalvamos que esses estabelecimentos de comércio e serviços que se instalaram nos últimos anos nessas avenidas é produto da descentralização do setor terciário moderno de Natal, ou seja, representam aquilo que Milton Santos (1979) denominou de circuito superior – em relação a quantidade de capital investido, uso de tecnologias e escalas de abrangência – da economia urbana. Porém, nessas mesmas avenidas também se constituiu um circuito inferior ou não moderno ou menos moderno, com pouco capital, pouca ou sem tecnologia e geralmente de escala local, muitas vezes restrita ao bairro.
O circuito inferior também está presente algumas lojas e lanchonetes do Shopping Reis Magos, do Centro Comercial Ernani Melo, do Shopping Cidade Verde e do Ecco Ville Food Truck park. Ao longo dessas avenidas o circuito inferior se constitui com barbeiros, manicures, cabeleireiras, botecos, bares, pequenas oficinas de automotivas, pequenas lojas de materiais de construção, lanchonetes, restaurantes, quitandas de hortifruti, padarias, pet shops, lojas de conveniência 24 horas e pontos de ambulantes que vendem frango assado ou camarão, entre outros.
Considerando ainda as duas fases em conjunto, observamos que as principais incorporadoras que participaram e participam do processo de verticalização em Nova Parnamirim são 2 empresas locais na primeira fase – Capuche e Ecocil – e 2 firmas de escala nacional na segunda fase – MRV e Cyrela.